中建政研智库| 城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备！
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
【#河南新财富贷款35亿仅还3亿# 】据@第一财经日报 报道，河南新财富集团及其实控人吕奕到底套取了多少资金，目前尚难统计，资金流向了哪里也无定论。一位接近河南警方的官方人士告诉第一财经，河南新财富集团的案情“非常复杂”，牵涉到的公司、人数众多，而且，根据许昌警方掌握的线索，目前，确有部分资金，被转移到了境外，但具体的金额，仍在甄别、统计。
第一财经梳理了部分案例，以作管窥。
35亿仅还3亿
通过恒丰银行一家，贷款就高达35亿元，但还款仅3亿元，“吕奕系”套取资金数额之大，可见一斑。
关于恒丰银行这笔贷款的详细过程，曾在由山东省高级人民法院公开审理的恒丰银行原董事长蔡国华国有公司人员滥用职权、贪污、挪用公款、受贿、违法发放贷款一案中，被详细披露过。
2017年8月29日，由河南新财富集团实际控制的开封市兰尉高速公路发展有限公司，与恒丰银行签订《借款合同》，成功获得了35亿元人民币借款。
山东省高级人民法院称，蔡国华在明知申请贷款项目不符合发放贷款条件的情况下，授意银行工作人员违规发放贷款35亿元，给恒丰银行造成了特别重大的损失。最终，这位恒丰银行原董事长，被判处死刑，缓期二年执行，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产，在其死刑缓期执行二年期满依法减为无期徒刑后，终身监禁，不得减刑、假释。
但是，作为该笔违规贷款的主导者，吕奕不仅成功“金蝉脱壳”，被其成功贷出的35亿元贷款，也只还款了3亿元，剩余32亿元贷款本金，一直都未归还。
实际上，除了这笔35亿元的贷款，河南新财富集团还曾先后分别在其它城商行、农商行、村镇银行以及信托、资产管理等多个金融机构贷出了不少资金，直到2022年4月，伴随着禹州新民生等多家村镇银行储户相继无法正常取款，这些资金中的大部分，都逾期未归还。也因此，包括恒丰银行、杞县农村商业银行以及渤海信托等在内的多个金融机构，均已先后将河南新财富集团及其关联公司告上了法庭。
但一个问题至今仍然令人疑惑不已——这些数以亿计的资金，最终都去了哪里？手握巨额资金的吕奕，又是如何运作的？
套取资金放“高利贷”？
第一财经获悉，参股多家银行、手握巨量资金的河南新财富集团及其实控人吕奕，曾多次以旗下公司或公司股东、员工的名义，对外高息放贷，并因此引发多起经济纠纷。
以河南鼎佳实业发展有限公司（下称“鼎佳公司”）为例，这是一家由吕奕实际控制的公司，第一财经调查发现，该公司曾多次出现在河南新财富集团旗下公司股东、员工与多家企业的经济诉讼中。
在郑州市中级人民法院的一份民事判决书（编号为：（2017）豫01民初5405号）中，自然人徐巧丰便诉称，2015年6月19日，原告徐巧丰作为出借方（甲方），与被告广和投资有限公司（下称“广和公司”）作为借款方（乙方）、被告宋双印作为担保方（丙方）签订《借款合同》，约定“乙方因经营需要，向甲方借款人民币（大写）肆仟万元。本合同借款利率为月息1.5%，按月结算……借款期限自2015年6月19日起至2015年12月18日止”，并指定以鼎佳公司及其银行账户为出借方（徐巧丰）的收款单位和收款账户。
2015年7月21日，徐巧丰再次作为出借方，与被告广和公司签订《借款合同》一份，以月息1.5%，向广和公司借款人民币（大写）肆仟万元，……借款期限自2015年7月21日起至2016年1月20日止。
