【上海市人民政府印发《上海市营商环境创新试点实施方案》的通知】
上海市人民政府印发《上海市营商环境创新试点实施方案》的通知，通知指出，优化外资项目和境外投资管理服务。全面实行准入前国民待遇加负面清单的外资准入制度。进一步扩大对外开放领域，放开会计审计、建筑设计、评级服务等领域外资准入限制。发挥重大外资项目市级工作专班作用，协同推进重大外资项目建设。修订出台《上海市外商投资项目核准和备案管理办法》，进一步提高外商投资项目管理服务便利度和透明度。加强境外投资项目合规性指导，鼓励相关专业机构为“走出去”企业提供更有力的支持。
1
《实施方案》总体考虑
为高水平落实好国家创新试点意见，上海《实施方案》的总体考虑： 一是全面落实。《实施方案》扎实推进《意见》明确的任务事项，努力高标准完成“规定动作”。 二是拓展深化。结合上海自身特色和优势，在打造高效便捷的政务环境、自主便利的投资环境、公平审慎的监管环境等方面推出了一批“自选动作”。 三是一体推进。《实施方案》将作为明年上海优化营商环境的5.0版工作安排的主体内容，与“放管服”改革等协同推进，以创新试点为主线，不断加大优化营商环境改革力度。
《实施方案》明确，要以营商环境创新试点为重要抓手，更大力度推动全市营商环境整体优化，更加注重提升市场主体感受度，更深层次推进探索创新，把上海打造成为贸易投资最便利、行政效率最高、政府服务最规范、法治体系最完善的一流营商环境标杆城市，提升上海城市软实力和核心竞争力。工作目标为： 一是每年形成一批可复制推广的经验做法，为全国营商环境建设作出上海贡献。 二是力争用3-5年的时间，上海营商环境国际竞争力跃居世界前列，政府治理效能全面提升，市场活跃度和发展质量显著提高，率先建成市场化、法治化、国际化的一流营商环境。
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《实施方案》主要特点和内容
《实施方案》从市场环境、政务环境、投资环境、涉外营商环境、创新环境、监管环境、企业全生命周期服务、创新引领高地、区域合作、法治环境等10方面提出了172项改革举措，涵盖《意见》明确的各项任务和全部改革举措，新增了“着力打造创新引领的营商环境高地”和“着力打造协同高效的营商环境合作示范区”2方面任务和体现地方特色的71项改革举措。《实施方案》的特点主要体现在以下四个方面：
一是更大力度保障市场主体发展活力
优化营商环境要“以市场主体为中心”，贴近企业和产业发展。《实施方案》强调系统施策，进一步保护激发市场主体的发展活力。
在市场环境方面，《实施方案》明确着力推进市场准入准营便利、资源要素平等获得、市场出清有序高效，维护公平竞争市场秩序。比如，完善市场主体退出机制，全面实施简易注销；清除招标投标和政府采购领域设置的隐性门槛和壁垒。
在投资环境方面，《实施方案》明确要深化投资项目审批制度改革，优化全流程全领域审批管理服务。比如，深化区域评估，推进“用地清单制”改革；全面深化多测合一和测算合一改革；全面推行联合会审、联合监督检查和综合竣工验收等“一站式服务”；推进涉审中介服务事项改革。
在涉外营商环境方面，《实施方案》明确要完善外资外贸和扩大开放的相关制度安排，进一步提升上海对外商投资的吸引力。比如，提升国际贸易“单一窗口”功能，简化研发用途设备和样品进出口手续，探索建立国际职业资格证书认可清单制度等。
在创新环境方面，《实施方案》强调要聚焦创新产业链融合，加强知识产权保护，营造良好人才创新生态环境，支持企业创新发展。比如，完善科研人员职务发明成果权益分享机制，健全知识产权质押融资风险分担机制和质物处理机制等。
二是更深层次对标改革制度创新
上海要争当改革开放的排头兵，创新发展的先行者。《实施方案》对浦东新区、临港新片区、长三角一体化示范区、虹桥国际中央商务区等战略功能区提出了更高要求，鼓励这些地区大胆试、大胆闯、主动改，发挥示范引领作用，打造营商环境制度高地。
一是支持浦东新区全方位先行先试。落实好浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化引领区实施方案，开展综合性改革试点。比如，结合“一业一证”改革，探索市场准营承诺即入制；探索办理破产体制机制创新，建立完善小型企业简易重整与预重整制度等。
