为自己的死亡作好准备 ────
略论玄奘法师临终的修持方法
如何为自己的死亡作好准备呢？
办法之一就是参考歷代高僧大德的一生行事，
特别是他们的临终经验 ——
如何面对自身的死亡？
他们在临终时生起怎样的反应？
说过些甚么话？
採取过怎样的行动？
修持哪些法门？
透过考察那些大智慧的人面对死亡的经验，
我们或许可以从中得到一些启发，
甚至得到一些对临终有益而实用的技巧，
以帮助自己
（ 或他人 ）
为死亡作准备。
在众多高僧中，
玄奘法师的临终经验很值得参考，
因为其传记中详细记录了法师面对死亡时的处理方式；
其临终的修持也全面地顾及到社会、
身体、
心理与心灵各个层面；
更重要的是，
玄奘法师在死亡时能够达到身、
心安乐无苦的善终状态。
因此，
本文将探究这位一代高僧的临终情况，
以及对其临终的修持方法稍作分析。
何谓 「 善终 」？
「 善终 」，
又称作
「 好死 」 或
「 适当死亡 」。
要对
「 善终 」
作出一个放诸四海皆准的定义是困难的，
原因是很难依靠
「 善 」、
「 好 」，
或是
「 适当 」
这些具有价值判断的字词，
作出一个适用于每个人的、
具有普遍性的精确的定义。
然而，
若参考一些对
「 善终 」观念的
研究及调查报告，
我们却可以发现到对于何谓
「 善终 」，
还是存在着某些基本的共同看法的，
例如，
身体痛苦的减轻或解除被视为十分重要的要素；
除此之外，
死亡时心里感觉到平静与安祥，
也被看成是
「 善终 」 的
重要特徵。
或许可以这样说，
在临终时身体上及心理上的痛苦的减轻或解除，
就是构成
「 善终 」 的
两个最基本的条件。
玄奘法师临终的情况
在玄奘法师的传记
《 大唐大慈恩寺三藏法师传 》
（ 下称 《 慈恩传 》） 里，
详细记录了法师临终的过程及面对死亡时的处理方法。
《 慈恩传 》
记载着法师在临终时身体呈现善终的特徵
（ 见下面 8b ），
因此，
关于玄奘法师的临终情况与修持方法的内容，
相信对于想获得善终的人来说会具有一定的参考价值。
现在，
我先把玄奘法师临终情况的资料列引出来，
然后以四个层面作出分析，
最后整理其要点，
以作为得到善终方法的参考指引。
为方便之后作出分析，
现先把
《 慈恩传 》 里
关于玄奘法师临终情况的相关资料按时序分段并配上编号 ：
麟德元年
( 664 年 )
正月初一日
（ 1a ） 翻经大德及玉华寺众慇懃启请翻
《 大宝积经 》。
法师见众情专至，
俛仰翻数行讫，
便收梵本停住，
告众曰 ：
「 此经部轴与
《 大般若 》 同，
玄奘自量气力不復辨此，
死期已至，
势非赊远。
今欲往兰芝等谷礼辞俱胝佛像。」
于是与门人同出，
僧众相顾莫不澘然。
（ 1b ） 礼讫还寺，
专精行道，
遂絶翻译。
正月八日
（ 2a ） 有弟子高昌僧玄觉因向法师自陈所梦，
见有一浮图端严高大，
忽然崩倒，
见已惊起，
告法师。
法师曰 ：
「 非汝身事，
此是吾灭谢之徵。」
正月九日暮间
（ 3a ） 于房后度渠，
脚跌倒，
胫上有少许皮破，
因即寝疾，
气候渐微。
正月十六日
（ 4a ） 如从梦觉，
口云 ：
「 吾眼前有白莲花，
大于盘，
鲜净可爱。」
正月十七日
（ 5a ） 又梦见百千人，
形容伟大，
俱着锦衣，
将诸绮绣及妙华珍宝，
从法师所卧房室以次庄严徧翻经院内外，
爰至院后山岭林木，
悉竖幢旛，
众彩间错，
并奏音乐；
门外又见无数宝轝，
轝中香食美果色类百千，
并非人中之物，
各各擎来供养于法师。
法师辞曰 ：
「 如此珍味，
证神通者方堪得食。
玄奘未阶此位，
何敢辄受。」
虽此推辞而进食不止。
侍人謦欬，
遂尔开目，
因向寺主慧德具说前事。
法师又云 ：
「 玄奘一生已来所修福慧，
准斯相貌，
欲似功不唐捐，
信如佛教因果并不虚也。」
