以案说“典” |无法认定“跳单”的情况下,应支付居间服务费用吗?

自《中华人民共和国民法典》颁布以来,它作为“社会生活的百科全书”融入百姓生活的方方面面,用法治力量保障着我们的合法权益。德城区法院严格按照法典条文审理各类相关案件,服务百姓,营造法治化营商环境。现开辟“以案说‘典’”专栏,选取所审理的涉及婚姻家庭、合同纠纷等方面的典型案例,展现民法典的为民情怀与法治温暖。

德城区法院民法典适用典型案例4
居间合同纠纷案

裁判要旨

1.委托人与居间人签订的委托合同,为双方真实意思表示,且无违反法律、行政法规的强制性规定的情形及其他无效事由,涉案合同依法成立并生效,双方应严格遵守合同条款。

2.委托人作为消费者拥有选择服务更好、收费更低的房屋中介机构或个人接受服务的自由,居间人以确认单条款限制被告交易选择权利的行为不符合公平原则。

3.委托人查看了居间人提供的房产,委托人实际接受了原告方的服务,在原告未提供证据证明其为被告提供居间服务所支出的合理费用情形下,委托人应支付居间人为居间服务所支出合理费用。

基本案情

2020年9月5日,被告陈某某作为委托人、原告甲公司作为受托人,双方签订了《房屋承购(承租)客户看房确认书》一份,该确认书第一条委托事项条款载明:“按照委托人的意见寻找待出售/出租的房屋及其业主,经出售/出租方同意,受委托方将下列房屋推荐给委托方,并按照下列时间与地点带委托方(包括关联方)实地查看房屋,并进行居间介绍。委托方同时确认,在此次看房之前没有任何一家中介机构及个人向本人及关联方推荐和带看下列房屋。”该确认书第三条委托期限条款载明:“本协议符合下列情形之一的,效力终止:(一)自签订本协议之日起满12个月;(二)委托人与出售人签订了《房屋买卖合同》或《房屋租赁合同》。”该确认书第四条第一款第2条载明:“委托人(包括关联方)在委托期限内私下或通过其他途径(第三方)与出售/出租方达成交易的,应按照本协议书察看该物业报价的3%和月租金3倍的标准向受托人支付佣金。”被告陈某某与原告甲公司工作人员娄某某于该确认书上签字。确认书签订后,甲公司工作人员娄某某带领被告陈某某现场查看了确认书中所载的德州市德城区某小区A、B两套房屋。

2020年9月7日,被告陈某某与案外人乙公司签订《看房确认单》,约定由乙公司为陈某某提供带看A房屋的看房服务,被告陈某某与乙公司法定代表人张某某于《看房确认单》上签字。2020年9月9日,经看房后,陈某某与A房屋所有权人于某某、陈某某、乙公司签订了《房屋买卖居间合同》,陈某某、于某某与乙公司法定代表人张某某在《房屋买卖居间合同》上签字捺印。上述居间合同签订后,陈某某与于某某赴不动产登记机关办理了A房屋的不动产变更登记手续。陈某某向乙公司支付了中介费及代办过户费。

裁判结果

一、被告陈某某给付原告德州某某房地产经纪有限公司中介活动必要费用1000元,限于判决生效后十日内付清。

二、驳回原告德州某某房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费219元,由原告德州某某房地产经纪有限公司负担210元,由被告陈某某负担9元。

案例解读

2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第九百六十一条至第九百六十六条规定了中介合同的相关内容,其中第九百六十五条规定了司法实践中常见的“跳单”情形,在适用该条款时,首先要界定是否属于“跳单”的范围,是否存在中介方打着防止“跳单”的旗号侵害委托方自由交易权的情形。同时,对于不属于“跳单”的情形,应当审查中介方是否实际提供了中介服务,对于实际提供了中介服务的情形,应当适用第九百六十四条,由委托人向中介方支付从事中介活动支出的必要费用。
涉案《房屋承购(承租)客户看房确认书》由被告陈某某与原告公司工作人员娄某某签订,且经原告公司追认,系原、被告双方真实意思表示,且无违反法律、行政法规的强制性规定的情形及其他无效事由,涉案合同依法成立并生效。原告依据涉案合同第一条、第四条第一款第2条向被告主张中介费,经法院审查认为,上述条款系在确认书中设定的对于涉案房源委托人不再接受或者委托其他机构及个人代理的独家委托条款,目的是防范委托人的道德风险。但本案中,统观确认书中各主要条款之间联系,委托人不得自行或另行委托任何第三方居间,委托期限为十二个月或自双方签署本协议之日起至居间人完成委托事项之日止,这就导致委托人需长时间的放弃选择其他居间人的权利,原告利用该确认单强行性地对委托人规定了独家买卖的义务,加重了被告作为委托人的义务,却没有承担较之一般委托更重的独家委托义务,造成二者之间权利义务不对等,该条款可以认定为系原告对被告设定的违背公平原则的格式条款。同时,原告未提交任何证据证明涉案房产系原告公司的独家房源,被告作为消费者拥有选择服务更好、收费更低的房屋中介机构或个人接受服务的自由,原告以确认单条款限制被告交易选择权利的行为不符合公平原则,因此法院认定上述格式居间独家委托条款无效。且被告系通过其他房屋中介机构接受中介服务并最终签订房屋买卖合同,并非通过原告提供的信息私下接触卖方人达成房屋买卖合同,原告无权据此主张被告支付居间报酬。