二是支持临港新片区高水平制度型开放。围绕“五自由一便利”为核心的制度框架，加快打造更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区。比如，聚焦市场跨境金融需求，提升跨境投融资便利化水平；试点企业投资项目承诺制，探索建立“先建后核”的监管模式等。
三是支持虹桥国际中央商务区建设高水平国际贸易营商环境。比如，支持虹桥国际中央商务区在商事仲裁、商事救济、跨境投资贸易便利化、国际专业性人才就业执业等方面先行先试；探索开展海关特殊监管区域外重点企业特殊监管创新试点等。
四是主动加强营商环境区域合作。主动推动长三角地区和试点六城市深度合作，共同打造高水平营商环境示范区。比如，深化长三角“一网通办”，重点推进身份证、驾驶证、行驶证、营业执照等高频电子证照在政务服务、监管执法和社会化领域的场景应用；在一体化发展示范区，探索建立跨区域人才资质互认机制；推动共建长三角知识产权交易运营平台，形成信息互通、资源共享、协同发展的合作机制。
三是更高水平推动营商环境数字化转型
推动营商环境数字化转型，推动政府审批和管理服务更加智能化、精准化，进一步提升营商环境便利度，提升企业感受度。
在政务服务方面，《实施方案》聚焦企业开办变更、获得水电气、税费缴纳、不动产登记等高频事项，进一步优化办事流程。比如，拓展企业开办无纸全程电子化登记适用范围；开通具备“全类型、全事项、全流程”在线办理能力的企业变更登记全程网办系统，线上线下办理同步同标。水电气等市政接入行政审批实施并联办理，“一站式”全程便捷服务，实现不出家门“掌”上办。
四是更加突出优化事中事后监管
随着优化营商环境改革不断深入，市场主体对政府部门的科学监管、高效监管、无感监管等要求进一步凸显。《实施方案》强调坚持宽进与严管相结合，在推进企业经营自主便利的同时，着力加强事中事后监管。
在监管方式上，着力推进综合监管改革，健全全链条全流程的综合监管机制。比如，以“高效管好一件事”为目标，在预付消费卡、学科类培训、养老服务、职业技能培训、建设项目、网约车、危化品安全、食品安全领域推行综合监管“一件事”改革，最大限度减少监管对市场主体正常经营的影响。
在监管手段上，深化推进“互联网+监管”，积极运用大数据、物联网、人工智能等技术为监管赋能。比如，聚焦市场监管、食品、建设、交通、应急等重点领域，构建风险预警模型，建立风险监测评估、预警跟踪、防范联动跟踪机制；建设统一综合执法系统，实现对执法行为的全程动态监管。
在监管效能上，推动“双随机、一公开”监管和信用监管深度融合，完善分级分类“信用+智慧”监管，提升事中事后监管整体效能。
上海市人民政府印发《上海市营商环境创新试点实施方案》的通知，通知指出，优化外资项目和境外投资管理服务。全面实行准入前国民待遇加负面清单的外资准入制度。进一步扩大对外开放领域，放开会计审计、建筑设计、评级服务等领域外资准入限制。发挥重大外资项目市级工作专班作用，协同推进重大外资项目建设。修订出台《上海市外商投资项目核准和备案管理办法》，进一步提高外商投资项目管理服务便利度和透明度。加强境外投资项目合规性指导，鼓励相关专业机构为“走出去”企业提供更有力的支持。
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《实施方案》总体考虑
为高水平落实好国家创新试点意见，上海《实施方案》的总体考虑： 一是全面落实。《实施方案》扎实推进《意见》明确的任务事项，努力高标准完成“规定动作”。 二是拓展深化。结合上海自身特色和优势，在打造高效便捷的政务环境、自主便利的投资环境、公平审慎的监管环境等方面推出了一批“自选动作”。 三是一体推进。《实施方案》将作为明年上海优化营商环境的5.0版工作安排的主体内容，与“放管服”改革等协同推进，以创新试点为主线，不断加大优化营商环境改革力度。
《实施方案》明确，要以营商环境创新试点为重要抓手，更大力度推动全市营商环境整体优化，更加注重提升市场主体感受度，更深层次推进探索创新，把上海打造成为贸易投资最便利、行政效率最高、政府服务最规范、法治体系最完善的一流营商环境标杆城市，提升上海城市软实力和核心竞争力。工作目标为： 一是每年形成一批可复制推广的经验做法，为全国营商环境建设作出上海贡献。 二是力争用3-5年的时间，上海营商环境国际竞争力跃居世界前列，政府治理效能全面提升，市场活跃度和发展质量显著提高，率先建成市场化、法治化、国际化的一流营商环境。
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《实施方案》主要特点和内容
