以案说“典” | 房屋买卖合同纠纷
自《中华人民共和国民法典》颁布以来，它作为“社会生活的百科全书”融入百姓生活的方方面面，用法治力量保障着我们的合法权益。德城区法院严格按照法典条文审理各类相关案件，服务百姓，营造法治化营商环境。现开辟“以案说‘典’”专栏，选取所审理的涉及婚姻家庭、合同纠纷等方面的典型案例，展现民法典的为民情怀与法治温暖。
德城区法院民法典适用典型案例11
房屋买卖合同纠纷案
裁判要旨
依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。
履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
基本案情
1992年6月17日，被告王某林与被告王某珍登记结婚。1995年12月12日，王某林从徐某某处购买涉案房产，并于1995年12月21日办理房产登记，产权证号为德鲁房权字第02166号。1996年7月5日，原告石某某经中间人介绍从被告王某林处购买位于德城区永庆街191号的房产一处。协议签订后，石某某按约定支付了购房款，被告将上述房屋、院落及房产证、土地证原件一并交付给原告。原告购买该处房产后，进行了修缮，后由原告的长子石某2夫妻居住至今。该处房产及土地一直未办理过户手续，目前仍登记在被告王某林名下。现该处房产即将面临拆迁，被告王某林声称该处房产为其所有，并拒绝配合原告办理相应手续。原告向法院提起诉讼请求，1.请求判令被告配合原告办理位于东地办事处永庆街191号的房地产过户手续。2.本案的诉讼费、保全费由被告承担。
裁判结果
依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
一、被告王某林、王某珍于本判决生效后十五日内协助原告石某某、迟某某办理坐落于德城区东地办事处永庆街191号房产【德鲁房权字第02166号】过户手续，房屋过户至原告石某某、迟某某名下；
二、原告石某某、迟某某于被告王某林、王某珍办理上述房屋过户手续后十五日内交付购房款43000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，财产保全费2020元，由被告王某林、王某珍负担。
被告王某林、王某珍对一审判决不服，向德州市中级人民法院提起上诉，德州市中级人民法院于2021年8月4日作出（2021）鲁14民终2053号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
案例解读
本案所涉法律问题较为复杂，存在婚后购买的登记在一方名下的房屋的权属认定、产权登记人以自己名义与买受人订立房屋买卖合同的效力、房屋买卖合同约定履行期限不明情况下合同继续履行问题。
本案中，婚姻关系存续期间取得的财产属于夫妻的共同财产，不因不动产登记簿上为登记另一方配偶的名字改变房屋产权状况。涉案房屋系被告王某林与王某珍婚后购得，虽登记在被告王某林一方名下，但涉案房屋系被告王某林与王某珍夫妻共同财产。对于被告王某珍以王某林未取得其同意出售共有房屋属于无权处分的辩称，因无权处分并非合同无效的法定情形，对于涉案合同是否存在客观履行不能的情形，应结合案件的具体情况综合考虑，既在民法典范畴下对民事主体从事民事活动稳定的维护，又考虑合同继续履行是否损害夫妻共有权人的利益。
《民法典》第五百一十一条第四款规定，合同履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。本案中原、被告双方在房屋买卖合同中对交付房款时间未进行明确约定，被告王某林可随时要求原告给付购房款，但应当给予原告必要的准备时间，原告已将购房款提存至法院，应认定原告已经完全履行了付款义务，且原告自将购房款交由王某林之父王某明，自实际占有使用涉案房屋已数十年之久。王某林之妻王某珍已将涉案房屋交由王某明管理，其完全有机会和能力了解并掌握涉案房屋的真实情况，对涉案房产的状况未提出异议，视为其对王某林出售房屋知情并同意。为维护交易的安全稳定，涉案房屋买卖合同应当继续履行。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。
《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第四款规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
法官简介
张羽，德州市德城区人民法院员额法官。
自《中华人民共和国民法典》颁布以来，它作为“社会生活的百科全书”融入百姓生活的方方面面，用法治力量保障着我们的合法权益。德城区法院严格按照法典条文审理各类相关案件，服务百姓，营造法治化营商环境。现开辟“以案说‘典’”专栏，选取所审理的涉及婚姻家庭、合同纠纷等方面的典型案例，展现民法典的为民情怀与法治温暖。
德城区法院民法典适用典型案例11
房屋买卖合同纠纷案
裁判要旨
依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。
履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
