今天，北京楼市迎来一个大日子。
蓄客良久的海淀北沙滩「学府公馆」，终于熬到了摇号日。
作为2021年的明星地块，2022海淀最后一个改善盘，「学府公馆」从案名确定，户型公布，再到样板间开放，过去三个月的一举一动，都牵动着买房人的心。
光是去地块踩盘的客户，都直接带火了旁边圣熙8号商场里一家蒸汽海鲜。
如今，蓄客已久的「学府公馆」摇号，本该成为重磅新闻，被无数媒体和买房人关注。
但现实并非如此。
一位「学府公馆」的意向客户李女士告诉我，今天的线上摇号是上午十点开始的，但她当时正在物美抢购大米。
“口袋里的手机震个不停，但我没有管。”
显然，在抢菜和抢房的抉择里，李女士选择了前者。和她想法一样的，对于摇号没那么期待的，不在少数。
最近一个星期里，对这个项目产生动摇的人，开始变多了。
原因是多方面的。
最核心影响的，是最近挂出的二次土拍地块。
前几天，北京自规委的领导们大晚上加班，挂出了今年二批次的地块。
清单里的信息量很大。
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和前期流出的小道消息一样，这次地块清单里，包括一宗明星地块：
「朝阳太阳宫地块」
这块地，之所以会吸引很多已经有心仪项目的买房人，主要是因为这个地块的“性价比”。
在政府的文件里，太阳宫新地块的销售指导价只有13万/平，「学府公馆」的指导价是11.2万/平。
不一样的，是两个板块的二手房价格。
作为北京楼市里第一梯队的优质板块，太阳宫周边的二手房均价已经冲到了12万/平，而比如太阳公元等高端盘，成交价已经突破了16万/平。
指导价只有13万/平的新地块，如果这块地在之后的出让流程里变成新型共有产权房，购房者的购买成本，大概率会低于13万/平。
显然，价格倒挂的新地块出现，让「学府公馆」准业主们有些犹豫。
再加上如今，楼市艰难，各个区政府为了更顺利的卖地，争先拿出优质地块，很多买房人的决策心理开始出现：
“要不再等等，下一块更好。”的纠结，考虑将只有一次的出手机会，等到局面更明朗一些再出手。
当然，「学府公馆」热度下滑的另一部分影响，来自疫情。
疫情摆荡之下，所有的人和事都面临着不确定性。
今天还悠哉逛公园，明天就要参与紧张刺激地抢菜；今天还上着班，明天就灵活就业了；
这时候，买房这件需要加杠杆的事情，大家自然就变得更谨慎了。或者是，对于买房标的的好坏，更审慎了。
一个月前，我们的读者群里几位对这个项目感兴趣的朋友，只关心两件事：
1，自己的预算，够不够得上这个项目的a户型。
2，摇号规则怎么定，自己能不能成为优先级客户。
丝毫不关注项目的产品如何和样板间怎么样，外立面是真石漆还是石材，学区是什么？通通不关心，想着只要能买到，其他方面，都能将就接受。
但现在心态变化了。
一位朋友在摇号方式没确定下来的一个星期里，都在非常严谨地在考虑一个问题：
这个项目的学区到底怎么样？
有一天半夜，她给我转发了一篇知乎上的海淀学区介绍文，问我：
这个答主说的“学院路的学区，集齐了四大天坑”是真的么？
过了几天，她又在群里问：
“请问各位朋友，说「学府公馆」对口的学区号称是“四大武术学校”是什么意思呀。”
后来，群友告诉她，武术是用来调侃对口学区的生源校风的。
无论如何，肉眼可见的现象是，准业主们，开始对「学府公馆」各种挑刺了。
一位在海淀这一波红盘潮里其中一个策划朋友告诉我，「学府公馆」之所以会遭遇各种挑刺，很大程度上跟这个项目的开盘节奏有关系。
当下的地产环境，一个网红盘要想大卖，操盘的节奏很重要，必须一炮而红。
「学府公馆」的节奏一直存在慢半拍的问题。
跟这个项目同一批次的海淀北两个大平层，拿地之后就紧锣密鼓的开干，过年也没停下推盘蓄客的动作，等到「学府公馆」开始摇号，人家已经卖的差不多。
而同样是海淀的大平层，更早一些的圆明天颂和学府壹号院也都避开了后来土拍对前期地块的影响，不让客户有吃着碗里，看着锅里的小心思。
而这两点上，「学府公馆」都表现的一般般。
