深圳出招降二手房成本:欠500万立省10万
文章来源: 时代周报 于 2022-09-02 22:11:1 - 新闻取自各大新闻媒体，新闻内容并不代表本人立场！
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继济南、昆明之后，深圳也开始试点 " 带押过户 " 二手房交易服务。
据深圳市坪山公证处 9 月 1 日消息，坪山公证处近期完成深圳首例 " 公证提存 + 免赎楼带押过户 " 二手房交易服务。与目前通行的 " 先赎楼再过户 " 模式相比，新模式引入具有政府信用背书的独立第三方机构公证处，打通交易环节，实现带抵押过户，免除赎楼担保费用，降低二手房交易成本。
坪山公证处称，" 带押过户 " 模式可以将交易成本直接降低 1/3。根据目前市场普遍执行的按欠款金额的 2% 计算赎楼成本，欠款 300 万元可节省 6 万元，欠款 500 万元可节省 10 万元。
交易成本直降 1/3
时代周报记者了解到，" 带押过户 " 二手房交易模式基本流程包括：交易双方及债权人（抵押权人）共同与公证处签署公证提存服务协议；买家将购房款监管在公证处提存专用账户；抵押权人同意在抵押状态过户并配合办理手续，交易各方共同向不动产登记部门申请，在不注销原抵押权的状态下，直接将房产过户到买家名下；公证处进行资金结算并注销抵押权；如果买家有贷款的话，再抵押给买家的贷款银行。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从流程方面看，过去的模式是 " 房东筹钱偿还二手房剩余贷款 - 房东卖房 - 买家付款 - 房东收款 "，现在的模式是 " 房东卖房 - 买家付款 - 房东偿还二手房剩余贷款和收款 "。不过，深圳二手房交易中，赎楼通常由买家承担，只有卖家急售的情况下，才会是卖家赎楼。
深圳首批试点交易于 6 月中旬启动，7 月底完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销，8 月中旬完成房屋交接及尾款结算工作，涉及超 10 套房产、4000 多万元交易资金。
与目前普遍采用的 " 先赎楼再过户 " 模式相比，" 公证提存 + 免赎楼带押过户 " 二手房交易模式，解决了交易双方及债权人（抵押权人）关于交易流程安全、资金安全、债权安全的担忧，缩短交易周期，降低交易成本。
坪山公证处表示，" 公证提存 + 免赎楼带押过户 " 模式，免去赎楼环节，也为交易双方节省赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低 1/3。对于被查封房产的交易，由于赎楼的费用更高，降低的比例无疑更大。
中原地产华侨城纯水岸高级店董罗建明告诉时代周报记者，目前赎楼有两种方式，现金赎楼和额度赎楼。具体而言，现金赎楼是卖家或买家通过担保公司垫付资金赎楼；额度赎楼是卖家向银行申请提前还款，由银行指定具有担保赎楼额度的担保公司进行赎楼。
罗建明介绍，现金赎楼由担保公司用自有资金先行垫付，只有担保费，按天计息，一天万八左右，金额大的还能做到万六一天，一般 5 到 8 天就能走完流程，欠款 1000 万元赎楼成本约 4.8 万元。额度赎楼成本包括担保费和利息，担保费通常是欠款金额的 1%，利息是 0.6%-1%，整体费用在 2% 左右，欠款 300 万元的赎楼成本约 6 万元。
时代周报记者查询坪山公证处官网了解到，提存公证事务按提存金额的千分之三收费，除公证费用外，其他可能产生的费用还有公告费、发函邮寄费、保管费等法律服务费用。
图源：坪山公证处官网
多名经纪人向时代周报记者表示，千分之三的费用不算低，但考虑到赎楼时银行放款速度存在不确定性，提存公证的收费还是实惠很多。
有望提升二手房流通效率
" 带押过户 " 并非深圳首试。
8 月初，昆明举行存量房 " 带抵押过户 " 合并登记工作启动仪式，成功办理云南首笔二手房 " 带抵押过户 " 合并登记业务，现场颁发云南首本二手房 " 带抵押过户 " 不动产证。8 月中，济南市委、市政府召开新闻发布会，推出二手房 " 带押过户 " 登记新模式。
" 带押过户 " 首批试点城市深圳、昆明、济南有一个共同点——二手房市场表现平淡，7 月的二手住宅销售价格指数环比、同比均有所下降，同比降幅最大的是深圳，达 3.5%。
据深圳市房地产信息平台统计，8 月深圳二手商品房成交 22.68 万平方米（2363 套），同比下降 0.24%。其中，二手商品住宅成交 19.34 万平方米（2000 套），同比下跌 0.19%。今年 1-8 月，深圳二手住宅成交量为 12444 套，月均成交 1555.5 套，创下历史新低。
市场低迷，买家持续观望，卖家挂牌价连续下调。
据乐有家研究中心统计，过去近一年，深圳挂牌价与参考价差距在 10% 以内的房源增加一倍，挂牌价高于参考价 3 成以下占比由 1 年前的 30% 左右增长至 50% 左右，说明挂牌价接近参考价的房源增多，更多业主降低预期，参考价成为买卖双方博弈的重要参考线。值得注意的是，7 月深圳有约 6 成二手房以接近参考价成交。
