10月新能源销量：“银十”之下的暴跌
连续四月的下跌背后是中国新能源市场的“原形毕露”。
该来的总归还会到来，10月新能源销量不出意外依旧继续下滑，而且如此猛烈。
据乘联会公布数据显示，上月新能源乘用车销量总计6.3万辆，同比下降46.0%，几乎“腰斩”。其中，纯电动乘用车批发量为5.1万辆，同比降幅高达46%，插电混动车型同比降幅达到44%。该月销量也是继7、8、9月分别同比下滑3.8%、21.7%、34.8%之后，出现的最大降幅。
身处车市“寒冬”之中，随着后补贴时代的到来，新能源行业的处境愈发艰难，连续四月的下跌背后是中国新能源市场的“原形毕露”，“银十”早已不复存在。
同时，近来又有信源披露，国家考虑进一步削减新能源汽车补贴，按照2017-2018年财政部、税务总局、工信部、科技部四部委的计划，2019年取消地方补贴，2020年底新能源补贴完全取消。换言之，整个行业当下经历的还是存在部分补贴的“过渡阶段”。明年同期，待补贴全部取消之后，整个新能源市场还将面临更大的挑战。
虽然政策或许依然存在变数，但是对于此刻的局面，整个行业应该早有“预期”。一个良性、健康的新能源市场不能总是依靠政策与补贴的扶持“卖车”，真正通过产品力转化为真实销量才是正解。
“银十”之下的忧虑
就10月总计销量而言，市场整体表现不容乐观。而从细分市场新能源具体车型来看，“银十”之下，忧虑同样存在。
北汽EU系列再次毫无疑问拿下10月销冠，总计销售8,601辆，同比增加111.1%。虽然EU系列已经蝉联数月新能源销冠，但是不可否认，其真实销量之中“B端”网约车所占份额还是多于“C端”个人用户份额，这样的销量结构比例对于一款“爆款车型”而言并不健康。
广汽新能源AION S继上月首次出现在销量前十之后，本月再次进入榜单。总计交付4,217辆，取得前三的销量成绩足够令人欣慰，得益于广汽新能源较为强大的技术与平台支撑，其产品力得到了不少潜在新能源车主的认可。相比北汽EU系列，AION S的“C端”用户比例明显较高，或许是对其产品力更加认可的体现。
比亚迪元EV 10月累计销售3,072辆，同比下滑44.3%。作为一款比亚迪旗下曾经销量近万辆的“明星车型”，由于其低端车型S2的推出，一定程度上抢占了元EV的市场份额，但是在产品口碑上并未取得很好效果，反而因为产品过于重叠“适得其反”。
另外，比亚迪唐DM 10月销量也出现64.8%的同比下滑。随着插混市场与其同价格区间的合资竞品车型出现，唐DM的产品力优势已经不再明显，为此比亚迪推出了售价更为低廉的唐DM单电机版本，企图通过更高性价比挽回部分销量，但实际效果如何仍有待市场反馈。
销量的连续四月下滑已成事实，回顾截止本月2019年细分市场具体车型的累计销量，情况相比10月销量的惨淡稍显欣慰。但是在这其中销量的同比大幅提升，大多都完成在7月补贴退坡前夕，经销商大肆“压价、清库存”，对于后续销量提前透支，才造成了如今整体销量较为“乐观”的假象。
早在今年年初，中汽协曾预测2019我国新能源汽车总销量将达到160万辆，而在补贴政策更新后，中汽协将这一目标下调至150万辆。截至目前，新能源累计销量为93.5万辆，完成率仅为62.3%。后续想要完成全年销量目标，仅从10月市场表现而言，已没有可能。
不可否认，7月当“红利”褪去，我们已经预见“退补”势必会对销量带来冲击，但是谁都未曾料到会如此猛烈，也从侧脸印证：当下的中国新能源市场依然脆弱。
未来何去何从？
现状已经足够惨烈，未来的中国新能源行业应该何去何从？或许是时候提上议程进行讨论。
首先，全球汽车市场“电动化”的浪潮已经来临，这点毋庸置疑。无论是传统巨头大众正式推出ID.3进军中国市场，还是新势力造车代表特斯拉国产版本Model 3正式量产，整个行业的产品水准正在逐渐上升，这也对于身处新能源市场中的车企提出更高的要求。
以往“略币逐良币”的市场环境将会在短期之内快速革新，如果无法推出强产品力的代表车型，那么一些车企将会在快速的竞争之中被“淘汰”。至于剩余的车企，各家都将拥有立足行业的产品优势。
其次，2020年的补贴全部取消并不代表政策不会继续支持整个新能源行业的发展。今年6月，发改委、商务部、生态环境部三部门已下发相关实施方案，要求各地不得对新能源汽车是实行限行、限购，已实行的应当取消。同时，虽然对于整车补贴逐渐取消，但是国家对于充电等基础设施的大力发展，也在另一维度间接推动了新能源汽车的快速普及，“全国一张网”亦是最好证明。
随着动力电池的快速发展，纯电汽车的实际续航表现已经愈发接近燃油车型。而且，国家与车企对于也在努力解决其二手保值率问题。所以未来的新能源汽车使用成本将会进一步降低，使用便利性将进一步提升，对于消费者而言无疑为一则利好消息。
总之，中国新能源市场毕竟刚刚起步，波动是中国汽车行业转向高质量发展的必经过程，暂时的“寒冬”或许为未来的发展提供了更大的空间。所以我们不必过于悲观，市场转型阶段经历的“阵痛”无法避免，曲径通幽处，有时“弯路”走好才能见到破晓之时。
汽车质量家：www.autoqa.cn