前一段时间，早早完成了蓄客的「学府公馆」，迟迟没有拿到预售证，网传原因就是开发商中建一直在纠结蓄客量的问题，是否要设置优先级，结果拖着拖着，让准客户拖出了一些质疑。
今天上午的摇号结果出炉，「学府公馆」并没有公布这份名单，很多买房人自己看视频截取了自己的号。
一位摇到前50号的网友，兴奋地晒出了自己的幸运，对于自己能买到190平的边户，充满信心。
但不确定是否能买到极少数的132平的户型。
另一位摇到500多号的买房人，非常焦虑。
他在担心自己是否能买到这个心仪的159平户型，而另一位摇到400号的网友则安慰他，表示自己要放弃这个项目了。
“这样你选房的顺位，可以靠前一位哦。”
这个来自网友的善意行为，反而把这名500多号的朋友整懵了，他考虑的不是自己顺位是否靠前，而是为什么对方拿了400多号，却要放弃了。。。。
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美国国内移民趋势：从大都市向小城区的加速转移
（温德尔考克斯 04/13/2022）
在过去十年后期，随着美国国内移民向大都市地区的减少，国内移民开始迁移到较小的都市地区 (CBSA)。“国内分散化迁徙加速（甚至在 Covid 之前） ”中涵盖了这一趋势。根据人口普查局的估计，这一趋势仍在继续，尤其是在截至 2021 年 7 月 1 日的年度。
图 1 显示了 2010-2015 年、2015-2020 年三个时期内，按核心统计区（大都市区和小都市区）以及 CBSA 以外地区（注 1 ）规模的年度国内净移民百分比和 2020-2021 年。在每个最大的 CBSA 人口类别（1,000,000 及以上）中，最小的国内净移民发生在 2020-2021 年，只有 1,000,000 至 2,499,999 类别增加。较小的人口类别在 2020-2021 年实现了最大的国内净移民数字。与此同时，CBSA 以外的地区（不要与农村地区混淆，见注 2）在 2020-2021 年的百分比增幅最大。
所有人口类别的人口变化数据如图 2 所示。
CBSA 人口的国内移民
最大的大都市区——2010 年拥有超过 1000 万居民的两个特大城市，在 2010-2015 年已经失去了数十万净国内移民，到 2020-2021 年，他们的损失增加了两倍多。纽约损失了 385,000，而洛杉矶损失了 205,000。
第二大城市人口类别（2010 年为 5,000,000 至 9,999,999）在 2010-2015 年略有增长，但到 2021 年减少了 151,000 人。然而，这一类别包括国内移民净增长第二大的大都市区达拉斯-沃思堡，该地区增加了 54,000 名国内移民。亚特兰大获得 25,000 人，休斯顿获得 24,000 人。芝加哥损失了 109,000，而华盛顿 (DC-VA-MD-WV) 损失了 67,000，迈阿密也是如此（负 55,000）。
第三大都市人口类别（2010 年为 2,500,000 至 4,999,999）在前两个时期都有年度增长，但在 2020 年至 2021 年期间减少了 141,000 人。这一类别中增幅最大的是坦帕-圣。圣彼得堡有 42,000 人，其次是 Riverside-San Bernardino，有 35,000 人。去年，Riverside-San Bernardino 的人口数量超过了旧金山，成为加州第二大都会区。最大的国内移民净损失在旧金山，为负 129,000，波士顿为负 48,000，西雅图为负 31,000。西雅图是一个真正的惊喜，因为它近年来一直是全国国内移民的领导者。
2010 年人口在 1,000,000 至 2,499,999 人之间的大都市地区在所有三个时期都实现了年度净国内移民增长。2020-2021 年增幅最大的是奥斯汀，为 40,000 人，圣安东尼奥为 26,000 人，它们的城市核心相距仅 80 英里。杰克逊维尔获得了 25,000 人，夏洛特获得了 24,000 人，罗利获得了 22,000 人。最大的损失是在圣何塞，为负 61,000。
