【楼市调控四面开花，地产的“供给侧改革”悄然而至】局部城市的楼市趋热，让调控的大锤密集而至。
1月27日，杭州市住保房管局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称“《通知》”），围绕“房住不炒”的核心再度加码杭州住房市场的调控力度。
同一日，广州工农中建四大行房贷全线涨价，提高房贷利率。在此之前，上海、深圳等城市也相继出台政策，加强楼市的监管。短短两周，几大热点城市纷纷祭出新一轮调控大旗，让楼市重新蒙上一层寒意。
密集的政策或不会在市场上起到立竿见影的效果，但对于房价继续上涨的预期会带来强烈冲击，进而导致局部过热的市场回归理性。而受影响最大的，无疑是房地产企业。
尽管多个受访地产企业均向第一财经表示仍需对政策影响进行观察，目前暂时未就公司经营策略做出调整。但悲观情绪已在资本市场上得到充分显现，近日来，地产股再度承压屡创新低，A股市场上，昔日龙头“招保万金”中的保利发展（600048）和金地集团（600383）跌破净值，香港上市的内房股则呈现大面积破净状态。
在业内人士看来，政策收紧将加速房企间的分化，未来开发商将会面临资金困境、利润下滑等难题，为此房企或将会加速销售，提高营销力度，拓宽营销途径，快速回笼资金。
楼市趋热城市齐出招
杭州新出台的楼市调控《通知》主要内容有：在购买资格方面，落户杭州满5年后可购买第二套住房，住房赠与人须满3年可购买限购范围内住房，在限购范围内无自有住房记录满3年可认定为无房家庭，高层次人才的优先购房资格也须在无自有住房记录3年后方可享受。
在住房转让方面，新房中签率小于或等于10%的，以及以优先购买方式取得热点住房的，须在取得不动产证5年后才能转让住房。同时，和上海的房地产调控新政一样，个人住房转让增值税征免年限也从2年提高至5年。
同策研究院高级分析师李霄霄认为，杭州调控新政对市场施加的影响是通过减少市场上的房票、提高投资购房者的进入门槛来实现，投资者的收益周期被进一步延长。
“如果考虑到期房销售，从网签到拿证的2年，投资者从买房到退出的周期将拉长到7年。即便在此期间房间能翻番，年化回报率也仅有10.4%，相对市场上的理财产品并不具有优势，同时还要承担房产低频交易以及资产流动性锁死的风险。”此外，个人住房转让增值税征免年限的延长能够降低二手房转手的性价比，降低二手房市场的热度。
相对于杭州的行政性管控，广州则采取了金融手段加码调控力度。据悉，广州首套房贷利率调整为LPR+55bp，二套房贷LPR+75bp，此前则是首套房为LPR+40bp，二套房LPR+60bp，变更后首套房贷利率为5.2%，二套房为5.4%。
一位广州当地的中介告诉第一财经，“有客户前两周刚定的房，一直觉得不着急，现在签合同贷款的话就要按新利率计算了。”
“一直以来金融对房地产的影响都是非常大的，广州去年新房成交增长很大，那么涉房贷款占比理论上一定是增加的。在央行要求集中度管理的背景下，房贷收紧是必然的。”一位业内专家人士认为。
广东省住房政策研究中心首席研究员在李宇嘉看来，如果房价涨幅预期比较大，房贷利率小幅上调影响不大；如果叠加额度明显受控制、贷款发放周期拉长，商品房的交易量会受到明显影响。“现在广州的房价水平已不是几年前，金融杠杆买房的现象极为普遍。”
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也表示，房贷利率提高，对购房者来说意味着月供增加，购房成本上升，对刚需购房者来说影响更大，或将会减少一部分购房需求，对投机炒房行为也会有一定的抑制作用。
精准打击市场投机
开年的各地住房调控新政已将楼市“冷却剂”洒向了房地产交易链路的所有环节。
