【#合肥确认二手房可以带抵押过户# #合肥二手房迎来新政#】近日，有网络传言合肥二手房迎来新政，已有二手房“带押过户”第一笔单子顺利试行通过，接下来有望大规模实行。9月23日，记者了解到，合肥市自然资源和规划局与银行密切合作，开发了“带抵押过户”登记新模式，实现了有抵押的房产进行交易时，不需要提前还贷就能办理转移登记（带抵押）和新设抵押权登记。
近日，网络上不少消息称，合肥已经办理一笔二手房“带押过户”，有房东贷款没有结清的，买房可以不用还尾款，带押过户。传言称此项新举措打破了以往房东卖房要筹钱还清贷款的传统，方便了二手房的交易，对大批二手房东来说，此举可以让交易成本大降。同时刺激二手房市场的交易活力，提升楼市销量。
按照以往模式，如买方看中一套二手房，房主有贷款未还清，房主需要先解押再过户，这就涉及到解押资金的问题。解押资金一般有两种方式获得：一是让买家来垫付，二是卖家找第三方公司垫付。这两种方式都会有一定的资金风险。比如卖方的这套房产突然被查封，买家的首付款就有可能“打水漂”；或者第三方公司的操作出现问题，导致解押失败等情况，也会让交易无法完成。
9月23日，大皖新闻记者从合肥市不动产登记中心了解到，9月22日上午，合肥包河区确实有一住宅的卖方王先生与买方李先生在合肥市不动产登记中心办理了合肥首笔房产带抵押过户手续，双方仅用30分钟就完成了转移登记（带抵押），将原来需要多次往返银行和登记机构办理相关手续，减少到一窗受理一次办完。
按照安徽省委“一改两为五做到”要求，合肥市自然资源和规划局积极改革创新，立足市场主体和群众的关切，与银行密切合作，开发了“带抵押过户”登记新模式，实现了有抵押的房产进行交易时，不需要提前还贷就能办理转移登记（带抵押）和新设抵押权登记，房款划转至卖方贷款还款账户后原贷款银行办理抵押权注销登记，有效解决了二手房交易中卖方贷款尾款资金清偿过程的痛点难点，房屋买卖双方减少了手续，降低了费用，银行作为第三方，利益也没有受损，实现了“三赢”。（大皖新闻）https://t.cn/A6SDWCDI
近日，网络上不少消息称，合肥已经办理一笔二手房“带押过户”，有房东贷款没有结清的，买房可以不用还尾款，带押过户。传言称此项新举措打破了以往房东卖房要筹钱还清贷款的传统，方便了二手房的交易，对大批二手房东来说，此举可以让交易成本大降。同时刺激二手房市场的交易活力，提升楼市销量。
按照以往模式，如买方看中一套二手房，房主有贷款未还清，房主需要先解押再过户，这就涉及到解押资金的问题。解押资金一般有两种方式获得：一是让买家来垫付，二是卖家找第三方公司垫付。这两种方式都会有一定的资金风险。比如卖方的这套房产突然被查封，买家的首付款就有可能“打水漂”；或者第三方公司的操作出现问题，导致解押失败等情况，也会让交易无法完成。
9月23日，大皖新闻记者从合肥市不动产登记中心了解到，9月22日上午，合肥包河区确实有一住宅的卖方王先生与买方李先生在合肥市不动产登记中心办理了合肥首笔房产带抵押过户手续，双方仅用30分钟就完成了转移登记（带抵押），将原来需要多次往返银行和登记机构办理相关手续，减少到一窗受理一次办完。
按照安徽省委“一改两为五做到”要求，合肥市自然资源和规划局积极改革创新，立足市场主体和群众的关切，与银行密切合作，开发了“带抵押过户”登记新模式，实现了有抵押的房产进行交易时，不需要提前还贷就能办理转移登记（带抵押）和新设抵押权登记，房款划转至卖方贷款还款账户后原贷款银行办理抵押权注销登记，有效解决了二手房交易中卖方贷款尾款资金清偿过程的痛点难点，房屋买卖双方减少了手续，降低了费用，银行作为第三方，利益也没有受损，实现了“三赢”。（大皖新闻）https://t.cn/A6SDWCDI