挂牌价偏差值 =（挂牌价 - 参考价）/ 参考价，用来衡量业主挂牌价与参考价的对比。
交易成本下降，能否带动购房者入市？
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，今年以来，深圳二手房成交量创新低，市场预期不足是重要原因，但交易环节的周期太长、成本太高，同样导致部分刚需和换房需求难以实现。" 深圳不仅换房需求大，刚需也很大。在新房高房价、大户型化、豪宅化的情况下，小户型、总价可控的二手房，是新市民上车和扎根的重要选择。降低成本、缩短周期，有助于新市民购房，也能促进换房需求。"
李宇嘉认为，随着央行继续大幅度降低 LPR 水平，各项楼市调整政策效力开始显现，叠加此次 " 带押过户 "，有助于提升市场的信心和预期，对二手房市场触底企稳有积极作用，也有望提升房屋流通效率，促进良性循环，稳定销售规模。
文章来源: 时代周报 于 2022-09-02 22:11:1 - 新闻取自各大新闻媒体，新闻内容并不代表本人立场！
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继济南、昆明之后，深圳也开始试点 " 带押过户 " 二手房交易服务。
据深圳市坪山公证处 9 月 1 日消息，坪山公证处近期完成深圳首例 " 公证提存 + 免赎楼带押过户 " 二手房交易服务。与目前通行的 " 先赎楼再过户 " 模式相比，新模式引入具有政府信用背书的独立第三方机构公证处，打通交易环节，实现带抵押过户，免除赎楼担保费用，降低二手房交易成本。
坪山公证处称，" 带押过户 " 模式可以将交易成本直接降低 1/3。根据目前市场普遍执行的按欠款金额的 2% 计算赎楼成本，欠款 300 万元可节省 6 万元，欠款 500 万元可节省 10 万元。
交易成本直降 1/3
时代周报记者了解到，" 带押过户 " 二手房交易模式基本流程包括：交易双方及债权人（抵押权人）共同与公证处签署公证提存服务协议；买家将购房款监管在公证处提存专用账户；抵押权人同意在抵押状态过户并配合办理手续，交易各方共同向不动产登记部门申请，在不注销原抵押权的状态下，直接将房产过户到买家名下；公证处进行资金结算并注销抵押权；如果买家有贷款的话，再抵押给买家的贷款银行。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从流程方面看，过去的模式是 " 房东筹钱偿还二手房剩余贷款 - 房东卖房 - 买家付款 - 房东收款 "，现在的模式是 " 房东卖房 - 买家付款 - 房东偿还二手房剩余贷款和收款 "。不过，深圳二手房交易中，赎楼通常由买家承担，只有卖家急售的情况下，才会是卖家赎楼。
深圳首批试点交易于 6 月中旬启动，7 月底完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销，8 月中旬完成房屋交接及尾款结算工作，涉及超 10 套房产、4000 多万元交易资金。
与目前普遍采用的 " 先赎楼再过户 " 模式相比，" 公证提存 + 免赎楼带押过户 " 二手房交易模式，解决了交易双方及债权人（抵押权人）关于交易流程安全、资金安全、债权安全的担忧，缩短交易周期，降低交易成本。
坪山公证处表示，" 公证提存 + 免赎楼带押过户 " 模式，免去赎楼环节，也为交易双方节省赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低 1/3。对于被查封房产的交易，由于赎楼的费用更高，降低的比例无疑更大。
中原地产华侨城纯水岸高级店董罗建明告诉时代周报记者，目前赎楼有两种方式，现金赎楼和额度赎楼。具体而言，现金赎楼是卖家或买家通过担保公司垫付资金赎楼；额度赎楼是卖家向银行申请提前还款，由银行指定具有担保赎楼额度的担保公司进行赎楼。
罗建明介绍，现金赎楼由担保公司用自有资金先行垫付，只有担保费，按天计息，一天万八左右，金额大的还能做到万六一天，一般 5 到 8 天就能走完流程，欠款 1000 万元赎楼成本约 4.8 万元。额度赎楼成本包括担保费和利息，担保费通常是欠款金额的 1%，利息是 0.6%-1%，整体费用在 2% 左右，欠款 300 万元的赎楼成本约 6 万元。
时代周报记者查询坪山公证处官网了解到，提存公证事务按提存金额的千分之三收费，除公证费用外，其他可能产生的费用还有公告费、发函邮寄费、保管费等法律服务费用。
图源：坪山公证处官网
多名经纪人向时代周报记者表示，千分之三的费用不算低，但考虑到赎楼时银行放款速度存在不确定性，提存公证的收费还是实惠很多。
有望提升二手房流通效率
" 带押过户 " 并非深圳首试。
8 月初，昆明举行存量房 " 带抵押过户 " 合并登记工作启动仪式，成功办理云南首笔二手房 " 带抵押过户 " 合并登记业务，现场颁发云南首本二手房 " 带抵押过户 " 不动产证。8 月中，济南市委、市政府召开新闻发布会，推出二手房 " 带押过户 " 登记新模式。
