【房贷批量“换锚”来了!将这样影响你还贷】“选固定利率还是浮动利率?”这令有房贷在身的业主们反复纠结,如今这道“必选题”已经有了答案。房贷“换锚”进入到最后时刻,究竟对还贷有何影响?
固定利率vs浮动利率
房贷定价的“锚”过去一直是基准利率,会根据基准利率浮动,2019年新发放的房贷平稳切换为贷款市场报价利率(LPR)定价后,央行2019年12月28日公告明确,2020年3月1日至8月31日,将推进存量房贷定价基准转换,客户可与金融机构协商决定是“换锚”为LPR还是固定利率。
中行、建行、工行、农行、邮储银行此前明确,8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款,按相关规则统一调整为LPR定价方式。交行称,于8月21日对批量转换范围内的个人住房贷款调整为LPR定价方式。
张女士2012年贷款97万在北京买了套房,她对中新经纬客户端表示,自己现在剩余贷款不多,所以比较愿意尝试浮动利率,如果是刚刚贷的款,恐怕也要好好纠结一番。但她也提出疑问,固定利率和浮动利率究竟有何区别?
最大的不同还是反映到了还款金额上,顾名思义,固定利率下的房贷利率会维持当前利率水平不变,还款总额及月供基本固定,不会受外界因素影响发生较大变化。不过若整体利率环境下跌,固定利率还款仍会维持相对比较高的利率。转换为LPR后,房贷利率会随着LPR变动而变,LPR下行,还款金额降低;LPR上行,还款金额也随之增加。
需要注意的是,如果是银行代为批量转换的客户,可以要求按自己的意愿做一次调整。但只要是自己作出了选择,无论是选择LPR定价方式还是固定利率,都只有一次选择机会,不能再更改。
“换锚”后利率咋计算?
房贷“换锚”后,利率咋算?月供到底能不能减少?
根据央行此前公告,房贷的定价基准转换为LPR后,加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值(可为负值)。
中新经纬客户端算了笔账:以商业性个人住房贷款的转换为例,如借款人小王,买房时享受了贷款基准利率打九折(下浮10%)的优惠,贷款日2015年8月1日,期限是30年。
若小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR,以5年期贷款基准利率是4.9%计算,转换前的实际执行利率为4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%,小王这笔房贷的加减点数为4.41%-4.8%=-0.39%,即减39个基点,今后的房贷利率就是LPR-0.39%。直至这笔房贷偿还完毕为止,这个加减点数都保持不变,房贷利率将随着5年期以上LPR变动。
转换时,本人和银行需要协商确定加减点数、重定价日和重定价周期。重定价日是重新按照最新的定价基准计算贷款执行利率的时间。一般有两种,一种是每年1月1日,另一种是贷款发放日的每年“对月对日”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进举例,若某位购房者今年8月份转为LPR计算贷款,且后续每一年重新计算月供额,2020年8至12月其月供额和今年前7月一样。2021年,若5年期以上LPR上升5个基点,那么100万房贷、30年等额本息的贷款情况下,月供将增加约31元。反之,若5年期以上LPR下降5个基点,月供将减少31元。
究竟选哪个更有优势?
记者注意到,从去年12月到今年8月,5年期LPR从4.8%变为4.65%,下降15个基点。如果是200万元房贷,以等额本息还款方式20年还清,15个基点的降幅意味着平均每年可节省房贷支出1963.83元,20年一共可以省下39276.53元。
这是否就证明选择LPR浮动利率定价更好?中国民生银行首席研究员温彬认为,如果借款期限较短,以前的房贷利率又比较高,就可以选择LPR。而期限较长,且以前贷款利率本身很低的,可以选择固定的房贷利率。因为这样可以锁定月供成本,将来更好地安排个人家庭的收支情况,不用为房贷利率变动而影响正常生活安排。
可以看出的是,若预期LPR上升,月供金额也会增加。对于大多数人来说,判断利率的长期走势究竟上升还是下降很难。但业内人士认为,短期LPR或仍有下降空间。
中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示,从中短期看,我国利率处于下行趋势。将存量浮动利率房贷转成以LPR作为定价基准,对借款人是有利的,有助于减轻借款人房贷支出。
“下半年房贷利率或仍继续下降,但幅度会缩小。”董希淼称,预计下半年流动性保持合理充裕,LPR利率仍会继续下降,以LPR利率为定价基准的房贷利率也会顺势下行。链接: https://t.cn/A6UsudpU
固定利率vs浮动利率
房贷定价的“锚”过去一直是基准利率,会根据基准利率浮动,2019年新发放的房贷平稳切换为贷款市场报价利率(LPR)定价后,央行2019年12月28日公告明确,2020年3月1日至8月31日,将推进存量房贷定价基准转换,客户可与金融机构协商决定是“换锚”为LPR还是固定利率。
中行、建行、工行、农行、邮储银行此前明确,8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款,按相关规则统一调整为LPR定价方式。交行称,于8月21日对批量转换范围内的个人住房贷款调整为LPR定价方式。
张女士2012年贷款97万在北京买了套房,她对中新经纬客户端表示,自己现在剩余贷款不多,所以比较愿意尝试浮动利率,如果是刚刚贷的款,恐怕也要好好纠结一番。但她也提出疑问,固定利率和浮动利率究竟有何区别?