“最近这么多的动作，确实是在给市场降虚火，”中原地产分析师卢文曦对第一财经记者表示，“而且基本上都属于精准打击，上海的认筹率高，新规就明确了摇号的办法，增加了持有成本；杭州的落户门槛低，新规就提出了落户后可购房的资格年限。这都是针对各个城市最突出的矛盾来设置的，是在一城一策的指导思想之下调低市场的预期，后续如果市场降温不显著，还会有相应的举措出现。只有这样，才能把一个真实的市场还原出来。”
卢文曦认为，正常的刚需、刚改、置换在目前的市场中都不会有太大的问题，“但是现在的交易节奏和之前相比，会慢一点，毕竟在新规影响和银行信贷管控之下，交易周期会明显变长。”
调控密集出台，最焦虑的还是房地产企业。多位房企人士向第一财经表达了相似的观点：现在企业普遍缺钱，需要加紧去库存，所以肯定乐见利率下调而不是收紧，这必然会伤害一部分购房需求。
一位TOP10房企内部人士称，集团在当地的营销策略暂时还没有调整。也有华南房企人士称，按照常规打法，春节前后即便利率没有变动，房企都会有一波加大营销力度的做法，这次正好叠加了政策因素。
另一家二线房企负责人则表示：公司暂时没有什么应对的动作，还是按之前的销售计划进行。1月份基本上都是新开盘的项目，蓄客了一段时间，所以卖起来感觉还好，后续不知道会不会有反应，一般政策的反应都要过一段时间才会出现。
房企洗牌加速
2020年，在克而瑞重点观测的45家典型房企中，全口径销售业绩低于平均增速的房企达11家，其中增速为负的7家房企中，有4家为千亿房企，仍能保持高速增长的房企不足10%。
与此同时，中等规模房企面临增长困局，500~800亿规模的房企数量则较往年明显减少，500亿规模梯队以下的部分房企面临增长困局、补位能力不足。
克而瑞认为，随着政策调控融资端的进一步收紧，高杠杆、高负债的运营模式无法持续。预计未来行业竞争和企业经营压力加剧，不排除2021年还会有更多增速放缓甚至负增长的企业。
2020年8月20日，住房城乡建设部和人民银行召集了重点房地产企业座谈会，有12家房企参加，这些企业被要求按照“三道红线”进行调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。
年末，央行、银保监会划出两条房地产贷款占比红线，第一财经记者研究发现，有3家一线银行房地产贷款占比超越上限，与这些银行合作的主流房地产上市公司有约20家，踩线银行未来将收紧房地产贷款。
有券商人士认为，两项政策分别约束了行业融资的需求和供给，“三道红线”主要约束房企行为，推动房地产行业降杠杆、控负债；“贷款集中度管理制度”主要约束金融机构行为，限制金融机构向房企和居民授信。
从三道红线、涉房贷款管控，到房贷利率上浮，房地产行业去金融属性的大幕已彻底拉开，开发商也面临“供给侧”改革，劣质房企将被加速淘汰。
对于中小房企而言，本就缺少融资渠道，主要资金方中小银行又面临更低的房地产贷款上限。因此，中小房企会加速退出市场，房地产市场的集中度会进一步提高，房企头部效应会越来越明显。
行业加速洗牌背后，一个更趋稳健的地产时代也正在到来。
中信证券认为，无论政策“跷跷板”短期如何摆动，大企业的盈利正日趋平稳。这是一个供给侧改革的时代，优秀公司已经开辟新的发展局面。
华泰证券表示，2021年地产金融环境拥有更高的能见度，虽然销售和净利增速难以回到过去的辉煌，但是更加稳健的发展预期将改变市场对企业的偏见，看好优质房企的估值重塑机遇。
来源：第一财经
1月27日，杭州市住保房管局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称“《通知》”），围绕“房住不炒”的核心再度加码杭州住房市场的调控力度。
同一日，广州工农中建四大行房贷全线涨价，提高房贷利率。在此之前，上海、深圳等城市也相继出台政策，加强楼市的监管。短短两周，几大热点城市纷纷祭出新一轮调控大旗，让楼市重新蒙上一层寒意。