（ 5b ） 遂命嘉尚法师具录所翻经、论，
合七十四部，
总一千三百三十五卷。
又录造俱胝画像、
弥勒像各一千帧；
又造素像十俱胝；
又写
《 能断般若 》、
《 药师 》、
《 六门陀罗尼 》 等经
各一千部，
供养悲、
敬二田各万余人，
烧百千灯，
赎数万生。
（ 5c ） 录讫，
令嘉尚宣读，
闻已合掌喜庆。
（ 5d ） 又告门人曰 ：
「 吾无常期至，
意欲捨堕，
宜命有缘总集。」
（ 5e ） 于是罄捨衣资，
更令造像，
（ 5f ） 并请僧行道。
正月二十三日
（ 6a ） 设斋䞋施。
（ 6b ） 其日又命塑工宋法智于嘉寿殿竖菩提像骨已，
（ 6c ） 因从寺众及翻经大德并门徒等乞欢喜辞别，
（ 6d ） 云 ：
「 玄奘此毒身深可厌患，
所作事毕，
无宜久住，
（ 6e ） 愿以所修福慧迴施有情，
共诸有情同生覩史多天弥勒内眷属中奉事慈尊，
佛下生时亦愿随下广作佛事，
乃至无上菩提。」
（ 6f ） 辞讫，
因默正念，
时復口中诵
「 色蕴不可得，
受想行识亦不可得；
眼界不可得，
乃至意界亦不可得；
眼识界不可得，
乃至意识界亦不可得；
无明不可得，
乃至老死亦不可得；
乃至菩提不可得，
不可得亦不可得。」
（ 6g ） 復口说偈教傍人云 ：
「 南无弥勒如来、应、正等觉，
愿与含识速奉慈颜；
南无弥勒如来所居内众，
愿捨命已，
必生其中。」
（ 6h ） 时寺主慧德又梦见有千躯金像从东方来，
下入翻经院，
香华满空。
二月四日夜半
（ 7a ） 瞻病僧明藏禅师见有二人各长一丈许，
共捧一白莲华如小车轮，
华有三重，
叶长尺余，
光净可爱，
将至法师前。
擎华人云 ：
「 师从无始已来所有损恼有情诸有恶业，
因今小疾并得消殄，
应生欣庆。」
法师顾视，
合掌良久；
（ 7b ） 遂以右手而自搘颐，
次以左手申左髀上，
舒足重垒右胁而卧，
迄至命终，
竟不迴转，
不饮不食。
二月五日夜半
（ 8a ） 弟子光等问 ：
「 和尚决定得生弥勒内院不？」
法师报云 ：
「 得生。」
（ 8b ） 言讫，
气息渐微，
少间神逝，
侍人不觉，
属纩方知，
从足向上渐冷，
最后顶暖，
颜色赤白，
怡悦胜常，
过七七日竟无改变，
亦无异气。
对玄奘法师临终修持方法的分析
上引资料是玄奘临终前的行事纪录，
现在把这些资料归纳为四个层面作出分析，
即 ：
（ A ） 社会层面；
（ B ） 身体层面；
（ C ） 心理层面；
（ D ） 心灵层面。
（ A ） 社会层面
死亡，
意谓将要离别这个世间的人与物；
离别所爱就会产生痛苦。
据
《 瑜伽师地论 》
所说，
临终者在临终时会面对五种苦，
其中三种可归类为社会层面上的苦，
即
「 离别所爱的财宝 」、
「 离别所爱的朋友 」 及
「 离别所爱的眷属 」。
知道自己将要离开这个世间，
玄奘法师在临终前广行布施，
如造画、
造像、
写经、
设斋，
略论玄奘法师临终的修持方法
如何为自己的死亡作好准备呢？
办法之一就是参考歷代高僧大德的一生行事，
特别是他们的临终经验 ——
如何面对自身的死亡？
他们在临终时生起怎样的反应？
说过些甚么话？
採取过怎样的行动？
修持哪些法门？
透过考察那些大智慧的人面对死亡的经验，
我们或许可以从中得到一些启发，
甚至得到一些对临终有益而实用的技巧，
以帮助自己
（ 或他人 ）
为死亡作准备。
在众多高僧中，
玄奘法师的临终经验很值得参考，
因为其传记中详细记录了法师面对死亡时的处理方式；
其临终的修持也全面地顾及到社会、
身体、
心理与心灵各个层面；
更重要的是，
玄奘法师在死亡时能够达到身、
心安乐无苦的善终状态。
因此，
本文将探究这位一代高僧的临终情况，
以及对其临终的修持方法稍作分析。
何谓 「 善终 」？
