#房屋买卖# #大数据# 2016-2020年宁夏房屋买卖合同纠纷大数据报告
裁判观点梳理
一、关于合同的效力
1、合同因法律、行政法规的强制性规定，无效。
案号：（2019）宁0122民初6749号
马某1与马某2口头达成农村房屋买卖合同，因马某2 与马某1 非同一村集体组织成员，违反法律与行政法规的强制性规定，被认定为无效合同。
2、合同以虚假意思表示签订，应被认定为无效。
案号：（2019）宁0106民初2095号
周兵义与孙新、宋彦荣签订的《房屋买卖合同》，名为买卖，实为担保，不存在真实的房屋买卖的意思表示，因此无效。
3、以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益的情形，应当属于无效合同。
案号：（2019）宁05民终226号
李进军与马国文、田兴花在明知购买的房屋属于违章建筑的情形下，而签订买卖合同，其行为符合以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益的情形，应当属于无效合同。
二、关于解除合同
1、出卖人以买受人逾期付款为由，要求解除合同的，法院基本予以支持。
案号：（2018）宁0104民初8845号
李敏与丁新宁签订的《银川市存量房买卖合同》合法有效，但签订合同后，丁新宁未支付下剩款项，居住至今，李敏依据合同约定有权解除合同。
2、出卖人以买受人未按期归还银行贷款，出卖人因此承担保证责任后，要求解除合同。
案号：（2016）宁0106民初2878号
原告银川隆光置业有限公司因被告卢金磊未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任了，银川隆光置业有限公司诉请法院解除《商品房买卖合同》
3、买受人以逾期交房为由，要求解除合同、并支付逾期交房违约金的，法院基本予以支持。
案号：（2018）宁0121民初2110号
原告按约交付购房款后，被告应于2017年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告，现逾期超过90日未能交房，已构成违约，原告诉请解除双方签订的商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。
4、出卖人将房屋出售给其他人，并备案登记，应当承担违约责任。
案号：（2017）宁0105民初3400号
合同签订当日，原告以抵顶方式支付房款1890164元，但被告众鑫诚公司违反约定将涉案房屋备案登记至案外人张士平、张士学名下，已构成根本违约，致使原告无法实现签订《选择房屋认购书》的目的，故对原告要求解除与被告众鑫诚公司签订的《选择房屋认购书》并要求被告众鑫诚公司退还房款1890164元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。
三、关于逾期办证
1、出卖人逾期办证，应当承担违约责任。
案号：（2019）宁01民终3737号
双方签订的合同中虽未对逾期办证违约金的计算方式比例做明确约定，但合同中明确约定，银古公司取得《初始登记证》的日期在商品房交付使用后最长不超过24个月；银古公司与徐军也未约定在出现逾期办证情形时其不承担责任。
四、关于违约责任
1、房屋预售中未履行如实告知义务，应当承担违约责任
案号：（2018）宁0104民初2578号
虽然被告与京能公司合作开发建设项目并取得"银川国际贸易中心·美林国贸公寓"项目的商品房预售许可证。但被告在与原告签订《认购协议书》时原告并未知晓"银川国际贸易中心·美林国贸公寓"项目就是"河姆渡"项目，被告未履行如实告知义务已构成违约。现原告交纳的10000元现金系为订立商品房买卖合同而交纳的立约定金，被告收受定金后因其违约行为导致不能与原告签订商品房买卖合同，应当双倍返还。
2、交房时缺少合同约定部分，就缺少部分应当进行补偿
案号：（2018）宁0104民初2271号
双方签订的《银川市商品房买卖合同》约定，被告向原告交付的房屋应当包括壁挂炉，被告未按约定在交付房屋时提供壁挂炉，致使原告自行垫款7000元购买壁挂炉，应当向原告进行补偿。
3、合同约定面积与实际交房面积存在差异，应当支付面积差异款，并承担一定利息
案号：（2019）宁0106民初6882号
