#房地产# #楼市杂谈# “租购并举”是房地产市场发展的长期方向，各地出台的监管政策，不管是对房东或租客都是一种保障，同时也利于他们形成长期、持续性的关系。长租房的发展一定要长期考量，绝对不要想着赚快钱，否则会与市场长期发展的策略、方向不符，而是应该从长计议来做这门生意，租赁市场体量很大，未来有很大的发展机会。目前各地出台的监管政策，都是总结了前段时间租赁市场上出现的问题，进而出台的有针对性措施。这些监管政策不会导致市场消失，只会让市场更加规范，将来有更多租赁企业凭着自己的资金积累和能力在市场深耕。
【银川市民交了房租却被赶！房屋中介潜规则须谨慎！】近日，不少市民向宁夏新闻网热线反映，房屋中介“跑路”，导致房租催要无门，更有甚者，租户交了房租，却被赶出来。事实到底怎样，记者对此进行了调查。
“高进低出”“长收短付”成行业潜规则
银川市民杨女士在悦海天润府小区租了一套房子，交了一年租金，可是刚住了两个月却被中介公司要求立即搬离。正当她准备拿着合同与中介公司理论的时候，这家名叫“西安再寓房地产营销策划有限公司宁夏分公司”的中介公司已经人去楼空。
三年前，银川市民马先生将位于银川市永乐家园1号公寓的四套房子以每套每个月1000元的租价交给金管家（宁夏）房屋托管有限公司进行托管，双方约定，托管公司按月给马先生支付租金。但今年以来累计拖欠2万多元，经多次交涉未果，马先生决定把钱要回来后，终止委托协议。
银川市民哈先将两套建发大悦城的房子委托给金管家（宁夏）房屋托管有限公司进行托管，但今年以来，托管公司累计拖欠了半年房租。近一个月来，他不断上门催要都没有结果。哈先生了解到，托管公司每个月给他支付1200元，但托管公司却是以900元价格租给房客。
一位不愿透露姓名的男性业主告诉记者，11月中旬，由于连续拖欠租金，他决定和金管家（宁夏）房屋托管有限公司结清所有费用后，解除托管关系。但重新订立的合同约定15个工作日结清所有暖气费、物业费以及租金，两个月过去了，业务员的电话一直没人接，屡次上门交涉未果。对于托管公司以高于市场价收房，再将房子低于市场价出租的行业潜规则，这位业主表示自己心知肚明：“不就图个省心么”。
记者采访了解到，近年来，运用“高收低租”手段快速从房东手里收房又快速将房屋租给租客的房屋托管公司不少，这已公然成为行业潜规则。有些托管公司正是利用“房东嫌麻烦、租户贪便宜”的心理获取大量资金流，用于其他地方。一旦资金链断裂，房东和租客就成了最大受害者。
没“跑路”的中介直“喊冤”
金管家（宁夏）房屋托管有限公司成立于2017年，目前有员工20多人。12月16日，记者来到位于银川市金凤区瑞银财富中心A座的金管家（宁夏）房屋托管有限公司，现场看到这里前来催要租金的业主络绎不绝。
一位女性工作人员正在给一位业主耐心解释：“由于很多业主担心年底疫情复发，很多房源租不出去，公司遇到资金困难，造成业主租金延期支付，但公司正在想办法。大家不要着急，公司会根据每日收款情况，优先支付物业费、采暖费等第三方收取的费用。但由于无法预测每天收支情况，故不能给房主准确答复时间。”
“最近很多业主不知从哪个渠道听说我们要‘跑路’，纷纷来跟我们解约，这让公司经营雪上加霜。”金管家（宁夏）房屋托管有限公司一位男性业务员告诉记者，今年疫情期间，公司业务几乎停滞，当时300套房源租不出去。虽然公司目前存在拖欠业主租金情况，但正积极寻求解决办法，没有不认账，更没打算“跑路”。