之后不久，另一自然人何巧云也与广和公司签订《借款合同》，分两次共向广和公司出借2亿元，与徐巧丰一样，何巧云也指定鼎佳公司及其银行账户为自己的收款单位和收款账户。
第一财经查询鼎佳公司的工商资料发现，徐巧丰、何巧云二人，均不在鼎佳公司的法定代表人、股东或董监高名单中，但由两人分别担任股东或高管的其它公司，却与河南新财富集团存在关联。
徐巧丰同时在7家公司担任股东或高管，其中4家公司，徐巧丰还是法定代表人，天眼查显示其曾在河南新财富集团担任高管。
曾分别由徐巧丰担任法定代表人、股东的河南金隆邦贸易发展有限公司，持有禹州新民生村镇银行9.25%股份、鄢陵农村商业银行4.43288%股份。
曾分别由徐巧丰担任法定代表人、股东的郑州蓝翔家电有限公司，则持有开封新东方村镇银行9%的股份。目前，徐巧丰还是河南襄城农村商业银行股东，持股0.24%。
与徐巧丰一起向广和公司放贷的何巧云，天眼查也显示其曾担任河南新财富集团高管，她还曾是另外14家企业的法定代表人、股东或高管。
其中，曾分别由何巧云担任法定代表人、股东及高管的河南瑞卓商贸有限公司，持有安徽黟县新淮河村镇银行3%的股份。
动辄放贷数千万乃至数亿元，“80后”徐巧丰与前同事何巧云等用于放贷的资金从何而来？二人为何要同时指定由吕奕实际控制的鼎佳公司及其银行账户为收款单位与收款账户？伴随着警方的介入，希望这些疑问能够逐渐明朗。
截至目前，第一财经获悉的由河南新财富集团关联企业放贷出的最大一笔贷款，为29.1亿元，由河南鼎拓实业发展有限公司（下称“鼎拓公司”）与开封市永恒能源开发有限公司（下称“永恒能源”）一起放贷给石家庄乐城创意国际贸易城开发有限公司。这笔29.1亿元的借款，尚不清楚鼎拓公司与永恒能源两家各自放贷多少，也不清楚永恒能源是否与吕奕及其所控制的公司有关联，徐巧丰曾在鼎拓公司担任法定代表人、股东。
值得注意的是，第一财经掌握的多起案例显示，“吕奕系”企业发放的借款，借款方需要支付的成本远不止借款合同中约定的金额。
第一财经调查发现，实际上，为了规避有关部门对高利贷的金融监管政策，河南新财富集团及其关联人有时也会在已约定的利息以外，以“中介佣金”的方式，按月收取“变相的利息”。比如，借款合同中约定的月息为2%，但实际上，借款方每月还需要另外支付2%的“佣金”；出借方和收取“佣金”的对象往往是以个人形式出现。这类月息加“佣金”的总数远超过了国家对于借贷利息的最高限额。
第一财经梳理了部分案例，以作管窥。
35亿仅还3亿
通过恒丰银行一家，贷款就高达35亿元，但还款仅3亿元，“吕奕系”套取资金数额之大，可见一斑。
关于恒丰银行这笔贷款的详细过程，曾在由山东省高级人民法院公开审理的恒丰银行原董事长蔡国华国有公司人员滥用职权、贪污、挪用公款、受贿、违法发放贷款一案中，被详细披露过。
2017年8月29日，由河南新财富集团实际控制的开封市兰尉高速公路发展有限公司，与恒丰银行签订《借款合同》，成功获得了35亿元人民币借款。
山东省高级人民法院称，蔡国华在明知申请贷款项目不符合发放贷款条件的情况下，授意银行工作人员违规发放贷款35亿元，给恒丰银行造成了特别重大的损失。最终，这位恒丰银行原董事长，被判处死刑，缓期二年执行，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产，在其死刑缓期执行二年期满依法减为无期徒刑后，终身监禁，不得减刑、假释。
