【有一说一，扬子江金茂·领寓A5算是南京公寓产品投资的一个标准模板了】其实很多人后台私信老潘，咨询了很多公寓产品让老潘分析能不能买。老潘粗粗的扫了一眼，网友咨询的这些项目90%都是“巨坑”，不过在回复网友的时候，一般还是比较委婉的让他们三思。说实话，无论是从自住还是投资升值的角度，大多数公寓产品都没有太强的竞争力，公寓产品能买吗？能买！不过几个硬性的指标，目前市场在售的大多数公寓产品都很难达到。南京市场，也还是有一些公寓产品值得关注，今天老潘就拿江北新区的扬子江金茂·领寓A5作为案例，再给大家做个分析，也算是给后台咨询的网友一个公寓投资模板，让大家一起安心抄作业！
首先大概说下扬子江金茂·领寓A5的产品路数，中国金茂和绿地在江北新区联合开发了约百万方封面地标群，而领寓A5作为百万方综合体之上惟一可售公寓，它的稀缺性不言而喻。不过我们直接跳过这些华丽的产品说辞，以领寓A5为范本，对公寓投资最核心的三个指标进行相应的拆解。
首先第一点，也是最重要的一点，就是公寓所在的区位或者说地段。李嘉诚的那句地段地段还是地段大家都已经是耳熟能详了，而在选择公寓产品时，地段更是决定投资价值的第一要素。而扬子江金茂·领寓A5位于南京国家级新区——江北新区核心CBD位置，而江北核心区又分成了中央商务区板块、长江隧道板块、研创园的部分区域，整个中央商务区板块为25.4平方公里，可以说中央商务区才是江北新区发展核心中的核心。好的地段，商业配套和便捷交通更是必不可少。在公共交通的配置上，目前距离领寓A5最近的是地铁10号线（已运营）临江站，约3公里，可快速通达河西，此外未来规划的地铁4号线二期与地铁13、15号线交汇站滨江站距离项目约680米。在自驾通达上，长江隧道、扬子江隧道，可一步衔接江南、江北便捷生活，此外江北快速路、横江大道快速路、沿山大道等道路路网也加快形成江北数十分钟生活网。而在商业配套上距离项目驾车约5-10分钟车程内的近40万方的华润万象商业、22万方的东方万汇城，以及40万方的江北虹悦城将形成丰富多样的购物选择。除此之外，江北新区地下空间近480万方的“地下新街口“及宗地超高层未来南京新地标自带的星级酒店及大型商业也将极大的丰富居住的生活所需。有含金量十足的规划、有丰富的商业配套、有便捷的交通，这是一个优质公寓产品该有的“外部环境”配置。
其次第二点，人口导入。其实说的直白点，你投资的公寓产品周围要有人。无论是办公、服务人群还是企业工厂，公寓所在的区位有足够的人口在这里生活工作，拟投资的公寓才能体现出价值来。没有人，你的房子以后准备租给谁？说到这儿，就不得不提江北新区的产业规划。两城一中心，真的是最近的未来。江北新区——芯片之城！到2020年江北新区将集聚300家以上集成电路企业，销售收入突破500亿元，年均增幅60%以上；提升产业集聚度，总量规模占全市集成电路产业70%以上！江北新区——基因之城！到2020年江北新区形成生命健康千亿级产业集群；集聚410家基因及生命健康类企业，2017年收入突破380亿元，亚洲最大的基因测序基地，年测序能力达40万至50万人次。江北新区——新金融中心！全国一流新金融中心，即资产交易中心、股权交易中心、金融科技产业发展基地和保险创新试验区，到2018年末，金融企业500家，集聚各类金融资本规模超2800亿元；
到“十三五”末，集聚各类金融企业1000家以上，金融资本规模超过1万亿元，上市企业100家，三年超过全市平均水平！这么多的产业规划、大量的企业入驻，带来的是城市发展最重要的源动力，大量的人口导入。有人工作生活，就有居住需求，因而投资这里的公寓产品的价值才能显现！