但本案中,原告公司工作人员娄某某陪同被告查看了包括涉案房产在内的两套房产,被告实际接受了原告方的服务,在原告未提供证据证明其为被告提供居间服务所支出的合理费用情形下,综合客观事实酌情确定由原告支付被告为本次居间服务所支出合理费用1000元,超出部分法院不予支持。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条
《中华人民共和国民法典》第九百六十四条
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条

法官简介

门玉华,德州市德城区人民法院民二庭庭长,员额法官。

革命母亲孙少兰

革命母亲孙少兰用乳汁养育部队的孩子

“大妮子,把你妹妹抱走!”三个月大的女儿拼命挣扎,被姐姐从娘怀里抱走了, 那撕心裂肺的哭声,好像在喊:“我饿,我饿!”孙少兰看着骨瘦如柴的女儿心如刀割。但她深知,她那稀少的奶水,无论如何也养活不了两个孩子,但她必须养活“队伍上的孩子”,便狠心把仅三个月的女儿断了奶。几天后,孙少兰的亲生女儿饿死了。到了晚年,孙少兰一想起小女儿,就双手捂脸,呜呜地哭。这是2014年我们采访时她家人讲的。

孙少兰生于1911年,费县白埠村人,17岁嫁到龙雨村。丈夫王进财,1946年加入共产党,参加地方革命工作。1947年4月,孙少兰一家随部队向黄河以北转移“突渤海”。在转移途中,蒙山县委组织部长张扬的妻子辛沂,在德平县生下一男孩,取名“德平”。行军打仗带着孩子是不行的,扔了又舍不得。打听到孙少兰刚生了个女儿,也在随军途中。蒙山县长马洪祥的父亲马德福,找到王进财商量,想把德平交由孙少兰代养,他二话没说,就答应帮着抚养孩子。此时,蒙山大队又接到回蒙山县坚持战斗的命令,家属继续北上。一路上,敌机追赶轰炸,食物短缺,孙少兰奶水不足,无法养活两个孩子,就决绝地给自己仅三个月的女儿断了奶,女儿饿得天天哭喊,年龄太小,大人吃的糠菜孩子难以下咽,不久,因营养不良,病饿而死,而部队上的孩子德平,却健康的活了下来。

1948年春天,蒙山县解放,孙少兰与丈夫王进财用两个筐子,前头挑着德平,后面挑着行李,几个孩子在后面跟着,一起回家乡。一路上,他们设想,为了应付还乡团前来搜查,嘱咐一家人统一口径,对外说德平是她在外生的第三个儿子,给他按排行起名叫“王三”。回家以后,邻居们都以为德平是孙少兰亲生的。一家人对德平格外疼爱,全家八口人,总是吃了上顿没有下顿,但是千方百计总是先让德平吃饱。最困难的时候,孙少兰抱着德平去要饭。冬天,孙少兰怕德平冻着,把他揣在怀里,用大裤腰暖他的脚;夏天,怕蚊子咬着德平,就让几个孩子轮流给他扇蒲扇,直到天亮。德平生病,孙少兰抱着他穿越十多里山路到上冶去治病。期间,张扬因为思念心切,曾经前来偷偷看过孩子,看到孩子活泼健康的活着,放心地走了。

1949年9月,济南解放后,已在济南工作的张扬夫妇想见见德平,就让警卫员来接。当时没有公路,孙少兰与丈夫用两只筛子做成挑篮,前面放着德平,后面放着煎饼和水,走了两三天,到了三百里外的吴村车站。王进财看着孙少兰抱着德平与通讯员,坐上了去济南的火车,再徒步回家。娘俩在济南呆了45天,从济南回来时,王进财又步行到吴村车站,再把德平挑回家。