但是，作为该笔违规贷款的主导者，吕奕不仅成功“金蝉脱壳”，被其成功贷出的35亿元贷款，也只还款了3亿元，剩余32亿元贷款本金，一直都未归还。
实际上，除了这笔35亿元的贷款，河南新财富集团还曾先后分别在其它城商行、农商行、村镇银行以及信托、资产管理等多个金融机构贷出了不少资金，直到2022年4月，伴随着禹州新民生等多家村镇银行储户相继无法正常取款，这些资金中的大部分，都逾期未归还。也因此，包括恒丰银行、杞县农村商业银行以及渤海信托等在内的多个金融机构，均已先后将河南新财富集团及其关联公司告上了法庭。
但一个问题至今仍然令人疑惑不已——这些数以亿计的资金，最终都去了哪里？手握巨额资金的吕奕，又是如何运作的？
套取资金放“高利贷”？
第一财经获悉，参股多家银行、手握巨量资金的河南新财富集团及其实控人吕奕，曾多次以旗下公司或公司股东、员工的名义，对外高息放贷，并因此引发多起经济纠纷。
以河南鼎佳实业发展有限公司（下称“鼎佳公司”）为例，这是一家由吕奕实际控制的公司，第一财经调查发现，该公司曾多次出现在河南新财富集团旗下公司股东、员工与多家企业的经济诉讼中。
在郑州市中级人民法院的一份民事判决书（编号为：（2017）豫01民初5405号）中，自然人徐巧丰便诉称，2015年6月19日，原告徐巧丰作为出借方（甲方），与被告广和投资有限公司（下称“广和公司”）作为借款方（乙方）、被告宋双印作为担保方（丙方）签订《借款合同》，约定“乙方因经营需要，向甲方借款人民币（大写）肆仟万元。本合同借款利率为月息1.5%，按月结算……借款期限自2015年6月19日起至2015年12月18日止”，并指定以鼎佳公司及其银行账户为出借方（徐巧丰）的收款单位和收款账户。
2015年7月21日，徐巧丰再次作为出借方，与被告广和公司签订《借款合同》一份，以月息1.5%，向广和公司借款人民币（大写）肆仟万元，……借款期限自2015年7月21日起至2016年1月20日止。
之后不久，另一自然人何巧云也与广和公司签订《借款合同》，分两次共向广和公司出借2亿元，与徐巧丰一样，何巧云也指定鼎佳公司及其银行账户为自己的收款单位和收款账户。
第一财经查询鼎佳公司的工商资料发现，徐巧丰、何巧云二人，均不在鼎佳公司的法定代表人、股东或董监高名单中，但由两人分别担任股东或高管的其它公司，却与河南新财富集团存在关联。
徐巧丰同时在7家公司担任股东或高管，其中4家公司，徐巧丰还是法定代表人，天眼查显示其曾在河南新财富集团担任高管。
曾分别由徐巧丰担任法定代表人、股东的河南金隆邦贸易发展有限公司，持有禹州新民生村镇银行9.25%股份、鄢陵农村商业银行4.43288%股份。
曾分别由徐巧丰担任法定代表人、股东的郑州蓝翔家电有限公司，则持有开封新东方村镇银行9%的股份。目前，徐巧丰还是河南襄城农村商业银行股东，持股0.24%。
与徐巧丰一起向广和公司放贷的何巧云，天眼查也显示其曾担任河南新财富集团高管，她还曾是另外14家企业的法定代表人、股东或高管。
其中，曾分别由何巧云担任法定代表人、股东及高管的河南瑞卓商贸有限公司，持有安徽黟县新淮河村镇银行3%的股份。
动辄放贷数千万乃至数亿元，“80后”徐巧丰与前同事何巧云等用于放贷的资金从何而来？二人为何要同时指定由吕奕实际控制的鼎佳公司及其银行账户为收款单位与收款账户？伴随着警方的介入，希望这些疑问能够逐渐明朗。
截至目前，第一财经获悉的由河南新财富集团关联企业放贷出的最大一笔贷款，为29.1亿元，由河南鼎拓实业发展有限公司（下称“鼎拓公司”）与开封市永恒能源开发有限公司（下称“永恒能源”）一起放贷给石家庄乐城创意国际贸易城开发有限公司。这笔29.1亿元的借款，尚不清楚鼎拓公司与永恒能源两家各自放贷多少，也不清楚永恒能源是否与吕奕及其所控制的公司有关联，徐巧丰曾在鼎拓公司担任法定代表人、股东。
