#昆明# #头条# 【挂牌2年多降了8万才成交，昆明二手房为啥那么难卖？】
在前有“停贷”风波，后有新房“降价潮”的多重影响下，昆明二手房更难卖了。不少粉丝后台留言，名下的二手房挂了快1年都没人问津。云南房网还发现了个更极端的例子，贝壳平台上有套近期成交的二手房，挂牌周期达到828天（约2.26年），最终成交价还比首次挂牌时降了8万元，着实有点“惨”。
根据平台信息，这套房源在新亚洲片区，面积约148平，首次挂牌时价格为180万，围观人数达到6055次，但实际去看房的仅有18次。应该是不太好卖的原因，在它挂牌的828天里，先后经过5次调价，最终成交价为172万元，比首次挂牌时降了8万元，计算单价约11613元/平。
1.1万/平的成交单价并不高，即使是最开始的挂牌价也才1.2万/平左右，说明二手房行情低迷已经持续很长时间了。其实湾流海交房也才5年左右，和新房差不多，可是一旦进入二手市场，定价立刻打折。和俊发湾流海比较接近的新盘是恒大城，恒大城去年推盘时价格在1.6万以上，比二手房高得多。
这个位置的新房也卖1.1万，那估计得靠抢，就连前阵子北三环外的江东铂悦湾以1.1万/平的单价开盘，一些房源立刻秒光。怎么换成了二手房，就突然不香了呢？
https://t.cn/A6IRRQdZ
在前有“停贷”风波，后有新房“降价潮”的多重影响下，昆明二手房更难卖了。不少粉丝后台留言，名下的二手房挂了快1年都没人问津。云南房网还发现了个更极端的例子，贝壳平台上有套近期成交的二手房，挂牌周期达到828天（约2.26年），最终成交价还比首次挂牌时降了8万元，着实有点“惨”。
根据平台信息，这套房源在新亚洲片区，面积约148平，首次挂牌时价格为180万，围观人数达到6055次，但实际去看房的仅有18次。应该是不太好卖的原因，在它挂牌的828天里，先后经过5次调价，最终成交价为172万元，比首次挂牌时降了8万元，计算单价约11613元/平。
1.1万/平的成交单价并不高，即使是最开始的挂牌价也才1.2万/平左右，说明二手房行情低迷已经持续很长时间了。其实湾流海交房也才5年左右，和新房差不多，可是一旦进入二手市场，定价立刻打折。和俊发湾流海比较接近的新盘是恒大城，恒大城去年推盘时价格在1.6万以上，比二手房高得多。
这个位置的新房也卖1.1万，那估计得靠抢，就连前阵子北三环外的江东铂悦湾以1.1万/平的单价开盘，一些房源立刻秒光。怎么换成了二手房，就突然不香了呢？
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#海外房产#【那些在美国玩房地产的中国开发商，死得比国内还惨】早在十年前，就已经有国内能开发商考察美国的房地产市场，一致认为，美国的房地产好干，当地较少大规模的开发企业，同业竞争不算激烈；另一方面，美国拿地透明，且地广人稀，土地成本不高，进入相对容易；最主要的是，美国大部分房屋是木结构建筑，建筑成本比国内还低。
只是因为那会儿，国内房地产还如火如荼，供求两旺，房产商用日进斗金来形容并不夸张，自然没有闲心飘洋过海。
大约从一八年开始，国内房地产市场开始走下坡路，开发商也开始把目光投向海外，不少地产界老司机开始在美国飙一把。
只可惜，美国没有大型规模化跨区域房企是有原因的，美国房地产行业没有大盘、没有暴利、没有以小博大都是有原因的，实操和想象、特别是套用国内开发经验的想像差距巨大。
国内开发商在美国的死法多种多样，先拣个简单粗暴的聊一聊。
一个广州的开发商S送孩子在加州某大学上学，老婆陪读，就在学校附近租了套公寓。