基本案情
1992年6月17日，被告王某林与被告王某珍登记结婚。1995年12月12日，王某林从徐某某处购买涉案房产，并于1995年12月21日办理房产登记，产权证号为德鲁房权字第02166号。1996年7月5日，原告石某某经中间人介绍从被告王某林处购买位于德城区永庆街191号的房产一处。协议签订后，石某某按约定支付了购房款，被告将上述房屋、院落及房产证、土地证原件一并交付给原告。原告购买该处房产后，进行了修缮，后由原告的长子石某2夫妻居住至今。该处房产及土地一直未办理过户手续，目前仍登记在被告王某林名下。现该处房产即将面临拆迁，被告王某林声称该处房产为其所有，并拒绝配合原告办理相应手续。原告向法院提起诉讼请求，1.请求判令被告配合原告办理位于东地办事处永庆街191号的房地产过户手续。2.本案的诉讼费、保全费由被告承担。
裁判结果
依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
一、被告王某林、王某珍于本判决生效后十五日内协助原告石某某、迟某某办理坐落于德城区东地办事处永庆街191号房产【德鲁房权字第02166号】过户手续，房屋过户至原告石某某、迟某某名下；
二、原告石某某、迟某某于被告王某林、王某珍办理上述房屋过户手续后十五日内交付购房款43000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，财产保全费2020元，由被告王某林、王某珍负担。
被告王某林、王某珍对一审判决不服，向德州市中级人民法院提起上诉，德州市中级人民法院于2021年8月4日作出（2021）鲁14民终2053号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
案例解读
本案所涉法律问题较为复杂，存在婚后购买的登记在一方名下的房屋的权属认定、产权登记人以自己名义与买受人订立房屋买卖合同的效力、房屋买卖合同约定履行期限不明情况下合同继续履行问题。
本案中，婚姻关系存续期间取得的财产属于夫妻的共同财产，不因不动产登记簿上为登记另一方配偶的名字改变房屋产权状况。涉案房屋系被告王某林与王某珍婚后购得，虽登记在被告王某林一方名下，但涉案房屋系被告王某林与王某珍夫妻共同财产。对于被告王某珍以王某林未取得其同意出售共有房屋属于无权处分的辩称，因无权处分并非合同无效的法定情形，对于涉案合同是否存在客观履行不能的情形，应结合案件的具体情况综合考虑，既在民法典范畴下对民事主体从事民事活动稳定的维护，又考虑合同继续履行是否损害夫妻共有权人的利益。
《民法典》第五百一十一条第四款规定，合同履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。本案中原、被告双方在房屋买卖合同中对交付房款时间未进行明确约定，被告王某林可随时要求原告给付购房款，但应当给予原告必要的准备时间，原告已将购房款提存至法院，应认定原告已经完全履行了付款义务，且原告自将购房款交由王某林之父王某明，自实际占有使用涉案房屋已数十年之久。王某林之妻王某珍已将涉案房屋交由王某明管理，其完全有机会和能力了解并掌握涉案房屋的真实情况，对涉案房产的状况未提出异议，视为其对王某林出售房屋知情并同意。为维护交易的安全稳定，涉案房屋买卖合同应当继续履行。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。
《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第四款规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
法官简介
张羽，德州市德城区人民法院员额法官。
以案说“典” |无法认定“跳单”的情况下，应支付居间服务费用吗？
自《中华人民共和国民法典》颁布以来，它作为“社会生活的百科全书”融入百姓生活的方方面面，用法治力量保障着我们的合法权益。德城区法院严格按照法典条文审理各类相关案件，服务百姓，营造法治化营商环境。现开辟“以案说‘典’”专栏，选取所审理的涉及婚姻家庭、合同纠纷等方面的典型案例，展现民法典的为民情怀与法治温暖。
德城区法院民法典适用典型案例4
居间合同纠纷案
裁判要旨
1.委托人与居间人签订的委托合同，为双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定的情形及其他无效事由，涉案合同依法成立并生效，双方应严格遵守合同条款。
2.委托人作为消费者拥有选择服务更好、收费更低的房屋中介机构或个人接受服务的自由，居间人以确认单条款限制被告交易选择权利的行为不符合公平原则。
3.委托人查看了居间人提供的房产，委托人实际接受了原告方的服务，在原告未提供证据证明其为被告提供居间服务所支出的合理费用情形下，委托人应支付居间人为居间服务所支出合理费用。
基本案情