绿地学府置业公司承认陆娟主张的事实，绿地学府置业公司应当返还陆娟房屋面积差价款22792.5元。本案争议焦点在于绿地学府置业公司是否应当支付欠款利息，如支付利息，利率依据何标准计算。法院认为，绿地学府置业公司在与陆娟协商一致签订关于房屋面积差异处理的补充协议中对于房屋面积差价款数额予以确认，但对于退款时间没有约定，绿地学府置业公司经催告不能在合理期间返还欠款，客观上也给陆娟造成一定的利息损失，陆娟以此主张利息并无不当，欠款利息以同期银行一年内贷款基准利率4.35％计算为宜。
五、关于定金问题
1、签订《商品房认购书》时交付定金，且认购书中约定，购房人应当在约定时间内交付购房首付款和签订《商品房买卖合同》，但购房人逾期未付款及签订合同，则定金不予退还
案号：（2020）宁01民终127号
王某、何某与宁夏润景房地产开发有限公司签订的《银川恒大御景半岛商品房认购书》 ，约定：王某、何某向润景公司认购恒大御景半岛6幢1单元1701号房，房屋总价款907626元，王某、何某在签署本认购书时，支付20000元定金。王某、何某须在限期内交付首付款，同时签署《商品房买卖合同》，否则视为二原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，后二人向法院主张解除认购书，返还定金，但法院解除了合同，未支持返还定金的诉请。
2、开发商在不符合商品房销售条件时，向买受人收取任何预定性质费用，应当认定为认筹金，《认筹书》解除后，认筹金应当返还买受人。
案号：（2018）宁03民终95号
吉芬、梁杨与宁夏恒美投资置业有限公司签订《红星恒美艺术家居（建材）生活之城认筹书》 ，并缴纳30万元，虽然收据中载明“定金”，但实为“认筹金”，法院确认解除《认筹书》后，开发商应当返还认筹金。
裁判观点梳理
一、关于合同的效力
1、合同因法律、行政法规的强制性规定，无效。
案号：（2019）宁0122民初6749号
马某1与马某2口头达成农村房屋买卖合同，因马某2 与马某1 非同一村集体组织成员，违反法律与行政法规的强制性规定，被认定为无效合同。
2、合同以虚假意思表示签订，应被认定为无效。
案号：（2019）宁0106民初2095号
周兵义与孙新、宋彦荣签订的《房屋买卖合同》，名为买卖，实为担保，不存在真实的房屋买卖的意思表示，因此无效。
3、以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益的情形，应当属于无效合同。
案号：（2019）宁05民终226号
李进军与马国文、田兴花在明知购买的房屋属于违章建筑的情形下，而签订买卖合同，其行为符合以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益的情形，应当属于无效合同。
二、关于解除合同
1、出卖人以买受人逾期付款为由，要求解除合同的，法院基本予以支持。
案号：（2018）宁0104民初8845号
李敏与丁新宁签订的《银川市存量房买卖合同》合法有效，但签订合同后，丁新宁未支付下剩款项，居住至今，李敏依据合同约定有权解除合同。
2、出卖人以买受人未按期归还银行贷款，出卖人因此承担保证责任后，要求解除合同。
案号：（2016）宁0106民初2878号
原告银川隆光置业有限公司因被告卢金磊未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任了，银川隆光置业有限公司诉请法院解除《商品房买卖合同》
3、买受人以逾期交房为由，要求解除合同、并支付逾期交房违约金的，法院基本予以支持。
案号：（2018）宁0121民初2110号
原告按约交付购房款后，被告应于2017年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告，现逾期超过90日未能交房，已构成违约，原告诉请解除双方签订的商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。
4、出卖人将房屋出售给其他人，并备案登记，应当承担违约责任。
案号：（2017）宁0105民初3400号
合同签订当日，原告以抵顶方式支付房款1890164元，但被告众鑫诚公司违反约定将涉案房屋备案登记至案外人张士平、张士学名下，已构成根本违约，致使原告无法实现签订《选择房屋认购书》的目的，故对原告要求解除与被告众鑫诚公司签订的《选择房屋认购书》并要求被告众鑫诚公司退还房款1890164元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。
三、关于逾期办证
1、出卖人逾期办证，应当承担违约责任。
