#张艺兴的时光街区# 知道艺兴挺久的，毕竟团很出名，但是喜欢艺兴也是蛮晚的了，虽然在我看来也是在最合适的时间遇到了那个最特别的人，所以一点都不晚。
因为一档hg综艺艺兴的艺能感很出众，就很想去了解一下这个人，想看看他的作品，慢慢的看下来就被艺兴的性格品格吸引。去看了鸡条，第一季第二集，强硬地说：“这是原则问题”的人是那么真实，莫名的就是相信他，相信他内心世界的纯粹。
看了综艺当然还要看舞台，哇，原来我国有实力这么强悍的偶像，我怎么早没发现，哇，实力强悍的偶像会做音乐，不是单纯的谱个曲，而是从一个音符无到有的全过程的参与的制作人，原来作词作曲是这么回事，原来还有编曲一说，原来制作人是要统筹各个方面才能够叫做制作人，涨知识了，我也想努力了，不仅要努力还要努力努力再努力。
就这样，人品好实力强很宠粉，各个方面都是我心里的理想爱豆，这样的人我不喜欢他还要喜欢谁去，喜欢这么优秀的人，真的备感荣幸与骄傲[doge][doge][doge]张艺兴，人间值得[米奇比心][米奇比心][米奇比心]@张艺兴 @张艺兴 @张艺兴
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【汇宇制药：2021年净利4.46亿增29.87% 新产品走出第二增长曲线】
4月6日，在第一批集采中爆火的抗肿瘤药企汇宇制药(688553)披露了上市以来首份年报。年报显示，2021年，公司实现营业收入182,373.31万元，同比上涨33.69%。归属上市公司股东净利润44,585.86万元，同比增长29.87%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润40,993.71万元，同比增长26.22%。
主力产品集中度稳步下降 新品类走出第二增长曲线
据2021年报，期内培美曲塞二钠已在广东联盟（河南、贵州、广西、海南、湖南、山西、甘肃、青海、新疆、广东）继续中标，中标价格 599元/支（100mg），标期2年；在江苏继续中标，中标价格525元/支，标期2年，视情况可延长一年；其余地区新招标方案出台落实之前，均按原中选企业延续执行。
由公司披露的续标情况、中标价格以及标期可以初步判断，集采到期后，短期培美曲塞二钠产品的营收不会出现大幅度下降。此外，公开数据显示，近三年培美曲塞二钠占公司主营业务收入的比重分别为92.77%、91.02%、79.49%，昔日拳头产品已逐渐摘掉汇宇制药“仿制药唯一大单品”标签，公司早已默默启动了多条仿制药“第二增长曲线”。
截至年报披露日，公司有注射用培美曲塞二钠、多西他赛注射液、注射用阿扎胞苷、紫杉醇注射液、奥沙利铂注射液、注射用盐酸苯达莫司汀、伊立替康注射液、盐酸帕洛诺司琼注射液、注射用硼替佐米、左乙拉西坦注射用浓溶液等10个药品获批上市，多个品种为首家或前三家视同通过注射剂一致性评价。其中注射用培美曲塞二钠、多西他赛注射液、注射用阿扎胞苷、紫杉醇注射液、奥沙利铂注射液、注射用盐酸苯达莫司汀、伊立替康注射液分别进入国家集采。报告期内，公司产品注射用阿扎胞苷销售大幅增长，第五批集采产品中选销售增长迅速；报告期培美曲塞二钠实现销售收入144,690.54万元，较上年同期增长17.09%；多西他赛注射液销售收入15,063.78万元，较上年同期增长64.68%；注射用阿扎胞苷实现销售收入10,540.31万元，较上年同期增长487.69%。
汇宇制药在此前披露的机构调研记录中表示，虽然培美曲塞在已续接标地区价格有所下降，但第三批国家集采中选药品阿扎胞苷会持续增长，第五批集采中标的4个品种已开始供货，2022年将开始放量贡献收入，第七批集采公司伊立替康已被纳入集采品种，第八批集采预计也会有产品纳入。同时目前公司注册待批准的有12个品种，其中普乐沙福单价非常高，丙戊酸钠、氟维司群等市场容量很大。另外，预计公司2022将递交注册约20个品种，不同阶段的仿制药、复杂注射剂陆续都会递交注册并获批，将会有持续不断的品种获批上市，为公司贡献收入。
由此来看，类似汇宇制药这样在集采政策下能够持续长期收益的仿制药企业，离不开其较强科研能力，以及丰富的产品线等核心竞争力因素，以此为基础，汇宇制药的大多数产品才能率先通过一致性评价，并持续在带量采购模式下抢占市场。
仿制药持续快速发展推动“以仿养创”模式愈发稳健
汇宇制药的战略发展路径是“以仿养创—仿创结合—以创为主”的三步走规划，故免不了面临所有走“以仿养创”模式的药企，共同要面对的质疑点：用仿制药能否支撑创新药研发的巨大投入？以仿养创模式的“续航”能力究竟如何？