《实施方案》从市场环境、政务环境、投资环境、涉外营商环境、创新环境、监管环境、企业全生命周期服务、创新引领高地、区域合作、法治环境等10方面提出了172项改革举措，涵盖《意见》明确的各项任务和全部改革举措，新增了“着力打造创新引领的营商环境高地”和“着力打造协同高效的营商环境合作示范区”2方面任务和体现地方特色的71项改革举措。《实施方案》的特点主要体现在以下四个方面：
一是更大力度保障市场主体发展活力
优化营商环境要“以市场主体为中心”，贴近企业和产业发展。《实施方案》强调系统施策，进一步保护激发市场主体的发展活力。
在市场环境方面，《实施方案》明确着力推进市场准入准营便利、资源要素平等获得、市场出清有序高效，维护公平竞争市场秩序。比如，完善市场主体退出机制，全面实施简易注销；清除招标投标和政府采购领域设置的隐性门槛和壁垒。
在投资环境方面，《实施方案》明确要深化投资项目审批制度改革，优化全流程全领域审批管理服务。比如，深化区域评估，推进“用地清单制”改革；全面深化多测合一和测算合一改革；全面推行联合会审、联合监督检查和综合竣工验收等“一站式服务”；推进涉审中介服务事项改革。
在涉外营商环境方面，《实施方案》明确要完善外资外贸和扩大开放的相关制度安排，进一步提升上海对外商投资的吸引力。比如，提升国际贸易“单一窗口”功能，简化研发用途设备和样品进出口手续，探索建立国际职业资格证书认可清单制度等。
在创新环境方面，《实施方案》强调要聚焦创新产业链融合，加强知识产权保护，营造良好人才创新生态环境，支持企业创新发展。比如，完善科研人员职务发明成果权益分享机制，健全知识产权质押融资风险分担机制和质物处理机制等。
二是更深层次对标改革制度创新
上海要争当改革开放的排头兵，创新发展的先行者。《实施方案》对浦东新区、临港新片区、长三角一体化示范区、虹桥国际中央商务区等战略功能区提出了更高要求，鼓励这些地区大胆试、大胆闯、主动改，发挥示范引领作用，打造营商环境制度高地。
一是支持浦东新区全方位先行先试。落实好浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化引领区实施方案，开展综合性改革试点。比如，结合“一业一证”改革，探索市场准营承诺即入制；探索办理破产体制机制创新，建立完善小型企业简易重整与预重整制度等。
二是支持临港新片区高水平制度型开放。围绕“五自由一便利”为核心的制度框架，加快打造更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区。比如，聚焦市场跨境金融需求，提升跨境投融资便利化水平；试点企业投资项目承诺制，探索建立“先建后核”的监管模式等。
三是支持虹桥国际中央商务区建设高水平国际贸易营商环境。比如，支持虹桥国际中央商务区在商事仲裁、商事救济、跨境投资贸易便利化、国际专业性人才就业执业等方面先行先试；探索开展海关特殊监管区域外重点企业特殊监管创新试点等。
四是主动加强营商环境区域合作。主动推动长三角地区和试点六城市深度合作，共同打造高水平营商环境示范区。比如，深化长三角“一网通办”，重点推进身份证、驾驶证、行驶证、营业执照等高频电子证照在政务服务、监管执法和社会化领域的场景应用；在一体化发展示范区，探索建立跨区域人才资质互认机制；推动共建长三角知识产权交易运营平台，形成信息互通、资源共享、协同发展的合作机制。
三是更高水平推动营商环境数字化转型
推动营商环境数字化转型，推动政府审批和管理服务更加智能化、精准化，进一步提升营商环境便利度，提升企业感受度。
在政务服务方面，《实施方案》聚焦企业开办变更、获得水电气、税费缴纳、不动产登记等高频事项，进一步优化办事流程。比如，拓展企业开办无纸全程电子化登记适用范围；开通具备“全类型、全事项、全流程”在线办理能力的企业变更登记全程网办系统，线上线下办理同步同标。水电气等市政接入行政审批实施并联办理，“一站式”全程便捷服务，实现不出家门“掌”上办。
四是更加突出优化事中事后监管
随着优化营商环境改革不断深入，市场主体对政府部门的科学监管、高效监管、无感监管等要求进一步凸显。《实施方案》强调坚持宽进与严管相结合，在推进企业经营自主便利的同时，着力加强事中事后监管。
在监管方式上，着力推进综合监管改革，健全全链条全流程的综合监管机制。比如，以“高效管好一件事”为目标，在预付消费卡、学科类培训、养老服务、职业技能培训、建设项目、网约车、危化品安全、食品安全领域推行综合监管“一件事”改革，最大限度减少监管对市场主体正常经营的影响。