" 带押过户 " 首批试点城市深圳、昆明、济南有一个共同点——二手房市场表现平淡，7 月的二手住宅销售价格指数环比、同比均有所下降，同比降幅最大的是深圳，达 3.5%。
据深圳市房地产信息平台统计，8 月深圳二手商品房成交 22.68 万平方米（2363 套），同比下降 0.24%。其中，二手商品住宅成交 19.34 万平方米（2000 套），同比下跌 0.19%。今年 1-8 月，深圳二手住宅成交量为 12444 套，月均成交 1555.5 套，创下历史新低。
市场低迷，买家持续观望，卖家挂牌价连续下调。
据乐有家研究中心统计，过去近一年，深圳挂牌价与参考价差距在 10% 以内的房源增加一倍，挂牌价高于参考价 3 成以下占比由 1 年前的 30% 左右增长至 50% 左右，说明挂牌价接近参考价的房源增多，更多业主降低预期，参考价成为买卖双方博弈的重要参考线。值得注意的是，7 月深圳有约 6 成二手房以接近参考价成交。
挂牌价偏差值 =（挂牌价 - 参考价）/ 参考价，用来衡量业主挂牌价与参考价的对比。
交易成本下降，能否带动购房者入市？
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，今年以来，深圳二手房成交量创新低，市场预期不足是重要原因，但交易环节的周期太长、成本太高，同样导致部分刚需和换房需求难以实现。" 深圳不仅换房需求大，刚需也很大。在新房高房价、大户型化、豪宅化的情况下，小户型、总价可控的二手房，是新市民上车和扎根的重要选择。降低成本、缩短周期，有助于新市民购房，也能促进换房需求。"
李宇嘉认为，随着央行继续大幅度降低 LPR 水平，各项楼市调整政策效力开始显现，叠加此次 " 带押过户 "，有助于提升市场的信心和预期，对二手房市场触底企稳有积极作用，也有望提升房屋流通效率，促进良性循环，稳定销售规模。
【三天两头坏，迟迟难修好！#老电梯换修好难#】突然停用、骤然下坠、有异响……近年来，老旧小区越来越多的“老掉牙”电梯出现问题。日常的维修已无法从根本上消除隐患，但资金不足、业主意见不一等道道门槛让大修或更换一拖再拖难以实现。为此，记者走访了多个小区发现，基本上都存在这三大难题。
难题一：公维不足补缴困
小区电梯大修或更换需要动用公共维修基金，但老旧小区公共维修基金不足，甚至有的小区公维余额为零。当面临增缴公维基金时，业主出资意愿普遍不强烈……使用资金的问题成了老旧小区电梯大修或更换的首要难点。
走进丰台区某小区，2001年投入使用电梯设备严重老化。质量检测报告显示：该种电梯已经停产，配件难以采购，建议更换。
“换一部电梯就要30万元左右。”社区工作人员表示，小区比较老旧，公共维修基金不足，东区1、2、4、5、7号楼的13部电梯和西区3、7、11号三栋楼均需要更换电梯，但一提及增缴公共维修基金，居民就不乐意了。
“我们住一层和二层，也不用电梯，不出钱也不参与。”一位东区一层的业主表示，公共维修基金本来就不多，这次用了，下次再出事怎么办？而且增缴公维应该跟坐公交车一样，乘坐一站的和十站的不应是一个价格，住顶楼的该多交钱。
西区7号楼一位业主表示，“家家户户都出钱哪有那么容易？全从现有的公共维修基金里面出钱能更快一点。”
《北京市住宅专项维修资金管理办法》中规定，使用住宅专项维修资金需要三分之二以上的业主参与和同意。而更换费用由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。《民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
“实际上这相当于用总价除以总平方米，价格分摊入户。”社区工作人员告诉记者，每户按拥有物业建筑面积的比例分摊金额，跟住几层，用不用电梯，家里有多少人没有关系。现在东区通过沟通协调已经解决了这个问题，西区业委会列出了换两部电梯修一部、公共维修基金勉强够的方案和三部都换、需要增缴公维的方案初步征求居民意见。目前具体方案刚过公示期，下一步需要三分之二业主参与并签字同意。
难题二：业委会难以履职
根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十七规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，需要业主委员会审核同意并划转资金，物业服务企业仅能提出方案并在业委会同意后组织实施，这使得在大修或更换电梯的过程中，业委会成了不可或缺的一环。
“早在2015年就应该大修电梯，却因为现在没有业委会迟迟难以推动。”朝阳一家小区的物业工作人员告诉记者，小区第一届业委会时已经将公共维修资金划给业主大会管理，但需要向房管局申请时需要业委会签字才能走下一步流程，但现在没有签字就卡住了。
“小区在2004年就成立了第一届业委会，到2016年时，已是第三届业委会期满。”居民表示，这个业委会时有时无。没遇上事儿的时候大家不关心，很多事情没有业主大会表决，甚至连第三届业委会成立时也没有表决过。