密集的政策或不会在市场上起到立竿见影的效果，但对于房价继续上涨的预期会带来强烈冲击，进而导致局部过热的市场回归理性。而受影响最大的，无疑是房地产企业。
尽管多个受访地产企业均向第一财经表示仍需对政策影响进行观察，目前暂时未就公司经营策略做出调整。但悲观情绪已在资本市场上得到充分显现，近日来，地产股再度承压屡创新低，A股市场上，昔日龙头“招保万金”中的保利发展（600048）和金地集团（600383）跌破净值，香港上市的内房股则呈现大面积破净状态。
在业内人士看来，政策收紧将加速房企间的分化，未来开发商将会面临资金困境、利润下滑等难题，为此房企或将会加速销售，提高营销力度，拓宽营销途径，快速回笼资金。
楼市趋热城市齐出招
杭州新出台的楼市调控《通知》主要内容有：在购买资格方面，落户杭州满5年后可购买第二套住房，住房赠与人须满3年可购买限购范围内住房，在限购范围内无自有住房记录满3年可认定为无房家庭，高层次人才的优先购房资格也须在无自有住房记录3年后方可享受。
在住房转让方面，新房中签率小于或等于10%的，以及以优先购买方式取得热点住房的，须在取得不动产证5年后才能转让住房。同时，和上海的房地产调控新政一样，个人住房转让增值税征免年限也从2年提高至5年。
同策研究院高级分析师李霄霄认为，杭州调控新政对市场施加的影响是通过减少市场上的房票、提高投资购房者的进入门槛来实现，投资者的收益周期被进一步延长。
“如果考虑到期房销售，从网签到拿证的2年，投资者从买房到退出的周期将拉长到7年。即便在此期间房间能翻番，年化回报率也仅有10.4%，相对市场上的理财产品并不具有优势，同时还要承担房产低频交易以及资产流动性锁死的风险。”此外，个人住房转让增值税征免年限的延长能够降低二手房转手的性价比，降低二手房市场的热度。
相对于杭州的行政性管控，广州则采取了金融手段加码调控力度。据悉，广州首套房贷利率调整为LPR+55bp，二套房贷LPR+75bp，此前则是首套房为LPR+40bp，二套房LPR+60bp，变更后首套房贷利率为5.2%，二套房为5.4%。
一位广州当地的中介告诉第一财经，“有客户前两周刚定的房，一直觉得不着急，现在签合同贷款的话就要按新利率计算了。”
“一直以来金融对房地产的影响都是非常大的，广州去年新房成交增长很大，那么涉房贷款占比理论上一定是增加的。在央行要求集中度管理的背景下，房贷收紧是必然的。”一位业内专家人士认为。
广东省住房政策研究中心首席研究员在李宇嘉看来，如果房价涨幅预期比较大，房贷利率小幅上调影响不大；如果叠加额度明显受控制、贷款发放周期拉长，商品房的交易量会受到明显影响。“现在广州的房价水平已不是几年前，金融杠杆买房的现象极为普遍。”
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也表示，房贷利率提高，对购房者来说意味着月供增加，购房成本上升，对刚需购房者来说影响更大，或将会减少一部分购房需求，对投机炒房行为也会有一定的抑制作用。
精准打击市场投机
开年的各地住房调控新政已将楼市“冷却剂”洒向了房地产交易链路的所有环节。
“最近这么多的动作，确实是在给市场降虚火，”中原地产分析师卢文曦对第一财经记者表示，“而且基本上都属于精准打击，上海的认筹率高，新规就明确了摇号的办法，增加了持有成本；杭州的落户门槛低，新规就提出了落户后可购房的资格年限。这都是针对各个城市最突出的矛盾来设置的，是在一城一策的指导思想之下调低市场的预期，后续如果市场降温不显著，还会有相应的举措出现。只有这样，才能把一个真实的市场还原出来。”
卢文曦认为，正常的刚需、刚改、置换在目前的市场中都不会有太大的问题，“但是现在的交易节奏和之前相比，会慢一点，毕竟在新规影响和银行信贷管控之下，交易周期会明显变长。”
调控密集出台，最焦虑的还是房地产企业。多位房企人士向第一财经表达了相似的观点：现在企业普遍缺钱，需要加紧去库存，所以肯定乐见利率下调而不是收紧，这必然会伤害一部分购房需求。