「 善终 」，
又称作
「 好死 」 或
「 适当死亡 」。
要对
「 善终 」
作出一个放诸四海皆准的定义是困难的，
原因是很难依靠
「 善 」、
「 好 」，
或是
「 适当 」
这些具有价值判断的字词，
作出一个适用于每个人的、
具有普遍性的精确的定义。
然而，
若参考一些对
「 善终 」观念的
研究及调查报告，
我们却可以发现到对于何谓
「 善终 」，
还是存在着某些基本的共同看法的，
例如，
身体痛苦的减轻或解除被视为十分重要的要素；
除此之外，
死亡时心里感觉到平静与安祥，
也被看成是
「 善终 」 的
重要特徵。
或许可以这样说，
在临终时身体上及心理上的痛苦的减轻或解除，
就是构成
「 善终 」 的
两个最基本的条件。
玄奘法师临终的情况
在玄奘法师的传记
《 大唐大慈恩寺三藏法师传 》
（ 下称 《 慈恩传 》） 里，
详细记录了法师临终的过程及面对死亡时的处理方法。
《 慈恩传 》
记载着法师在临终时身体呈现善终的特徵
（ 见下面 8b ），
因此，
关于玄奘法师的临终情况与修持方法的内容，
相信对于想获得善终的人来说会具有一定的参考价值。
现在，
我先把玄奘法师临终情况的资料列引出来，
然后以四个层面作出分析，
最后整理其要点，
以作为得到善终方法的参考指引。
为方便之后作出分析，
现先把
《 慈恩传 》 里
关于玄奘法师临终情况的相关资料按时序分段并配上编号 ：
麟德元年
( 664 年 )
正月初一日
（ 1a ） 翻经大德及玉华寺众慇懃启请翻
《 大宝积经 》。
法师见众情专至，
俛仰翻数行讫，
便收梵本停住，
告众曰 ：
「 此经部轴与
《 大般若 》 同，
玄奘自量气力不復辨此，
死期已至，
势非赊远。
今欲往兰芝等谷礼辞俱胝佛像。」
于是与门人同出，
僧众相顾莫不澘然。
（ 1b ） 礼讫还寺，
专精行道，
遂絶翻译。
正月八日
（ 2a ） 有弟子高昌僧玄觉因向法师自陈所梦，
见有一浮图端严高大，
忽然崩倒，
见已惊起，
告法师。
法师曰 ：
「 非汝身事，
此是吾灭谢之徵。」
正月九日暮间
（ 3a ） 于房后度渠，
脚跌倒，
胫上有少许皮破，
因即寝疾，
气候渐微。
正月十六日
（ 4a ） 如从梦觉，
口云 ：
「 吾眼前有白莲花，
大于盘，
鲜净可爱。」
正月十七日
（ 5a ） 又梦见百千人，
形容伟大，
俱着锦衣，
将诸绮绣及妙华珍宝，
从法师所卧房室以次庄严徧翻经院内外，
爰至院后山岭林木，
悉竖幢旛，
众彩间错，
并奏音乐；
门外又见无数宝轝，
轝中香食美果色类百千，
并非人中之物，
各各擎来供养于法师。
法师辞曰 ：
「 如此珍味，
证神通者方堪得食。
玄奘未阶此位，
何敢辄受。」
虽此推辞而进食不止。
侍人謦欬，
遂尔开目，
因向寺主慧德具说前事。
法师又云 ：
「 玄奘一生已来所修福慧，
准斯相貌，
欲似功不唐捐，
信如佛教因果并不虚也。」
（ 5b ） 遂命嘉尚法师具录所翻经、论，
合七十四部，
总一千三百三十五卷。
又录造俱胝画像、
弥勒像各一千帧；
又造素像十俱胝；
又写
《 能断般若 》、
《 药师 》、
《 六门陀罗尼 》 等经
各一千部，
供养悲、
敬二田各万余人，
烧百千灯，
赎数万生。
（ 5c ） 录讫，
令嘉尚宣读，
闻已合掌喜庆。
（ 5d ） 又告门人曰 ：
「 吾无常期至，
意欲捨堕，
宜命有缘总集。」
（ 5e ） 于是罄捨衣资，
更令造像，
（ 5f ） 并请僧行道。
正月二十三日
（ 6a ） 设斋䞋施。
（ 6b ） 其日又命塑工宋法智于嘉寿殿竖菩提像骨已，
（ 6c ） 因从寺众及翻经大德并门徒等乞欢喜辞别，
（ 6d ） 云 ：
「 玄奘此毒身深可厌患，
所作事毕，
无宜久住，
（ 6e ） 愿以所修福慧迴施有情，