上海沐睿科技服务有限公司是一家创新型的汽车工程技术服务公司，具备Reach、VOC、ELV环保法规评估一站式解决方案，为客户提供从初步想法到最终产品的全程支持，包括：项目的确定、设计、开发，直到材料、组件和系统的测试。此外，还包括项目管理和人员调配等服务。近十年来，整合汽车行业咨询，从车身、底盘、电子电器、智能化、动力系统、内外饰、环保法规等多方面纵向数据积累，并成功通过以品质创新，加强技术合作，孵化多家二方及三方实验室能力提升，与学术界和政府多方面协作的创新中心，促进自主创新和开放合作。
连续四月的下跌背后是中国新能源市场的“原形毕露”。
该来的总归还会到来，10月新能源销量不出意外依旧继续下滑，而且如此猛烈。
据乘联会公布数据显示，上月新能源乘用车销量总计6.3万辆，同比下降46.0%，几乎“腰斩”。其中，纯电动乘用车批发量为5.1万辆，同比降幅高达46%，插电混动车型同比降幅达到44%。该月销量也是继7、8、9月分别同比下滑3.8%、21.7%、34.8%之后，出现的最大降幅。
身处车市“寒冬”之中，随着后补贴时代的到来，新能源行业的处境愈发艰难，连续四月的下跌背后是中国新能源市场的“原形毕露”，“银十”早已不复存在。
同时，近来又有信源披露，国家考虑进一步削减新能源汽车补贴，按照2017-2018年财政部、税务总局、工信部、科技部四部委的计划，2019年取消地方补贴，2020年底新能源补贴完全取消。换言之，整个行业当下经历的还是存在部分补贴的“过渡阶段”。明年同期，待补贴全部取消之后，整个新能源市场还将面临更大的挑战。
虽然政策或许依然存在变数，但是对于此刻的局面，整个行业应该早有“预期”。一个良性、健康的新能源市场不能总是依靠政策与补贴的扶持“卖车”，真正通过产品力转化为真实销量才是正解。
“银十”之下的忧虑
就10月总计销量而言，市场整体表现不容乐观。而从细分市场新能源具体车型来看，“银十”之下，忧虑同样存在。
北汽EU系列再次毫无疑问拿下10月销冠，总计销售8,601辆，同比增加111.1%。虽然EU系列已经蝉联数月新能源销冠，但是不可否认，其真实销量之中“B端”网约车所占份额还是多于“C端”个人用户份额，这样的销量结构比例对于一款“爆款车型”而言并不健康。
广汽新能源AION S继上月首次出现在销量前十之后，本月再次进入榜单。总计交付4,217辆，取得前三的销量成绩足够令人欣慰，得益于广汽新能源较为强大的技术与平台支撑，其产品力得到了不少潜在新能源车主的认可。相比北汽EU系列，AION S的“C端”用户比例明显较高，或许是对其产品力更加认可的体现。
比亚迪元EV 10月累计销售3,072辆，同比下滑44.3%。作为一款比亚迪旗下曾经销量近万辆的“明星车型”，由于其低端车型S2的推出，一定程度上抢占了元EV的市场份额，但是在产品口碑上并未取得很好效果，反而因为产品过于重叠“适得其反”。
另外，比亚迪唐DM 10月销量也出现64.8%的同比下滑。随着插混市场与其同价格区间的合资竞品车型出现，唐DM的产品力优势已经不再明显，为此比亚迪推出了售价更为低廉的唐DM单电机版本，企图通过更高性价比挽回部分销量，但实际效果如何仍有待市场反馈。
销量的连续四月下滑已成事实，回顾截止本月2019年细分市场具体车型的累计销量，情况相比10月销量的惨淡稍显欣慰。但是在这其中销量的同比大幅提升，大多都完成在7月补贴退坡前夕，经销商大肆“压价、清库存”，对于后续销量提前透支，才造成了如今整体销量较为“乐观”的假象。
早在今年年初，中汽协曾预测2019我国新能源汽车总销量将达到160万辆，而在补贴政策更新后，中汽协将这一目标下调至150万辆。截至目前，新能源累计销量为93.5万辆，完成率仅为62.3%。后续想要完成全年销量目标，仅从10月市场表现而言，已没有可能。
不可否认，7月当“红利”褪去，我们已经预见“退补”势必会对销量带来冲击，但是谁都未曾料到会如此猛烈，也从侧脸印证：当下的中国新能源市场依然脆弱。
未来何去何从？
现状已经足够惨烈，未来的中国新能源行业应该何去何从？或许是时候提上议程进行讨论。
首先，全球汽车市场“电动化”的浪潮已经来临，这点毋庸置疑。无论是传统巨头大众正式推出ID.3进军中国市场，还是新势力造车代表特斯拉国产版本Model 3正式量产，整个行业的产品水准正在逐渐上升，这也对于身处新能源市场中的车企提出更高的要求。
以往“略币逐良币”的市场环境将会在短期之内快速革新，如果无法推出强产品力的代表车型，那么一些车企将会在快速的竞争之中被“淘汰”。至于剩余的车企，各家都将拥有立足行业的产品优势。
其次，2020年的补贴全部取消并不代表政策不会继续支持整个新能源行业的发展。今年6月，发改委、商务部、生态环境部三部门已下发相关实施方案，要求各地不得对新能源汽车是实行限行、限购，已实行的应当取消。同时，虽然对于整车补贴逐渐取消，但是国家对于充电等基础设施的大力发展，也在另一维度间接推动了新能源汽车的快速普及，“全国一张网”亦是最好证明。