记者多方联系金管家（宁夏）房屋托管有限公司一张姓经理，电话一直未能接通。记者了解到，近日，一些金管家（宁夏）房屋托管有限公司的业主联合去银川市金凤区公安分局经侦大队报案。银川市金凤区公安分局经侦大队一位负责人告诉记者，是有四五个房东来报案，但了解情况后，他们认为属于合同纠纷，不属于刑事案件，建议当事人去法院起诉。
行业监管“心有余而力不足”
据了解，过去，银川市的房屋中介监管职能属于银川市住建局，2014年，银川市将房屋中介管理下放到三区，由于基层工作繁杂、人手紧缺，中介管理工作无法做到专人负责。
银川住建局相关负责人表示，长租公寓“爆雷”事件发生后，银川市住建部门对辖区中介机构进行摸底，部分中介机构将公寓、写字楼作为经营场所，无明显门头标牌，日常巡查不易发现，再加上中介机构准入门槛低，更新换代频繁，导致中介行业人数、企业数量、经营情况等不易全数摸清。
这位负责人表示，按照《商品房租赁管理办法》有关要求，房地产经纪机构在从事房屋中介过程中，需将房屋租赁合同在行业主管部门备案，这种事前监管无法杜绝房屋委托机构收取租金后未按合同履约，甚至骗取租金跑路的情况发生。作为住建部门只能是督促中介机构按合同履约，一旦发生无法协调的纠纷，只能建议当事人通过司法途径维权。若中介机构“跑路”，只能将线索移交给综合执法部门和辖区派出所。
据介绍，目前，住建部门正积极探索将行政监管业务和中介机构业务有效结合，尝试建立监管账户，对中介机构的经营行为进行有效监管。同时，考虑筹建银川市房产中介租赁平台，但至于中介如何入驻等一系列问题还需要一个个突破。
这位负责人强调，一直以来住建部门通过委托行业协会对中介机构工作人员开展培训，提高从业人员综合素质，规范中介机构经营行为。同时通过加强宣传，提高群众法律意识，不要因为贪小便宜轻易上当。
住建部门提醒：房屋托管须谨慎
银川市住建局相关负责人介绍，年付优惠大成为一些长租房经常使用的招揽生意的手段。在收到租户的年付租金后，房屋托管公司以月付方式将房租支付给房东，最终形成长租短付。为了扩张市场，有长租公司高于市场价收房，再将其低于市场价长租给租户。在业内人士看来，这样做的目的则是累积资金，将其用于他处。此种模式下，“爆雷”的风险也就如影随形。
在此，该负责人提醒消费者，在房屋出租、承租以及提供租赁中介服务过程中，务必谨防此类陷阱，免遭经济损失，防止房屋租赁纠纷缠身，托管房屋更须谨慎。
律师提示：东窗事发后 房东、租户如何维权？
宁夏天器律师事务所律师赵美容表示，一旦租户遇到租期未到被赶出的情况，租户在租赁期仍然享有占有和使用房屋的权利，房屋因买卖、赠予或者继承发生房屋产权转移的，不影响租户对房屋的租赁权。除此之外，租户还具有优先购买权、许可转租权、同住家庭成员的续租权、对第三人的独立抗辩权等权利。
如果租期未到，中介公司跑路，房东是否有权收回房屋？赵美容律师说，中介公司和房东签订的是委托管理合同，是房东的代理人，租户将租金支付给中介公司，视为支付给房东，租户与房东之间已经形成房屋租赁合同关系。房东以未收到租金为由，可以解除和中介公司的委托管理合同，但无法解除和租户的房屋租赁合同，在租赁期届满之前租户有权继续居住，房东无权收回房屋。如果房东通过换锁、停电等方式逼迫租户搬离，房东就涉嫌非法侵入他人住宅，租户可以向公安机关报警维护自己的权益，同时可通过向人民法院提起诉讼，要求房东承担违约责任。