值得注意的是，第一财经掌握的多起案例显示，“吕奕系”企业发放的借款，借款方需要支付的成本远不止借款合同中约定的金额。
第一财经调查发现，实际上，为了规避有关部门对高利贷的金融监管政策，河南新财富集团及其关联人有时也会在已约定的利息以外，以“中介佣金”的方式，按月收取“变相的利息”。比如，借款合同中约定的月息为2%，但实际上，借款方每月还需要另外支付2%的“佣金”；出借方和收取“佣金”的对象往往是以个人形式出现。这类月息加“佣金”的总数远超过了国家对于借贷利息的最高限额。
#早分享# 年度“十大语文差错”：这些常用词，你用对了吗？
1月6日，《咬文嚼字》公布了“2021年十大语文差错”。
一、 “六安”的“六”误读为liù。2021年，国内疫情出现多点散发态势。5月16日，安徽省六安市新增新冠肺炎确诊病例。在相关新闻报道中，有媒体将“六安”的“六”读作liù。“六”是多音字，读liù指数字，即比五大一的正整数，读lù用于地名，如江苏六合。安徽“六安”的“六”读lù，权威辞书是这样注音的；民政部发布的《中华人民共和国行政区划简册》也是这样标注的。
二、“蔓延”误为 “曼延”。2021年底，新毒株奥密克戎造成国际疫情继续扩散。不少媒体在报道中将疫情“蔓延”误作疫情“曼延”。曼，本指长、远。曼延，指连绵不断，描写的是静态对象，如“群山曼延”。蔓延，本指蔓草等向四周延伸、扩展，引申泛指向周围延伸、扩展，描写的是动态变化的对象。病毒扩散，应用“蔓延”。另外，媒体上还有用“漫延”的。在指向四周扩散的义项上，“蔓延”“漫延”可视为异形词，现在多主张用“蔓延”。
三、 “接种疫苗”的“种”误读为zhǒng。2021年，接种疫苗是头等大事。遗憾的是，不少人将“接种”疫苗误读为“接zhǒng”疫苗。“种”是多音字：读zhǒng，表示事物，主要是名词，指种子等，也作量词，指种类；读zhòng，表示动作，是动词，如种地、种植；读Chóng，用于姓氏。接种疫苗就是把疫苗注射到人或动物体内，用以预防疾病。这个“接种”显然是动作，应读“接zhòng”。
四、“途经”误为“途径”。“流行病学调查”（简称“流调”）工作中，个人行动轨迹是重点。在个人旅居史描述中，不少公告将“途经”误为“途径”。“途经”，动词，意思是中途经过某地，如“从北京途经南京到上海”。“途径”，名词，意思是路径，多用于比喻，如“解决问题的途径”。“途经”和“途径”语义不同、用法不同，把“途经中高风险地区”写为“途径中高风险地区”是错误的。
五、 “必需品”误为“必须品”。疫情防控必须确保人民群众生活必需品的充足供应。如2021年12月23日，西安封城，封闭式管理期间，为保证群众粮食等生活必需品供应，志愿者送货上门。一些媒体在报道中，将“生活必需品”误作“生活必须品”。“必须”和“必需”都强调“一定要”。然而，它们的搭配对象不同。“必须”是副词，只能跟动词搭配，不能与名词连用，不能构成所字结构。“必需”是动词，可以与名词连用，可以构成所字结构。“品”即物品，名词性成分，只能跟“必需”搭配使用。
六、 “赓续”误为“庚续”。2021年，“赓续红色血脉”的说法常见诸媒体，遗憾的是，不少地方将“赓续”误为“庚续”。“庚”的常用义是指天干第七位，又指年龄，如“同庚”“年庚”。“赓”本义指连续、继续。典籍中“赓”多指歌咏吟诵的接续唱和，如“赓咏”“赓酬”“赓韵”等。如今，“赓”指继续，“赓续”是同义连用，复指强调。现代汉语中“庚”不表示继续，“赓续”不能写成“庚续”。