向主要大都市地区（四大类别——2010 年超过 1,000,000 人）的国内净移民下降趋势已经很明显（图 3）。
2010 年，最大的总体净国内移民增长出现在大都市地区，人口从 500,000 到 999,999，达到 248,000。这几乎是 2010 年至 2015 年平均水平的 8 倍。涨幅最大的是佛罗里达州萨拉索塔，为 29,000 人，佛罗里达州开普科勒尔，为 26,000 人，佛罗里达州莱克兰，为 25,000 人，以及爱达荷州博伊西，为 24,000 人。该类别中最大的损失是在檀香山，为负 17,000。
2010 年 250,000 至 499,999 的人口类别在 2021 年增加了净国内移民，几乎是 2010-2015 年的六倍。涨幅最大的是南卡罗来纳州默特尔比奇的 22,000 点和佛罗里达州圣露西港的 16,000 点。最大的损失是在加利福尼亚州的萨利纳斯和加利福尼亚州的圣玛丽亚（圣巴巴拉），在 3,000 到 4,000 之间。
2010 年 100,000 至 249,999 的人口类别平均减少了 11,000 名净国内移民，并在 2020-2021 年增加到 161,000 人。这一类别的领先者是佛罗里达州的蓬塔戈尔达和犹他州的圣乔治，人数为 9,000。即使有这样的收益，一些 CBSA 仍持续亏损，这一类别中最大的是洛杉矶查尔斯湖，为 12,000。
在 2010 年人口不足 10 万的 CBSA 中，2010-2015 年净国内移民减少 57,000 人，到 2020-2021 年增加 109,000 人。佛罗里达州村庄的收益最大，为 7,000，而北达科他州威利斯顿的损失最大，为负 3,000。
在 CBSA 之外，2010-2015 年平均损失 59,000 人，而在 2020-2021 年转变为 118,000 人的收益。他们 0.66% 的净增长是 2020-2021 年所有人口类别中最大的。这一增长令人惊讶，因为 CBSAs 以外的地区（不要与农村地区混淆，见注 2）在过去 11 年中只增长了一次，即使在那时，增长的幅度也要小得多（7,000）。
国内移民百分比领先者
图 4 显示了 927 个 CBSA 中 2021 年净国内移民占其 2020 年人口比例最高的 25 个 CBSA。最高的是佛罗里达州的 The Villages，以及佛罗里达州的其他 CBSA Punta Gorda（排名第二）， Homosassa Springs、Sarasota、Lakeland、Cape Coral、Port St Lucie、Ocala、Vero Beach 和 Sebring 进入前 25 名。这些地铁中的每一个都面向老年人，并且都在混合或远程物理通勤距离内主要就业中心，例如坦帕街，圣彼得堡、迈阿密、奥兰多和杰克逊维尔。犹他州圣乔治排名第三，既是高级磁铁，也是拉斯维加斯地铁的远程/混合通勤。犹他州雪松城距离拉斯维加斯的通勤时间较长。其他郊区 CBSA 也在名单上，例如乔治亚州杰斐逊（亚特兰大附近）、爱达荷州科达伦和 Sandpoint（斯波坎附近）、德克萨斯州格兰伯里（达拉斯-沃斯堡附近）和内华达州帕朗（拉斯维加斯附近） ）。爱达荷州博伊西正在吸引大量国内移民，因为它本身就是一个不断发展的城市中心。
最大的百分百损失是能源生产的威利斯顿，北达科他州和查尔斯湖，洛杉矶。在损失百分比最大的 25 个大都市区中，三个主要大都市区是圣何塞、旧金山和纽约（图 5）。当然，2021 年可能是国内净移民的一个转折点，不会很快被复制。但至关重要的是，这些模式在大流行之前就已经存在。目前尚不清楚 Covid 是否已经完成了工作，新的大流行“浪潮”，甚至在邻国加拿大出现了“第六波”。回归“新常态”可能并不像想象的那么接近。即使在未来几年内，国内移民应该只下降到最近加速的一半，它仍然是巨大的，并且标志着该国人口结构的重大转变。