案号：（2019）宁01民终3737号
双方签订的合同中虽未对逾期办证违约金的计算方式比例做明确约定，但合同中明确约定，银古公司取得《初始登记证》的日期在商品房交付使用后最长不超过24个月；银古公司与徐军也未约定在出现逾期办证情形时其不承担责任。
四、关于违约责任
1、房屋预售中未履行如实告知义务，应当承担违约责任
案号：（2018）宁0104民初2578号
虽然被告与京能公司合作开发建设项目并取得"银川国际贸易中心·美林国贸公寓"项目的商品房预售许可证。但被告在与原告签订《认购协议书》时原告并未知晓"银川国际贸易中心·美林国贸公寓"项目就是"河姆渡"项目，被告未履行如实告知义务已构成违约。现原告交纳的10000元现金系为订立商品房买卖合同而交纳的立约定金，被告收受定金后因其违约行为导致不能与原告签订商品房买卖合同，应当双倍返还。
2、交房时缺少合同约定部分，就缺少部分应当进行补偿
案号：（2018）宁0104民初2271号
双方签订的《银川市商品房买卖合同》约定，被告向原告交付的房屋应当包括壁挂炉，被告未按约定在交付房屋时提供壁挂炉，致使原告自行垫款7000元购买壁挂炉，应当向原告进行补偿。
3、合同约定面积与实际交房面积存在差异，应当支付面积差异款，并承担一定利息
案号：（2019）宁0106民初6882号
绿地学府置业公司承认陆娟主张的事实，绿地学府置业公司应当返还陆娟房屋面积差价款22792.5元。本案争议焦点在于绿地学府置业公司是否应当支付欠款利息，如支付利息，利率依据何标准计算。法院认为，绿地学府置业公司在与陆娟协商一致签订关于房屋面积差异处理的补充协议中对于房屋面积差价款数额予以确认，但对于退款时间没有约定，绿地学府置业公司经催告不能在合理期间返还欠款，客观上也给陆娟造成一定的利息损失，陆娟以此主张利息并无不当，欠款利息以同期银行一年内贷款基准利率4.35％计算为宜。
五、关于定金问题
1、签订《商品房认购书》时交付定金，且认购书中约定，购房人应当在约定时间内交付购房首付款和签订《商品房买卖合同》，但购房人逾期未付款及签订合同，则定金不予退还
案号：（2020）宁01民终127号
王某、何某与宁夏润景房地产开发有限公司签订的《银川恒大御景半岛商品房认购书》 ，约定：王某、何某向润景公司认购恒大御景半岛6幢1单元1701号房，房屋总价款907626元，王某、何某在签署本认购书时，支付20000元定金。王某、何某须在限期内交付首付款，同时签署《商品房买卖合同》，否则视为二原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，后二人向法院主张解除认购书，返还定金，但法院解除了合同，未支持返还定金的诉请。
2、开发商在不符合商品房销售条件时，向买受人收取任何预定性质费用，应当认定为认筹金，《认筹书》解除后，认筹金应当返还买受人。
案号：（2018）宁03民终95号
吉芬、梁杨与宁夏恒美投资置业有限公司签订《红星恒美艺术家居（建材）生活之城认筹书》 ，并缴纳30万元，虽然收据中载明“定金”，但实为“认筹金”，法院确认解除《认筹书》后，开发商应当返还认筹金。
【#运城房产#运城晋府捌号开盘在即，现火爆认筹中】
运城晋府捌号开盘在即，建面约119㎡-140㎡宽宅大境现火爆认筹中。晋府捌号是星河府系的第三盘，建筑风格和园林景观沿袭新中式风格，项目总占地约103亩，规划建设9栋住宅楼、社区大堂、幼儿园、2栋商业和部分裙房商业，容积率不大于3.0，绿化率50%以上。
https://t.cn/A64eD2UB
运城晋府捌号开盘在即，建面约119㎡-140㎡宽宅大境现火爆认筹中。晋府捌号是星河府系的第三盘，建筑风格和园林景观沿袭新中式风格，项目总占地约103亩，规划建设9栋住宅楼、社区大堂、幼儿园、2栋商业和部分裙房商业，容积率不大于3.0，绿化率50%以上。
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购房优惠算下来一分没有？停车位规划直接砍半？质量问题一大堆？岳阳奥园誉湖湾业主：请给明确回复
近日，都市地产收到来自岳阳奥园誉湖湾的业主，业主们表示好不容易买下了一套房子，却发现存在很多问题需要解决：
原本承诺的购房优惠一分没有
说好的车位配比也直接砍半
房屋也到处是质量问题
这样的房子有如何让人住得舒心呢？
（业主爆料截图↑）
小区简介：
奥园誉湖湾位于岳阳市滨新城滨湖路岳阳雅礼实验北侧，占地12.2万方，总建筑面积30万方。开发商为岳阳鼎信置业有限公司。