共诸有情同生覩史多天弥勒内眷属中奉事慈尊，
佛下生时亦愿随下广作佛事，
乃至无上菩提。」
（ 6f ） 辞讫，
因默正念，
时復口中诵
「 色蕴不可得，
受想行识亦不可得；
眼界不可得，
乃至意界亦不可得；
眼识界不可得，
乃至意识界亦不可得；
无明不可得，
乃至老死亦不可得；
乃至菩提不可得，
不可得亦不可得。」
（ 6g ） 復口说偈教傍人云 ：
「 南无弥勒如来、应、正等觉，
愿与含识速奉慈颜；
南无弥勒如来所居内众，
愿捨命已，
必生其中。」
（ 6h ） 时寺主慧德又梦见有千躯金像从东方来，
下入翻经院，
香华满空。
二月四日夜半
（ 7a ） 瞻病僧明藏禅师见有二人各长一丈许，
共捧一白莲华如小车轮，
华有三重，
叶长尺余，
光净可爱，
将至法师前。
擎华人云 ：
「 师从无始已来所有损恼有情诸有恶业，
因今小疾并得消殄，
应生欣庆。」
法师顾视，
合掌良久；
（ 7b ） 遂以右手而自搘颐，
次以左手申左髀上，
舒足重垒右胁而卧，
迄至命终，
竟不迴转，
不饮不食。
二月五日夜半
（ 8a ） 弟子光等问 ：
「 和尚决定得生弥勒内院不？」
法师报云 ：
「 得生。」
（ 8b ） 言讫，
气息渐微，
少间神逝，
侍人不觉，
属纩方知，
从足向上渐冷，
最后顶暖，
颜色赤白，
怡悦胜常，
过七七日竟无改变，
亦无异气。
对玄奘法师临终修持方法的分析
上引资料是玄奘临终前的行事纪录，
现在把这些资料归纳为四个层面作出分析，
即 ：
（ A ） 社会层面；
（ B ） 身体层面；
（ C ） 心理层面；
（ D ） 心灵层面。
（ A ） 社会层面
死亡，
意谓将要离别这个世间的人与物；
离别所爱就会产生痛苦。
据
《 瑜伽师地论 》
所说，
临终者在临终时会面对五种苦，
其中三种可归类为社会层面上的苦，
即
「 离别所爱的财宝 」、
「 离别所爱的朋友 」 及
「 离别所爱的眷属 」。
知道自己将要离开这个世间，
玄奘法师在临终前广行布施，
如造画、
造像、
写经、
设斋，
最好的缘分，是顺其自然
人这辈子，活着不容易。短的是人生，长的却是磨难。
前半生，懵懵懂懂；后半生，忙忙碌碌。回头看这一生，百感交集。
一辈子不长，过了就没办法重来了。余生很短，最幸福不过有人爱你，最暖心不过有人陪你，在往后的日子里，我只求相处不累。
和相处不累的人在一起，没有委曲求全，只有顺其自然。
01
最好的感情，是相处不累
人与人之间最好的感情，是相处不累，没有互相猜忌，也没有互相怀疑。
经历了这大半生，走过了很多路，见过了很多人，在饱尝人情冷暖之后，我们终于明白，一段情最可贵的地方，是真诚交往，坦诚相对。
曾看到一句话是这样说的：猜忌会让所有的关心都变成别有用心。
但是和相处不累的人在一起，能做最真实的自己，不用担心彼此有猜忌和隔阂，累了，无需强颜欢笑，难过了，也不用假装坚强。
人活大半辈子，前半生小心翼翼，如履薄冰，后来终于明白，和相处不累的人在一起，不必思前想后，也没有勾心斗角，我们彼此体谅对方的难处，给予对方最深的宽慰。
想说什么，不用担心落人话柄，想做什么，不怕被人指指点点。不算计，不欺骗，不隐瞒，只彼此信赖，彼此依赖。
人生，相遇相知不易，有一个相懂相守的挚友更是难得。
有个相处不累的人，拥之则安，伴之则暖。
02
最好的关系，是浓淡相宜
不知道从什么时候开始，身边的人都三三两两地淡了，曾经无话不谈的人，也已经躺在联系列表里好久没说话了。
就算再亲密无间的朋友，也会随着时间慢慢淡忘，看一眼对方的朋友圈，才发现对方好久没更新了，而自己的生活，对方也早就脱节了。
曾经说着永不分离的人，最终还是各自散在天涯。
但是有一种关系，时间拉不走，距离拉不远，就算很久没联系，也能在再次见面的时候互相问个好，道个安，再谈起近来生活，也没有半点生疏，仿佛只是昨天刚刚说过再见，在今天天亮之后又见面了。