首先，从在售产品来看，截至报告披露日，在国内，公司有注射用培美曲塞二钠、多西他赛注射液、注射用阿扎胞苷、紫杉醇注射液、奥沙利铂注射液、注射用盐酸苯达莫司汀、伊立替康注射液、盐酸帕洛诺司琼注射液、硼替佐米、左乙拉西坦注射用浓溶液等10个药品获批上市，多个品种为首家或前三家视同通过注射剂一致性评价，营销网络覆盖全国各省、市、自治区超过2000家等级医院；在海外，公司已有12个品种获批上市，超过200个批件（含自主持有及授权合作方持有），覆盖51个国家和地区，同时已在约100个国家建立了销售渠道，累计在境外超过40个国家、超过1000家医疗机构上市销售。从近三年稳定增长的营业收入及净利润情况看，现有仿制药产品市场空间及回报均相对稳定。
其次，从新产品及研发管线情况看，报告期内，汇宇制药中标第五批全国药品集中采购，中标品种包括奥沙利铂注射液、多西他赛注射液、紫杉醇注射液以及注射用苯达莫司汀，并于2021年9月开始陆续执标，其中奥沙利铂注射液、紫杉醇注射液以及注射用苯达莫司汀均为公司新增国内上市品种，将为公司贡献新的业绩增长点。
另外，汇宇制药在年报中还披露了国际市场前景极大的复杂注射剂相关产品进展。年报显示，公司的复杂注射剂等重磅品种将会从今年开始陆续申报国内外注册，包括戈舍瑞林、兰瑞肽、环磷酰胺、紫杉醇白蛋白、多柔比星脂质体、铁剂等。这些复杂注射剂均具有市场规模大、技术壁垒高、有实力的竞争者少等特点。举个例子，公开数据显示，2020年国内多柔比星脂质体销售额已超过41亿，戈舍瑞林植入体在中国院内市场规模为30.50亿元，前景不可限量。
汇宇制药在年报中也表示，在中短期公司仍着力仿制药研发，一方面品种数量多、管线丰富，另一方面复杂注射剂等重磅品种将会从今年开始陆续申报国内外注册。综合在售产品，待售新产品，以及储备在研项目的情况，汇宇制药在仿制药领域持续收益、为创新药研发不断造血的能力还是有明确数据支撑的。
创新药重磅产品将报临床 研发管线兑现确定性强
随着创新药概念板块的理性回调，以及国家政策引导下对创新药的真创新能力、国际竞争力的要求，资本市场对于“以仿养创”阶段的企业何时能够踏上创新药轨道的关注，就变得更加明确且急迫。
汇宇制药称，在创新药领域重点布局的是全球范围内同类产品尚未进入临床研究阶段的first-in-class和me-better品种，从靶点方向上看符合可持续发展的创新药企基础条件。年报数据显示，2021年公司研发费用24,821.22万元，同比增长179.60%，其中创新药研发投入7,558.22万元，同比增长720.51%。
在研发团队上，汇宇制药共有研发人员642名，同比增长超过50%，其中创新药团队139名，包括硕士和博士89名，且牵头人毕业于剑桥、哈佛、北京大学等全球知名院校，此外，汇宇制药还从海外产业界挖了不少大牛，比如在美国SNTA负责一类FIC创新药团队管理和药物研发的高级总监陈寿军，以及礼来的首席科学家和资深研究顾问韦涛。
对于创新药的最新研发进展，汇宇制药在年报中披露，2021年，公司全面加速生物和化学创新药研发，持续完善团队建设和技术平台建设，搭建并完善了创新药研发的各个平台，各项体系和管理日趋成熟，为创新药全力冲刺夯实了基础。同时10个一类创新药项目都取得了良好进展，基本都找到了较好的潜在候选药物。2022年，公司预计将有约5个一类创新药推进至PCC阶段，力争1-2个产品申报临床公司。同时，创新药海外市场的准备工作已经同步开展。目前，公司已在美国成立子公司，并设立了“美国和创新药事业部”，后续公司将大力推进创新药海外授权相关工作。这无疑是汇宇制药迈向“仿创结合”模式的一个重大突破。
已启动美国FDA认证工作 国际市场布局全球开花
在国际市场基础布局方面，期内公司在英国已经获得11个药品的上市许可，海外自主和授权合作方持有批件总数超过200个，覆盖51个国家；在质量体系标准方面，公司多次通过了中国、英国的GMP 认证，并通过芬兰GMP认证，目前已启动美国FDA认证相关工作；在国际注册法规把控方面，公司建设和培养了一支理论和实操经验丰富的优秀国际注册团队。
该团队通过全面掌握药事法规，协助研发部门快速研发出符合国际注册法规的药品，实现了生产、技术、质量和销售部门合规运行，结合公司强大的研发能力、符合欧美GMP标准的生产和质量体系，各自的优势互相配合形成了相互促进的协同效应。以上逐步积累起来的国际化优势，无疑将成为汇宇制药未来迈向全球的有力武器。