在监管手段上，深化推进“互联网+监管”，积极运用大数据、物联网、人工智能等技术为监管赋能。比如，聚焦市场监管、食品、建设、交通、应急等重点领域，构建风险预警模型，建立风险监测评估、预警跟踪、防范联动跟踪机制；建设统一综合执法系统，实现对执法行为的全程动态监管。
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【乡村振兴，电信有“数”丨数字牧场打造“慧”农新引擎】智慧循环产业园里，湖羊戴上智慧耳标，扫码便可了解年龄、免疫等全部信息；农业合作社猪场里，可视化养猪，能够全流程获取猪的成长情况和气温、湿度等养殖数据；广袤的草原上，牛套项圈形成电子围栏，牛羊哪儿吃草哪儿跑，坐在家里全知道……如今，作为关系着国计民生基础产业之一的养殖业，正借助日新月异的数字技术实现智慧农业的转型升级。
乡村振兴持久战，产业振兴是关键。在加快数字乡村建设、助力乡村全面振兴过程中，中国电信始终把央企责任扛在肩上，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，聚焦农村产业重点领域数字化建设需求，充分运用5G、物联网、云计算等技术，提供智慧农业解决方案，打造智慧养殖、智慧畜牧等现代化生产体系，提升产业发展服务能力，在推进产业振兴的棋盘上，落子有声、布局有方、行动有力，以数字化技术赋能乡村振兴，推动乡村产业发展。
物联网赋能，畜牧养殖提质添智
你相信羊有“电子身份证”吗？在湖羊之乡浙江省湖州市长兴县吕山乡的湖山智慧循环产业园里，每一群湖羊耳朵上都佩戴着一个标记着编号的黄色耳标，耳标预装了电信5G芯片，只要扫描耳标，羊的性别、年龄、免疫信息甚至血统信息就能一览无余。据湖山智慧循环产业园运营天下牧业副总经理费明锋表示，有了血统信息，每只种羊是不是纯正一查就知道，这里的种羊能比市面上的其他种羊售价高出10%。
如今，羊舍实现了高度数字化，不仅构建有“一畜一标”动态数据库，还依托电信搭建的智慧畜牧云平台，通过智能装备与物联网的应用，进行饲料流量、羊舍温度湿度以及氨气浓度的实时调整，实现湖羊智慧养殖、智慧管理，解决了过去大规模养殖人力投入大、管理混乱复杂的难题，“用以前传统的养殖方法，一个人养两三百只羊就已经很累了，现在一个人可以养3000只羊。”费明锋表示，目前存栏量超过3万头，并且可以继续扩充。
除了浙江实现5G智慧养羊外，目前，中国电信也在全国各地助建数字养殖牧场。在山西，中国电信在朔州怀仁智慧牧场推广全球首款基于NB-IoT网络的畜联网应用“小牧童”，提供畜牧基本信息管理、发情实时监测、实时定位等功能，为畜牧业提供了智能、科学的管理。在新疆昌吉阿什里牧场，1000头牛拥有了专属“物联网区块链身份证”。中国电信在国内首次成功将区块链模组植入生物资产监管物联网设备，利用5G NB-IoT物联网技术实现了肉牛育肥养殖阶段的可信数据底座和商业管理闭环，打造了智慧畜牧新方式。
中国电信结合当地乡村产业发展需求，大力推广农业生产管理数字化应用，充分运用5G、物联网、卫星遥感等信息技术，探索智能感知、智能分析、智能控制的智慧农业新模式，有效促进养殖业转型升级，推动产业逐步走向智能化、规模化、标准化。
云监控加持，特色产业“透视”管理
“蜂箱的温度是多少、湿度是多少？以前每天要查箱，现在看手机就行了。”甘肃陇南的养蜂大户老张说道。如今，老张的蜂场安装了摄像头，可以通过智慧蜂业数字化管理指挥平台实时了解蜂场区域的安全防控状况。到了“分蜂”（蜜蜂繁衍）的关键时节，老张还会利用蜂箱安装的微型摄像头，通过AI智能分析判断蜂群分蜂意愿，获取精准的分蜂预判信息。
老张利用的智慧蜂业数字化管理指挥平台由陇南市政府联合天翼云打造，基于天翼云智能AI系统实现实时监测与远程监控、产品安全溯源、远程培训、互动交流、远程疫病诊疗、蜜源分布统计、养蜂求助救援等功能，相比传统养蜂模式，显著提高了养蜂的安全性和便捷性。
千里之外，四川省泸州市纳溪区的生猪养殖产业也在悄然变革。在这里，一块屏幕就能“轻松”实现对全区94家养猪场，近25万头生猪的监控，管理人员还可远程掌握猪场环境指标，人猪直接接触量大幅减少。借助中国电信在纳溪全区开始实施的养猪场监控项目，农场主、农场工人等通过手机APP，即可对养猪场状况进行实时监控、回看、对讲、消息通知、云台控制等，切实保障了猪场安全及有效管理。