七、 “失之偏颇”误为“有失偏颇”。电视剧《觉醒年代》里，陈独秀曾说过“二十年不谈政治”，第27集中李大钊说道：“当初说这句话有失偏颇了。”其中，“有失偏颇”有误，应改为“失之偏颇”。“有失”即失去，强调的是“失去”的对象，与褒义词连用，如“有失公正”，就是指失去了公正。而“失之”的“失”指失误、失当，“失之”分析的是失误的原因，与贬义词连用，如“失之狭隘”。“偏颇”指偏向一方、不公平、不公正，因“偏颇”而造成失误，当称“失之偏颇”。
八、“血脉偾张”误为“血脉喷张”。2021年8月1日，苏炳添以9秒83的成绩晋级东京奥运会百米决赛。不少媒体在报道中称，这一惊世骇俗的成绩令人“血脉喷张”。其中“喷张”有误，正确的写法应是“偾张”。“偾”读fèn，指亢奋，“偾张”指扩张突起，“血脉偾张”意为血液流动加快，血管膨胀，青筋鼓起，多用来形容激动、亢奋、激情。“喷张”指张裂喷射，“血脉喷张”即鲜血喷射，用来形容情绪激动显然不合情理。
九、“情结”误为“情节”。2021年，中国精心筹备北京冬奥会。中国人对冬奥会寄托了很深的情感，一些媒体在相关报道中将冬奥“情结”误成了冬奥“情节”。“情结”指很深的情感，深藏心底的感情，如“思乡情结”，或指心中的感情纠葛，如“化解不开的情结”。“情节”指事情的变化和经过，如“故事情节”，或指犯罪或犯错误的具体情况，如“案件的情节”。中国人重视冬奥会，不遗余力地筹备北京冬奥会，寄托在其中的深情当然应称“情结”而不是“情节”。
十、“行拘”误为“刑拘”。2021年10月21日，北京警方针对某知名人士嫖娼事件进行通报，称违法人员对违法事实供认不讳，目前均因触犯治安管理法被朝阳公安分局依法行政拘留。有媒体在报道中将“行拘”误成了“刑拘”。“行拘”是“行政拘留”的简称，“刑拘”是“刑事拘留”的简称，两个简称读音相同，但含义相差很大。上述人士嫖娼触犯的是《治安管理处罚法》，这是行政法，因此适用的是“行拘”。如果触犯的是《刑法》，那适用的就应该是“刑拘”了。
来源：人民日报客户端
1月6日，《咬文嚼字》公布了“2021年十大语文差错”。
一、 “六安”的“六”误读为liù。2021年，国内疫情出现多点散发态势。5月16日，安徽省六安市新增新冠肺炎确诊病例。在相关新闻报道中，有媒体将“六安”的“六”读作liù。“六”是多音字，读liù指数字，即比五大一的正整数，读lù用于地名，如江苏六合。安徽“六安”的“六”读lù，权威辞书是这样注音的；民政部发布的《中华人民共和国行政区划简册》也是这样标注的。
二、“蔓延”误为 “曼延”。2021年底，新毒株奥密克戎造成国际疫情继续扩散。不少媒体在报道中将疫情“蔓延”误作疫情“曼延”。曼，本指长、远。曼延，指连绵不断，描写的是静态对象，如“群山曼延”。蔓延，本指蔓草等向四周延伸、扩展，引申泛指向周围延伸、扩展，描写的是动态变化的对象。病毒扩散，应用“蔓延”。另外，媒体上还有用“漫延”的。在指向四周扩散的义项上，“蔓延”“漫延”可视为异形词，现在多主张用“蔓延”。
三、 “接种疫苗”的“种”误读为zhǒng。2021年，接种疫苗是头等大事。遗憾的是，不少人将“接种”疫苗误读为“接zhǒng”疫苗。“种”是多音字：读zhǒng，表示事物，主要是名词，指种子等，也作量词，指种类；读zhòng，表示动作，是动词，如种地、种植；读Chóng，用于姓氏。接种疫苗就是把疫苗注射到人或动物体内，用以预防疾病。这个“接种”显然是动作，应读“接zhòng”。