注 1：大都市和小都市地区标准围绕“城市地区”进行组织。这两种分类在核心城区的人口上有所不同。50,000或更多居民的城市地区是大都市区，而拥有10,000至49,999居民的城市是微型城市地区。
注 2： CBSA 以外的地区不是农村地区，它们根本不在大都市或小城市地区。正如管理和预算办公室在 2020 年大都市区标准中所说，“CBSA 分类不是城乡分类；大都市和小都市统计区以及 CBSA 以外的许多县都包含城市和农村人口。” 事实上，在 2010 年，美国 3100 多个县中只有 16 个县没有农村领土。这不包括在弗吉尼亚州相当于县的城市，其中城市不能属于县。
（温德尔考克斯 04/13/2022）
在过去十年后期，随着美国国内移民向大都市地区的减少，国内移民开始迁移到较小的都市地区 (CBSA)。“国内分散化迁徙加速（甚至在 Covid 之前） ”中涵盖了这一趋势。根据人口普查局的估计，这一趋势仍在继续，尤其是在截至 2021 年 7 月 1 日的年度。
图 1 显示了 2010-2015 年、2015-2020 年三个时期内，按核心统计区（大都市区和小都市区）以及 CBSA 以外地区（注 1 ）规模的年度国内净移民百分比和 2020-2021 年。在每个最大的 CBSA 人口类别（1,000,000 及以上）中，最小的国内净移民发生在 2020-2021 年，只有 1,000,000 至 2,499,999 类别增加。较小的人口类别在 2020-2021 年实现了最大的国内净移民数字。与此同时，CBSA 以外的地区（不要与农村地区混淆，见注 2）在 2020-2021 年的百分比增幅最大。
所有人口类别的人口变化数据如图 2 所示。
CBSA 人口的国内移民
最大的大都市区——2010 年拥有超过 1000 万居民的两个特大城市，在 2010-2015 年已经失去了数十万净国内移民，到 2020-2021 年，他们的损失增加了两倍多。纽约损失了 385,000，而洛杉矶损失了 205,000。
第二大城市人口类别（2010 年为 5,000,000 至 9,999,999）在 2010-2015 年略有增长，但到 2021 年减少了 151,000 人。然而，这一类别包括国内移民净增长第二大的大都市区达拉斯-沃思堡，该地区增加了 54,000 名国内移民。亚特兰大获得 25,000 人，休斯顿获得 24,000 人。芝加哥损失了 109,000，而华盛顿 (DC-VA-MD-WV) 损失了 67,000，迈阿密也是如此（负 55,000）。
第三大都市人口类别（2010 年为 2,500,000 至 4,999,999）在前两个时期都有年度增长，但在 2020 年至 2021 年期间减少了 141,000 人。这一类别中增幅最大的是坦帕-圣。圣彼得堡有 42,000 人，其次是 Riverside-San Bernardino，有 35,000 人。去年，Riverside-San Bernardino 的人口数量超过了旧金山，成为加州第二大都会区。最大的国内移民净损失在旧金山，为负 129,000，波士顿为负 48,000，西雅图为负 31,000。西雅图是一个真正的惊喜，因为它近年来一直是全国国内移民的领导者。
2010 年人口在 1,000,000 至 2,499,999 人之间的大都市地区在所有三个时期都实现了年度净国内移民增长。2020-2021 年增幅最大的是奥斯汀，为 40,000 人，圣安东尼奥为 26,000 人，它们的城市核心相距仅 80 英里。杰克逊维尔获得了 25,000 人，夏洛特获得了 24,000 人，罗利获得了 22,000 人。最大的损失是在圣何塞，为负 61,000。
向主要大都市地区（四大类别——2010 年超过 1,000,000 人）的国内净移民下降趋势已经很明显（图 3）。