最大的不同还是反映到了还款金额上,顾名思义,固定利率下的房贷利率会维持当前利率水平不变,还款总额及月供基本固定,不会受外界因素影响发生较大变化。不过若整体利率环境下跌,固定利率还款仍会维持相对比较高的利率。转换为LPR后,房贷利率会随着LPR变动而变,LPR下行,还款金额降低;LPR上行,还款金额也随之增加。
需要注意的是,如果是银行代为批量转换的客户,可以要求按自己的意愿做一次调整。但只要是自己作出了选择,无论是选择LPR定价方式还是固定利率,都只有一次选择机会,不能再更改。
“换锚”后利率咋计算?
房贷“换锚”后,利率咋算?月供到底能不能减少?
根据央行此前公告,房贷的定价基准转换为LPR后,加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值(可为负值)。
中新经纬客户端算了笔账:以商业性个人住房贷款的转换为例,如借款人小王,买房时享受了贷款基准利率打九折(下浮10%)的优惠,贷款日2015年8月1日,期限是30年。
若小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR,以5年期贷款基准利率是4.9%计算,转换前的实际执行利率为4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%,小王这笔房贷的加减点数为4.41%-4.8%=-0.39%,即减39个基点,今后的房贷利率就是LPR-0.39%。直至这笔房贷偿还完毕为止,这个加减点数都保持不变,房贷利率将随着5年期以上LPR变动。
转换时,本人和银行需要协商确定加减点数、重定价日和重定价周期。重定价日是重新按照最新的定价基准计算贷款执行利率的时间。一般有两种,一种是每年1月1日,另一种是贷款发放日的每年“对月对日”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进举例,若某位购房者今年8月份转为LPR计算贷款,且后续每一年重新计算月供额,2020年8至12月其月供额和今年前7月一样。2021年,若5年期以上LPR上升5个基点,那么100万房贷、30年等额本息的贷款情况下,月供将增加约31元。反之,若5年期以上LPR下降5个基点,月供将减少31元。
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记者注意到,从去年12月到今年8月,5年期LPR从4.8%变为4.65%,下降15个基点。如果是200万元房贷,以等额本息还款方式20年还清,15个基点的降幅意味着平均每年可节省房贷支出1963.83元,20年一共可以省下39276.53元。
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’来啦商家联盟’平台打着‘消费全返’的旗号疯狂吸金
‘消费返利’原本是一项常见的促销手段。但这一促销手段却被上海通卡投资管理有限公司(做预付卡)利用,加上‘互联网+’的名头之后,包装出众多诱人的概念:消费全返,消费等于存钱,消费商,花出去的钱还能回来。这些口号和宣传充满了迷惑性,民众很容易踏入陷阱。
‘来啦商家联盟’消费返利平台,对外声称是返利行业唯一持牌企业,唯一人行报备的返利模式,唯一进入人行资金监管账户的返利平台。加入进来的商家、消费者以及平台自身都可以赚到钱,三方达到共赢。它的运行模式,是让加盟商家将顾客消费的固定比例,如30%交给平台形成资金池。平台在将资金池里的钱,以进6推1的形式全返给商家,消费者。并且谁消费额多,谁消费频次多-消费活跃度,谁优先返还,返之则慢甚至不返。
紧接着公司利用网头,会议期间以及公司人员透露平台漏洞,刷单。刷单就是消费者虚构消费,来增加活跃度,返回快。短短不到三个月,卷入这个平台的商家,代理商,服务商数万。根据地区代理商交给平台10万,20万,50万不等,服务商1万。短短2个月平台吸纳了金额达8个多亿,仅仅返出一小部分。实际上,来啦商家联盟平台在某种程度上(来啦方块无限裂变,资金池无限增大,用公司话说,进来6亿能返出1亿)就是利用刷单来积累资金池里的资金。从一开始就没有任何监管真实消费措施,默许刷空单的行为,因为只有这样才能吸引大量商家,代理商,服务商加入,其公司人员开始之初都在刷空单套利,套的锅盈盆满。
套进资金后,为了漂白掩盖事实,不断改变运营模式,平台倒闭,受害者血本无归。请省委省政府明查,彻底打掉此诈骗团伙。
诈骗公司法人马乙,几个皮包公司地址:上海浦东新区东方路800号3楼,上海浦东新区商城路738号1502。
来啦全国维权委员会2017/10/31
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来啦全国维权委员会2017/10/30
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