随着动力电池的快速发展，纯电汽车的实际续航表现已经愈发接近燃油车型。而且，国家与车企对于也在努力解决其二手保值率问题。所以未来的新能源汽车使用成本将会进一步降低，使用便利性将进一步提升，对于消费者而言无疑为一则利好消息。
总之，中国新能源市场毕竟刚刚起步，波动是中国汽车行业转向高质量发展的必经过程，暂时的“寒冬”或许为未来的发展提供了更大的空间。所以我们不必过于悲观，市场转型阶段经历的“阵痛”无法避免，曲径通幽处，有时“弯路”走好才能见到破晓之时。
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今天是我的lucky day[憧憬][憧憬]
早上去看房子，第一眼就相中，环境很nice，房东也特别好，房租还特别便宜！
下午又很顺利的买到了二手电动车，在这小县城每天骑着溜达，好不嘚瑟！
暑假工的事情，老师也答应我明天中午过去熟悉环境，终于不是无所事事了！
晚上一个人吃4斤小龙虾，谢谢我的屁股子帮我剥虾么么哒[馋嘴]
总之就是，超级开心！
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顺心置地房地产培训基础知识
一、房地产相关概念
(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:
1、 单纯的土地;
2、 单纯的建筑物;
3、 土地与建筑物结合的房产;
(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:
1、 一级市场(土地市场);
2、 二级市场(房地产增量房市场);
3、 三级市场(房地产存量房市场);
(三) 土地及土地所有权:
1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.
2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;
3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.
(四) 土地使用权获取方式:
1、 土地使用权出让:
指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;
土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；
国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.
2、 土地使用权划拨:
指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;
以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;
下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;
城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;
(五) 建筑概念
1、 建筑:建筑物和构筑物的总称;
2、 狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;
3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观;
适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;
经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;
美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;
(六) 物业概念
1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;
各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;
二、房屋建筑常识
1、 容积率:
总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;
容积率=建筑总面积÷用地面积;
一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;
2、 建筑密度:
项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;
3、 绿化率:
指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;
4、 绿地率:
描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;
5、 层高:
住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.