相处不累的人，不用天天联系，友情不需要每天维护，而是早就放在了心里。
真正的朋友，不在乎时间和距离，也不分贵贱贫富，不一定要时时了解，但是会事事包容，用真心换真心，用真情得真情。
真正的友情，不会因时间而改变，你们的关系或浓或淡，或近或远，他永远都在。
03
最好的缘分，是顺其自然
佛说：凡事不必强求，缘分不要强留。
人与人之间的缘分，最好是顺其自然。若有缘，不请自来，若无缘，求也无用。
我们总要在苦过累过挣扎过后，才会慢慢懂得，生活中不是每件事，努力了就有结果，争取了就有回报，念念不忘未必会有回想，更多的只是往事随风消散。
不是自己的，不必强求，交往中有很多人，不是自己尽心就可以了，总有些人我们挽留不下，有些心也争取不到，俗话说，强扭的瓜不甜，属于自己的，不用求不用争，不属于自己的，等也等不到。
无论是对人还是对事，一切都只求顺其自然就好了。
当你的心不再累了，你才会不由自主地快乐起来，目光所及，全是你的世界。我们人活一生，求的不就是一份坦然随心吗。
对生命来说，无论是得到还是失去，都不要拘泥在过去。
对于感情来说，无论是离别还是留下，缘分都无法强求。
这一生太短太难，只求余生中，能相处不累。
人这辈子，活着不容易。短的是人生，长的却是磨难。
前半生，懵懵懂懂；后半生，忙忙碌碌。回头看这一生，百感交集。
一辈子不长，过了就没办法重来了。余生很短，最幸福不过有人爱你，最暖心不过有人陪你，在往后的日子里，我只求相处不累。
和相处不累的人在一起，没有委曲求全，只有顺其自然。
01
最好的感情，是相处不累
人与人之间最好的感情，是相处不累，没有互相猜忌，也没有互相怀疑。
经历了这大半生，走过了很多路，见过了很多人，在饱尝人情冷暖之后，我们终于明白，一段情最可贵的地方，是真诚交往，坦诚相对。
曾看到一句话是这样说的：猜忌会让所有的关心都变成别有用心。
但是和相处不累的人在一起，能做最真实的自己，不用担心彼此有猜忌和隔阂，累了，无需强颜欢笑，难过了，也不用假装坚强。
人活大半辈子，前半生小心翼翼，如履薄冰，后来终于明白，和相处不累的人在一起，不必思前想后，也没有勾心斗角，我们彼此体谅对方的难处，给予对方最深的宽慰。
想说什么，不用担心落人话柄，想做什么，不怕被人指指点点。不算计，不欺骗，不隐瞒，只彼此信赖，彼此依赖。
人生，相遇相知不易，有一个相懂相守的挚友更是难得。
有个相处不累的人，拥之则安，伴之则暖。
02
最好的关系，是浓淡相宜
不知道从什么时候开始，身边的人都三三两两地淡了，曾经无话不谈的人，也已经躺在联系列表里好久没说话了。
就算再亲密无间的朋友，也会随着时间慢慢淡忘，看一眼对方的朋友圈，才发现对方好久没更新了，而自己的生活，对方也早就脱节了。
曾经说着永不分离的人，最终还是各自散在天涯。
但是有一种关系，时间拉不走，距离拉不远，就算很久没联系，也能在再次见面的时候互相问个好，道个安，再谈起近来生活，也没有半点生疏，仿佛只是昨天刚刚说过再见，在今天天亮之后又见面了。
相处不累的人，不用天天联系，友情不需要每天维护，而是早就放在了心里。
真正的朋友，不在乎时间和距离，也不分贵贱贫富，不一定要时时了解，但是会事事包容，用真心换真心，用真情得真情。
真正的友情，不会因时间而改变，你们的关系或浓或淡，或近或远，他永远都在。
03
最好的缘分，是顺其自然
佛说：凡事不必强求，缘分不要强留。
人与人之间的缘分，最好是顺其自然。若有缘，不请自来，若无缘，求也无用。
我们总要在苦过累过挣扎过后，才会慢慢懂得，生活中不是每件事，努力了就有结果，争取了就有回报，念念不忘未必会有回想，更多的只是往事随风消散。
