#郑在聊房# 今天来跟大家聊聊购房的知识，让朋友们了解一些购房时应注意哪些问题，避开房产开发商的坑和少些不必要的麻烦。
一、对于购买商品房来说，首先考虑的几点：（1）地段、是否在繁华的区段，（2）环境、是否优美，（3）交通、出行是否方便，（4）公共设施，周边银行、医院、学校、超市是否齐全。
二、在购房时必须要弄清楚开发商是不是已经办齐以下手续和相关文件：
（1）五证，《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施上讦司证》和《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。如果上述证照不全的房子有以下风险：
（2）土地性质不合法。
（3）土地使用权不合法。
（4）工程建设手续不合法。
（5）工程施工进度末达到规定的提前销售要求。
三、要了解清楚房屋是否已经通过建设部门验收合格备案，按照规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，而一些开发商却用一张《备案表》就开始现房销售，购房时要仔细查看所购的房屋是否在该表的范围内，以及表内的各个分项是不是都备了案。除此之外，还应该查看房屋的各项条件是否与购房合同相符；住宅用房在交付房屋时还要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如果开发商不能完全提供以上文件和手续，那就会存在一定的风险。
四、根据《商品房销售管理办法》第七条的规定，商品房销售，应当符合以下条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（4）已通过竣工验收；
（5）拆迁安置已经完成；
（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（7）物业管理的方案已经具备和落实。
五、开发商在销售时首先推出的都是朝向差、楼层和户型不好的房子，如果开盘时你看上好的朝向、楼层和户型，销售人员会说已经被别人预定或销售完了，让你再选择其它房子。
六、要了解清楚开发商所销售的房屋是否存在用此房在银行进行扺押或给施工方及材料商顶帐，是否用于拆迁户的安置，一房多卖等现象；只有了解清楚了才会减少以后不必要的麻烦。
只要注意以前几点，你在选购房屋时或许就会少一些坑。当然啦，还有一些属于商业秘密的就不再给大家透露了，反正要记住一点，羊毛出在羊身上。朋友们都清楚，自从房产改革以来，有多少人倾尽一生的积蓄才能买上了一套属于自己的住房，有的人要背付二~三十年还房贷的压力，还有更少的一部分人可能一辈子都买不起房子；这就市场经济，且行且珍惜！（via.火西瓜）
一、对于购买商品房来说，首先考虑的几点：（1）地段、是否在繁华的区段，（2）环境、是否优美，（3）交通、出行是否方便，（4）公共设施，周边银行、医院、学校、超市是否齐全。
二、在购房时必须要弄清楚开发商是不是已经办齐以下手续和相关文件：
（1）五证，《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施上讦司证》和《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。如果上述证照不全的房子有以下风险：
（2）土地性质不合法。
（3）土地使用权不合法。
（4）工程建设手续不合法。
（5）工程施工进度末达到规定的提前销售要求。
三、要了解清楚房屋是否已经通过建设部门验收合格备案，按照规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，而一些开发商却用一张《备案表》就开始现房销售，购房时要仔细查看所购的房屋是否在该表的范围内，以及表内的各个分项是不是都备了案。除此之外，还应该查看房屋的各项条件是否与购房合同相符；住宅用房在交付房屋时还要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如果开发商不能完全提供以上文件和手续，那就会存在一定的风险。
四、根据《商品房销售管理办法》第七条的规定，商品房销售，应当符合以下条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（4）已通过竣工验收；
（5）拆迁安置已经完成；
（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（7）物业管理的方案已经具备和落实。
五、开发商在销售时首先推出的都是朝向差、楼层和户型不好的房子，如果开盘时你看上好的朝向、楼层和户型，销售人员会说已经被别人预定或销售完了，让你再选择其它房子。