6、 净高:
指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;
7、 进深:
指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;
8、 开间:
指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;
9、 建筑面积:
指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;
10、公摊面积:
指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;
11、使用面积:
它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;
12、占地面积:
建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;
13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);
14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;
15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;
16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积;
17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;
18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;
19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等
20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;
21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;
22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实用率;
23、地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2;
24、半地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2;
25、阳台:
供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;
26、平台:
供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分;
27、标准层:指平面布置相同的住宅楼层;28、中间层:底层和最高住户入口层之间的中间楼层.
三、房地产行业术语:
(一)室内设施:
1、 四气:暖气、煤气、热水器、空调;2、 全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);
(二)装修分类:
1、 毛 坯:水泥地、水泥墙;2、 简 装 修:地砖、白墙;3、 中 装 修:大地砖、木地板;4、 精 装 修:木地板、包门、包窗;5、 豪华装修:装修前卫、用料讲究;
(三)户型及面积:
1、 一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-60平米;2、 二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:70-100平米;3、 三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:110-150平米;4、 越层:房屋使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;5、 错层:房屋内地面错落的房型;
(四) 楼层及朝向:
1、 楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;优劣:楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;高层楼中楼层较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;
2、 朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;高层板楼与多层楼的朝向相似;高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;
四、房地产特性:(一) 不可移动性;(二) 独一无二性;(三) 寿命长久性;(四) 数量有限性;(五) 用途多样性;(六) 相互影响性;(七) 受政策\市场影响大;(八) 标的高;(九) 变现慢;(十)保值增值性;
五、房屋分类及详解:
(一) 按住宅层数划分:1、 低层:层数为1-3层;2、 多层:层数为4-6层;3、 中高层:层数为7-9层;4、 高层:10层以上;
(二) 按使用性质划分:
1、 生产性建筑;厂房、车间等；2、 非生产性建筑;居住建筑:如住宅等;
公共建筑:如办公、文体、交通等;
(三) 按结构类型划分:
1、 砖混结构:这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构房间小、层数低，一般用于多层建筑中；
2、 框架结构:这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于小高层建筑;
3、 钢筋混凝土剪力墙结构; 这类建筑物的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，多用于高层建筑
4、 空间结构:包括:县索结构、网架结构、壳体结构等。如体育馆、大剧院等；
(四) 按建筑材料划分:
1、 砖混:红砖与水泥;承重的主要构件是用砖和混凝土建造的;
2、 钢混:浇注、最为结实;承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的;
3、 预制板:预制的混凝土板与钢筋;承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的.包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物;
(五) 按楼型外观划分:
1、 板楼:
是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯;
板楼基本形式:多 层:６层以下;小高层:7-12层以内;高层:13-18层;超高层:18层以上甚至更高;
2、 塔楼:
主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅.通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内;
塔楼基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼;
补充：筒子楼:卫生间、厨房都集体公用；
写字楼:办公使用;
(六) 按房屋户型划分:
1、 一居室;一卧室;2、 二居室;二卧室;3、 三居室;三卧室;4、 多居室;多卧室;
5、 错 层:主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
6、 跃 层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房和卫生间等。
7、 复 式:复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。
(七) 按产权性质划分:
1、 商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以赢利为目的，按市场规律经营的房子；
分类：
(1) 普通住宅:
容积率1.0(含1.0)以上;
建筑面积在140平方米以下;
成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下;
(2) 非普通住宅:
甲宅; 24小时电梯、保安，物业费较高；
公寓;商品房、24小时电梯、保安、24小时管道热水；
别墅:(独栋、联排、双拼、叠拼)一般较为偏远;
(3) 商品房销售资质:商品房销售须具备以下五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》；
2、 已购公房:
普通公房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;
央产房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;
3、 经济适用房:
定义:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定.
只拥有房屋所有权:表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理;
4、 使用权房:使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。
5、 私产平房:也称私有住宅,是个人或家庭购买和建造的住宅;在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
6、 小产权房:是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门不予颁发房产证。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，买卖此类房屋不能真正享有合法权益。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
一、房地产相关概念
(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:
1、 单纯的土地;
2、 单纯的建筑物;
3、 土地与建筑物结合的房产;
(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:
1、 一级市场(土地市场);
2、 二级市场(房地产增量房市场);
3、 三级市场(房地产存量房市场);
(三) 土地及土地所有权:
1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.
2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;
3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.
(四) 土地使用权获取方式:
1、 土地使用权出让:
指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;
土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；
国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.