丰台一小区也面临同样的问题。小区早在2021年7月就拿到建议更换电梯的质检报告，有些楼已经商讨完维修基金的分摊使用并票选出新电梯的品牌，但因业委会只剩两人，电梯更换的进度停滞了一年。“小区业委会2020年11月成立，当时有7个人，但有五个人辞职了，根据《北京市物业管理条例》中规定，只有两个人的业委会无法履职。”小区居民说。
社区工作人员表示，在电梯更换过程中，起主导作用的应当是业主和业委会。没有业委会，可能连最初的意见征询都无从下手。“物业公司只能提出方案以供参考，承担不了由业委会担负的责任，我们社区也只能帮助业委会成员前期发动业主，凝聚意见，协助业委会入户调查。”社区工作人员说。
难题三：业主参与热情不高
电梯大修或更换是小区公共事务，需要业主参与决定。在一些老旧小区，业主对这类公事参与热情不高也成为阻碍换修的难题。
西城区某小区4栋高层楼的电梯一个月总得坏个七八回，一些居民还遇到过电梯毫无预兆突然下坠的情况。小区物业工作人员表示，小区内的电梯都已使用近20年，2019年对电梯进行鉴定，结论是建议电梯进行全面大修， 到2021年对大修的相关流程已经走完。但小区的部分业主却认为电梯坏得如此频繁，仅靠大修不能根本解决问题，希望对这些“老掉牙”的电梯进行更换，而部分业主对流程和此前公维的使用提出质疑，电梯大修就此搁置。
为此，属地街道建议小区召开“临时业主大会”商讨电梯换修事宜。但这一过程中，相关决定需要业主投票，到了这一环节却屡屡遇到难题，“很多业主根本不来参与签字而且还可能出现假票等情况。”
“这个小区目前有30%—40%的房子是用于出租，房主平日里并不住在小区里，而租房的人基本上不参与小区事务，真正的业主不住在小区更是无所谓，不会大老远跑回来投票，还不够麻烦的，只管收房租就行。”社区书记坦言。
除此之外，房子里住的还有可能是业主的亲属或是朋友。如果业主不在，他们去线下投票时需要业主的授权书，“但这个授权书是真是假，如何验证也是个难题。如果挨个验证，我们还需要留档保存，以防后续出现问题，这个工作量真是不小。”社区书记表示。
因为授权问题，不少家庭矛盾也由此产生，“授权给谁，父母与子女、子女之间甚至两口子意见不同的都有，还有打架打到我们社区来的。”社区书记说，此外，不少后期到这儿新买房的年轻人，甚至连小区有没有公共维修基金，应该如何使用公维都不知道，“他们早出晚归地上班，平常在小区里连转也不转，也没工夫了解参与小区的这些事儿。”
正是由于线下纸质投票的种种弊端，社区目前尝试使用“北京业主”APP进行线上投票，该应用软件需要业主本人进行身份认证后才能注册，所以投票结果真实有保证，也能节约线下投票的成本。
让社区没有想到的是，如何让大家注册也成了难题。
“我们想了很多办法，在楼下放展板推广、去居民楼下解答、物业也给每家贴了通知甚至挨家挨户发短信，但推行过一段时间，效果还是不太好，1300多户居民，目前只注册了400多户。一些小区居民就是事不关己的态度，我们也难以强制推行。”社区书记无奈地说。
观点：让房屋“养老钱”用得更信服
老旧小区电梯大修或更换，为何会如此之难？
具有丰富基层社区治理经验的北京联合大学教授李凌表示，表面看起来是电梯问题，但背后折射出了整个物业行业的混乱以及目前很多小区出现的“甲方缺位，乙方越位”的情况，也就是小区缺乏业委会来主导小区事务，物业公司可操作空间过大。
一方面，由于物业管理服务不规范、财务不透明、没有与业主建立相符的契约关系等原因，导致居民对物业和相关部门不信任，所以业主在该投票的时候不投票。另一方面，动用公共维修基金对电梯进行大修或更换，有明确清晰的程序，而业主一般对这样的程序不了解，如果物业或有关部门不按照这样的程序来一步步进行，业主也难以知情。此外 许多业主对自己的权责义务并不清晰，例如有些业主认为大修或更换电梯应该用物业费，而不是公共维修基金。
“要解决电梯大修或更换难题，需要物业公司在财务上公开透明、过程上规范民主、相关利益主体权责义务清晰以及建立相符的物理管理契约关系，各个主体按照相应的责任各司其职。具体来说，需要业主明确自己‘甲方’权责，主动参与小区公共事务，街道社区积极推动小区业委会的成立；物业公司通过日常的规范服务，取得业主信任，有关部门也要加强对物业行业的监管。
在使用公共维修基金时，还应建立一套可操作的、物业和业主之间能够相互制约，同时又能产生相互信任的机制，使这房屋的‘养老钱’在解决诸如电梯更换问题时用得让人信服。”李凌建议。
（北京晚报 记者徐英波 黄品超）
难题一：公维不足补缴困
小区电梯大修或更换需要动用公共维修基金，但老旧小区公共维修基金不足，甚至有的小区公维余额为零。当面临增缴公维基金时，业主出资意愿普遍不强烈……使用资金的问题成了老旧小区电梯大修或更换的首要难点。
走进丰台区某小区，2001年投入使用电梯设备严重老化。质量检测报告显示：该种电梯已经停产，配件难以采购，建议更换。
“换一部电梯就要30万元左右。”社区工作人员表示，小区比较老旧，公共维修基金不足，东区1、2、4、5、7号楼的13部电梯和西区3、7、11号三栋楼均需要更换电梯，但一提及增缴公共维修基金，居民就不乐意了。