2020年9月5日，被告陈某某作为委托人、原告甲公司作为受托人，双方签订了《房屋承购（承租）客户看房确认书》一份，该确认书第一条委托事项条款载明：“按照委托人的意见寻找待出售/出租的房屋及其业主，经出售/出租方同意，受委托方将下列房屋推荐给委托方，并按照下列时间与地点带委托方（包括关联方）实地查看房屋，并进行居间介绍。委托方同时确认，在此次看房之前没有任何一家中介机构及个人向本人及关联方推荐和带看下列房屋。”该确认书第三条委托期限条款载明：“本协议符合下列情形之一的，效力终止：（一）自签订本协议之日起满12个月；（二）委托人与出售人签订了《房屋买卖合同》或《房屋租赁合同》。”该确认书第四条第一款第2条载明：“委托人（包括关联方）在委托期限内私下或通过其他途径（第三方）与出售/出租方达成交易的，应按照本协议书察看该物业报价的3%和月租金3倍的标准向受托人支付佣金。”被告陈某某与原告甲公司工作人员娄某某于该确认书上签字。确认书签订后，甲公司工作人员娄某某带领被告陈某某现场查看了确认书中所载的德州市德城区某小区A、B两套房屋。
2020年9月7日，被告陈某某与案外人乙公司签订《看房确认单》，约定由乙公司为陈某某提供带看A房屋的看房服务，被告陈某某与乙公司法定代表人张某某于《看房确认单》上签字。2020年9月9日，经看房后，陈某某与A房屋所有权人于某某、陈某某、乙公司签订了《房屋买卖居间合同》，陈某某、于某某与乙公司法定代表人张某某在《房屋买卖居间合同》上签字捺印。上述居间合同签订后，陈某某与于某某赴不动产登记机关办理了A房屋的不动产变更登记手续。陈某某向乙公司支付了中介费及代办过户费。
裁判结果
一、被告陈某某给付原告德州某某房地产经纪有限公司中介活动必要费用1000元，限于判决生效后十日内付清。
二、驳回原告德州某某房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费219元，由原告德州某某房地产经纪有限公司负担210元，由被告陈某某负担9元。
案例解读
2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第九百六十一条至第九百六十六条规定了中介合同的相关内容，其中第九百六十五条规定了司法实践中常见的“跳单”情形，在适用该条款时，首先要界定是否属于“跳单”的范围，是否存在中介方打着防止“跳单”的旗号侵害委托方自由交易权的情形。同时，对于不属于“跳单”的情形，应当审查中介方是否实际提供了中介服务，对于实际提供了中介服务的情形，应当适用第九百六十四条，由委托人向中介方支付从事中介活动支出的必要费用。
涉案《房屋承购（承租）客户看房确认书》由被告陈某某与原告公司工作人员娄某某签订，且经原告公司追认，系原、被告双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定的情形及其他无效事由，涉案合同依法成立并生效。原告依据涉案合同第一条、第四条第一款第2条向被告主张中介费，经法院审查认为，上述条款系在确认书中设定的对于涉案房源委托人不再接受或者委托其他机构及个人代理的独家委托条款，目的是防范委托人的道德风险。但本案中，统观确认书中各主要条款之间联系，委托人不得自行或另行委托任何第三方居间，委托期限为十二个月或自双方签署本协议之日起至居间人完成委托事项之日止，这就导致委托人需长时间的放弃选择其他居间人的权利，原告利用该确认单强行性地对委托人规定了独家买卖的义务，加重了被告作为委托人的义务，却没有承担较之一般委托更重的独家委托义务，造成二者之间权利义务不对等，该条款可以认定为系原告对被告设定的违背公平原则的格式条款。同时，原告未提交任何证据证明涉案房产系原告公司的独家房源，被告作为消费者拥有选择服务更好、收费更低的房屋中介机构或个人接受服务的自由，原告以确认单条款限制被告交易选择权利的行为不符合公平原则，因此法院认定上述格式居间独家委托条款无效。且被告系通过其他房屋中介机构接受中介服务并最终签订房屋买卖合同，并非通过原告提供的信息私下接触卖方人达成房屋买卖合同，原告无权据此主张被告支付居间报酬。
但本案中，原告公司工作人员娄某某陪同被告查看了包括涉案房产在内的两套房产，被告实际接受了原告方的服务，在原告未提供证据证明其为被告提供居间服务所支出的合理费用情形下，综合客观事实酌情确定由原告支付被告为本次居间服务所支出合理费用1000元，超出部分法院不予支持。
相关法条
《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条
《中华人民共和国民法典》第九百六十四条
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条
法官简介
门玉华，德州市德城区人民法院民二庭庭长，员额法官。
自《中华人民共和国民法典》颁布以来，它作为“社会生活的百科全书”融入百姓生活的方方面面，用法治力量保障着我们的合法权益。德城区法院严格按照法典条文审理各类相关案件，服务百姓，营造法治化营商环境。现开辟“以案说‘典’”专栏，选取所审理的涉及婚姻家庭、合同纠纷等方面的典型案例，展现民法典的为民情怀与法治温暖。
德城区法院民法典适用典型案例4
居间合同纠纷案
裁判要旨
1.委托人与居间人签订的委托合同，为双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定的情形及其他无效事由，涉案合同依法成立并生效，双方应严格遵守合同条款。