最后一点是关注产品本身，投资公寓相对还是以小户型为宜。为什么公寓要买小户型？小面积，低总价，投资风险小。很多小型投资户看准公寓就是因为其总价低，占用的资金少，收益比较稳定。如果是高档的大户型公寓项目，相对来说回报的周期就比较长了，中长线的投资者可以出手。而扬子江金茂·领寓A5在设计元素上采用丝、竹等元素打造，以现代主义设计风格致敬城市云端生活。在产品的规划上，以资源准入式门槛打造34-91㎡多使用空间，多需求面积段产品，以多维度转化市场内需。
扬子江金茂·领寓A5可以说是整个江北核心区唯一家高端公寓，这是江北新区的空白，像河西的金奥费尔蒙公寓、仁恒辉盛阁国际公寓、青奥双子塔上面的天诗居行政公寓，租金是相当高，之前也提到过我们的公寓产品是一个极具价值的投机产品，想象下10年前在上海的陆家嘴买一套公寓，其价值都是几何倍的增长，现在“南京陆家嘴”不是一个极好的机遇吗？包括现在河西的高端公寓租金那么高，是因为河西有很多的高端客群，在未来的江北核心区，也是总部基地云集，将会吸引大量国内外顶级人才。而领寓A5具备高端公寓的一切特征，也是精英人士的一种生活方式选择，未来在这里，他们走进的是精装的大堂，统一精装修的公寓，国家一级资质的金茂物业服务，楼下就是公园，走5分钟可以到滨江公园，傍晚江边跑跑步，周末闲暇之余，去离公寓600米处的国家一级江北图书馆看书充电，或去美术馆欣赏艺术的画作。目前项目主力户型约34-41㎡，还有少量54㎡-91㎡的户型，得房率约75%。
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到“十三五”末，集聚各类金融企业1000家以上，金融资本规模超过1万亿元，上市企业100家，三年超过全市平均水平！这么多的产业规划、大量的企业入驻，带来的是城市发展最重要的源动力，大量的人口导入。有人工作生活，就有居住需求，因而投资这里的公寓产品的价值才能显现！
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首先大概说下扬子江金茂·领寓A5的产品路数，中国金茂和绿地在江北新区联合开发了约百万方封面地标群，而领寓A5作为百万方综合体之上惟一可售公寓，它的稀缺性不言而喻。不过我们直接跳过这些华丽的产品说辞，以领寓A5为范本，对公寓投资最核心的三个指标进行相应的拆解。
首先第一点，也是最重要的一点，就是公寓所在的区位或者说地段。李嘉诚的那句地段地段还是地段大家都已经是耳熟能详了，而在选择公寓产品时，地段更是决定投资价值的第一要素。而扬子江金茂·领寓A5位于南京国家级新区——江北新区核心CBD位置，而江北核心区又分成了中央商务区板块、长江隧道板块、研创园的部分区域，整个中央商务区板块为25.4平方公里，可以说中央商务区才是江北新区发展核心中的核心。好的地段，商业配套和便捷交通更是必不可少。在公共交通的配置上，目前距离领寓A5最近的是地铁10号线（已运营）临江站，约3公里，可快速通达河西，此外未来规划的地铁4号线二期与地铁13、15号线交汇站滨江站距离项目约680米。在自驾通达上，长江隧道、扬子江隧道，可一步衔接江南、江北便捷生活，此外江北快速路、横江大道快速路、沿山大道等道路路网也加快形成江北数十分钟生活网。而在商业配套上距离项目驾车约5-10分钟车程内的近40万方的华润万象商业、22万方的东方万汇城，以及40万方的江北虹悦城将形成丰富多样的购物选择。除此之外，江北新区地下空间近480万方的“地下新街口“及宗地超高层未来南京新地标自带的星级酒店及大型商业也将极大的丰富居住的生活所需。有含金量十足的规划、有丰富的商业配套、有便捷的交通，这是一个优质公寓产品该有的“外部环境”配置。