2010 年，最大的总体净国内移民增长出现在大都市地区，人口从 500,000 到 999,999，达到 248,000。这几乎是 2010 年至 2015 年平均水平的 8 倍。涨幅最大的是佛罗里达州萨拉索塔，为 29,000 人，佛罗里达州开普科勒尔，为 26,000 人，佛罗里达州莱克兰，为 25,000 人，以及爱达荷州博伊西，为 24,000 人。该类别中最大的损失是在檀香山，为负 17,000。
2010 年 250,000 至 499,999 的人口类别在 2021 年增加了净国内移民，几乎是 2010-2015 年的六倍。涨幅最大的是南卡罗来纳州默特尔比奇的 22,000 点和佛罗里达州圣露西港的 16,000 点。最大的损失是在加利福尼亚州的萨利纳斯和加利福尼亚州的圣玛丽亚（圣巴巴拉），在 3,000 到 4,000 之间。
2010 年 100,000 至 249,999 的人口类别平均减少了 11,000 名净国内移民，并在 2020-2021 年增加到 161,000 人。这一类别的领先者是佛罗里达州的蓬塔戈尔达和犹他州的圣乔治，人数为 9,000。即使有这样的收益，一些 CBSA 仍持续亏损，这一类别中最大的是洛杉矶查尔斯湖，为 12,000。
在 2010 年人口不足 10 万的 CBSA 中，2010-2015 年净国内移民减少 57,000 人，到 2020-2021 年增加 109,000 人。佛罗里达州村庄的收益最大，为 7,000，而北达科他州威利斯顿的损失最大，为负 3,000。
在 CBSA 之外，2010-2015 年平均损失 59,000 人，而在 2020-2021 年转变为 118,000 人的收益。他们 0.66% 的净增长是 2020-2021 年所有人口类别中最大的。这一增长令人惊讶，因为 CBSAs 以外的地区（不要与农村地区混淆，见注 2）在过去 11 年中只增长了一次，即使在那时，增长的幅度也要小得多（7,000）。
国内移民百分比领先者
图 4 显示了 927 个 CBSA 中 2021 年净国内移民占其 2020 年人口比例最高的 25 个 CBSA。最高的是佛罗里达州的 The Villages，以及佛罗里达州的其他 CBSA Punta Gorda（排名第二）， Homosassa Springs、Sarasota、Lakeland、Cape Coral、Port St Lucie、Ocala、Vero Beach 和 Sebring 进入前 25 名。这些地铁中的每一个都面向老年人，并且都在混合或远程物理通勤距离内主要就业中心，例如坦帕街，圣彼得堡、迈阿密、奥兰多和杰克逊维尔。犹他州圣乔治排名第三，既是高级磁铁，也是拉斯维加斯地铁的远程/混合通勤。犹他州雪松城距离拉斯维加斯的通勤时间较长。其他郊区 CBSA 也在名单上，例如乔治亚州杰斐逊（亚特兰大附近）、爱达荷州科达伦和 Sandpoint（斯波坎附近）、德克萨斯州格兰伯里（达拉斯-沃斯堡附近）和内华达州帕朗（拉斯维加斯附近） ）。爱达荷州博伊西正在吸引大量国内移民，因为它本身就是一个不断发展的城市中心。
最大的百分百损失是能源生产的威利斯顿，北达科他州和查尔斯湖，洛杉矶。在损失百分比最大的 25 个大都市区中，三个主要大都市区是圣何塞、旧金山和纽约（图 5）。当然，2021 年可能是国内净移民的一个转折点，不会很快被复制。但至关重要的是，这些模式在大流行之前就已经存在。目前尚不清楚 Covid 是否已经完成了工作，新的大流行“浪潮”，甚至在邻国加拿大出现了“第六波”。回归“新常态”可能并不像想象的那么接近。即使在未来几年内，国内移民应该只下降到最近加速的一半，它仍然是巨大的，并且标志着该国人口结构的重大转变。
注 1：大都市和小都市地区标准围绕“城市地区”进行组织。这两种分类在核心城区的人口上有所不同。50,000或更多居民的城市地区是大都市区，而拥有10,000至49,999居民的城市是微型城市地区。