同样的改变也发生在广西宜州。2021年5月，中国电信与宜州区农业农村局启动“宜州桑蚕大数据云平台”建设项目，基于定制的天翼看家监控摄像头以及应用物联网技术的蚕养殖智能农业系统，实现桑蚕养殖的智能化生产、精准化服务。目前已有256家桑蚕养殖户接入到该平台，经对比分析，坏茧率由之前的15%下降至2%，蚕茧产量由之前的70-80斤/簇提高到稳产150斤/簇，实现了桑蚕养殖保收增值。https://t.cn/A6xjkUsw
乡村振兴持久战，产业振兴是关键。在加快数字乡村建设、助力乡村全面振兴过程中，中国电信始终把央企责任扛在肩上，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，聚焦农村产业重点领域数字化建设需求，充分运用5G、物联网、云计算等技术，提供智慧农业解决方案，打造智慧养殖、智慧畜牧等现代化生产体系，提升产业发展服务能力，在推进产业振兴的棋盘上，落子有声、布局有方、行动有力，以数字化技术赋能乡村振兴，推动乡村产业发展。
物联网赋能，畜牧养殖提质添智
你相信羊有“电子身份证”吗？在湖羊之乡浙江省湖州市长兴县吕山乡的湖山智慧循环产业园里，每一群湖羊耳朵上都佩戴着一个标记着编号的黄色耳标，耳标预装了电信5G芯片，只要扫描耳标，羊的性别、年龄、免疫信息甚至血统信息就能一览无余。据湖山智慧循环产业园运营天下牧业副总经理费明锋表示，有了血统信息，每只种羊是不是纯正一查就知道，这里的种羊能比市面上的其他种羊售价高出10%。
如今，羊舍实现了高度数字化，不仅构建有“一畜一标”动态数据库，还依托电信搭建的智慧畜牧云平台，通过智能装备与物联网的应用，进行饲料流量、羊舍温度湿度以及氨气浓度的实时调整，实现湖羊智慧养殖、智慧管理，解决了过去大规模养殖人力投入大、管理混乱复杂的难题，“用以前传统的养殖方法，一个人养两三百只羊就已经很累了，现在一个人可以养3000只羊。”费明锋表示，目前存栏量超过3万头，并且可以继续扩充。
除了浙江实现5G智慧养羊外，目前，中国电信也在全国各地助建数字养殖牧场。在山西，中国电信在朔州怀仁智慧牧场推广全球首款基于NB-IoT网络的畜联网应用“小牧童”，提供畜牧基本信息管理、发情实时监测、实时定位等功能，为畜牧业提供了智能、科学的管理。在新疆昌吉阿什里牧场，1000头牛拥有了专属“物联网区块链身份证”。中国电信在国内首次成功将区块链模组植入生物资产监管物联网设备，利用5G NB-IoT物联网技术实现了肉牛育肥养殖阶段的可信数据底座和商业管理闭环，打造了智慧畜牧新方式。
中国电信结合当地乡村产业发展需求，大力推广农业生产管理数字化应用，充分运用5G、物联网、卫星遥感等信息技术，探索智能感知、智能分析、智能控制的智慧农业新模式，有效促进养殖业转型升级，推动产业逐步走向智能化、规模化、标准化。
云监控加持，特色产业“透视”管理
“蜂箱的温度是多少、湿度是多少？以前每天要查箱，现在看手机就行了。”甘肃陇南的养蜂大户老张说道。如今，老张的蜂场安装了摄像头，可以通过智慧蜂业数字化管理指挥平台实时了解蜂场区域的安全防控状况。到了“分蜂”（蜜蜂繁衍）的关键时节，老张还会利用蜂箱安装的微型摄像头，通过AI智能分析判断蜂群分蜂意愿，获取精准的分蜂预判信息。
老张利用的智慧蜂业数字化管理指挥平台由陇南市政府联合天翼云打造，基于天翼云智能AI系统实现实时监测与远程监控、产品安全溯源、远程培训、互动交流、远程疫病诊疗、蜜源分布统计、养蜂求助救援等功能，相比传统养蜂模式，显著提高了养蜂的安全性和便捷性。
千里之外，四川省泸州市纳溪区的生猪养殖产业也在悄然变革。在这里，一块屏幕就能“轻松”实现对全区94家养猪场，近25万头生猪的监控，管理人员还可远程掌握猪场环境指标，人猪直接接触量大幅减少。借助中国电信在纳溪全区开始实施的养猪场监控项目，农场主、农场工人等通过手机APP，即可对养猪场状况进行实时监控、回看、对讲、消息通知、云台控制等，切实保障了猪场安全及有效管理。
同样的改变也发生在广西宜州。2021年5月，中国电信与宜州区农业农村局启动“宜州桑蚕大数据云平台”建设项目，基于定制的天翼看家监控摄像头以及应用物联网技术的蚕养殖智能农业系统，实现桑蚕养殖的智能化生产、精准化服务。目前已有256家桑蚕养殖户接入到该平台，经对比分析，坏茧率由之前的15%下降至2%，蚕茧产量由之前的70-80斤/簇提高到稳产150斤/簇，实现了桑蚕养殖保收增值。https://t.cn/A6xjkUsw