“我们住一层和二层，也不用电梯，不出钱也不参与。”一位东区一层的业主表示，公共维修基金本来就不多，这次用了，下次再出事怎么办？而且增缴公维应该跟坐公交车一样，乘坐一站的和十站的不应是一个价格，住顶楼的该多交钱。
西区7号楼一位业主表示，“家家户户都出钱哪有那么容易？全从现有的公共维修基金里面出钱能更快一点。”
《北京市住宅专项维修资金管理办法》中规定，使用住宅专项维修资金需要三分之二以上的业主参与和同意。而更换费用由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。《民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
“实际上这相当于用总价除以总平方米，价格分摊入户。”社区工作人员告诉记者，每户按拥有物业建筑面积的比例分摊金额，跟住几层，用不用电梯，家里有多少人没有关系。现在东区通过沟通协调已经解决了这个问题，西区业委会列出了换两部电梯修一部、公共维修基金勉强够的方案和三部都换、需要增缴公维的方案初步征求居民意见。目前具体方案刚过公示期，下一步需要三分之二业主参与并签字同意。
难题二：业委会难以履职
根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十七规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，需要业主委员会审核同意并划转资金，物业服务企业仅能提出方案并在业委会同意后组织实施，这使得在大修或更换电梯的过程中，业委会成了不可或缺的一环。
“早在2015年就应该大修电梯，却因为现在没有业委会迟迟难以推动。”朝阳一家小区的物业工作人员告诉记者，小区第一届业委会时已经将公共维修资金划给业主大会管理，但需要向房管局申请时需要业委会签字才能走下一步流程，但现在没有签字就卡住了。
“小区在2004年就成立了第一届业委会，到2016年时，已是第三届业委会期满。”居民表示，这个业委会时有时无。没遇上事儿的时候大家不关心，很多事情没有业主大会表决，甚至连第三届业委会成立时也没有表决过。
丰台一小区也面临同样的问题。小区早在2021年7月就拿到建议更换电梯的质检报告，有些楼已经商讨完维修基金的分摊使用并票选出新电梯的品牌，但因业委会只剩两人，电梯更换的进度停滞了一年。“小区业委会2020年11月成立，当时有7个人，但有五个人辞职了，根据《北京市物业管理条例》中规定，只有两个人的业委会无法履职。”小区居民说。
社区工作人员表示，在电梯更换过程中，起主导作用的应当是业主和业委会。没有业委会，可能连最初的意见征询都无从下手。“物业公司只能提出方案以供参考，承担不了由业委会担负的责任，我们社区也只能帮助业委会成员前期发动业主，凝聚意见，协助业委会入户调查。”社区工作人员说。
难题三：业主参与热情不高
电梯大修或更换是小区公共事务，需要业主参与决定。在一些老旧小区，业主对这类公事参与热情不高也成为阻碍换修的难题。
西城区某小区4栋高层楼的电梯一个月总得坏个七八回，一些居民还遇到过电梯毫无预兆突然下坠的情况。小区物业工作人员表示，小区内的电梯都已使用近20年，2019年对电梯进行鉴定，结论是建议电梯进行全面大修， 到2021年对大修的相关流程已经走完。但小区的部分业主却认为电梯坏得如此频繁，仅靠大修不能根本解决问题，希望对这些“老掉牙”的电梯进行更换，而部分业主对流程和此前公维的使用提出质疑，电梯大修就此搁置。
为此，属地街道建议小区召开“临时业主大会”商讨电梯换修事宜。但这一过程中，相关决定需要业主投票，到了这一环节却屡屡遇到难题，“很多业主根本不来参与签字而且还可能出现假票等情况。”
“这个小区目前有30%—40%的房子是用于出租，房主平日里并不住在小区里，而租房的人基本上不参与小区事务，真正的业主不住在小区更是无所谓，不会大老远跑回来投票，还不够麻烦的，只管收房租就行。”社区书记坦言。
除此之外，房子里住的还有可能是业主的亲属或是朋友。如果业主不在，他们去线下投票时需要业主的授权书，“但这个授权书是真是假，如何验证也是个难题。如果挨个验证，我们还需要留档保存，以防后续出现问题，这个工作量真是不小。”社区书记表示。
因为授权问题，不少家庭矛盾也由此产生，“授权给谁，父母与子女、子女之间甚至两口子意见不同的都有，还有打架打到我们社区来的。”社区书记说，此外，不少后期到这儿新买房的年轻人，甚至连小区有没有公共维修基金，应该如何使用公维都不知道，“他们早出晚归地上班，平常在小区里连转也不转，也没工夫了解参与小区的这些事儿。”
正是由于线下纸质投票的种种弊端，社区目前尝试使用“北京业主”APP进行线上投票，该应用软件需要业主本人进行身份认证后才能注册，所以投票结果真实有保证，也能节约线下投票的成本。
让社区没有想到的是，如何让大家注册也成了难题。
“我们想了很多办法，在楼下放展板推广、去居民楼下解答、物业也给每家贴了通知甚至挨家挨户发短信，但推行过一段时间，效果还是不太好，1300多户居民，目前只注册了400多户。一些小区居民就是事不关己的态度，我们也难以强制推行。”社区书记无奈地说。