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4月6日，在第一批集采中爆火的抗肿瘤药企汇宇制药(688553)披露了上市以来首份年报。年报显示，2021年，公司实现营业收入182,373.31万元，同比上涨33.69%。归属上市公司股东净利润44,585.86万元，同比增长29.87%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润40,993.71万元，同比增长26.22%。
主力产品集中度稳步下降 新品类走出第二增长曲线
据2021年报，期内培美曲塞二钠已在广东联盟（河南、贵州、广西、海南、湖南、山西、甘肃、青海、新疆、广东）继续中标，中标价格 599元/支（100mg），标期2年；在江苏继续中标，中标价格525元/支，标期2年，视情况可延长一年；其余地区新招标方案出台落实之前，均按原中选企业延续执行。
由公司披露的续标情况、中标价格以及标期可以初步判断，集采到期后，短期培美曲塞二钠产品的营收不会出现大幅度下降。此外，公开数据显示，近三年培美曲塞二钠占公司主营业务收入的比重分别为92.77%、91.02%、79.49%，昔日拳头产品已逐渐摘掉汇宇制药“仿制药唯一大单品”标签，公司早已默默启动了多条仿制药“第二增长曲线”。
截至年报披露日，公司有注射用培美曲塞二钠、多西他赛注射液、注射用阿扎胞苷、紫杉醇注射液、奥沙利铂注射液、注射用盐酸苯达莫司汀、伊立替康注射液、盐酸帕洛诺司琼注射液、注射用硼替佐米、左乙拉西坦注射用浓溶液等10个药品获批上市，多个品种为首家或前三家视同通过注射剂一致性评价。其中注射用培美曲塞二钠、多西他赛注射液、注射用阿扎胞苷、紫杉醇注射液、奥沙利铂注射液、注射用盐酸苯达莫司汀、伊立替康注射液分别进入国家集采。报告期内，公司产品注射用阿扎胞苷销售大幅增长，第五批集采产品中选销售增长迅速；报告期培美曲塞二钠实现销售收入144,690.54万元，较上年同期增长17.09%；多西他赛注射液销售收入15,063.78万元，较上年同期增长64.68%；注射用阿扎胞苷实现销售收入10,540.31万元，较上年同期增长487.69%。
汇宇制药在此前披露的机构调研记录中表示，虽然培美曲塞在已续接标地区价格有所下降，但第三批国家集采中选药品阿扎胞苷会持续增长，第五批集采中标的4个品种已开始供货，2022年将开始放量贡献收入，第七批集采公司伊立替康已被纳入集采品种，第八批集采预计也会有产品纳入。同时目前公司注册待批准的有12个品种，其中普乐沙福单价非常高，丙戊酸钠、氟维司群等市场容量很大。另外，预计公司2022将递交注册约20个品种，不同阶段的仿制药、复杂注射剂陆续都会递交注册并获批，将会有持续不断的品种获批上市，为公司贡献收入。
由此来看，类似汇宇制药这样在集采政策下能够持续长期收益的仿制药企业，离不开其较强科研能力，以及丰富的产品线等核心竞争力因素，以此为基础，汇宇制药的大多数产品才能率先通过一致性评价，并持续在带量采购模式下抢占市场。
仿制药持续快速发展推动“以仿养创”模式愈发稳健
汇宇制药的战略发展路径是“以仿养创—仿创结合—以创为主”的三步走规划，故免不了面临所有走“以仿养创”模式的药企，共同要面对的质疑点：用仿制药能否支撑创新药研发的巨大投入？以仿养创模式的“续航”能力究竟如何？
首先，从在售产品来看，截至报告披露日，在国内，公司有注射用培美曲塞二钠、多西他赛注射液、注射用阿扎胞苷、紫杉醇注射液、奥沙利铂注射液、注射用盐酸苯达莫司汀、伊立替康注射液、盐酸帕洛诺司琼注射液、硼替佐米、左乙拉西坦注射用浓溶液等10个药品获批上市，多个品种为首家或前三家视同通过注射剂一致性评价，营销网络覆盖全国各省、市、自治区超过2000家等级医院；在海外，公司已有12个品种获批上市，超过200个批件（含自主持有及授权合作方持有），覆盖51个国家和地区，同时已在约100个国家建立了销售渠道，累计在境外超过40个国家、超过1000家医疗机构上市销售。从近三年稳定增长的营业收入及净利润情况看，现有仿制药产品市场空间及回报均相对稳定。
其次，从新产品及研发管线情况看，报告期内，汇宇制药中标第五批全国药品集中采购，中标品种包括奥沙利铂注射液、多西他赛注射液、紫杉醇注射液以及注射用苯达莫司汀，并于2021年9月开始陆续执标，其中奥沙利铂注射液、紫杉醇注射液以及注射用苯达莫司汀均为公司新增国内上市品种，将为公司贡献新的业绩增长点。