2.委托人作为消费者拥有选择服务更好、收费更低的房屋中介机构或个人接受服务的自由，居间人以确认单条款限制被告交易选择权利的行为不符合公平原则。
3.委托人查看了居间人提供的房产，委托人实际接受了原告方的服务，在原告未提供证据证明其为被告提供居间服务所支出的合理费用情形下，委托人应支付居间人为居间服务所支出合理费用。
基本案情
2020年9月5日，被告陈某某作为委托人、原告甲公司作为受托人，双方签订了《房屋承购（承租）客户看房确认书》一份，该确认书第一条委托事项条款载明：“按照委托人的意见寻找待出售/出租的房屋及其业主，经出售/出租方同意，受委托方将下列房屋推荐给委托方，并按照下列时间与地点带委托方（包括关联方）实地查看房屋，并进行居间介绍。委托方同时确认，在此次看房之前没有任何一家中介机构及个人向本人及关联方推荐和带看下列房屋。”该确认书第三条委托期限条款载明：“本协议符合下列情形之一的，效力终止：（一）自签订本协议之日起满12个月；（二）委托人与出售人签订了《房屋买卖合同》或《房屋租赁合同》。”该确认书第四条第一款第2条载明：“委托人（包括关联方）在委托期限内私下或通过其他途径（第三方）与出售/出租方达成交易的，应按照本协议书察看该物业报价的3%和月租金3倍的标准向受托人支付佣金。”被告陈某某与原告甲公司工作人员娄某某于该确认书上签字。确认书签订后，甲公司工作人员娄某某带领被告陈某某现场查看了确认书中所载的德州市德城区某小区A、B两套房屋。
2020年9月7日，被告陈某某与案外人乙公司签订《看房确认单》，约定由乙公司为陈某某提供带看A房屋的看房服务，被告陈某某与乙公司法定代表人张某某于《看房确认单》上签字。2020年9月9日，经看房后，陈某某与A房屋所有权人于某某、陈某某、乙公司签订了《房屋买卖居间合同》，陈某某、于某某与乙公司法定代表人张某某在《房屋买卖居间合同》上签字捺印。上述居间合同签订后，陈某某与于某某赴不动产登记机关办理了A房屋的不动产变更登记手续。陈某某向乙公司支付了中介费及代办过户费。
裁判结果
一、被告陈某某给付原告德州某某房地产经纪有限公司中介活动必要费用1000元，限于判决生效后十日内付清。
二、驳回原告德州某某房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费219元，由原告德州某某房地产经纪有限公司负担210元，由被告陈某某负担9元。
案例解读
2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第九百六十一条至第九百六十六条规定了中介合同的相关内容，其中第九百六十五条规定了司法实践中常见的“跳单”情形，在适用该条款时，首先要界定是否属于“跳单”的范围，是否存在中介方打着防止“跳单”的旗号侵害委托方自由交易权的情形。同时，对于不属于“跳单”的情形，应当审查中介方是否实际提供了中介服务，对于实际提供了中介服务的情形，应当适用第九百六十四条，由委托人向中介方支付从事中介活动支出的必要费用。
涉案《房屋承购（承租）客户看房确认书》由被告陈某某与原告公司工作人员娄某某签订，且经原告公司追认，系原、被告双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定的情形及其他无效事由，涉案合同依法成立并生效。原告依据涉案合同第一条、第四条第一款第2条向被告主张中介费，经法院审查认为，上述条款系在确认书中设定的对于涉案房源委托人不再接受或者委托其他机构及个人代理的独家委托条款，目的是防范委托人的道德风险。但本案中，统观确认书中各主要条款之间联系，委托人不得自行或另行委托任何第三方居间，委托期限为十二个月或自双方签署本协议之日起至居间人完成委托事项之日止，这就导致委托人需长时间的放弃选择其他居间人的权利，原告利用该确认单强行性地对委托人规定了独家买卖的义务，加重了被告作为委托人的义务，却没有承担较之一般委托更重的独家委托义务，造成二者之间权利义务不对等，该条款可以认定为系原告对被告设定的违背公平原则的格式条款。同时，原告未提交任何证据证明涉案房产系原告公司的独家房源，被告作为消费者拥有选择服务更好、收费更低的房屋中介机构或个人接受服务的自由，原告以确认单条款限制被告交易选择权利的行为不符合公平原则，因此法院认定上述格式居间独家委托条款无效。且被告系通过其他房屋中介机构接受中介服务并最终签订房屋买卖合同，并非通过原告提供的信息私下接触卖方人达成房屋买卖合同，原告无权据此主张被告支付居间报酬。
但本案中，原告公司工作人员娄某某陪同被告查看了包括涉案房产在内的两套房产，被告实际接受了原告方的服务，在原告未提供证据证明其为被告提供居间服务所支出的合理费用情形下，综合客观事实酌情确定由原告支付被告为本次居间服务所支出合理费用1000元，超出部分法院不予支持。
相关法条
《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条
《中华人民共和国民法典》第九百六十四条
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条
法官简介
门玉华，德州市德城区人民法院民二庭庭长，员额法官。