一位TOP10房企内部人士称，集团在当地的营销策略暂时还没有调整。也有华南房企人士称，按照常规打法，春节前后即便利率没有变动，房企都会有一波加大营销力度的做法，这次正好叠加了政策因素。
另一家二线房企负责人则表示：公司暂时没有什么应对的动作，还是按之前的销售计划进行。1月份基本上都是新开盘的项目，蓄客了一段时间，所以卖起来感觉还好，后续不知道会不会有反应，一般政策的反应都要过一段时间才会出现。
房企洗牌加速
2020年，在克而瑞重点观测的45家典型房企中，全口径销售业绩低于平均增速的房企达11家，其中增速为负的7家房企中，有4家为千亿房企，仍能保持高速增长的房企不足10%。
与此同时，中等规模房企面临增长困局，500~800亿规模的房企数量则较往年明显减少，500亿规模梯队以下的部分房企面临增长困局、补位能力不足。
克而瑞认为，随着政策调控融资端的进一步收紧，高杠杆、高负债的运营模式无法持续。预计未来行业竞争和企业经营压力加剧，不排除2021年还会有更多增速放缓甚至负增长的企业。
2020年8月20日，住房城乡建设部和人民银行召集了重点房地产企业座谈会，有12家房企参加，这些企业被要求按照“三道红线”进行调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。
年末，央行、银保监会划出两条房地产贷款占比红线，第一财经记者研究发现，有3家一线银行房地产贷款占比超越上限，与这些银行合作的主流房地产上市公司有约20家，踩线银行未来将收紧房地产贷款。
有券商人士认为，两项政策分别约束了行业融资的需求和供给，“三道红线”主要约束房企行为，推动房地产行业降杠杆、控负债；“贷款集中度管理制度”主要约束金融机构行为，限制金融机构向房企和居民授信。
从三道红线、涉房贷款管控，到房贷利率上浮，房地产行业去金融属性的大幕已彻底拉开，开发商也面临“供给侧”改革，劣质房企将被加速淘汰。
对于中小房企而言，本就缺少融资渠道，主要资金方中小银行又面临更低的房地产贷款上限。因此，中小房企会加速退出市场，房地产市场的集中度会进一步提高，房企头部效应会越来越明显。
行业加速洗牌背后，一个更趋稳健的地产时代也正在到来。
中信证券认为，无论政策“跷跷板”短期如何摆动，大企业的盈利正日趋平稳。这是一个供给侧改革的时代，优秀公司已经开辟新的发展局面。
华泰证券表示，2021年地产金融环境拥有更高的能见度，虽然销售和净利增速难以回到过去的辉煌，但是更加稳健的发展预期将改变市场对企业的偏见，看好优质房企的估值重塑机遇。
来源：第一财经
时间：2021-1-21
书籍：《思考，快与慢》
✍ 作者：丹尼尔·卡尼曼
今日阅读页数：全书
阅读感悟：
这本书把人类的思考模式拆分成快思考和慢思考两个系统。或者按作者自己的话来说，系统1和系统2。系统1是依赖直觉的、无意识的思考系统，系统2是需要主动控制的、有意识进行的思考系统。在人类的决策行为模式中，两个系统都会发挥作用，但是，由于系统2的懒惰，很多时候系统1会占据主导地位，但是系统1的直觉式思考模式又存在种种缺陷，容易导致人类决策中的偏见和失误。我们应该有意识的去弥补这种缺陷，用系统2去弥补系统1，用慢思考去弥补快思考，有利于提高决策质量。
系统1是直觉系统，运行起来速度快，不怎么消耗脑力，不用意识控制，可以称为快思考。系统2是非直觉系统，有意识进行，需要保持足够的专注，主动控制，可以称为慢思考。不过，系统1和系统2并不是真实存在的实体，也不是大脑中某个固定的部位，它们是两种不同的思考模式。
简单说系统1就是依赖直觉，人类面对环境的刺激，直接在自己的过往经历和记忆中选取相关联的内容。而系统2，就是依赖理性，主动的把节奏慢下来，运用刻意的推导或计算，通过一定的方法得到结论。每一个人的思考过程，都是系统1和系统2合作的结果。