六、要了解清楚开发商所销售的房屋是否存在用此房在银行进行扺押或给施工方及材料商顶帐，是否用于拆迁户的安置，一房多卖等现象；只有了解清楚了才会减少以后不必要的麻烦。
只要注意以前几点，你在选购房屋时或许就会少一些坑。当然啦，还有一些属于商业秘密的就不再给大家透露了，反正要记住一点，羊毛出在羊身上。朋友们都清楚，自从房产改革以来，有多少人倾尽一生的积蓄才能买上了一套属于自己的住房，有的人要背付二~三十年还房贷的压力，还有更少的一部分人可能一辈子都买不起房子；这就市场经济，且行且珍惜！（via.火西瓜）
【农村宅基地不能买卖，“永久租赁”行吗？法院判了！】众所周知，农村宅基地是不能买卖的。于是有的人动起了歪脑筋，改买卖为“永久租赁”，这样的“妙招”可以吗？
基本案情
刘某晓与父亲刘某法、母亲韦某娥、祖父（已去世）、祖母等5人属于广西百色田东县某村同一家庭户，户主为刘某法。1991年10月，该户共分配得宅基地面积约402.11平方米，1992年12月刘某法办理获得集体土地建设用地使用证。
2009年6月14日，为偿还家庭债务，刘某法、韦某娥与陆川县某村的吴某菊签订了一份《宅基地租赁协议书》，约定刘某法、韦某娥自愿把属于自己所有的集体土地宅基地以10万元永久性出租给吴某菊。
签订协议后，吴某菊支付了“租金”10万元，并于2010年8月建设完成一幢两开间二层楼房及围墙，随后一直使用至今。
刘某晓认为，宅基地为家庭所有成员共有，父母在与吴某菊签订协议时未征得其与祖母的同意，且吴某菊非本集体经济组织成员，私自买卖集体土地的行为违反了法律规定，损害了自己的合法权益。于是刘某晓将三人起诉至法院，要求确认合同无效，被告吴某菊拆除在宅基地上建造的建筑物并退还宅基地。
法院判决
案件的焦点：刘某法、韦某娥与吴某菊签订的《宅基地租赁协议书》是否有效？
广西壮族自治区田东县人民法院经审理认为：被告刘某法、韦某娥与吴某菊签订的《宅基地租赁协议书》，从约定的权利与义务内容，以及交易所指标的物分析，其民事法律关系本质上是双方关于刘某法名下的宅基地使用权的买卖合同，并非双方所称租赁合同关系，吴某菊所支付的“租金”10万元实为宅基地使用权的转让价款。根据土地管理法规定第二条第三款、第九条、第六十二条第一款等相关规定，本案所指的宅基地禁止买卖，非经法定程序，宅基地的使用权不得转让。且宅基地所有权属于农民集体，宅基地的使用权为该集体经济组织成员所专享，具有身份关联属性，用以保障农民的生活、耕作、居住权益的实现，非集体经济组织的成员无权取得该集体经济组织的宅基地使用权。吴某菊并非刘某法、韦某娥所在集体经济组织成员，据此认定该协议无效。
针对原告要求被告吴某菊拆除在宅基地上建造的建筑物、返还土地的诉请，法院认为，根据公平原则，应由签订《宅基地租赁协议书》双方另行妥善处理好损失赔偿问题后方才适合进行建筑物和土地返还问题的处理，故对刘某晓的该项诉请不予支持。
法官说法
签订农村房屋买卖合同或宅基地买卖合同均无效
现实生活中，与农民签订宅基地房屋买卖合同或者非同一集体经济组织成员签订宅基地房屋买卖合同，该行为违反了我国土地管理法的规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，因此所签订的农村宅基地买卖合同属于无效合同。同样，由于宅基地是集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权依旧归属于集体所有，所以宅基地不能随意卖出，买卖宅基地的合同，也因违反土地管理法、《农村宅基地管理办法》的相关规定而属于无效合同。
用“租赁合同”之名行买卖宅基地行为之实，不受法律保护。
刘某法、韦某娥与吴兰菊签订的《宅基地租赁协议书》明确约定：刘某法将房屋永久租赁给吴某菊，全部租金付清后，不管过多少年，该房产的利益均与刘某法无关。从约定内容可以看出，当事人之间的达成的真实合意是永久性转移农村宅基地使用权，而并非在租赁期限内单纯使用宅基地。且上述永久租赁合同约定明显违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁合同的规定，属于买卖行为，应按照农村房屋买卖规则认定所谓的租赁合同是否有效。故法院认为，本案名为土地租赁合同纠纷，实为宅基地使用权纠纷。案涉宅基地买卖的行为未征得当地村委会的同意，也未到相关部门办理土地变更登记等手续，因此合同无效。（来源：百色中院、湖南高院、山东高法）
基本案情
刘某晓与父亲刘某法、母亲韦某娥、祖父（已去世）、祖母等5人属于广西百色田东县某村同一家庭户，户主为刘某法。1991年10月，该户共分配得宅基地面积约402.11平方米，1992年12月刘某法办理获得集体土地建设用地使用证。