凭着对房地产的敏锐直觉，S总发现了潜在的商机。这栋公寓楼有近五十年的历史，但物业业主显然已经没有足够资金对公寓进行全面整修，内装老旧、配套缺失，再加上当年设计上有些不合理的地方，造成有效的面积利用率不高，公寓评级只被评为b级。
但这栋公寓出租率极高，原因就是离大学近，中国陪读家长租走了三成，另外是刚刚大学毕业的学生，要留在洛杉矶找工作。
如果拿下整栋公寓进行翻新，变为A级公寓，房租可以上浮两到三成，关键是公共服务部分重新设计，还能再扩出五到十套公寓，原来基本闲置的地下一层，利用坡地，重新做院子和天井采光，也可以扩出二十多套公寓。
投入的改建和装修费用并不高，只要原房主要价合理，改建后再卖出，利润还是很高的。
S总找到了物业持有人，对方要价不高，一千五百万美金。
S总找当地的地产经纪人和会计公司进行了细致的核算，总投入大约可控制在两千五百万美元以内，而改建后再上市，最低也可以卖四千五百万美金以上。
面对如此之高的利润诱惑，s总出手了。他出资两千万，占八成股份，拉着经纪公司，以销售代理为诱饵，让他们投了五百万，占二成股份，成立了公司。
买公寓很顺利，甚至还便宜了八十万。但买下公寓之后，突发事件頻出。
比如，因为S总的身份问题，虽然物业在手，公司证照也齐全，但短期拿不到银行贷款。S总不敢让经纪公司做大股东，私下签协议，只有又准备了几百万的资金，以备不测。
另一件棘手的事情就是原有租户合约长短不同，经纪公司花了几个月时间，才谈下两户可以提前退租。显然，清退完全部住户再改建，耽误时间太久，s总决定先搞地下层改造，等合约到期，再改建地上四层。经纪公司显然有顾虑，但架不住S总强势，只有同意。
可施工开始后一个月，S总就让租户给告了，说他们违反协议，工程扰民，官司打了九个月，工程只有停着。S总只有盼着租期满了,总可以名正言顺地请走租户，正常施工。没想到，新冠疫情爆发了。
本来二零年六月，所有租户的租约到期，但四月份政府的驱逐租客禁令就出台了。有了禁逐令的支持，不但租户彻底不搬也不付租金了，连已经搬走的租户还搬回来了。
S总原本计划着就算开不了工，收来的租金至少可以把物业管理公司的费用和自己开发公司的费用解决，哪里想到收不到租金了？
经纪公司建议他可以申请政府的房租补贴，可因为S总的公司成立没满一年，补贴申请不到。
屋漏偏逢雨，S总钱还没搞到，先让别人给告了，还是两拨。一个是物业公司，原本物业管理费是租户直接缴给物业公司，现在房租不缴了，索性物管费也停了。而物管公司也绝，不找租户收物管费，直接发函找S总要，谁让你是业主？物业合同跟你签的，还没等S总搞清楚情况，直接把他告了。
工程公司更离谱，上次被租户告，工程就停了，也没见着工程公司的人。现在工程公司认为S总应按合同约定的付款时间给他们继续付款，活儿是干不了，但合同得执行，等能干活了，他们再进场。
S总怎么想怎么觉得冤，找来律师准备把官司打到底。律师踌躇满志，告诉S总一定能打赢，可S总的朋友来找他，建议不要打官司了，因为美国法律的基本原则是同情弱者。
租客是弱者，所以疫情期间被法律保护，可以不交房租，同样，对S总来说，物业公司、工程公司都是乙方，也属于弱势，一旦开庭，S总的赢面不大，而且律师费会很高，弄不好比赔偿标的还高，得不偿失。
S总算是冷静了一回，咬牙接受了物业公司、工程公司的赔偿诉求，庭外和解。这回不开心的是律师，他特别向S总声明，因为是疫情期间工作，他冒了很大健康风险，律师费必须上浮两成。
到今天，S总的项目依旧扔在那里，加州的禁逐令又一次延长到九月份，而这一年漫长的等待中，S总已经花了近千万的成本，即使项目能顺利完成，S总可能还要小亏一点。