观点：让房屋“养老钱”用得更信服
老旧小区电梯大修或更换，为何会如此之难？
具有丰富基层社区治理经验的北京联合大学教授李凌表示，表面看起来是电梯问题，但背后折射出了整个物业行业的混乱以及目前很多小区出现的“甲方缺位，乙方越位”的情况，也就是小区缺乏业委会来主导小区事务，物业公司可操作空间过大。
一方面，由于物业管理服务不规范、财务不透明、没有与业主建立相符的契约关系等原因，导致居民对物业和相关部门不信任，所以业主在该投票的时候不投票。另一方面，动用公共维修基金对电梯进行大修或更换，有明确清晰的程序，而业主一般对这样的程序不了解，如果物业或有关部门不按照这样的程序来一步步进行，业主也难以知情。此外 许多业主对自己的权责义务并不清晰，例如有些业主认为大修或更换电梯应该用物业费，而不是公共维修基金。
“要解决电梯大修或更换难题，需要物业公司在财务上公开透明、过程上规范民主、相关利益主体权责义务清晰以及建立相符的物理管理契约关系，各个主体按照相应的责任各司其职。具体来说，需要业主明确自己‘甲方’权责，主动参与小区公共事务，街道社区积极推动小区业委会的成立；物业公司通过日常的规范服务，取得业主信任，有关部门也要加强对物业行业的监管。
在使用公共维修基金时，还应建立一套可操作的、物业和业主之间能够相互制约，同时又能产生相互信任的机制，使这房屋的‘养老钱’在解决诸如电梯更换问题时用得让人信服。”李凌建议。
（北京晚报 记者徐英波 黄品超）
【公开招聘！大专以上可报】为满足运营发展需求，优化人才结构，促进机场品质化发展和战略落地，襄阳机场部分岗位面向社会公开招聘。现公告如下：
一、公司简介
襄阳机场是全国第一家由地方政府集资修建的民用机场，1989年12月14日建成通航。历经事业单位、民营企业、国有企业三次体制变革，2005年1月18日重组到湖北机场集团，成为机场集团全资子公司。
二、招聘岗位、人数及条件（4个岗位，10个名额）
（一）驱鸟员（1名）
条件：
1.全日制大学专科（含）以上学历，生物学、生态学、农学、林学、地理学、环境科学及相关专业；
2.年龄28周岁（含）以下；
3.身体健康，矫正视力在1.0（含）以上，无色盲、色弱；
4.有机场驱鸟、场务等相关工作经验者优先。
（二）特车驾驶员（2名）
条件：
1.大学专科（含）以上学历，专业不限；
2.持有国家机动车B照（含）以上驾驶证，具有2年（含）以上实际驾龄；
3.年龄36周岁（含）以下，持有国家机动车A照或有机场特车岗位工作经历者年龄可放宽至40周岁；
4.矫正视力在1.0（含）以上，无色盲、色弱；
5.身体健康，能够胜任岗位工作。
（三）安检员（3名）
条件：
1.全日制大学专科（含）以上学历，专业不限；
2.持有民航安检职业技能鉴定资格证书；
3.年龄28周岁（含）以下，持有民航安检职业技能鉴定资格中级技能（含）以上证书者年龄可放宽至30周岁；
4.矫正视力在1.0（含）以上，无色盲、色弱；
5.男身高170cm（含）以上，女身高160cm（含）以上；
6.身体健康，能够胜任岗位工作；
7.持有民航安检职业技能鉴定资格中级技能（含）以上证书者优先。
（四）消防战斗员（4名）
条件：
1.全日制大学专科（含）以上学历，专业不限；
2.年龄28周岁（含）以下；
3.体能测试指标及标准：1分钟仰卧起坐不少于30次，引体向上不少于5次，100米跑不超过16秒；
4.身体健康，色觉辨色力正常，骨、关节、滑囊、腱鞘无疾病或损伤及后遗症；
5.退役军人、有消防从业经验或有消防资质者优先。
本次公开招聘，大学专科及以上学历特指教育部认可，并能够通过中国高等教育学生信息网（www.chsi.com.cn）查询认证的学历。“全日制”学历，特指经国家统一高考录取的普通高等全日制教育取得的学历。国（境）外高等教育学历需出具教育部留学服务中心开具的《国外学历学位认证书》。
本次对外招聘的年龄计算截止时间为招聘发布之日。
三、招聘方式
本次对外招聘采取社会招聘方式，襄阳机场面向社会公开招聘所需人员。
四、招聘程序
（一）公布招聘信息
招聘工作办公室面向社会公开发布招聘信息。通过襄阳市人力资源和社会保障局官方网站（rsj.xiangyang.gov.cn）、襄阳机场官方网站（www.hbxyairport.com）等渠道发布社会招聘岗位及职数。
（二）报名及资格审查
1.报名时间
本次招聘自2022年8月31日12：00起开始受理，至2022年9月7日12：00报名截止（以接收邮件报名时间为准）。
2.报名方式
报名采取投递“电子邮件”的方式进行。接收报名资料邮箱为xyjczp@163.com，邮件标题须按照“姓名+毕业学校+应聘XX岗位”的格式填写，相关证书资料逐一扫描成照片格式（单张大小在200K以内）或PDF格式，并确保信息完整、清晰。发送邮件后，请及时关注电子邮箱收件回执，以确认报名资料是否发送成功。报名成功者请加入QQ群：605142981（备注报名岗位和姓名）接收相关资讯。