2009年6月14日，为偿还家庭债务，刘某法、韦某娥与陆川县某村的吴某菊签订了一份《宅基地租赁协议书》，约定刘某法、韦某娥自愿把属于自己所有的集体土地宅基地以10万元永久性出租给吴某菊。
签订协议后，吴某菊支付了“租金”10万元，并于2010年8月建设完成一幢两开间二层楼房及围墙，随后一直使用至今。
刘某晓认为，宅基地为家庭所有成员共有，父母在与吴某菊签订协议时未征得其与祖母的同意，且吴某菊非本集体经济组织成员，私自买卖集体土地的行为违反了法律规定，损害了自己的合法权益。于是刘某晓将三人起诉至法院，要求确认合同无效，被告吴某菊拆除在宅基地上建造的建筑物并退还宅基地。
法院判决
案件的焦点：刘某法、韦某娥与吴某菊签订的《宅基地租赁协议书》是否有效？
广西壮族自治区田东县人民法院经审理认为：被告刘某法、韦某娥与吴某菊签订的《宅基地租赁协议书》，从约定的权利与义务内容，以及交易所指标的物分析，其民事法律关系本质上是双方关于刘某法名下的宅基地使用权的买卖合同，并非双方所称租赁合同关系，吴某菊所支付的“租金”10万元实为宅基地使用权的转让价款。根据土地管理法规定第二条第三款、第九条、第六十二条第一款等相关规定，本案所指的宅基地禁止买卖，非经法定程序，宅基地的使用权不得转让。且宅基地所有权属于农民集体，宅基地的使用权为该集体经济组织成员所专享，具有身份关联属性，用以保障农民的生活、耕作、居住权益的实现，非集体经济组织的成员无权取得该集体经济组织的宅基地使用权。吴某菊并非刘某法、韦某娥所在集体经济组织成员，据此认定该协议无效。
针对原告要求被告吴某菊拆除在宅基地上建造的建筑物、返还土地的诉请，法院认为，根据公平原则，应由签订《宅基地租赁协议书》双方另行妥善处理好损失赔偿问题后方才适合进行建筑物和土地返还问题的处理，故对刘某晓的该项诉请不予支持。
法官说法
签订农村房屋买卖合同或宅基地买卖合同均无效
现实生活中，与农民签订宅基地房屋买卖合同或者非同一集体经济组织成员签订宅基地房屋买卖合同，该行为违反了我国土地管理法的规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，因此所签订的农村宅基地买卖合同属于无效合同。同样，由于宅基地是集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权依旧归属于集体所有，所以宅基地不能随意卖出，买卖宅基地的合同，也因违反土地管理法、《农村宅基地管理办法》的相关规定而属于无效合同。
用“租赁合同”之名行买卖宅基地行为之实，不受法律保护。
刘某法、韦某娥与吴兰菊签订的《宅基地租赁协议书》明确约定：刘某法将房屋永久租赁给吴某菊，全部租金付清后，不管过多少年，该房产的利益均与刘某法无关。从约定内容可以看出，当事人之间的达成的真实合意是永久性转移农村宅基地使用权，而并非在租赁期限内单纯使用宅基地。且上述永久租赁合同约定明显违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁合同的规定，属于买卖行为，应按照农村房屋买卖规则认定所谓的租赁合同是否有效。故法院认为，本案名为土地租赁合同纠纷，实为宅基地使用权纠纷。案涉宅基地买卖的行为未征得当地村委会的同意，也未到相关部门办理土地变更登记等手续，因此合同无效。（来源：百色中院、湖南高院、山东高法）
热
没有热度的想蹭
没有红火的想炒
都希望身处聚光灯下
形同夺冠加冕的荣光
但当连续两个月灸烤
连续半个月超过40度的燃烧
人们便如鸣蝉
怨怼、烦躁、绝望地嘶叫
天地不应，偶尔飘落几颗雨滴
那也只是上苍不怀好意的嘲笑
在这流火的时日
人们蜷在室内，抱团求凉
空调就像一剂麻药
让人在舒适的假象中
失去了痛感
而也有一群低微得没有名字的蚂蚁
在城市的这口热锅里
撑起一片别人的天空
也为自己赢得生存的尊严
风和雨或许都在路上
而有的人早已和植物一起
在火热的气氛中迷失
或者昏厥
没有热度的想蹭
没有红火的想炒
都希望身处聚光灯下
形同夺冠加冕的荣光
但当连续两个月灸烤
连续半个月超过40度的燃烧
人们便如鸣蝉
怨怼、烦躁、绝望地嘶叫
天地不应，偶尔飘落几颗雨滴
那也只是上苍不怀好意的嘲笑
在这流火的时日
人们蜷在室内，抱团求凉
空调就像一剂麻药
让人在舒适的假象中
失去了痛感
而也有一群低微得没有名字的蚂蚁
在城市的这口热锅里
撑起一片别人的天空
也为自己赢得生存的尊严
风和雨或许都在路上
而有的人早已和植物一起
在火热的气氛中迷失
或者昏厥
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