（小区基本规划信息↑）
- 小区存在问题 -
1、说好的购房优惠并不存在
据业主描述，他们在2018年购买房屋时，很多都看中了开发商的优惠活动。却没想到最后算下来一分优惠都没有：
（业主供图：价格没有优惠↑）
01、业主表示，当时开发商以第三方名义收取信息费一万元，宣传时预交一万抵三万，交两万抵五万作为购房优惠噱头。但实际成交时并没有相应抵扣。
（业主供图：信息服务费↑）
02、据部分业主表示，他们房屋的最终成交价竟然还高于房产局备案价，业主们质疑开发商存在销售时抬高备案价进行销售，在售房现场也未公示正确的备案价。
（业主供图：优惠价高出备案价↑）
2、说好的车位配比说变就变
业主表示购房时，宣传的车位配比是1：0.96，但实际上的配比是1：0.48，这就是相当于两户业主共用一个车位，这样明显缩水的车位配比根本无法满足后期业主停车需求。
（有关规划的车位↑）
而且业主调查周边小区发现，其它楼盘的车位配比都在1:0.8以上。
如果后期车辆过多，出现车子乱停乱放，堵塞消防通道的情况，又该谁来解决这个问题呢？如此的规划是否合理？
3、说好的高品质却到处问题
除开上述两个问题，业主们表示房屋出现的质量问题也很让人头疼：
01、房屋外墙开裂、渗水问题：
业主反映，房屋还未交付，多处出现墙面外装饰材料脱落。
这还没有入住，业主验房时就发现墙体多处裂缝，主梁墙体开裂；地板裂缝；楼板渗水；外墙渗水；外墙剥落；下水道堵塞；下水管道破裂等问题。
（业主供图：外墙墙皮脱落↑）
02、电梯装置设置不合理问题：
根据业主提供的资料可以看到，电梯旁的窗户防护栏未安装或安装过低，窗户也没有做限开，业主担心这在无形之中增加了安全隐患。
（业主供图：电梯防护栏问题）
另外，业主质疑小区部分楼栋的电梯设置不合理，业主进入电梯间需先爬8级台阶，这给家中行动不便的老年人徒增麻烦。
03、装饰敷衍：
部分楼栋入户大厅墙面装修只用了外墙涂料，多处墙面凹凸不平，还存在管道裸露的情况。
（业主供图↑）
4、地下车库漏水问题：
据业主们反应，小区的地下车库多处漏水严重，且积水经常无法正常排出，导致地下车库积水湿滑，影响业主们的正常使用。
且地下车库有电箱电线等设备，长期处于一个积水的环境，业主们对于车库安全性也十分担心。
（业主供图↑）
- 问题回复 -
针对相关问题，我们联系上了岳阳奥园誉湖湾售楼中心工作人员：
面对房价相关问题，工作人员表示存在收取1万元信息咨询费，但对于费用最终去向何处，他无从回复。
在房价优惠的问题上，销售人员表示相关部门已经介入，后续处理暂不知情。
在车位配比的问题上，工作人员对此并没有给出明确回复。只是表示业主如果存在问题可以前往售楼部当面沟通。
在我们要求与开发商方面进行沟通时，售楼部工作人员表示会将情况进行反应，但无法提供相应的联系方式。
对于楼盘存在的相关问题
我们也咨询了律师：
1、开发商售卖房屋价格高于备案价怎么办？
房屋定价权在房产开发公司，但是如果房价有调整就必须重新备案，如果确定对方没有重新备案就擅自涨价，业主可以进行起诉。
2、取得预售许可证后，开发企业是否可以在房价之外收取“团购费”“认筹金”“优惠金”“诚意金”等费用？
答案是肯定不行。
国家发改委《商品房销售明码标价规定》明确规定，销售商品房实行明码标价。
商品房经营者要严格按照申报价格明码标价对外销售，应当标示优惠折扣及享受优惠折扣的条件，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未标明的费用，不得使用不规范的价格标示，误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。
3、有的开发企业会辩称自己未收取“团购费”“认筹金”“优惠金”，是房地产中介机构收取的，怎么办？
从法律上讲，房地产中介机构和人员是受商品房经营者委托寻找购房客户，房地产中介的报酬理应由商品房经营者承担，现却转嫁给购房人承担，这显然不符合市场经济对价原则。
只有当购房人以明确具体的条件书面委托房地产中介机构购买商品房，承诺支付一定报酬费用，房地产经中介机构才有资格收取购房人佣金。
业主反映的问题如何妥善处理
我们将持续关注！ https://t.cn/RJLnQ2T
近日，都市地产收到来自岳阳奥园誉湖湾的业主，业主们表示好不容易买下了一套房子，却发现存在很多问题需要解决：
原本承诺的购房优惠一分没有
说好的车位配比也直接砍半
房屋也到处是质量问题
这样的房子有如何让人住得舒心呢？