系统1的直觉式快思考，可以导致典型性偏好、可得性偏好、因果性偏好等三种偏好，光环效应、锚定效应、框架效应和禀赋效应等四种效应，引起偏见和失误，使得传统经济学的理性经济人假设失效，也让我们的思考和决策面临风险。所以我们也需要放慢思考，主动激活系统2，对系统1的直觉思考结果进行理性检验，减少偏见和失误。激活懒惰的系统2，可以通过自我提示，也可以通过外部提示，运用事前验尸和饮水机闲谈的方法，让系统2更好的发挥作用。
书籍：《思考，快与慢》
✍ 作者：丹尼尔·卡尼曼
今日阅读页数：全书
阅读感悟：
这本书把人类的思考模式拆分成快思考和慢思考两个系统。或者按作者自己的话来说，系统1和系统2。系统1是依赖直觉的、无意识的思考系统，系统2是需要主动控制的、有意识进行的思考系统。在人类的决策行为模式中，两个系统都会发挥作用，但是，由于系统2的懒惰，很多时候系统1会占据主导地位，但是系统1的直觉式思考模式又存在种种缺陷，容易导致人类决策中的偏见和失误。我们应该有意识的去弥补这种缺陷，用系统2去弥补系统1，用慢思考去弥补快思考，有利于提高决策质量。
系统1是直觉系统，运行起来速度快，不怎么消耗脑力，不用意识控制，可以称为快思考。系统2是非直觉系统，有意识进行，需要保持足够的专注，主动控制，可以称为慢思考。不过，系统1和系统2并不是真实存在的实体，也不是大脑中某个固定的部位，它们是两种不同的思考模式。
简单说系统1就是依赖直觉，人类面对环境的刺激，直接在自己的过往经历和记忆中选取相关联的内容。而系统2，就是依赖理性，主动的把节奏慢下来，运用刻意的推导或计算，通过一定的方法得到结论。每一个人的思考过程，都是系统1和系统2合作的结果。
系统1的直觉式快思考，可以导致典型性偏好、可得性偏好、因果性偏好等三种偏好，光环效应、锚定效应、框架效应和禀赋效应等四种效应，引起偏见和失误，使得传统经济学的理性经济人假设失效，也让我们的思考和决策面临风险。所以我们也需要放慢思考，主动激活系统2，对系统1的直觉思考结果进行理性检验，减少偏见和失误。激活懒惰的系统2，可以通过自我提示，也可以通过外部提示，运用事前验尸和饮水机闲谈的方法，让系统2更好的发挥作用。
#小学女厕出现月经提示牌#
能够在小学女厕设立这样的提示牌，
说明社会真的进步了。
一、
很多人都记得，疫情初期，
女性生理用品在捐赠过程中出现的问题。
有企业把卫生巾捐到了武汉，
却停在货场里出不来
原因是，
物流认卫生巾并不是抗疫急需物资，
都进不了绿色通道。
有的医院负责人干脆拒收，
理由是卫生巾不属于抗疫物资。
医护人员接受记者采访，
提到生理期三个字，还要被刻意剪去。
甚至还有人说出：
卫生巾少用一点又死不了人！
人命都保不住了，谁关心你们裤裆那点事？
卫生巾、生理期这些字眼，
在某些人眼中，
似乎和情色、不良信息画上了等号。
二、
为什么会有卫生巾羞耻？
很多打拳的小朋友，
会把这个问题归结为男权社会的压迫。
这话，至少我个人是不承认的。
当“全世界男人消失后会怎么样”这种话题
可以堂而皇之登上热搜榜榜首，
你和我说这是男权社会，
这是在侮辱人的智商。
但我们也不能否认，
因为我们国家几千年的封建社会，
各种落后的，垃圾的思想，
在很多人脑子里依旧根深蒂固。
很多男性，
对女性有着自内心的偏见：
你们女人就是破事多。
你们女人除了家长里短的嚼舌头，
能干什么正事？
这一点，
相信看过《最美娘道》的人，都深有体会。
荡妇羞辱，
依然是很多男的吵架时的第一选择。
另一方面，这个社会的大多数领域里，
男性领导还是居多，
他们会不自觉的从自己的角度出发，
想当然的替女性做决定。
生理期这种词，怎么能在电视上说？
抗疫这么紧张的时刻，
你们怎么还想着什么卫生巾？
憋一下不行？
这一点，倒不是出于什么偏见，
而是一个人对其他人，很难做到感同身受。