另外，汇宇制药在年报中还披露了国际市场前景极大的复杂注射剂相关产品进展。年报显示，公司的复杂注射剂等重磅品种将会从今年开始陆续申报国内外注册，包括戈舍瑞林、兰瑞肽、环磷酰胺、紫杉醇白蛋白、多柔比星脂质体、铁剂等。这些复杂注射剂均具有市场规模大、技术壁垒高、有实力的竞争者少等特点。举个例子，公开数据显示，2020年国内多柔比星脂质体销售额已超过41亿，戈舍瑞林植入体在中国院内市场规模为30.50亿元，前景不可限量。
汇宇制药在年报中也表示，在中短期公司仍着力仿制药研发，一方面品种数量多、管线丰富，另一方面复杂注射剂等重磅品种将会从今年开始陆续申报国内外注册。综合在售产品，待售新产品，以及储备在研项目的情况，汇宇制药在仿制药领域持续收益、为创新药研发不断造血的能力还是有明确数据支撑的。
创新药重磅产品将报临床 研发管线兑现确定性强
随着创新药概念板块的理性回调，以及国家政策引导下对创新药的真创新能力、国际竞争力的要求，资本市场对于“以仿养创”阶段的企业何时能够踏上创新药轨道的关注，就变得更加明确且急迫。
汇宇制药称，在创新药领域重点布局的是全球范围内同类产品尚未进入临床研究阶段的first-in-class和me-better品种，从靶点方向上看符合可持续发展的创新药企基础条件。年报数据显示，2021年公司研发费用24,821.22万元，同比增长179.60%，其中创新药研发投入7,558.22万元，同比增长720.51%。
在研发团队上，汇宇制药共有研发人员642名，同比增长超过50%，其中创新药团队139名，包括硕士和博士89名，且牵头人毕业于剑桥、哈佛、北京大学等全球知名院校，此外，汇宇制药还从海外产业界挖了不少大牛，比如在美国SNTA负责一类FIC创新药团队管理和药物研发的高级总监陈寿军，以及礼来的首席科学家和资深研究顾问韦涛。
对于创新药的最新研发进展，汇宇制药在年报中披露，2021年，公司全面加速生物和化学创新药研发，持续完善团队建设和技术平台建设，搭建并完善了创新药研发的各个平台，各项体系和管理日趋成熟，为创新药全力冲刺夯实了基础。同时10个一类创新药项目都取得了良好进展，基本都找到了较好的潜在候选药物。2022年，公司预计将有约5个一类创新药推进至PCC阶段，力争1-2个产品申报临床公司。同时，创新药海外市场的准备工作已经同步开展。目前，公司已在美国成立子公司，并设立了“美国和创新药事业部”，后续公司将大力推进创新药海外授权相关工作。这无疑是汇宇制药迈向“仿创结合”模式的一个重大突破。
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在国际市场基础布局方面，期内公司在英国已经获得11个药品的上市许可，海外自主和授权合作方持有批件总数超过200个，覆盖51个国家；在质量体系标准方面，公司多次通过了中国、英国的GMP 认证，并通过芬兰GMP认证，目前已启动美国FDA认证相关工作；在国际注册法规把控方面，公司建设和培养了一支理论和实操经验丰富的优秀国际注册团队。
该团队通过全面掌握药事法规，协助研发部门快速研发出符合国际注册法规的药品，实现了生产、技术、质量和销售部门合规运行，结合公司强大的研发能力、符合欧美GMP标准的生产和质量体系，各自的优势互相配合形成了相互促进的协同效应。以上逐步积累起来的国际化优势，无疑将成为汇宇制药未来迈向全球的有力武器。
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剧变将至！新万亿赛道开启，中国商管行业竞争的3个决胜点
中国房地产行业，正在“变轻”。
近年来房地产行业风口正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，以”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温。有机构预测，到2030年，我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于3个方面：线下商业资源、优秀的商业运营能力以及强大的规模效应。
中国房地产“变轻”
波澜壮阔的中国房地产，已经走到了下一个时代的关键路口。
过去20年，无疑是是中国房地产行业“镀金”的20年，毫无疑问“重资产”、“高杠杆”、“高周转”是主旋律，伴随实体资产价格的上涨，行业玩家赚得盆满钵满。
然而，这一切突然玩不转了，如今都成了房地产行业的风险点。