注 2： CBSA 以外的地区不是农村地区，它们根本不在大都市或小城市地区。正如管理和预算办公室在 2020 年大都市区标准中所说，“CBSA 分类不是城乡分类；大都市和小都市统计区以及 CBSA 以外的许多县都包含城市和农村人口。” 事实上，在 2010 年，美国 3100 多个县中只有 16 个县没有农村领土。这不包括在弗吉尼亚州相当于县的城市，其中城市不能属于县。
回：我爱你，你爱我吗？忆：不爱。
回：为什么？忆：我们是朋友。回：可是我不想做你的朋友。忆：别这样。回：你难道连个机会都不给我吗？忆：不能。回：你为什么要对我那么残忍？回：你就算是骗骗我也好啊。忆：这是为了你好。忆：给了你希望，你只会伤得更深，长痛不如短痛。回：哈哈…
思：我爱你，你爱我吗？念：爱。思：那你有多爱我啊？念：一定要说啊？思：要说，快点说啦。念：嘿嘿，就不告诉你。思：哼，在不说我就不理你啦。念：好啦好啦别生气啦，我说就是了。念：我爱你心就像无尽的大海永不干枯。念：像水中的沙数只不尽。念：就算什么都改变了，我爱你的心永远不变。念：等我们老了在去回味，那曾经一起的酸甜苦辣，那一定会是另一种幸福吧。思：我们一定会幸福快乐的。思：我爱你…
等：爱一个人是怎样的啊？待：这个问题其实我也不知道该怎样回答。等：为什么不好回答啊？待：因为所表现的和所体现的不同。等：哦，那你说说你的见解吧。待：好吧。待：如果一个人真的爱你，他会理解、包容、关心、信任…。待：都不要去奢求百分百的爱，那样只会徒添伤悲，没有有谁可以做到百分百爱谁。待：如果那个人说他百分百爱你，那他说的一定是假话。等：为什么啊？待：因为他还要把他的爱，给他的家人朋友和自己。待：如果连家人朋友自己，都不爱的人你觉得他会爱你吗？等：也对哦。等：有时啊，人要学会知足，要适可而止，不然可能会失去更多。
在现在这个复杂而现实的世界里，想找到一个爱你的人很难。甚至有人说爱只是空谈，如果说爱是空谈，那些为爱疯狂的人，是否只是童话？难道爱只是个笑话？是我们忽略了爱的真谛，还是爱真的早已不在。难道爱真的经不起，现实的考验吗？爱其实真的很简单，只是人想得太复杂了。
哈哈…
回：为什么？忆：我们是朋友。回：可是我不想做你的朋友。忆：别这样。回：你难道连个机会都不给我吗？忆：不能。回：你为什么要对我那么残忍？回：你就算是骗骗我也好啊。忆：这是为了你好。忆：给了你希望，你只会伤得更深，长痛不如短痛。回：哈哈…
思：我爱你，你爱我吗？念：爱。思：那你有多爱我啊？念：一定要说啊？思：要说，快点说啦。念：嘿嘿，就不告诉你。思：哼，在不说我就不理你啦。念：好啦好啦别生气啦，我说就是了。念：我爱你心就像无尽的大海永不干枯。念：像水中的沙数只不尽。念：就算什么都改变了，我爱你的心永远不变。念：等我们老了在去回味，那曾经一起的酸甜苦辣，那一定会是另一种幸福吧。思：我们一定会幸福快乐的。思：我爱你…
等：爱一个人是怎样的啊？待：这个问题其实我也不知道该怎样回答。等：为什么不好回答啊？待：因为所表现的和所体现的不同。等：哦，那你说说你的见解吧。待：好吧。待：如果一个人真的爱你，他会理解、包容、关心、信任…。待：都不要去奢求百分百的爱，那样只会徒添伤悲，没有有谁可以做到百分百爱谁。待：如果那个人说他百分百爱你，那他说的一定是假话。等：为什么啊？待：因为他还要把他的爱，给他的家人朋友和自己。待：如果连家人朋友自己，都不爱的人你觉得他会爱你吗？等：也对哦。等：有时啊，人要学会知足，要适可而止，不然可能会失去更多。
在现在这个复杂而现实的世界里，想找到一个爱你的人很难。甚至有人说爱只是空谈，如果说爱是空谈，那些为爱疯狂的人，是否只是童话？难道爱只是个笑话？是我们忽略了爱的真谛，还是爱真的早已不在。难道爱真的经不起，现实的考验吗？爱其实真的很简单，只是人想得太复杂了。
哈哈…
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