男人没有经历过生理期，
不知道生理期有多麻烦，多难受，
自然也无法理解生理用品的重要性。
三、
但现在，网络的发展，
让女性们，有了越多越多的发声渠道和机会
文明的进步，
也让尊重女性，正视女性权益，
成了无可辩驳的政治正确。
性教育，
也越来越被社会、国家所重视。
所以，
在网络上卫生巾羞耻的现象在减少，
接受了这种思想的网民，
在现实中，也会主动打消这种羞耻、顾虑。
这个过程中，社会文明进步了。
小学女厕出现月经提示牌，
这个话题下，
网民们对这种现象也是一致叫好，
就是这种社会进步的体现。
四、
同时，我们也应该看到，
消除卫生巾羞耻，生理期羞耻，
绝对不可能一蹴而就。
依然有很多人，
特别是老一辈的人，
对性、对生理期这些内容，
有着肌肉反应一般的敏感。
这些人，在相当长的时间里，
还将影响我们生活的方方面面。
这就需要女同胞更加勇敢的发声，
也需要我们男同胞对她们多一些理解。
在保护女性权益的问题上，
男人和女人不是敌人，
坏人、恶臭、落后的封建思想才是。
#v光新星#
能够在小学女厕设立这样的提示牌，
说明社会真的进步了。
一、
很多人都记得，疫情初期，
女性生理用品在捐赠过程中出现的问题。
有企业把卫生巾捐到了武汉，
却停在货场里出不来
原因是，
物流认卫生巾并不是抗疫急需物资，
都进不了绿色通道。
有的医院负责人干脆拒收，
理由是卫生巾不属于抗疫物资。
医护人员接受记者采访，
提到生理期三个字，还要被刻意剪去。
甚至还有人说出：
卫生巾少用一点又死不了人！
人命都保不住了，谁关心你们裤裆那点事？
卫生巾、生理期这些字眼，
在某些人眼中，
似乎和情色、不良信息画上了等号。
二、
为什么会有卫生巾羞耻？
很多打拳的小朋友，
会把这个问题归结为男权社会的压迫。
这话，至少我个人是不承认的。
当“全世界男人消失后会怎么样”这种话题
可以堂而皇之登上热搜榜榜首，
你和我说这是男权社会，
这是在侮辱人的智商。
但我们也不能否认，
因为我们国家几千年的封建社会，
各种落后的，垃圾的思想，
在很多人脑子里依旧根深蒂固。
很多男性，
对女性有着自内心的偏见：
你们女人就是破事多。
你们女人除了家长里短的嚼舌头，
能干什么正事？
这一点，
相信看过《最美娘道》的人，都深有体会。
荡妇羞辱，
依然是很多男的吵架时的第一选择。
另一方面，这个社会的大多数领域里，
男性领导还是居多，
他们会不自觉的从自己的角度出发，
想当然的替女性做决定。
生理期这种词，怎么能在电视上说？
抗疫这么紧张的时刻，
你们怎么还想着什么卫生巾？
憋一下不行？
这一点，倒不是出于什么偏见，
而是一个人对其他人，很难做到感同身受。
男人没有经历过生理期，
不知道生理期有多麻烦，多难受，
自然也无法理解生理用品的重要性。
三、
但现在，网络的发展，
让女性们，有了越多越多的发声渠道和机会
文明的进步，
也让尊重女性，正视女性权益，
成了无可辩驳的政治正确。
性教育，
也越来越被社会、国家所重视。
所以，
在网络上卫生巾羞耻的现象在减少，
接受了这种思想的网民，
在现实中，也会主动打消这种羞耻、顾虑。
这个过程中，社会文明进步了。
小学女厕出现月经提示牌，
这个话题下，
网民们对这种现象也是一致叫好，
就是这种社会进步的体现。
四、
同时，我们也应该看到，
消除卫生巾羞耻，生理期羞耻，
绝对不可能一蹴而就。
依然有很多人，
特别是老一辈的人，
对性、对生理期这些内容，
有着肌肉反应一般的敏感。
这些人，在相当长的时间里，
还将影响我们生活的方方面面。
这就需要女同胞更加勇敢的发声，
也需要我们男同胞对她们多一些理解。
在保护女性权益的问题上，
男人和女人不是敌人，
坏人、恶臭、落后的封建思想才是。
#v光新星#
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