不是自己的，不必强求，交往中有很多人，不是自己尽心就可以了，总有些人我们挽留不下，有些心也争取不到，俗话说，强扭的瓜不甜，属于自己的，不用求不用争，不属于自己的，等也等不到。
无论是对人还是对事，一切都只求顺其自然就好了。
当你的心不再累了，你才会不由自主地快乐起来，目光所及，全是你的世界。我们人活一生，求的不就是一份坦然随心吗。
对生命来说，无论是得到还是失去，都不要拘泥在过去。
对于感情来说，无论是离别还是留下，缘分都无法强求。
这一生太短太难，只求余生中，能相处不累。
【它山之石——房地产税和“负动产”时代】
当前，地方政府土地出让收入大幅下滑，但疫情防控和稳定经济，却导致地方政府支出大幅上升，于是，很多专家开始呼吁“房地产税”了，房地产市场体量大，若按0.5%的税率估算，40%的征收率，“房地产税”也有万亿之巨，也许能解燃眉之急？
但地方政府更担心，此时征收“房地产税”，是否会进一步打压房价（要知道房地产在中国不仅仅是一个产业，土地财政的本质是土地金融，打压房价实际上就是给地方政府再融资去杠杆），并进一步弱化居民预期和剥夺居民现金流导致消费萎靡？
亚当斯密在《国富论》里强调，土地是财富之母，劳动是财富之父，但劳动需要人，光秃秃的土地价值极其有限。可以这样说，人口增加会导致土地增值，反之，人口减少会导致土地减值。在人口即将负增长的2022年，我们更应该考虑，房地产税是否会加速“负动产”时代的到来？
以下案例取自邻国日本的现状，有缘者思之。
【1】夏普建议书
明治维新后，地租是日本税收的重要来源，不过第二次世界大战结束之后，《夏普建议书》极大地改变了日本的税收框架，地租在1950年被延续为固定资产税，成了地方政府的基础税收。这项稳定的财源不太容易受到经济形势的影响，为各地方政府构筑了重要的财政基础。
类似我国的土地财政，日本的地方政府依托的，也是基于土地和房产的固定资产税。
【2】税收框架的漏洞
随着人口老龄化和少子化的加速，日本地方政府的税收框架基于“土地神话”时代，预期土地价值永远上涨，固定资产税持续上涨，但当泡沫破灭后却没有及时调整。日本政府面对层出不穷的各种问题，采取临时的敷衍措施。
经济高度增长时期，人们渴望拥有属于自己的崭新房产，国家和地方政府也鼓励人们购买房地产，致使住房用地不断向郊区蔓延。泡沫经济的崩溃撼动了“土地神话”，住宅用地的扩张在一定程度上得到了抑制，但土地和住宅政策的大方向却并没有变。地方政府希望吸引更多人口来到自己这里，于是他们放宽管控，允许在原本仅限用于农业用地的“城镇化调整区域”建造房屋，而政府也以“刺激经济”之名，推出住宅贷款的减税政策，不断刺激人们的购房意愿，还接连放宽了对塔楼公寓建设的限制。
整个日本都大张旗鼓地兴建房产，对其他问题则一副事不关己的态度，完全没有考虑关于建造的住宅和开发的土地的“善后工作”。
【3】“负动产”的由来
日本的土地和住宅制度一直默认总会有人愿意持有不动产，从未想过有一天不动产会成为“负动产”。
住宅需要每年缴纳固定资产税，老旧的公寓需要大额的维护费用（所谓的“35年大关”难题），还有物业管理费，在经济上行期，房价上涨，这一切大多数人都没有注意到。经济泡沫破灭后，这些费用会大量侵占所有者的现金流，慢慢连卖出、继承、赠与、继续持有都成了难题。当“团块世代”逐渐老去，继承人增至几十人，却谁都不去办理继承过户的所有人不明房地产问题，日益增加的被放弃继承、却无法收归国库的悬置土地，无人管理的空置房屋和公寓管理不善问题等，都是政府未能跟随时代的步伐及时修订土地和住宅制度带来的副产品。
在少子化和东京单极集中趋势下，这项制度已经远跟不上土地价格的剧烈变动。在老龄化问题不断深化的地方，拥有现金收入的人越来越少，固定资产税成为沉重负担，这个巨大的阴影便是加重“负动产化”问题的重要因素。
【4】无法放弃的住宅和土地
日本目前还没有想放弃土地所有权就能放弃的制度。