近年来，房地产行业风口也正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温，并出现了一波赴港上市潮。其中，华润万象生活等一批商管公司已经登陆资本市场，万达商管、龙湖智创生活在内的多家房企也正在积极运作。
越来越多的房企逐渐形成共识，当前时点，房地产行业正面临着从单一的“空间开发”，向兼顾“空间服务运营”转型的挑战与机遇，购物中心运营管理行业作为空间运营的重要赛道，正迎来发展机遇期。
顾名思义，基于购物中心空间的“商业运营+物业管理”的模式，主要是指，围绕线下大型商业综合体的“衣食住行”等服务场景，进行综合的商业管理运营，最大限度地实现购物广场的价值，增加线下客流量、用户体验，形成网络效应。
其中，物业管理的重心，在维护商业楼宇功能正常运作，担负着为购物者营造良好环境的责任；而商业运营的服务链条则涵盖商场开业前的咨询和招商，以及开业后持续的运营管理、会员营销服务等。服务模式包括委托管理、品牌管理输出、包租等等。
目前，开发商自建商管团队是行业的主流，也是未来的发展趋势，国内一线商业地产开发商的团队都比较成熟，很多都已经开始对外输出管理。比如央企阵营中的华润、中粮等，民企中的万达、龙湖等。
以华润万象生活为例，以“购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来全新的生活方式及体验。目前，已形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线的布局，重点布局一线城市。
龙湖集团起步也非常早。自2002年龙湖集团成立商业运营部以来，近20年的商业运营经验，沉淀出涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等商业运营全流程的支持。截至2021年末，龙湖商业累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米，（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%，规模已经位居全国头部阵营。
从商业模式来看，商管业务具有刚需、轻资产、重复消费、高壁垒等特点，财务上表现出稳定的现金流与利润，品牌规模化、生命周期长等优势。
一条新万亿赛道
站在当前时点来看，中国商业地产的发展空间仍然十分广阔，目前我国的购物中心总建筑面积接近5.8亿平方米，未来的市场规模巨大。
2021年上半年，我国购物中心新开业148个，总规模达4.5亿平米，受去年疫情推迟开业影响，规模增速阶段性回升的同时需求也持续向好。据中信证券的数据显示，当前规模以上购物中心总租金收入5000亿元，零售额3.8万亿元，分别占2020/2019年我国社会消费品零售总额的9.7%/9.3%。
展望未来，中信证券预测，2030年我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元，2020- 2030年CAGR约8.5%。
由此可见，针对购物中心的商管业务空间仍十分巨大，且目前大部分购物中心都属于传统运营模式，运营管理能力有限，无法提供全业态的服务且无法吸引优质租户，急需进化为集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的综合商业广场。
据弗若斯特沙利文的分析报告显示，2016年至2020年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积由2016年的376.9百万平方米增至2020年的569.7百万平方米，复合年增长率为10.9%。该机构预计，到2026年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积预计将达到896.1百万平方米，2020年至2026年的复合年增长率为7.8%。
另外，弗若斯特沙利文指出，2016年至2020年，中国购物中心运营服务提供商总收入由1187亿元增至1890亿元，复合年增长率为12.3%。到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
如此看来，针对购物中心这块市场而言，优秀的商管公司仍具备广阔舞台。
按照当前模式，具有品牌的商管公司，话语权较强，商管合同一般周期较长，在签署后服务的稳定性较高，合同会成为10-20年内贡献管理费收入的保障。