1950年春,张扬夫妇想让德平进城上学。孙少兰二话没说,让丈夫推着独轮车,一边坐着德平,一边坐着她自己,走了三天来到兖州坐火车。一路上,孙少兰始终将他抱在怀里,一直抱到济南。德平快三岁了,孙少兰舍不得给他断奶,为了把没有断奶的德平放心留下,孙少兰在济南陪住了半年多。在这期间,德平一直都是让孙少兰搂着睡觉。去托儿所,他不愿去,她就想法哄着他,入校放学都是孙少兰接送。孙少兰要回家了,德平哭着要一起回去,她连哄带骗才把他安顿好,孙少兰恋恋不舍,一路抹着眼泪回了家。

后来,孙少兰又生了一个男孩,起名也叫“王三”。后来,王进财到济南看望过德平一次,1952年王进财因病去世。期间,张扬连续来了两封信,当时村里识字的人少,寄信舍不得花钱,就没给回信,后来和德平一家渐渐失去了联系。孙少兰在村里干了多年生产队长,还是县里培训的第一批接生员,在农村干工作30多年。

1987年,济南召开人代会,孙少兰的女婿葛正立偶然一次看电视时,看到有个叫张扬的。抱着试试看的心态给济南市人大常委会去了一封信,把家中情况说了说。不到一个月,张扬就回信了,接着又寄来了70块钱和全家照。并说由于工作忙,脱不开身,如果孙少兰身体允许的话到济南见面。

第二年秋天,孙少兰由孩子们陪伴来到济南,这是她和德平分手36年后第一次见面。德平已是近40岁的人了.他的父母郑重地对他说,“要不是你这位妈妈收养你,你早就饿死了,你就是忘了亲爹亲妈,也不能忘了你的沂蒙母亲!”德平向单位请了假,天天陪着老人,给她梳头、洗衣,和老人聊天,问寒问暖。

一天,德平陪着养母去爬千佛山,又看了趵突泉,回来时天已经黑了。孙少兰刚回到屋里,德平就端着一盆温水跟了进来,说:“娘,我给你洗洗脚吧,解解乏。”她怎么也不答应。德平把她扶在沙发上,慢慢脱下她的布鞋,她的一双小脚展现在面前。德平抚摸着养母的小脚,一边洗,一边想:养母当年就是靠这双小脚,抱着他东躲西藏,四处讨饭给他吃,把他养大的。

回到家后,孙少兰逢人便说“德平给我洗脚了”。多少年以后,她还经常向人提及此事。此后,德平每年都要给老人寄200块钱。2005年寄来了500元,这年“五一”节,张德平回费县看望一直想念的沂蒙母亲。在这儿住了六天,他到养父的坟前磕头,又去看望了几个姐姐哥哥,还看了龙雨村的乡亲们。他说,如果没有养母一家和父老乡亲们的养护,他早已饿死、病死了,沂蒙山的人们淳朴善良,是他的第二故乡。

2007年农历四月十八日,孙少兰去世,张德平从济南赶来,为养母送终。

文章撰写参考《红嫂—百位沂蒙妇女支前模范影像报告》

作者简介:武善爱,女,老家山东省沂水县诸葛镇武家庄,大学学历,费县民政局退休。系山东省民间文艺家协会会员、山东省民俗学会会员。多年从事民俗、民间故事等搜集整理,个人出版了费县民间故事《相思草》,参与编辑出版《费县民俗》《费县巾帼志》《费县英烈》等书。

《可爱到爆炸的句子》~[兔子]

1、事已至此,先吃饭吧。

2、本人丰富,无法简介。

3、懒人日记:算了,懒得写。

4、我这人没什么特色,就是特色。

5、最近过得怎么样,大小便还正常吗?