日本《民法》第239条第2项规定“没有所有人的不动产应归属国库”，但关于哪些情况可以归属国库的标准却一直处于模糊状态。负责管理国有土地的财务省在主页上登载的方针是“对于没有行政用途规划的土地等，考虑到有可能会增加维护、管理成本（即纳税人负担），因此暂不接受捐赠。”也就是说，他们原则上不认可捐赠，各地方政府也都沿用了这个方针。
日本的民法并没有规定放弃土地应该办理哪些手续，因为明治时期制定的民法，根本没有预想到日本会出现人口减少，土地贬值成了负担的情况吧。
日本没有“扔掉”土地的制度。如果不幸持有谁都不想要的土地，就既无法卖掉也无法扔掉，只能承担物业费用和固定资产税的负担。
而在德国，法律明确规定土地是可以扔掉的。
德国的《民法》第928条第1项明确规定：“所有人可以通过向土地登记所提出放弃申请，并在土地登记簿上登记的方式放弃自己持有的土地。”同时还规定，州政府拥有优先获得被所有人放弃的土地的权利。
【5】老旧公寓的养护难题
老旧公寓应该拆掉重建，还是尽量延长使用年限？今后将有越来越多的人不得不面临这个选择。公寓有一个特点，就是随着房龄越来越老，住户的年龄也在同步增长。无论是大修还是重建，住户之间的经济条件和想法各不相同，今后会更难统一意见。有一栋公寓的居民就实际遇到了这个“双重老龄化”的问题。
“35年大关”指公寓会在这一时期迎来大修施工，需要庞大的资金进行重建或延长使用年限，对老年住户的负担能力也是一个严峻考验。
住户老龄化趋势之下，参与日常管理和维护的，不管是第三方物业管理还是业主的“自主管理”已经坚持不下去了。第三方物业管理者，经常会遇到催缴物业费的情况，公寓建好之后，满20年时空置率会上升至15%以上，出租的租金水平会下降到同样地段同样设施新房的75%左右；“自主管理模式，从业主大会的资料制作、物业费的账务管理到漏水或出现可疑人员等突发问题的应对，均由业主委员会的委员承担，所以物业费才能维持较低水平。年轻人要在工作之余处理这些事务都会很辛苦，对老年人来说就更难了。
就这样吧！愿上天护佑中华，实现伟大复兴！
当前，地方政府土地出让收入大幅下滑，但疫情防控和稳定经济，却导致地方政府支出大幅上升，于是，很多专家开始呼吁“房地产税”了，房地产市场体量大，若按0.5%的税率估算，40%的征收率，“房地产税”也有万亿之巨，也许能解燃眉之急？
但地方政府更担心，此时征收“房地产税”，是否会进一步打压房价（要知道房地产在中国不仅仅是一个产业，土地财政的本质是土地金融，打压房价实际上就是给地方政府再融资去杠杆），并进一步弱化居民预期和剥夺居民现金流导致消费萎靡？
亚当斯密在《国富论》里强调，土地是财富之母，劳动是财富之父，但劳动需要人，光秃秃的土地价值极其有限。可以这样说，人口增加会导致土地增值，反之，人口减少会导致土地减值。在人口即将负增长的2022年，我们更应该考虑，房地产税是否会加速“负动产”时代的到来？
以下案例取自邻国日本的现状，有缘者思之。
【1】夏普建议书
明治维新后，地租是日本税收的重要来源，不过第二次世界大战结束之后，《夏普建议书》极大地改变了日本的税收框架，地租在1950年被延续为固定资产税，成了地方政府的基础税收。这项稳定的财源不太容易受到经济形势的影响，为各地方政府构筑了重要的财政基础。
类似我国的土地财政，日本的地方政府依托的，也是基于土地和房产的固定资产税。
【2】税收框架的漏洞
随着人口老龄化和少子化的加速，日本地方政府的税收框架基于“土地神话”时代，预期土地价值永远上涨，固定资产税持续上涨，但当泡沫破灭后却没有及时调整。日本政府面对层出不穷的各种问题，采取临时的敷衍措施。