此时，S总终于明白，为啥原房东看到他在协议上签字时，有一种如释重负的表情。#美国房产##美国房价创30多年最大涨幅#
只是因为那会儿，国内房地产还如火如荼，供求两旺，房产商用日进斗金来形容并不夸张，自然没有闲心飘洋过海。
大约从一八年开始，国内房地产市场开始走下坡路，开发商也开始把目光投向海外，不少地产界老司机开始在美国飙一把。
只可惜，美国没有大型规模化跨区域房企是有原因的，美国房地产行业没有大盘、没有暴利、没有以小博大都是有原因的，实操和想象、特别是套用国内开发经验的想像差距巨大。
国内开发商在美国的死法多种多样，先拣个简单粗暴的聊一聊。
一个广州的开发商S送孩子在加州某大学上学，老婆陪读，就在学校附近租了套公寓。
凭着对房地产的敏锐直觉，S总发现了潜在的商机。这栋公寓楼有近五十年的历史，但物业业主显然已经没有足够资金对公寓进行全面整修，内装老旧、配套缺失，再加上当年设计上有些不合理的地方，造成有效的面积利用率不高，公寓评级只被评为b级。
但这栋公寓出租率极高，原因就是离大学近，中国陪读家长租走了三成，另外是刚刚大学毕业的学生，要留在洛杉矶找工作。
如果拿下整栋公寓进行翻新，变为A级公寓，房租可以上浮两到三成，关键是公共服务部分重新设计，还能再扩出五到十套公寓，原来基本闲置的地下一层，利用坡地，重新做院子和天井采光，也可以扩出二十多套公寓。
投入的改建和装修费用并不高，只要原房主要价合理，改建后再卖出，利润还是很高的。
S总找到了物业持有人，对方要价不高，一千五百万美金。
S总找当地的地产经纪人和会计公司进行了细致的核算，总投入大约可控制在两千五百万美元以内，而改建后再上市，最低也可以卖四千五百万美金以上。
面对如此之高的利润诱惑，s总出手了。他出资两千万，占八成股份，拉着经纪公司，以销售代理为诱饵，让他们投了五百万，占二成股份，成立了公司。
买公寓很顺利，甚至还便宜了八十万。但买下公寓之后，突发事件頻出。
比如，因为S总的身份问题，虽然物业在手，公司证照也齐全，但短期拿不到银行贷款。S总不敢让经纪公司做大股东，私下签协议，只有又准备了几百万的资金，以备不测。
另一件棘手的事情就是原有租户合约长短不同，经纪公司花了几个月时间，才谈下两户可以提前退租。显然，清退完全部住户再改建，耽误时间太久，s总决定先搞地下层改造，等合约到期，再改建地上四层。经纪公司显然有顾虑，但架不住S总强势，只有同意。
可施工开始后一个月，S总就让租户给告了，说他们违反协议，工程扰民，官司打了九个月，工程只有停着。S总只有盼着租期满了,总可以名正言顺地请走租户，正常施工。没想到，新冠疫情爆发了。
本来二零年六月，所有租户的租约到期，但四月份政府的驱逐租客禁令就出台了。有了禁逐令的支持，不但租户彻底不搬也不付租金了，连已经搬走的租户还搬回来了。
S总原本计划着就算开不了工，收来的租金至少可以把物业管理公司的费用和自己开发公司的费用解决，哪里想到收不到租金了？
经纪公司建议他可以申请政府的房租补贴，可因为S总的公司成立没满一年，补贴申请不到。
屋漏偏逢雨，S总钱还没搞到，先让别人给告了，还是两拨。一个是物业公司，原本物业管理费是租户直接缴给物业公司，现在房租不缴了，索性物管费也停了。而物管公司也绝，不找租户收物管费，直接发函找S总要，谁让你是业主？物业合同跟你签的，还没等S总搞清楚情况，直接把他告了。
工程公司更离谱，上次被租户告，工程就停了，也没见着工程公司的人。现在工程公司认为S总应按合同约定的付款时间给他们继续付款，活儿是干不了，但合同得执行，等能干活了，他们再进场。