以案说“典” | 物业服务合同纠纷中违约金的调整
自《中华人民共和国民法典》颁布以来，它作为“社会生活的百科全书”融入百姓生活的方方面面，用法治力量保障着我们的合法权益。德城区法院严格按照法典条文审理各类相关案件，服务百姓，营造法治化营商环境。现开辟“以案说‘典’”专栏，选取所审理的涉及婚姻家庭、合同纠纷等方面的典型案例，展现民法典的为民情怀与法治温暖。
德城区法院民法典适用典型案例3
物业服务合同纠纷中违约金的调整——业主诉物业公司物业合同纠纷案
裁判要旨
1.业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
2.在物业管理服务协议约定的违约金过高时，根据“补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金立法宗旨和公平原则，可以对违约金的计算标准依法酌定为按中国人民银行同期贷款利率支付，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，并以相应时间点应付未付的物业费为基数，分段计算。
基本案情
原告某物业公司德州分公司向山东省德州市德城区人民法院起诉称，2018年4月19日，原告与被告陶某签订了物业服务协议，约定由原告对被告所有的房屋进行物业管理，被告依约给付物业费，并约定了物业费的收费标准、交费方式和违约金。协议生效后，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告并未依约缴纳物业费，经原告书面催收未果，故诉请法院判令：1.被告立即支付2018年4月19日至2021年1月31日物业管理费13827元，以及逾期支付物业管理费所产生的滞纳金共计118568元(暂计至2021年1月31日)；2.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。
山东省德州市德城区人民法院经审理查明：被告陶某系案涉房屋的业主，房屋建筑面积为282.5平方米。2018年4月19日，原、被告双方签订某物业服务协议一份，约定由原告按协议约定的内容和标准向被告提供物业管理服务，被告向原告按时交纳物业管理费及其他费用；2019年9月14日之前物业管理服务费收费标准为3.8元每月每平方米，从2019年9月15日开始物业费收费标准为4.6元每月每平方米，采用预交形式，业主应当在入住时缴纳一年的物业管理费；业主若逾期交付的，每逾期一天则应向被告支付应缴纳款项1%的违约金。原、被告签订该物业服务协议后，被告欠缴自2018年4月19日至2019年1月31日物业费计10091元，欠缴2019年9月15日至2021年1月31日的物业费计3736元，共计13827元。2020年12月18日，原告向被告邮寄送达物业费催款通知书，通知书载明自2018年4月19日起至2021年1月31日被告欠缴物业费共计13827元。该物业通知书快件于2020年12月20日被签收。原告另提交多组照片及银行回单以证实其按物业服务协议的约定进行了物业服务。
法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案原、被告间签订物业服务协议的法律事实虽发生于民法典施行前，但被告未按约定及时支付物业费，上述物业服务和拖欠物业费的法律事实一直持续至民法典施行后，原告的起诉亦在民法典施行之后，依据上列司法解释规定，本案理应适用民法典的规定。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中，原、被告签订的物业服务协议，被告在协议中签名并摁手印，对合同内容进行了确认，签订合同系当事人真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，德城区法院予以确认。原、被告均应依约履行协议约定义务，原告进行了物业服务，被告未按约定及时足额交纳物业费已构成违约，原告向被告进行了书面催收，因此，原告有权要求被告按服务协议约定支付2018年4月19日至2021年1月31日期间的物业费，具体欠缴金额为3.8元/月/平方米×282.5平方米×9个月+3.8元/月/平方米×282.5平方米÷30天×12天+（4.6元/月/平方米-3.8元/月/平方米）×282.5平方米×16个月+（4.6元/月/平方米-3.8元/月/平方米）×282.5平方米÷30天×16天=13827元。
关于原告要求被告支付违约金118568元。德城区法院认为，原、被告签订的物业服务协议约定按每逾期一天支付应缴纳款项1%的违约金的标准过高，根据“补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金立法宗旨，综合考虑被告违约行为的情节、过错程度及给原告造成的损失，法院依据公平原则，对违约金的计算标准依法酌定为按中国人民银行同期贷款利率支付，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。原、被告签订物业服务协议约定被告应当在入住时缴纳一年的物业管理费，被告于2018年4月19日欠缴纳物业管理费10091元，于2019年9月15日欠缴纳物业管理费3736元，原告本次诉讼主张计算至2021年1月31日的违约金，法院予以支持。综上，被告逾期交纳物业费应向原告支付的违约金应为以相应时间点应付未付的物业费为基数，自2018年4月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至2021年1月31日期间按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算。原告违约金请求数额中超出该数额的部分法院依法不予支持。