（业主爆料截图↑）
小区简介：
奥园誉湖湾位于岳阳市滨新城滨湖路岳阳雅礼实验北侧，占地12.2万方，总建筑面积30万方。开发商为岳阳鼎信置业有限公司。
（小区基本规划信息↑）
- 小区存在问题 -
1、说好的购房优惠并不存在
据业主描述，他们在2018年购买房屋时，很多都看中了开发商的优惠活动。却没想到最后算下来一分优惠都没有：
（业主供图：价格没有优惠↑）
01、业主表示，当时开发商以第三方名义收取信息费一万元，宣传时预交一万抵三万，交两万抵五万作为购房优惠噱头。但实际成交时并没有相应抵扣。
（业主供图：信息服务费↑）
02、据部分业主表示，他们房屋的最终成交价竟然还高于房产局备案价，业主们质疑开发商存在销售时抬高备案价进行销售，在售房现场也未公示正确的备案价。
（业主供图：优惠价高出备案价↑）
2、说好的车位配比说变就变
业主表示购房时，宣传的车位配比是1：0.96，但实际上的配比是1：0.48，这就是相当于两户业主共用一个车位，这样明显缩水的车位配比根本无法满足后期业主停车需求。
（有关规划的车位↑）
而且业主调查周边小区发现，其它楼盘的车位配比都在1:0.8以上。
如果后期车辆过多，出现车子乱停乱放，堵塞消防通道的情况，又该谁来解决这个问题呢？如此的规划是否合理？
3、说好的高品质却到处问题
除开上述两个问题，业主们表示房屋出现的质量问题也很让人头疼：
01、房屋外墙开裂、渗水问题：
业主反映，房屋还未交付，多处出现墙面外装饰材料脱落。
这还没有入住，业主验房时就发现墙体多处裂缝，主梁墙体开裂；地板裂缝；楼板渗水；外墙渗水；外墙剥落；下水道堵塞；下水管道破裂等问题。
（业主供图：外墙墙皮脱落↑）
02、电梯装置设置不合理问题：
根据业主提供的资料可以看到，电梯旁的窗户防护栏未安装或安装过低，窗户也没有做限开，业主担心这在无形之中增加了安全隐患。
（业主供图：电梯防护栏问题）
另外，业主质疑小区部分楼栋的电梯设置不合理，业主进入电梯间需先爬8级台阶，这给家中行动不便的老年人徒增麻烦。
03、装饰敷衍：
部分楼栋入户大厅墙面装修只用了外墙涂料，多处墙面凹凸不平，还存在管道裸露的情况。
（业主供图↑）
4、地下车库漏水问题：
据业主们反应，小区的地下车库多处漏水严重，且积水经常无法正常排出，导致地下车库积水湿滑，影响业主们的正常使用。
且地下车库有电箱电线等设备，长期处于一个积水的环境，业主们对于车库安全性也十分担心。
（业主供图↑）
- 问题回复 -
针对相关问题，我们联系上了岳阳奥园誉湖湾售楼中心工作人员：
面对房价相关问题，工作人员表示存在收取1万元信息咨询费，但对于费用最终去向何处，他无从回复。
在房价优惠的问题上，销售人员表示相关部门已经介入，后续处理暂不知情。
在车位配比的问题上，工作人员对此并没有给出明确回复。只是表示业主如果存在问题可以前往售楼部当面沟通。
在我们要求与开发商方面进行沟通时，售楼部工作人员表示会将情况进行反应，但无法提供相应的联系方式。
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我们也咨询了律师：
1、开发商售卖房屋价格高于备案价怎么办？
房屋定价权在房产开发公司，但是如果房价有调整就必须重新备案，如果确定对方没有重新备案就擅自涨价，业主可以进行起诉。
2、取得预售许可证后，开发企业是否可以在房价之外收取“团购费”“认筹金”“优惠金”“诚意金”等费用？
答案是肯定不行。
国家发改委《商品房销售明码标价规定》明确规定，销售商品房实行明码标价。
商品房经营者要严格按照申报价格明码标价对外销售，应当标示优惠折扣及享受优惠折扣的条件，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未标明的费用，不得使用不规范的价格标示，误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。
3、有的开发企业会辩称自己未收取“团购费”“认筹金”“优惠金”，是房地产中介机构收取的，怎么办？
从法律上讲，房地产中介机构和人员是受商品房经营者委托寻找购房客户，房地产中介的报酬理应由商品房经营者承担，现却转嫁给购房人承担，这显然不符合市场经济对价原则。
只有当购房人以明确具体的条件书面委托房地产中介机构购买商品房，承诺支付一定报酬费用，房地产经中介机构才有资格收取购房人佣金。
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