买房子到底是找中介带着去看房拿到价格划算，还是直接去开发商的售楼处看房拿到的价格更划算呢？我相信这是很多购房者都在纠结的一个事情。
中介这边的说法：他们是把所有的渠道客户都积累在一起形成团购，这样可以向开发商申请额外的团购折扣，就好像用手机抢电影票，同样的一个放映厅，看同样的一场电影，团购抢的票是要便宜一些。
还有的中介说开发商找他们来卖房，要是没有额外的折扣和更大的优势给他们，那他们怎么可能愿意给开发商卖房呢？
以上这两个说法听着确实都有道理，可是开发商的置业顾问又跟你说不对，要直接去售楼处找他们买才划算。并且还给你举例说明，如果开发商自己卖房价格高，给中介卖房反而价格更低，那不是所有的客户都去找中介买房了吗？到时候还需要给中介支付佣金，这样自己就吃亏了呀！
有的开发商置业顾问还告诉你，说中介给他们卖房子，他们是需要向中介支付佣金的，羊毛出在羊身上，所以在你的房价基础上还会给你加上中介的成交佣金再卖给你，你会发现两方说的都有道理，那到底应该找谁买才更划算呢？
买房子毕竟不是一个小事情，动辄上百万，哪怕就差一个1%-2%的折扣，那都是上万块钱，谁的钱都不是大风刮来的，所以这个时候就陷入了纠结，到底该听谁的呢？
其实，真实情况是找谁买折扣都一样，不存在说不同的渠道成交会有不同的价格。
首先，我们要明白开发商为什么会找中介来帮忙卖房子。开发商在销售的过程中有一笔预算叫做营销费用，有的开发商，他会请一些明星来给自己的楼盘站台代言，有的则会是在城市的各个角落打广告，有的时候你打一个出租车听到电台收音机里面放的都是某一个楼盘的推广信息，这些都是来自于每一个楼盘的营销费用。
之前房地产行业比较景气，开发商用自己的营销费用打广告做做活动就能把房子卖好，但现在不一样了，这么多年过去，该买房的都买得差不多了，甚至有些家庭都有几套房。再加上开发商越来越多，以及各地的调控政策越来越严，导致竞争变得越来越大，这时开发商发现只靠自己的情况下销量没有原来那么好了，所以他就会找中介一起来帮忙卖房子。
明白了这一点，我们再来讨论第二个问题，找中介买房子后，对我们普通人购房是更划算了，还是中介费被加在我们头上了？
其实，如果大家仔细留意的话就会发现，当一个项目进了中介渠道后，他广告会比原来打得少了，现场活动也不多了，收音机里面也听不到他的信息了。这是因为开发商把这笔费用拿来找中介帮忙卖房子了，费用是固定的。钱花来找中介，那其他版块的预算自然就缩小了。
也就是说，中介的佣金其实是来自于开发商的营销费用，哪怕不找中介卖房，他也要把这笔钱花在其他地方。所以开发商找中介来帮忙卖房子，受影响的是营销费用的用途变化，和我们的房价是没有关系的。
而且，但凡大一点的开发商，为了方便管理以及避免滋生腐败问题，每一个项目每一套房子需要卖多少钱，其实早就定好了，多付的款也入不了账，也就是说系统里面只有一个成交价格，只能按照这个价格进行销售和交款，所以不存在不同渠道成交享受到不同价格的情况。
还有另一个问题，如果价格都一样，为什么中介和置业顾问还要争的你死我活呢？
其实，这涉及到开发商的佣金体系问题。一般售楼处正常的置业顾问佣金都是在总房价的千分之八左右，相当于卖一套100万的房子可以得到8000块钱左右的佣金，但它是属于置业顾问自己开发来的客户儿。
而现在中介行业来开发客户了，置业顾问只需要接待就可以，工作量减少了，开发商给的佣金自然也就少了。像现在这些顾问接待中介的客户一般只能拿到原来佣金的一半，甚至是更低，所以单从这业务的角度上来讲，他们是更希望客户都是自己来看房，不是中介带着来看房的，因为佣金更高。这就是为什么置业顾问会告诉你直接去售楼处看房更划算。
至于中介方那更不用说了，客户必须要找他们买房才能对他产生实际的利益，所以肯定得跟你说找他们买房有额外优惠嘛，不然你也不愿意找中介买房。
这时候肯定有人说不对啊，我家买房子的时候就是先去了售楼处，然后再找的中介，结果同一套房子真的便宜了几万块钱，这怎么解释呀？
其实这就是一个简单的折扣释放问题，人都是有想占便宜的心理的，无论你第一次得到的价格多么的合理，你总是会觉得第一次给你报的不是底价，可以让他再便宜一些。这就形成了开发商会在系统固定成交价格的基础之上做价格上翻，先给你报一个上翻后的价格，然后再给你打他包装好的各种折扣，只要最终和成交价一致那就可以。
而你第一次去看房的时候，置业顾问不能确定你是不是真的可以订房，所以一般都会留部分折扣没有释放，你转头找一个中介带你去看房，结果真的要交钱了，那他不得不把没释放的折扣给你释放掉，这就造成了你觉得是因为找了中介后才享受到额外优惠的假象。