经济高度增长时期，人们渴望拥有属于自己的崭新房产，国家和地方政府也鼓励人们购买房地产，致使住房用地不断向郊区蔓延。泡沫经济的崩溃撼动了“土地神话”，住宅用地的扩张在一定程度上得到了抑制，但土地和住宅政策的大方向却并没有变。地方政府希望吸引更多人口来到自己这里，于是他们放宽管控，允许在原本仅限用于农业用地的“城镇化调整区域”建造房屋，而政府也以“刺激经济”之名，推出住宅贷款的减税政策，不断刺激人们的购房意愿，还接连放宽了对塔楼公寓建设的限制。
整个日本都大张旗鼓地兴建房产，对其他问题则一副事不关己的态度，完全没有考虑关于建造的住宅和开发的土地的“善后工作”。
【3】“负动产”的由来
日本的土地和住宅制度一直默认总会有人愿意持有不动产，从未想过有一天不动产会成为“负动产”。
住宅需要每年缴纳固定资产税，老旧的公寓需要大额的维护费用（所谓的“35年大关”难题），还有物业管理费，在经济上行期，房价上涨，这一切大多数人都没有注意到。经济泡沫破灭后，这些费用会大量侵占所有者的现金流，慢慢连卖出、继承、赠与、继续持有都成了难题。当“团块世代”逐渐老去，继承人增至几十人，却谁都不去办理继承过户的所有人不明房地产问题，日益增加的被放弃继承、却无法收归国库的悬置土地，无人管理的空置房屋和公寓管理不善问题等，都是政府未能跟随时代的步伐及时修订土地和住宅制度带来的副产品。
在少子化和东京单极集中趋势下，这项制度已经远跟不上土地价格的剧烈变动。在老龄化问题不断深化的地方，拥有现金收入的人越来越少，固定资产税成为沉重负担，这个巨大的阴影便是加重“负动产化”问题的重要因素。
【4】无法放弃的住宅和土地
日本目前还没有想放弃土地所有权就能放弃的制度。
日本《民法》第239条第2项规定“没有所有人的不动产应归属国库”，但关于哪些情况可以归属国库的标准却一直处于模糊状态。负责管理国有土地的财务省在主页上登载的方针是“对于没有行政用途规划的土地等，考虑到有可能会增加维护、管理成本（即纳税人负担），因此暂不接受捐赠。”也就是说，他们原则上不认可捐赠，各地方政府也都沿用了这个方针。
日本的民法并没有规定放弃土地应该办理哪些手续，因为明治时期制定的民法，根本没有预想到日本会出现人口减少，土地贬值成了负担的情况吧。
日本没有“扔掉”土地的制度。如果不幸持有谁都不想要的土地，就既无法卖掉也无法扔掉，只能承担物业费用和固定资产税的负担。
而在德国，法律明确规定土地是可以扔掉的。
德国的《民法》第928条第1项明确规定：“所有人可以通过向土地登记所提出放弃申请，并在土地登记簿上登记的方式放弃自己持有的土地。”同时还规定，州政府拥有优先获得被所有人放弃的土地的权利。
【5】老旧公寓的养护难题
老旧公寓应该拆掉重建，还是尽量延长使用年限？今后将有越来越多的人不得不面临这个选择。公寓有一个特点，就是随着房龄越来越老，住户的年龄也在同步增长。无论是大修还是重建，住户之间的经济条件和想法各不相同，今后会更难统一意见。有一栋公寓的居民就实际遇到了这个“双重老龄化”的问题。
“35年大关”指公寓会在这一时期迎来大修施工，需要庞大的资金进行重建或延长使用年限，对老年住户的负担能力也是一个严峻考验。
住户老龄化趋势之下，参与日常管理和维护的，不管是第三方物业管理还是业主的“自主管理”已经坚持不下去了。第三方物业管理者，经常会遇到催缴物业费的情况，公寓建好之后，满20年时空置率会上升至15%以上，出租的租金水平会下降到同样地段同样设施新房的75%左右；“自主管理模式，从业主大会的资料制作、物业费的账务管理到漏水或出现可疑人员等突发问题的应对，均由业主委员会的委员承担，所以物业费才能维持较低水平。年轻人要在工作之余处理这些事务都会很辛苦，对老年人来说就更难了。
就这样吧！愿上天护佑中华，实现伟大复兴！
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