3.应聘者需报送的报名资料（相关证件均为扫描件，且报名资料不再退回本人，请自行留底）
（1）襄阳机场应聘报名表（word格式，附1寸近期免冠彩色电子登记照，见附件1）。
（2）应聘人员基本信息简表（见附件2）。
（3）有效身份证件扫描件。
（4）学历证明：毕业证书扫描件、《中国高等教育学历认证报告》（样表见附件3）或《教育部学历证书电子注册备案表》（样表见附件4）扫描件；如取得学位的，提供学位证书扫描件；国（境）外高校毕业生，须出具毕业证书、教育部留学服务中心开具的《国外学历学位认证书》（样表见附件5）扫描件。
（5）其他证明：有持证要求的，需提供证件扫描件1份；有相关工作经历的，需原工作单位出具工作证明并盖公章或出具有效的劳动合同。
（6）每人限报一个岗位。应聘者对照招聘条件认真如实填写个人信息，信息填写不全、填写虚假信息或报名材料提交不齐的，将无法通过资格审查。
4.资格审查
招聘工作办公室负责收集应聘人员报名资料，根据招聘条件对应聘人员进行筛选，择优确定进入下一环节人选。通过资格审查的人员名单将通过襄阳机场官方网站予以公布。
（三）测试
特车驾驶员、消防战斗员岗位需进行测试，特车驾驶员测试为车辆驾驶实操，消防战斗员测试为招聘条件中要求的体能指标。安检员岗位将现场对应聘人员进行身高测量。测试成绩及通过测试人员名单将通过襄阳机场官方网站予以公布。
（四）笔试
驱鸟员岗位通过资格审查人数及特车驾驶员、安检员、消防战斗员岗位通过测试人数与计划招聘人数超过3:1时，该岗位将进行笔试，根据所报位岗位笔试成绩从高分到低分，按照不高于3:1的比例进入面试。笔试成绩及通过笔试人员名单将通过襄阳机场官方网站予以公布。
（五）面试
襄阳机场领导、综合办公室、用工部门负责人组成面试评审委员会，对通过笔试的应聘人员进行面试。面试包括应聘者陈述（3分钟）、评委提问两个环节，由评委针对应聘者的陈述和答辩情况进行评分。面试成绩在80分（含）以上者，按照竞聘岗位职数，择优确定进入体检和政审的人选。如面试成绩相同，依次以笔试、测试成绩高者优先，笔试和测试成绩仍相同，由机场公司研究决定。面试成绩及通过面试的人员名单将通过襄阳机场官方网站予以公布。
（六）体检、政审
按照招聘岗位要求，组织通过面试的人员进行体检、政审，了解应聘人员的身体健康情况及其政治背景情况，体检费用自理。
（七）公示
对通过体检、政审的拟录用人选情况，在襄阳机场官方网站进行公示。
（八）确定录用人选
机场公司根据前期招聘情况，研究确定录用人选。
（九）报到上岗
录用人员凭学历、学位证书原件、原单位劳动合同解除证明（如属第一次就业者则不需提供此证明）及相关资质证明在要求时间内到襄阳机场综合办公室报到，办理入职手续。
（十）补录
对于进入面试且面试分数在80分以上，但未进入体检、政审范围的人员，作为襄阳机场招聘补录备用人员，备用资格一年有效。如在当次招聘的体检、政审、入职等环节及劳动合同试用期间，新招聘人员流失，可从招聘备用人员中，按照招聘成绩选用人员，经体检、政审合格，由襄阳机场批准后，直接予以招录。
五、聘期及待遇
（一）此次通过招聘进入襄阳机场的新员工，签订五年期劳动合同。录用人员实施六个月的劳动合同试用期。在试用期内，机场公司将进行试用期考核。试用期考核不合格，视为不符合录用条件，机场公司可以解除劳动合同。
（二）新招聘员工按襄阳机场现行薪酬规定，享受相应薪酬待遇。
一、公司简介
襄阳机场是全国第一家由地方政府集资修建的民用机场，1989年12月14日建成通航。历经事业单位、民营企业、国有企业三次体制变革，2005年1月18日重组到湖北机场集团，成为机场集团全资子公司。
二、招聘岗位、人数及条件（4个岗位，10个名额）
（一）驱鸟员（1名）
条件：
1.全日制大学专科（含）以上学历，生物学、生态学、农学、林学、地理学、环境科学及相关专业；
2.年龄28周岁（含）以下；
3.身体健康，矫正视力在1.0（含）以上，无色盲、色弱；
4.有机场驱鸟、场务等相关工作经验者优先。
（二）特车驾驶员（2名）
条件：
1.大学专科（含）以上学历，专业不限；
2.持有国家机动车B照（含）以上驾驶证，具有2年（含）以上实际驾龄；
3.年龄36周岁（含）以下，持有国家机动车A照或有机场特车岗位工作经历者年龄可放宽至40周岁；
4.矫正视力在1.0（含）以上，无色盲、色弱；
5.身体健康，能够胜任岗位工作。
（三）安检员（3名）
条件：
1.全日制大学专科（含）以上学历，专业不限；
2.持有民航安检职业技能鉴定资格证书；
3.年龄28周岁（含）以下，持有民航安检职业技能鉴定资格中级技能（含）以上证书者年龄可放宽至30周岁；
4.矫正视力在1.0（含）以上，无色盲、色弱；
5.男身高170cm（含）以上，女身高160cm（含）以上；
6.身体健康，能够胜任岗位工作；
7.持有民航安检职业技能鉴定资格中级技能（含）以上证书者优先。
（四）消防战斗员（4名）
条件：
1.全日制大学专科（含）以上学历，专业不限；
2.年龄28周岁（含）以下；
3.体能测试指标及标准：1分钟仰卧起坐不少于30次，引体向上不少于5次，100米跑不超过16秒；