以龙湖集团为例，2021年龙湖的商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%，商业运营模式呈现出高增长。
谁将是未来的赢家？
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于三个方面：
1）大量线下的商业综合体资源，这是极少数商业地产头部公司享有的宝贵资源，成为了相关商管公司的核心壁垒之一；
2）运营能力，运营能力是商管品牌之本，没有运营能力就无从谈起规模的扩张，甚至连存量物业也将面临竞争的考验；
3）规模布局，商管行业存在规模效应，一方面能够反过来强化运营能力，另一方面又能在低线城市实现先发卡位，对布局低线城市市场的品牌尤为重要。
以当前的头部玩家为例，华润万象生活、龙湖智创生活都依托于背后华润集团、龙湖集团的庞大且雄厚的自持商业资产，建立了天然的资源壁垒；另外，龙湖20余年的商业运营经验积累，沉淀了非常强且可复制的运营招商能力，在原创IP活动打造方面有丰富的实战经验；再谈到规模，截至2021年末，龙湖商业运营已进入全国31座城市，累计开业商场达61座，累计获取120余座。
一直以来，商管业务都被看作是资本市场的宠儿，商管龙头华润万象生活，估值虽有起伏，如今仍维持50倍左右的市盈率。
其实，当前的估值或许仍未充分体现商管业务的未来价值。2021年以来，行业正在迅速恢复，各龙头企业经营数据已基本恢复到疫情前水平，客流量及出租率同样有所改善；更重要的是，结合在住宅以及其他城市空间的物管布局，头部商管企业正在打通商业空间和社区空间的可能性，开启综合空间服务方面的巨大成长空间。
上市的华润万象生活如是，递表的龙湖智创生活亦是如此。 #股票# #财经#
中国房地产行业，正在“变轻”。
近年来房地产行业风口正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，以”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温。有机构预测，到2030年，我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于3个方面：线下商业资源、优秀的商业运营能力以及强大的规模效应。
中国房地产“变轻”
波澜壮阔的中国房地产，已经走到了下一个时代的关键路口。
过去20年，无疑是是中国房地产行业“镀金”的20年，毫无疑问“重资产”、“高杠杆”、“高周转”是主旋律，伴随实体资产价格的上涨，行业玩家赚得盆满钵满。
然而，这一切突然玩不转了，如今都成了房地产行业的风险点。
近年来，房地产行业风口也正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温，并出现了一波赴港上市潮。其中，华润万象生活等一批商管公司已经登陆资本市场，万达商管、龙湖智创生活在内的多家房企也正在积极运作。
越来越多的房企逐渐形成共识，当前时点，房地产行业正面临着从单一的“空间开发”，向兼顾“空间服务运营”转型的挑战与机遇，购物中心运营管理行业作为空间运营的重要赛道，正迎来发展机遇期。
顾名思义，基于购物中心空间的“商业运营+物业管理”的模式，主要是指，围绕线下大型商业综合体的“衣食住行”等服务场景，进行综合的商业管理运营，最大限度地实现购物广场的价值，增加线下客流量、用户体验，形成网络效应。
其中，物业管理的重心，在维护商业楼宇功能正常运作，担负着为购物者营造良好环境的责任；而商业运营的服务链条则涵盖商场开业前的咨询和招商，以及开业后持续的运营管理、会员营销服务等。服务模式包括委托管理、品牌管理输出、包租等等。
目前，开发商自建商管团队是行业的主流，也是未来的发展趋势，国内一线商业地产开发商的团队都比较成熟，很多都已经开始对外输出管理。比如央企阵营中的华润、中粮等，民企中的万达、龙湖等。
以华润万象生活为例，以“购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来全新的生活方式及体验。目前，已形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线的布局，重点布局一线城市。
龙湖集团起步也非常早。自2002年龙湖集团成立商业运营部以来，近20年的商业运营经验，沉淀出涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等商业运营全流程的支持。截至2021年末，龙湖商业累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米，（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%，规模已经位居全国头部阵营。