6、一直很尊重金钱,没偷,没抢,没有。

7、只要我把自己吃得够圆,就没人能把我看扁。

8、学了一句拒绝人的话:要不这样,你当我死了吧。

9、为了防止我这个月又乱花钱,我提前把钱都花完了。

10、实不相瞒,我是个隐形的富豪,至今还没有找到自己的钱。

11、当你生活不顺心的时候,不要慌,看看你的钱包和存款,哭出来就好了。

12、社交小常识:下次=星期八,改天=32号,以后=13月,有时间=25点。 https://t.cn/R2Wx8oI


发布     👍 0 举报 写留言 🖊   
✋热门推荐
  • 昨天英国政府爆了惊天内幕,被美国坑了50年!1970年英国求救美国,结果草率应战,导致3万人感染病毒!
  • 今天cba其它新闻简单汇总:1、①今天广东队进行赛前踩场训练,广东男篮总经理朱芳雨在广东队训练的时候,清走了所有保洁并把辽宁体育馆的摄像头都调换了方向,并且他们
  • 所以,请记住那些对你施以援手的人,他们让你感受到人生路上最真的情,他们是你心灵深处最温暖的陪伴。纵有辛酸,也是为了明天的好过;纵有辛酸,也是有希望的生活!
  • 人生在世,最大的痛苦就在于内心的执念,执念过度,你的烦恼就会不断,生活也会郁郁寡欢,永远看不到希望。人生没有什么过不去的坎,只有不肯放过的心,生命就是一场体验,
  • 市场预期与可能影响大多数市场参与者预计,SEC将在5月23日对VanEck申请的现货以太坊ETF做出最终决定,并大概率予以拒绝。市场预期与可能影响大多数市场参与
  • 之所以利用平栽的方法种植红薯,主要有两个方面的原因,第一个就是易活,红薯种苗上一般都是没有根须的,把大半截的红薯种苗埋到土里面,就会有多个节眼埋到了土里,每一个
  • 先前看背影,就觉得这男人有些眼熟,如今看到正脸的那一刻,傅云城直接傻了——“小,小舅……”薄修砚刚刚接了个电话才没空理他,却没想到一分钟不到,这货竟敢在他面前气
  • ——莫言莫言最经典的13条语录,句句精辟,发人深省 1. 世界上的事情,最忌讳的就是个十全十美,你看那天上的月亮,一旦圆满了,马上就要亏厌;树上的果子
  • #摩登兄弟[超话]##刘宇宁开始推理吧#|#刘宇宁南珩离十六#|#摩登兄弟[超话]#Set all tenderness to be visible only
  • 走出校园之后我能感觉到自己分享欲和表达欲都在渐渐减少,跟朋友的聊天大多都是工作、生活上的互相排遣,但是因为种地吧我们聊天的内容都变得欢快起来,我们开始因为种地吧
  • @摩登兄弟刘宇宁 ↬*°•.¸♪ ░ ℴ ℯℯℯ ℴℯ. ℒℊ░ ♫ ¸.•°*↫⌘勿快轉 ⌘不可搬運格式刘宇宁开始推理吧❥刘宇宁卓不凡❥刘宇宁天行健❥刘宇宁
  • 然而,当前的现实情况是,尽管基因检测的需求日益增长,但相关的立法却仍然缺失,这无疑为这一领域的健康发展埋下了隐患。[吃惊][吃惊][吃惊]原创 呼吸科邹大夫 呼
  • 一系列政策支持下,多地房地产市场的活跃度、成交量等指标也有所转暖,而作为地产下游重要的家居行业,也被机构看好。财通证券表示,低基数下今年前四个月轻工各品类出口改
  • 现在大力开始巡捕,想来不出两天肯定能有消息,眼下如果直接返程的话,那这趟不是白跑了吗……薄修砚没说话,只用那凉薄的眼神扫了他一眼,燕迟顿时一个激灵,立刻道:“是
  • 在这100个日日夜夜里,飞鹤不仅滋养了你的小身体,也滋养了我们母子间无可替代的信赖与爱。最初是被它“更适合中国宝宝体质”的理念所吸引,而这一路走来,是实实在在的
  • 我想其它品牌的应该不会超过它,所以石英表的保养非常公道,如果保养到位,石英表的寿命也会很长。二是机芯的寿命,应该不少于20年,(主要指电路部分,如果一直有配件可
  • 大叔人很好,很热心,也打开了新的聊天话题,说我室友都去约会了吗,怎么留我一个人骑车,还问我有没有对象,可以去体育学院或者警官学院找帅哥(向他一样帅)最重要的还是
  • 踔厉奋发新征程,奋楫笃行谱新篇津南三幼的孩子们也用精彩绝伦的才艺演出为广大劳动人民献上最诚挚的敬意了,朗诵《稻田里的中国》将朗诵与舞蹈融为一体,让孩子们永远铭记
  • 如果你的能量能力体能认知都足以征服你的女伴,那巅峰时刻你女伴脸上的那一抹让你越战越勇的酡红就是最美的色就是老胡我鉴赏普洱茶汤色的标准[坏笑] [亲亲] 179
  • 娇妹破防落泪大喊:这是我的私下的事情这是我的私生活,请大家不要这么介入,我把工作搞好就OK了,我只希望我们团结一致,不要让任何人带了节奏,这就是我的私生活,想给