在大资管时代，许多传统房地产商也想转型以房地产金融的模式做项目，其中的关键在于，能否真正打通 “投融管退”四个环节。

目前国内多数开发商很难静下心来做好自持运营的根本原因在于短债长投。甚至可以说，一切指望用短债的钱做产业地产的，其本质都是卖房思维的传统地产。更不乏开发商做产业地产的目的也是想通过拿到周边的住宅用地来开发销售住宅。

现阶段拿地成本高企，不少做产业地产开发商或转型轻资产模式，或选择与重量级的开发商“抱团”合作，或选择与金融机构合作开发。在商业地产领域，因为对资本运作要求更为严格。

资金方打交道多的人肯定知道，资金方基本上都是还没进来就想着怎么退出。所以这就导致有些产业地产项目还是没进入运营阶段，就开始举步维艰（融资难），尤其是一些小的开发商开发的。

在大资管时代，许多传统房地产商也想转型以房地产金融的模式做项目，其中的关键在于，能否真正打通 “投融管退”四个环节。

房企要确立产业地产在自己原有主业框架下的位置，以及如何平衡、整合这些不同业务，创造出更具合力的发展模式和趋向，换句话说产业地产的开发建设更依赖于企业的运营能力，而不仅仅是过去基于项目开发的外部资源整合。

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文旅开发的风控问题

文旅项目的全过程，应该是“投融建管退”，五个环节，每个环节都要有策划，由此可见策划的重要性，这个全过程的策划，跟传统房地产开发的那种策划，完全是两件事。

随便举个例子，文旅项目基本上都属于区域性项目，就是要用区域视角来研判，包括其中客源市场、招商市场等研究，跟传统房地产的分析尺度差异很大。

再有市场的竞合问题的研究，就比单纯竞争性研究多一个维度。

融资结构，也不单纯是所谓开发贷之类的短期贷款。

等等，先说到这里。

#房地产研究# 12月28日，鸿荣源发起了 《资管视角下的园区运营思维》浅谈打通“投-融-管-退”的开发运营闭环主题探讨会以及产业地产学术+实践研讨会，本次研讨会邀约了行内具有代表性的公司和行业人士参与了小范围的探讨研究，希望针对工业园物业、管理、运营等探究出更好的发展路径和思路。内容包括对世界园区发展史的回顾，各开发商目前地产模式，不同资产的生命周期、盈利模式、价值管理、资管业务模式解析等。