从商业模式来看，商管业务具有刚需、轻资产、重复消费、高壁垒等特点，财务上表现出稳定的现金流与利润，品牌规模化、生命周期长等优势。
一条新万亿赛道
站在当前时点来看，中国商业地产的发展空间仍然十分广阔，目前我国的购物中心总建筑面积接近5.8亿平方米，未来的市场规模巨大。
2021年上半年，我国购物中心新开业148个，总规模达4.5亿平米，受去年疫情推迟开业影响，规模增速阶段性回升的同时需求也持续向好。据中信证券的数据显示，当前规模以上购物中心总租金收入5000亿元，零售额3.8万亿元，分别占2020/2019年我国社会消费品零售总额的9.7%/9.3%。
展望未来，中信证券预测，2030年我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元，2020- 2030年CAGR约8.5%。
由此可见，针对购物中心的商管业务空间仍十分巨大，且目前大部分购物中心都属于传统运营模式，运营管理能力有限，无法提供全业态的服务且无法吸引优质租户，急需进化为集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的综合商业广场。
据弗若斯特沙利文的分析报告显示，2016年至2020年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积由2016年的376.9百万平方米增至2020年的569.7百万平方米，复合年增长率为10.9%。该机构预计，到2026年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积预计将达到896.1百万平方米，2020年至2026年的复合年增长率为7.8%。
另外，弗若斯特沙利文指出，2016年至2020年，中国购物中心运营服务提供商总收入由1187亿元增至1890亿元，复合年增长率为12.3%。到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
如此看来，针对购物中心这块市场而言，优秀的商管公司仍具备广阔舞台。
按照当前模式，具有品牌的商管公司，话语权较强，商管合同一般周期较长，在签署后服务的稳定性较高，合同会成为10-20年内贡献管理费收入的保障。
以龙湖集团为例，2021年龙湖的商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%，商业运营模式呈现出高增长。
谁将是未来的赢家？
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于三个方面：
1）大量线下的商业综合体资源，这是极少数商业地产头部公司享有的宝贵资源，成为了相关商管公司的核心壁垒之一；
2）运营能力，运营能力是商管品牌之本，没有运营能力就无从谈起规模的扩张，甚至连存量物业也将面临竞争的考验；
3）规模布局，商管行业存在规模效应，一方面能够反过来强化运营能力，另一方面又能在低线城市实现先发卡位，对布局低线城市市场的品牌尤为重要。
以当前的头部玩家为例，华润万象生活、龙湖智创生活都依托于背后华润集团、龙湖集团的庞大且雄厚的自持商业资产，建立了天然的资源壁垒；另外，龙湖20余年的商业运营经验积累，沉淀了非常强且可复制的运营招商能力，在原创IP活动打造方面有丰富的实战经验；再谈到规模，截至2021年末，龙湖商业运营已进入全国31座城市，累计开业商场达61座，累计获取120余座。
一直以来，商管业务都被看作是资本市场的宠儿，商管龙头华润万象生活，估值虽有起伏，如今仍维持50倍左右的市盈率。
其实，当前的估值或许仍未充分体现商管业务的未来价值。2021年以来，行业正在迅速恢复，各龙头企业经营数据已基本恢复到疫情前水平，客流量及出租率同样有所改善；更重要的是，结合在住宅以及其他城市空间的物管布局，头部商管企业正在打通商业空间和社区空间的可能性，开启综合空间服务方面的巨大成长空间。
上市的华润万象生活如是，递表的龙湖智创生活亦是如此。 #股票# #财经#
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