4.身体健康，色觉辨色力正常，骨、关节、滑囊、腱鞘无疾病或损伤及后遗症；
5.退役军人、有消防从业经验或有消防资质者优先。
本次公开招聘，大学专科及以上学历特指教育部认可，并能够通过中国高等教育学生信息网（www.chsi.com.cn）查询认证的学历。“全日制”学历，特指经国家统一高考录取的普通高等全日制教育取得的学历。国（境）外高等教育学历需出具教育部留学服务中心开具的《国外学历学位认证书》。
本次对外招聘的年龄计算截止时间为招聘发布之日。
三、招聘方式
本次对外招聘采取社会招聘方式，襄阳机场面向社会公开招聘所需人员。
四、招聘程序
（一）公布招聘信息
招聘工作办公室面向社会公开发布招聘信息。通过襄阳市人力资源和社会保障局官方网站（rsj.xiangyang.gov.cn）、襄阳机场官方网站（www.hbxyairport.com）等渠道发布社会招聘岗位及职数。
（二）报名及资格审查
1.报名时间
本次招聘自2022年8月31日12：00起开始受理，至2022年9月7日12：00报名截止（以接收邮件报名时间为准）。
2.报名方式
报名采取投递“电子邮件”的方式进行。接收报名资料邮箱为xyjczp@163.com，邮件标题须按照“姓名+毕业学校+应聘XX岗位”的格式填写，相关证书资料逐一扫描成照片格式（单张大小在200K以内）或PDF格式，并确保信息完整、清晰。发送邮件后，请及时关注电子邮箱收件回执，以确认报名资料是否发送成功。报名成功者请加入QQ群：605142981（备注报名岗位和姓名）接收相关资讯。
3.应聘者需报送的报名资料（相关证件均为扫描件，且报名资料不再退回本人，请自行留底）
（1）襄阳机场应聘报名表（word格式，附1寸近期免冠彩色电子登记照，见附件1）。
（2）应聘人员基本信息简表（见附件2）。
（3）有效身份证件扫描件。
（4）学历证明：毕业证书扫描件、《中国高等教育学历认证报告》（样表见附件3）或《教育部学历证书电子注册备案表》（样表见附件4）扫描件；如取得学位的，提供学位证书扫描件；国（境）外高校毕业生，须出具毕业证书、教育部留学服务中心开具的《国外学历学位认证书》（样表见附件5）扫描件。
（5）其他证明：有持证要求的，需提供证件扫描件1份；有相关工作经历的，需原工作单位出具工作证明并盖公章或出具有效的劳动合同。
（6）每人限报一个岗位。应聘者对照招聘条件认真如实填写个人信息，信息填写不全、填写虚假信息或报名材料提交不齐的，将无法通过资格审查。
4.资格审查
招聘工作办公室负责收集应聘人员报名资料，根据招聘条件对应聘人员进行筛选，择优确定进入下一环节人选。通过资格审查的人员名单将通过襄阳机场官方网站予以公布。
（三）测试
特车驾驶员、消防战斗员岗位需进行测试，特车驾驶员测试为车辆驾驶实操，消防战斗员测试为招聘条件中要求的体能指标。安检员岗位将现场对应聘人员进行身高测量。测试成绩及通过测试人员名单将通过襄阳机场官方网站予以公布。
（四）笔试
驱鸟员岗位通过资格审查人数及特车驾驶员、安检员、消防战斗员岗位通过测试人数与计划招聘人数超过3:1时，该岗位将进行笔试，根据所报位岗位笔试成绩从高分到低分，按照不高于3:1的比例进入面试。笔试成绩及通过笔试人员名单将通过襄阳机场官方网站予以公布。
（五）面试
襄阳机场领导、综合办公室、用工部门负责人组成面试评审委员会，对通过笔试的应聘人员进行面试。面试包括应聘者陈述（3分钟）、评委提问两个环节，由评委针对应聘者的陈述和答辩情况进行评分。面试成绩在80分（含）以上者，按照竞聘岗位职数，择优确定进入体检和政审的人选。如面试成绩相同，依次以笔试、测试成绩高者优先，笔试和测试成绩仍相同，由机场公司研究决定。面试成绩及通过面试的人员名单将通过襄阳机场官方网站予以公布。
（六）体检、政审
按照招聘岗位要求，组织通过面试的人员进行体检、政审，了解应聘人员的身体健康情况及其政治背景情况，体检费用自理。
（七）公示
对通过体检、政审的拟录用人选情况，在襄阳机场官方网站进行公示。
（八）确定录用人选
机场公司根据前期招聘情况，研究确定录用人选。
（九）报到上岗
录用人员凭学历、学位证书原件、原单位劳动合同解除证明（如属第一次就业者则不需提供此证明）及相关资质证明在要求时间内到襄阳机场综合办公室报到，办理入职手续。
（十）补录
对于进入面试且面试分数在80分以上，但未进入体检、政审范围的人员，作为襄阳机场招聘补录备用人员，备用资格一年有效。如在当次招聘的体检、政审、入职等环节及劳动合同试用期间，新招聘人员流失，可从招聘备用人员中，按照招聘成绩选用人员，经体检、政审合格，由襄阳机场批准后，直接予以招录。
五、聘期及待遇
（一）此次通过招聘进入襄阳机场的新员工，签订五年期劳动合同。录用人员实施六个月的劳动合同试用期。在试用期内，机场公司将进行试用期考核。试用期考核不合格，视为不符合录用条件，机场公司可以解除劳动合同。
（二）新招聘员工按襄阳机场现行薪酬规定，享受相应薪酬待遇。
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