四、“途经”误为“途径”。“流行病学调查”（简称“流调”）工作中，个人行动轨迹是重点。在个人旅居史描述中，不少公告将“途经”误为“途径”。“途经”，动词，意思是中途经过某地，如“从北京途经南京到上海”。“途径”，名词，意思是路径，多用于比喻，如“解决问题的途径”。“途经”和“途径”语义不同、用法不同，把“途经中高风险地区”写为“途径中高风险地区”是错误的。
五、 “必需品”误为“必须品”。疫情防控必须确保人民群众生活必需品的充足供应。如2021年12月23日，西安封城，封闭式管理期间，为保证群众粮食等生活必需品供应，志愿者送货上门。一些媒体在报道中，将“生活必需品”误作“生活必须品”。“必须”和“必需”都强调“一定要”。然而，它们的搭配对象不同。“必须”是副词，只能跟动词搭配，不能与名词连用，不能构成所字结构。“必需”是动词，可以与名词连用，可以构成所字结构。“品”即物品，名词性成分，只能跟“必需”搭配使用。
六、 “赓续”误为“庚续”。2021年，“赓续红色血脉”的说法常见诸媒体，遗憾的是，不少地方将“赓续”误为“庚续”。“庚”的常用义是指天干第七位，又指年龄，如“同庚”“年庚”。“赓”本义指连续、继续。典籍中“赓”多指歌咏吟诵的接续唱和，如“赓咏”“赓酬”“赓韵”等。如今，“赓”指继续，“赓续”是同义连用，复指强调。现代汉语中“庚”不表示继续，“赓续”不能写成“庚续”。
七、 “失之偏颇”误为“有失偏颇”。电视剧《觉醒年代》里，陈独秀曾说过“二十年不谈政治”，第27集中李大钊说道：“当初说这句话有失偏颇了。”其中，“有失偏颇”有误，应改为“失之偏颇”。“有失”即失去，强调的是“失去”的对象，与褒义词连用，如“有失公正”，就是指失去了公正。而“失之”的“失”指失误、失当，“失之”分析的是失误的原因，与贬义词连用，如“失之狭隘”。“偏颇”指偏向一方、不公平、不公正，因“偏颇”而造成失误，当称“失之偏颇”。
八、“血脉偾张”误为“血脉喷张”。2021年8月1日，苏炳添以9秒83的成绩晋级东京奥运会百米决赛。不少媒体在报道中称，这一惊世骇俗的成绩令人“血脉喷张”。其中“喷张”有误，正确的写法应是“偾张”。“偾”读fèn，指亢奋，“偾张”指扩张突起，“血脉偾张”意为血液流动加快，血管膨胀，青筋鼓起，多用来形容激动、亢奋、激情。“喷张”指张裂喷射，“血脉喷张”即鲜血喷射，用来形容情绪激动显然不合情理。
九、“情结”误为“情节”。2021年，中国精心筹备北京冬奥会。中国人对冬奥会寄托了很深的情感，一些媒体在相关报道中将冬奥“情结”误成了冬奥“情节”。“情结”指很深的情感，深藏心底的感情，如“思乡情结”，或指心中的感情纠葛，如“化解不开的情结”。“情节”指事情的变化和经过，如“故事情节”，或指犯罪或犯错误的具体情况，如“案件的情节”。中国人重视冬奥会，不遗余力地筹备北京冬奥会，寄托在其中的深情当然应称“情结”而不是“情节”。
十、“行拘”误为“刑拘”。2021年10月21日，北京警方针对某知名人士嫖娼事件进行通报，称违法人员对违法事实供认不讳，目前均因触犯治安管理法被朝阳公安分局依法行政拘留。有媒体在报道中将“行拘”误成了“刑拘”。“行拘”是“行政拘留”的简称，“刑拘”是“刑事拘留”的简称，两个简称读音相同，但含义相差很大。上述人士嫖娼触犯的是《治安管理处罚法》，这是行政法，因此适用的是“行拘”。如果触犯的是《刑法》，那适用的就应该是“刑拘”了。
来源：人民日报客户端
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