其次第二点，人口导入。其实说的直白点，你投资的公寓产品周围要有人。无论是办公、服务人群还是企业工厂，公寓所在的区位有足够的人口在这里生活工作，拟投资的公寓才能体现出价值来。没有人，你的房子以后准备租给谁？说到这儿，就不得不提江北新区的产业规划。两城一中心，真的是最近的未来。江北新区——芯片之城！到2020年江北新区将集聚300家以上集成电路企业，销售收入突破500亿元，年均增幅60%以上；提升产业集聚度，总量规模占全市集成电路产业70%以上！江北新区——基因之城！到2020年江北新区形成生命健康千亿级产业集群；集聚410家基因及生命健康类企业，2017年收入突破380亿元，亚洲最大的基因测序基地，年测序能力达40万至50万人次。江北新区——新金融中心！全国一流新金融中心，即资产交易中心、股权交易中心、金融科技产业发展基地和保险创新试验区，到2018年末，金融企业500家，集聚各类金融资本规模超2800亿元；
到“十三五”末，集聚各类金融企业1000家以上，金融资本规模超过1万亿元，上市企业100家，三年超过全市平均水平！这么多的产业规划、大量的企业入驻，带来的是城市发展最重要的源动力，大量的人口导入。有人工作生活，就有居住需求，因而投资这里的公寓产品的价值才能显现！
最后一点是关注产品本身，投资公寓相对还是以小户型为宜。为什么公寓要买小户型？小面积，低总价，投资风险小。很多小型投资户看准公寓就是因为其总价低，占用的资金少，收益比较稳定。如果是高档的大户型公寓项目，相对来说回报的周期就比较长了，中长线的投资者可以出手。而扬子江金茂·领寓A5在设计元素上采用丝、竹等元素打造，以现代主义设计风格致敬城市云端生活。在产品的规划上，以资源准入式门槛打造34-91㎡多使用空间，多需求面积段产品，以多维度转化市场内需。
扬子江金茂·领寓A5可以说是整个江北核心区唯一家高端公寓，这是江北新区的空白，像河西的金奥费尔蒙公寓、仁恒辉盛阁国际公寓、青奥双子塔上面的天诗居行政公寓，租金是相当高，之前也提到过我们的公寓产品是一个极具价值的投机产品，想象下10年前在上海的陆家嘴买一套公寓，其价值都是几何倍的增长，现在“南京陆家嘴”不是一个极好的机遇吗？包括现在河西的高端公寓租金那么高，是因为河西有很多的高端客群，在未来的江北核心区，也是总部基地云集，将会吸引大量国内外顶级人才。而领寓A5具备高端公寓的一切特征，也是精英人士的一种生活方式选择，未来在这里，他们走进的是精装的大堂，统一精装修的公寓，国家一级资质的金茂物业服务，楼下就是公园，走5分钟可以到滨江公园，傍晚江边跑跑步，周末闲暇之余，去离公寓600米处的国家一级江北图书馆看书充电，或去美术馆欣赏艺术的画作。目前项目主力户型约34-41㎡，还有少量54㎡-91㎡的户型，得房率约75%。
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【一个值得参考的模型】本人在一个500人的微信群里面，这些人全部来自国内大物理学界，大咖云集，经常探讨一些真正的天文地理及宇宙问题。
有一位从事建模的老师疫情开始没几天就带领他们团队对本次疫情蔓延搞了一个模型预测，我们一起跟踪他们给出的数据（以中数为准），一直±误差在5%左右，趋势性非常接近。
截图为最近几天的预测数据与实际数据对照（以前很多天的数据我们都见过了），从未来一周的预测数据看出，几乎每天都呈现出下降趋势（可以一起核对后面几天预测数据的误差）。他们的结果有可能为官方决策带去帮助，他说深圳政府有可能采纳他们数据作为安排企业顺序开工的依据。
有一位从事建模的老师疫情开始没几天就带领他们团队对本次疫情蔓延搞了一个模型预测，我们一起跟踪他们给出的数据（以中数为准），一直±误差在5%左右，趋势性非常接近。
截图为最近几天的预测数据与实际数据对照（以前很多天的数据我们都见过了），从未来一周的预测数据看出，几乎每天都呈现出下降趋势（可以一起核对后面几天预测数据的误差）。他们的结果有可能为官方决策带去帮助，他说深圳政府有可能采纳他们数据作为安排企业顺序开工的依据。
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