同样的道理，你先找中介带你看房子，但是不能确定你马上是否可以订房，他就保留了部分折扣，结果你转头自己去了售楼处找到售楼处的置业顾问，这个时候已经能确定你可以当场购买了，那他就给你把原本保留的折扣释放掉，这也就造成了你觉得是因为没有找中介，而是自己去售楼处看房才得到了额外的优惠。
这就是为什么生活中总有一些人自己又不是卖房的，但是却坚定不移地告诉你找中介买房会更划算，有些人又告诉你要直接去售楼处才更划算。而且每一次有这样的话题，两拨人总是吵得不可开交，实际上就是因为他们买房时经历了不同的情况，给自己造成了不同的假象。
那既然明白了其中的规则，到底是找中介还是找置业顾问呢？有的人说价格都一样，那还是找。中介吧，至少车接车送，服务细致；有的人说不行，哪怕价格一样也不能找中介，中介只会给你推荐佣金更高的劣质楼盘，置业顾问只卖自己的项目，不会乱推荐。
其实，总体来说，如果你对自己所在城市的楼市很清楚，并且买房的目的和自身需求都很清晰，你明白自己要买一个什么样的房子，要解决一个什么样的问题，那建议您是直接去售楼处找售楼处的置业顾问，因为他们对自己项目的熟悉程度是要比中介高得多的。
很多中介带你去看房子，其实也是把你带到售楼处以后，让置业顾问给你讲解，单从项目而言他们是没有置业顾问了解的信息多的。
但是作为大多数的普通人，我们是不够清楚每个城市不同片区的发展情况和未来规划方向，也不太明白自己到底适合哪种类型的房子。这种情况我建议大家还是找一个比较专业、中立、比较负责的中介带你去看房，因为售楼处的置业顾问，他只卖自己项目的房子，只有你买了他的项目的房子才能对他产生实际利益。它只会无限的给你讲项目的好，而不会客观的分析适不适合你，甚至还会有恶意贬低竞品项目的情况，让你难以选择。
而中介他是和多家开发商，多个楼盘有合作的，你买哪里都能对他产生实际利益，这样他只会推荐适合你的项目，因为只有给你匹配到最合适你的项目才能最大可能性让你成交。
最后给大家总结一下：开发商的置业顾问和外渠道、中介，不管找谁买房，价格都是一样的，谁也没有额外优惠。#买房# https://t.cn/RTv4Kyo
中介这边的说法：他们是把所有的渠道客户都积累在一起形成团购，这样可以向开发商申请额外的团购折扣，就好像用手机抢电影票，同样的一个放映厅，看同样的一场电影，团购抢的票是要便宜一些。
还有的中介说开发商找他们来卖房，要是没有额外的折扣和更大的优势给他们，那他们怎么可能愿意给开发商卖房呢？
以上这两个说法听着确实都有道理，可是开发商的置业顾问又跟你说不对，要直接去售楼处找他们买才划算。并且还给你举例说明，如果开发商自己卖房价格高，给中介卖房反而价格更低，那不是所有的客户都去找中介买房了吗？到时候还需要给中介支付佣金，这样自己就吃亏了呀！
有的开发商置业顾问还告诉你，说中介给他们卖房子，他们是需要向中介支付佣金的，羊毛出在羊身上，所以在你的房价基础上还会给你加上中介的成交佣金再卖给你，你会发现两方说的都有道理，那到底应该找谁买才更划算呢？
买房子毕竟不是一个小事情，动辄上百万，哪怕就差一个1%-2%的折扣，那都是上万块钱，谁的钱都不是大风刮来的，所以这个时候就陷入了纠结，到底该听谁的呢？
其实，真实情况是找谁买折扣都一样，不存在说不同的渠道成交会有不同的价格。
首先，我们要明白开发商为什么会找中介来帮忙卖房子。开发商在销售的过程中有一笔预算叫做营销费用，有的开发商，他会请一些明星来给自己的楼盘站台代言，有的则会是在城市的各个角落打广告，有的时候你打一个出租车听到电台收音机里面放的都是某一个楼盘的推广信息，这些都是来自于每一个楼盘的营销费用。
之前房地产行业比较景气，开发商用自己的营销费用打广告做做活动就能把房子卖好，但现在不一样了，这么多年过去，该买房的都买得差不多了，甚至有些家庭都有几套房。再加上开发商越来越多，以及各地的调控政策越来越严，导致竞争变得越来越大，这时开发商发现只靠自己的情况下销量没有原来那么好了，所以他就会找中介一起来帮忙卖房子。
明白了这一点，我们再来讨论第二个问题，找中介买房子后，对我们普通人购房是更划算了，还是中介费被加在我们头上了？
其实，如果大家仔细留意的话就会发现，当一个项目进了中介渠道后，他广告会比原来打得少了，现场活动也不多了，收音机里面也听不到他的信息了。这是因为开发商把这笔费用拿来找中介帮忙卖房子了，费用是固定的。钱花来找中介，那其他版块的预算自然就缩小了。