裁判结果
山东省德州市德城区人民法院判决：
一、被告陶某于本判决生效后五日内给付原告某物业公司德州分公司物业管理费13827元，并承担相应违约金（第一部分以10091元为基数，自2018年4月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至2021年1月31日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；第二部分以3736元为基数，自2019年9月15日起至2021年1月31日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；
二、驳回原告某物业公司德州分公司的其他诉讼请求。
案例解读
原告物业公司要求被告陶某依约支付物业管理服务费，原告需举证证明其已经按物业服务协议的约定进行了物业服务。本案中，原告物业公司向法庭提交了多组服务照片和安保、保洁、电梯维修等费用支出的发票，法院对原告依约进行了物业服务的事实予以认定。
此外，原告物业公司要求被告陶某按照协议约定支付日1%的违约金，法院认为该违约金的标准过高，根据“补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金立法宗旨，综合考虑被告违约行为的情节、过错程度及给原告造成的损失，依据公平原则，对违约金的计算标准依法酌定为按中国人民银行同期贷款利率支付，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，并以相应时间点应付未付的物业费为基数，分段计算。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第六条 民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官简介
李洁，德州市德城区人民法院速裁庭员额法官。
自《中华人民共和国民法典》颁布以来，它作为“社会生活的百科全书”融入百姓生活的方方面面，用法治力量保障着我们的合法权益。德城区法院严格按照法典条文审理各类相关案件，服务百姓，营造法治化营商环境。现开辟“以案说‘典’”专栏，选取所审理的涉及婚姻家庭、合同纠纷等方面的典型案例，展现民法典的为民情怀与法治温暖。
德城区法院民法典适用典型案例3
物业服务合同纠纷中违约金的调整——业主诉物业公司物业合同纠纷案
裁判要旨
1.业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
2.在物业管理服务协议约定的违约金过高时，根据“补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金立法宗旨和公平原则，可以对违约金的计算标准依法酌定为按中国人民银行同期贷款利率支付，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，并以相应时间点应付未付的物业费为基数，分段计算。
基本案情
原告某物业公司德州分公司向山东省德州市德城区人民法院起诉称，2018年4月19日，原告与被告陶某签订了物业服务协议，约定由原告对被告所有的房屋进行物业管理，被告依约给付物业费，并约定了物业费的收费标准、交费方式和违约金。协议生效后，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告并未依约缴纳物业费，经原告书面催收未果，故诉请法院判令：1.被告立即支付2018年4月19日至2021年1月31日物业管理费13827元，以及逾期支付物业管理费所产生的滞纳金共计118568元(暂计至2021年1月31日)；2.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。
山东省德州市德城区人民法院经审理查明：被告陶某系案涉房屋的业主，房屋建筑面积为282.5平方米。2018年4月19日，原、被告双方签订某物业服务协议一份，约定由原告按协议约定的内容和标准向被告提供物业管理服务，被告向原告按时交纳物业管理费及其他费用；2019年9月14日之前物业管理服务费收费标准为3.8元每月每平方米，从2019年9月15日开始物业费收费标准为4.6元每月每平方米，采用预交形式，业主应当在入住时缴纳一年的物业管理费；业主若逾期交付的，每逾期一天则应向被告支付应缴纳款项1%的违约金。原、被告签订该物业服务协议后，被告欠缴自2018年4月19日至2019年1月31日物业费计10091元，欠缴2019年9月15日至2021年1月31日的物业费计3736元，共计13827元。2020年12月18日，原告向被告邮寄送达物业费催款通知书，通知书载明自2018年4月19日起至2021年1月31日被告欠缴物业费共计13827元。该物业通知书快件于2020年12月20日被签收。原告另提交多组照片及银行回单以证实其按物业服务协议的约定进行了物业服务。