至于受害一方的房东，应该如何维权？赵美容律师说，房东应尽早向人民法院起诉，要求解除与中介公司之间的委托管理合同，并可要求中介公司返还房租、赔偿损失，以法律文书的形式将上述赔偿金额确定下来，尽快申请法院执行。如果中介公司在签订委托管理合同时存在诈骗行为，构成刑事犯罪的，房东也可向公安机关报案。（宁夏新闻网记者 王小梅 石卿）
“高进低出”“长收短付”成行业潜规则
银川市民杨女士在悦海天润府小区租了一套房子，交了一年租金，可是刚住了两个月却被中介公司要求立即搬离。正当她准备拿着合同与中介公司理论的时候，这家名叫“西安再寓房地产营销策划有限公司宁夏分公司”的中介公司已经人去楼空。
三年前，银川市民马先生将位于银川市永乐家园1号公寓的四套房子以每套每个月1000元的租价交给金管家（宁夏）房屋托管有限公司进行托管，双方约定，托管公司按月给马先生支付租金。但今年以来累计拖欠2万多元，经多次交涉未果，马先生决定把钱要回来后，终止委托协议。
银川市民哈先将两套建发大悦城的房子委托给金管家（宁夏）房屋托管有限公司进行托管，但今年以来，托管公司累计拖欠了半年房租。近一个月来，他不断上门催要都没有结果。哈先生了解到，托管公司每个月给他支付1200元，但托管公司却是以900元价格租给房客。
一位不愿透露姓名的男性业主告诉记者，11月中旬，由于连续拖欠租金，他决定和金管家（宁夏）房屋托管有限公司结清所有费用后，解除托管关系。但重新订立的合同约定15个工作日结清所有暖气费、物业费以及租金，两个月过去了，业务员的电话一直没人接，屡次上门交涉未果。对于托管公司以高于市场价收房，再将房子低于市场价出租的行业潜规则，这位业主表示自己心知肚明：“不就图个省心么”。
记者采访了解到，近年来，运用“高收低租”手段快速从房东手里收房又快速将房屋租给租客的房屋托管公司不少，这已公然成为行业潜规则。有些托管公司正是利用“房东嫌麻烦、租户贪便宜”的心理获取大量资金流，用于其他地方。一旦资金链断裂，房东和租客就成了最大受害者。
没“跑路”的中介直“喊冤”
金管家（宁夏）房屋托管有限公司成立于2017年，目前有员工20多人。12月16日，记者来到位于银川市金凤区瑞银财富中心A座的金管家（宁夏）房屋托管有限公司，现场看到这里前来催要租金的业主络绎不绝。
一位女性工作人员正在给一位业主耐心解释：“由于很多业主担心年底疫情复发，很多房源租不出去，公司遇到资金困难，造成业主租金延期支付，但公司正在想办法。大家不要着急，公司会根据每日收款情况，优先支付物业费、采暖费等第三方收取的费用。但由于无法预测每天收支情况，故不能给房主准确答复时间。”
“最近很多业主不知从哪个渠道听说我们要‘跑路’，纷纷来跟我们解约，这让公司经营雪上加霜。”金管家（宁夏）房屋托管有限公司一位男性业务员告诉记者，今年疫情期间，公司业务几乎停滞，当时300套房源租不出去。虽然公司目前存在拖欠业主租金情况，但正积极寻求解决办法，没有不认账，更没打算“跑路”。
记者多方联系金管家（宁夏）房屋托管有限公司一张姓经理，电话一直未能接通。记者了解到，近日，一些金管家（宁夏）房屋托管有限公司的业主联合去银川市金凤区公安分局经侦大队报案。银川市金凤区公安分局经侦大队一位负责人告诉记者，是有四五个房东来报案，但了解情况后，他们认为属于合同纠纷，不属于刑事案件，建议当事人去法院起诉。
行业监管“心有余而力不足”