也就是说，中介的佣金其实是来自于开发商的营销费用，哪怕不找中介卖房，他也要把这笔钱花在其他地方。所以开发商找中介来帮忙卖房子，受影响的是营销费用的用途变化，和我们的房价是没有关系的。
而且，但凡大一点的开发商，为了方便管理以及避免滋生腐败问题，每一个项目每一套房子需要卖多少钱，其实早就定好了，多付的款也入不了账，也就是说系统里面只有一个成交价格，只能按照这个价格进行销售和交款，所以不存在不同渠道成交享受到不同价格的情况。
还有另一个问题，如果价格都一样，为什么中介和置业顾问还要争的你死我活呢？
其实，这涉及到开发商的佣金体系问题。一般售楼处正常的置业顾问佣金都是在总房价的千分之八左右，相当于卖一套100万的房子可以得到8000块钱左右的佣金，但它是属于置业顾问自己开发来的客户儿。
而现在中介行业来开发客户了，置业顾问只需要接待就可以，工作量减少了，开发商给的佣金自然也就少了。像现在这些顾问接待中介的客户一般只能拿到原来佣金的一半，甚至是更低，所以单从这业务的角度上来讲，他们是更希望客户都是自己来看房，不是中介带着来看房的，因为佣金更高。这就是为什么置业顾问会告诉你直接去售楼处看房更划算。
至于中介方那更不用说了，客户必须要找他们买房才能对他产生实际的利益，所以肯定得跟你说找他们买房有额外优惠嘛，不然你也不愿意找中介买房。
这时候肯定有人说不对啊，我家买房子的时候就是先去了售楼处，然后再找的中介，结果同一套房子真的便宜了几万块钱，这怎么解释呀？
其实这就是一个简单的折扣释放问题，人都是有想占便宜的心理的，无论你第一次得到的价格多么的合理，你总是会觉得第一次给你报的不是底价，可以让他再便宜一些。这就形成了开发商会在系统固定成交价格的基础之上做价格上翻，先给你报一个上翻后的价格，然后再给你打他包装好的各种折扣，只要最终和成交价一致那就可以。
而你第一次去看房的时候，置业顾问不能确定你是不是真的可以订房，所以一般都会留部分折扣没有释放，你转头找一个中介带你去看房，结果真的要交钱了，那他不得不把没释放的折扣给你释放掉，这就造成了你觉得是因为找了中介后才享受到额外优惠的假象。
同样的道理，你先找中介带你看房子，但是不能确定你马上是否可以订房，他就保留了部分折扣，结果你转头自己去了售楼处找到售楼处的置业顾问，这个时候已经能确定你可以当场购买了，那他就给你把原本保留的折扣释放掉，这也就造成了你觉得是因为没有找中介，而是自己去售楼处看房才得到了额外的优惠。
这就是为什么生活中总有一些人自己又不是卖房的，但是却坚定不移地告诉你找中介买房会更划算，有些人又告诉你要直接去售楼处才更划算。而且每一次有这样的话题，两拨人总是吵得不可开交，实际上就是因为他们买房时经历了不同的情况，给自己造成了不同的假象。
那既然明白了其中的规则，到底是找中介还是找置业顾问呢？有的人说价格都一样，那还是找。中介吧，至少车接车送，服务细致；有的人说不行，哪怕价格一样也不能找中介，中介只会给你推荐佣金更高的劣质楼盘，置业顾问只卖自己的项目，不会乱推荐。
其实，总体来说，如果你对自己所在城市的楼市很清楚，并且买房的目的和自身需求都很清晰，你明白自己要买一个什么样的房子，要解决一个什么样的问题，那建议您是直接去售楼处找售楼处的置业顾问，因为他们对自己项目的熟悉程度是要比中介高得多的。
很多中介带你去看房子，其实也是把你带到售楼处以后，让置业顾问给你讲解，单从项目而言他们是没有置业顾问了解的信息多的。
但是作为大多数的普通人，我们是不够清楚每个城市不同片区的发展情况和未来规划方向，也不太明白自己到底适合哪种类型的房子。这种情况我建议大家还是找一个比较专业、中立、比较负责的中介带你去看房，因为售楼处的置业顾问，他只卖自己项目的房子，只有你买了他的项目的房子才能对他产生实际利益。它只会无限的给你讲项目的好，而不会客观的分析适不适合你，甚至还会有恶意贬低竞品项目的情况，让你难以选择。
而中介他是和多家开发商，多个楼盘有合作的，你买哪里都能对他产生实际利益，这样他只会推荐适合你的项目，因为只有给你匹配到最合适你的项目才能最大可能性让你成交。
最后给大家总结一下：开发商的置业顾问和外渠道、中介，不管找谁买房，价格都是一样的，谁也没有额外优惠。#买房# https://t.cn/RTv4Kyo
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