法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案原、被告间签订物业服务协议的法律事实虽发生于民法典施行前，但被告未按约定及时支付物业费，上述物业服务和拖欠物业费的法律事实一直持续至民法典施行后，原告的起诉亦在民法典施行之后，依据上列司法解释规定，本案理应适用民法典的规定。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中，原、被告签订的物业服务协议，被告在协议中签名并摁手印，对合同内容进行了确认，签订合同系当事人真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，德城区法院予以确认。原、被告均应依约履行协议约定义务，原告进行了物业服务，被告未按约定及时足额交纳物业费已构成违约，原告向被告进行了书面催收，因此，原告有权要求被告按服务协议约定支付2018年4月19日至2021年1月31日期间的物业费，具体欠缴金额为3.8元/月/平方米×282.5平方米×9个月+3.8元/月/平方米×282.5平方米÷30天×12天+（4.6元/月/平方米-3.8元/月/平方米）×282.5平方米×16个月+（4.6元/月/平方米-3.8元/月/平方米）×282.5平方米÷30天×16天=13827元。
关于原告要求被告支付违约金118568元。德城区法院认为，原、被告签订的物业服务协议约定按每逾期一天支付应缴纳款项1%的违约金的标准过高，根据“补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金立法宗旨，综合考虑被告违约行为的情节、过错程度及给原告造成的损失，法院依据公平原则，对违约金的计算标准依法酌定为按中国人民银行同期贷款利率支付，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。原、被告签订物业服务协议约定被告应当在入住时缴纳一年的物业管理费，被告于2018年4月19日欠缴纳物业管理费10091元，于2019年9月15日欠缴纳物业管理费3736元，原告本次诉讼主张计算至2021年1月31日的违约金，法院予以支持。综上，被告逾期交纳物业费应向原告支付的违约金应为以相应时间点应付未付的物业费为基数，自2018年4月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至2021年1月31日期间按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算。原告违约金请求数额中超出该数额的部分法院依法不予支持。
裁判结果
山东省德州市德城区人民法院判决：
一、被告陶某于本判决生效后五日内给付原告某物业公司德州分公司物业管理费13827元，并承担相应违约金（第一部分以10091元为基数，自2018年4月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至2021年1月31日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；第二部分以3736元为基数，自2019年9月15日起至2021年1月31日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；
二、驳回原告某物业公司德州分公司的其他诉讼请求。
案例解读
原告物业公司要求被告陶某依约支付物业管理服务费，原告需举证证明其已经按物业服务协议的约定进行了物业服务。本案中，原告物业公司向法庭提交了多组服务照片和安保、保洁、电梯维修等费用支出的发票，法院对原告依约进行了物业服务的事实予以认定。
此外，原告物业公司要求被告陶某按照协议约定支付日1%的违约金，法院认为该违约金的标准过高，根据“补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金立法宗旨，综合考虑被告违约行为的情节、过错程度及给原告造成的损失，依据公平原则，对违约金的计算标准依法酌定为按中国人民银行同期贷款利率支付，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，并以相应时间点应付未付的物业费为基数，分段计算。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第六条 民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官简介
李洁，德州市德城区人民法院速裁庭员额法官。
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