据了解，过去，银川市的房屋中介监管职能属于银川市住建局，2014年，银川市将房屋中介管理下放到三区，由于基层工作繁杂、人手紧缺，中介管理工作无法做到专人负责。
银川住建局相关负责人表示，长租公寓“爆雷”事件发生后，银川市住建部门对辖区中介机构进行摸底，部分中介机构将公寓、写字楼作为经营场所，无明显门头标牌，日常巡查不易发现，再加上中介机构准入门槛低，更新换代频繁，导致中介行业人数、企业数量、经营情况等不易全数摸清。
这位负责人表示，按照《商品房租赁管理办法》有关要求，房地产经纪机构在从事房屋中介过程中，需将房屋租赁合同在行业主管部门备案，这种事前监管无法杜绝房屋委托机构收取租金后未按合同履约，甚至骗取租金跑路的情况发生。作为住建部门只能是督促中介机构按合同履约，一旦发生无法协调的纠纷，只能建议当事人通过司法途径维权。若中介机构“跑路”，只能将线索移交给综合执法部门和辖区派出所。
据介绍，目前，住建部门正积极探索将行政监管业务和中介机构业务有效结合，尝试建立监管账户，对中介机构的经营行为进行有效监管。同时，考虑筹建银川市房产中介租赁平台，但至于中介如何入驻等一系列问题还需要一个个突破。
这位负责人强调，一直以来住建部门通过委托行业协会对中介机构工作人员开展培训，提高从业人员综合素质，规范中介机构经营行为。同时通过加强宣传，提高群众法律意识，不要因为贪小便宜轻易上当。
住建部门提醒：房屋托管须谨慎
银川市住建局相关负责人介绍，年付优惠大成为一些长租房经常使用的招揽生意的手段。在收到租户的年付租金后，房屋托管公司以月付方式将房租支付给房东，最终形成长租短付。为了扩张市场，有长租公司高于市场价收房，再将其低于市场价长租给租户。在业内人士看来，这样做的目的则是累积资金，将其用于他处。此种模式下，“爆雷”的风险也就如影随形。
在此，该负责人提醒消费者，在房屋出租、承租以及提供租赁中介服务过程中，务必谨防此类陷阱，免遭经济损失，防止房屋租赁纠纷缠身，托管房屋更须谨慎。
律师提示：东窗事发后 房东、租户如何维权？
宁夏天器律师事务所律师赵美容表示，一旦租户遇到租期未到被赶出的情况，租户在租赁期仍然享有占有和使用房屋的权利，房屋因买卖、赠予或者继承发生房屋产权转移的，不影响租户对房屋的租赁权。除此之外，租户还具有优先购买权、许可转租权、同住家庭成员的续租权、对第三人的独立抗辩权等权利。
如果租期未到，中介公司跑路，房东是否有权收回房屋？赵美容律师说，中介公司和房东签订的是委托管理合同，是房东的代理人，租户将租金支付给中介公司，视为支付给房东，租户与房东之间已经形成房屋租赁合同关系。房东以未收到租金为由，可以解除和中介公司的委托管理合同，但无法解除和租户的房屋租赁合同，在租赁期届满之前租户有权继续居住，房东无权收回房屋。如果房东通过换锁、停电等方式逼迫租户搬离，房东就涉嫌非法侵入他人住宅，租户可以向公安机关报警维护自己的权益，同时可通过向人民法院提起诉讼，要求房东承担违约责任。
至于受害一方的房东，应该如何维权？赵美容律师说，房东应尽早向人民法院起诉，要求解除与中介公司之间的委托管理合同，并可要求中介公司返还房租、赔偿损失，以法律文书的形式将上述赔偿金额确定下来，尽快申请法院执行。如果中介公司在签订委托管理合同时存在诈骗行为，构成刑事犯罪的，房东也可向公安机关报案。（宁夏新闻网记者 王小梅 石卿）
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