2、 土地使用权划拨:
指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;
以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;
下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;
城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;
(五) 建筑概念
1、 建筑:建筑物和构筑物的总称;
2、 狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;
3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观;
适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;
经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;
美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;
(六) 物业概念
1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;
各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;
二、房屋建筑常识
1、 容积率:
总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;
容积率=建筑总面积÷用地面积;
一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;
2、 建筑密度:
项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;
3、 绿化率:
指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;
4、 绿地率:
描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;
5、 层高:
住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.
6、 净高:
指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;
7、 进深:
指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;
8、 开间:
指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;
9、 建筑面积:
指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;
10、公摊面积:
指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;
11、使用面积:
它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;
12、占地面积:
建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;
13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);
14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;
15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;
16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积;
17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;
18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;
19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等
20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;
21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;
22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实用率;
23、地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2;
24、半地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2;
25、阳台:
供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;
26、平台:
供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分;
27、标准层:指平面布置相同的住宅楼层;28、中间层:底层和最高住户入口层之间的中间楼层.
三、房地产行业术语:
(一)室内设施:
1、 四气:暖气、煤气、热水器、空调;2、 全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);
(二)装修分类:
1、 毛 坯:水泥地、水泥墙;2、 简 装 修:地砖、白墙;3、 中 装 修:大地砖、木地板;4、 精 装 修:木地板、包门、包窗;5、 豪华装修:装修前卫、用料讲究;
(三)户型及面积:
1、 一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-60平米;2、 二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:70-100平米;3、 三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:110-150平米;4、 越层:房屋使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;5、 错层:房屋内地面错落的房型;
(四) 楼层及朝向:
1、 楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;优劣:楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;高层楼中楼层较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;
2、 朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;高层板楼与多层楼的朝向相似;高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;
四、房地产特性:(一) 不可移动性;(二) 独一无二性;(三) 寿命长久性;(四) 数量有限性;(五) 用途多样性;(六) 相互影响性;(七) 受政策\市场影响大;(八) 标的高;(九) 变现慢;(十)保值增值性;
五、房屋分类及详解:
(一) 按住宅层数划分:1、 低层:层数为1-3层;2、 多层:层数为4-6层;3、 中高层:层数为7-9层;4、 高层:10层以上;
(二) 按使用性质划分:
1、 生产性建筑;厂房、车间等；2、 非生产性建筑;居住建筑:如住宅等;
公共建筑:如办公、文体、交通等;
(三) 按结构类型划分:
1、 砖混结构:这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构房间小、层数低，一般用于多层建筑中；
2、 框架结构:这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于小高层建筑;
3、 钢筋混凝土剪力墙结构; 这类建筑物的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，多用于高层建筑
4、 空间结构:包括:县索结构、网架结构、壳体结构等。如体育馆、大剧院等；
(四) 按建筑材料划分:
1、 砖混:红砖与水泥;承重的主要构件是用砖和混凝土建造的;
2、 钢混:浇注、最为结实;承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的;
3、 预制板:预制的混凝土板与钢筋;承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的.包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物;
(五) 按楼型外观划分:
1、 板楼:
是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯;
板楼基本形式:多 层:６层以下;小高层:7-12层以内;高层:13-18层;超高层:18层以上甚至更高;
2、 塔楼:
主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅.通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内;
塔楼基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼;
补充：筒子楼:卫生间、厨房都集体公用；
写字楼:办公使用;
(六) 按房屋户型划分:
1、 一居室;一卧室;2、 二居室;二卧室;3、 三居室;三卧室;4、 多居室;多卧室;
5、 错 层:主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
6、 跃 层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房和卫生间等。
7、 复 式:复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。
(七) 按产权性质划分:
1、 商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以赢利为目的，按市场规律经营的房子；
分类：
(1) 普通住宅:
容积率1.0(含1.0)以上;
建筑面积在140平方米以下;
成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下;
(2) 非普通住宅:
甲宅; 24小时电梯、保安，物业费较高；
公寓;商品房、24小时电梯、保安、24小时管道热水；
别墅:(独栋、联排、双拼、叠拼)一般较为偏远;
(3) 商品房销售资质:商品房销售须具备以下五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》；
2、 已购公房:
普通公房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;
央产房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;
3、 经济适用房:
定义:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定.
只拥有房屋所有权:表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理;
4、 使用权房:使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。
5、 私产平房:也称私有住宅,是个人或家庭购买和建造的住宅;在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
6、 小产权房:是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门不予颁发房产证。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，买卖此类房屋不能真正享有合法权益。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
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