S总怎么想怎么觉得冤，找来律师准备把官司打到底。律师踌躇满志，告诉S总一定能打赢，可S总的朋友来找他，建议不要打官司了，因为美国法律的基本原则是同情弱者。
租客是弱者，所以疫情期间被法律保护，可以不交房租，同样，对S总来说，物业公司、工程公司都是乙方，也属于弱势，一旦开庭，S总的赢面不大，而且律师费会很高，弄不好比赔偿标的还高，得不偿失。
S总算是冷静了一回，咬牙接受了物业公司、工程公司的赔偿诉求，庭外和解。这回不开心的是律师，他特别向S总声明，因为是疫情期间工作，他冒了很大健康风险，律师费必须上浮两成。
到今天，S总的项目依旧扔在那里，加州的禁逐令又一次延长到九月份，而这一年漫长的等待中，S总已经花了近千万的成本，即使项目能顺利完成，S总可能还要小亏一点。
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【八字讨论】104
某学生发来一八字，问这个八字为何不可假从？为何今年甲午月突然病亡？学生还说“别人的解释不大认可，就想听魏老师的解释”。发到这里，大家先看看，议议[来][来][来]
出生公历：1999年9月14日2时30分(北京时间)，星期二。
出生农历：己卯年 八月 初五日 丑时。
比 财 日元 杀
坤造 己 癸 己 乙（日空戌、亥）
卯 酉 巳 丑
节气：白露1999年9月8日10时10分，寒露1999年10月9日1时48分
起大运周岁：8岁 3个月 26天，每一交大运年 1月 9日起运(公历)。
官杀 印枭劫比 伤食
大运 甲戌 乙亥 丙子 丁丑 戊寅 己卯 庚辰 辛巳
岁数 10 20 3040 50 60 7080
年份 2008 2018 2028 2038 2048 2058 2068 2078
始于 戊子戊戌 戊申 戊午 戊辰 戊寅 戊子 戊戌
※胎元：甲子（海中金） 命宫：辛未（路旁土）
吉神凶煞：
年柱 灾煞
月柱 文昌 将星 灾煞
日柱 驿马 童子 地网 羊刃 孤辰 金神
时柱 太极 华盖 寡宿
反馈：
1、出生一般家庭，长的很漂亮，未婚。
2、乙亥运，去年2020庚子年毕业，和朋友一起合伙做电商的。
3、乙亥运，今年2021辛丑年甲午月，坐沙发上玩游戏，爆发性心肌炎，等发现就已经死亡了。
某学生发来一八字，问这个八字为何不可假从？为何今年甲午月突然病亡？学生还说“别人的解释不大认可，就想听魏老师的解释”。发到这里，大家先看看，议议[来][来][来]
出生公历：1999年9月14日2时30分(北京时间)，星期二。
出生农历：己卯年 八月 初五日 丑时。
比 财 日元 杀
坤造 己 癸 己 乙（日空戌、亥）
卯 酉 巳 丑
节气：白露1999年9月8日10时10分，寒露1999年10月9日1时48分
起大运周岁：8岁 3个月 26天，每一交大运年 1月 9日起运(公历)。
官杀 印枭劫比 伤食
大运 甲戌 乙亥 丙子 丁丑 戊寅 己卯 庚辰 辛巳
岁数 10 20 3040 50 60 7080
年份 2008 2018 2028 2038 2048 2058 2068 2078
始于 戊子戊戌 戊申 戊午 戊辰 戊寅 戊子 戊戌
※胎元：甲子（海中金） 命宫：辛未（路旁土）
吉神凶煞：
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2、乙亥运，去年2020庚子年毕业，和朋友一起合伙做电商的。
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