【#广州鼓励二手房带押过户# 有什么好处?】9月21日，广州发布通知，鼓励二手房带押过户。这是地方金融部门首个公开对带押过户进行支持的政策。所谓的“带押过户”，指存在抵押的房产，不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。这被认为是进一步降低交易的风险和成本，盘活二手房资源、加快二手房流通和交易，从而带动楼市活跃的重要创新政策。
“广州的政策特点在于，其考虑的要点比较全，甚至把带押过户可能存在的风险提前预警，对于后续各银行系统金融业务创新等具有较好的启发意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。#广州房产#
“广州的政策特点在于，其考虑的要点比较全，甚至把带押过户可能存在的风险提前预警，对于后续各银行系统金融业务创新等具有较好的启发意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。#广州房产#
推行带抵押过户要先允许带抵押的房产办理预告登记
华商周争锋律师
下面是对第一财经采访的书面答复。有些是文不对题，或者是前面已经回答了后面的提问，我要表达的意思说到了就好。
媒体或自媒体采访我，可以给个书面提纲的，我尽可能书面答复。看这个文章要结合人民银行广州分行的通知，那个通知的核心就是第二条，点出了风险所在。
1.在带押过户之前，如果卖方有尾款没有还清，但是他同时出售，那么需要先还清尾款，然后才能过户。但也有中介称，“一般情况下买家还款会比较常见”那么，这与带押过户实施后，买房还贷款有何区别？
答：你这里面说的，一般情况下买家还款会比较常见，主要指的是交易过程中，买家用自己的按揭贷款替出卖人赎楼的一笔款赎楼交易方式。具体就是买卖双方签订买卖合同以后，买家找担保公司给自己的按揭贷款提供担保，向银行申请按揭贷款，然后用自己申请的按揭贷款，还出卖人的银行欠款，出卖人赎楼成功解除抵押登记以后双方递件过户，过户以后买家再抵押给银行。这种交易方式实际上是买家先给钱后过户的交易模式，对于买家风险极大。
如买家帮助出卖人赎楼成功以后，出卖人的房子被第三人查封，或出卖人将房产另行出售，买家将会背负严重的债务，担保公司给买家提供了担保，也会承担相应的担保责任。
在深圳这样的交易模式，因买家的风险太大，基本上已经没有人做了，但是深圳的邮政银行一直有这个业务。
媒体宣传的带抵押过户，主要是指，买家可以申请按揭贷款，贷款放在出卖人的抵押权银行，但是先不用这笔钱去解除抵押，而是在买卖双方过户，买家把过户到自己名下的房子抵押给银行后，银行用买家申请该笔按揭贷款冲抵出卖人欠银行的债务，剩余的钱结算给出卖人的模式。实际上是要求银行作为一个资金监管银行自行结算，如果说买受人的按揭贷款银行和出卖人的抵押权银行是同一家银行，很容易实现。
为了解决这里面可能出现的被第三人查封的问题，济南市在带抵押过户流程中推出了买卖的预告登记和抵押权预告登记两个预告登记模式，有效地阻碍了第三人的查封，可以保证各个流程的无缝衔接。依据法律规定预告登记可以对抗查封。
也就是说，凡是没有在交易交易环节中引入买卖的预告登记和抵押的预告登记的流程，都解决不了一旦第三人在交易过程中查封房子留下的难题。目前，各地二手房的预告登记基本上都没有人申请，原因就是各地登记机关要求办理预告登记的大前提是房产不是查封或抵押状态，在抵押房产可以过户的当下，应允许房产带抵押办理买卖的预告登记和新抵押的预告登记。
2.之前，如果卖方贷款结清，再交易。买房贷款购买二手房，用的是现行利率（较低）。带押过户后，买房需按照之前的房贷利率还贷。那么，对于买房是否压力不降反增？
答：你说的这个方式就是以前的转按揭模式，就是出卖人不用赎楼，就把房产出售给买受人，买卖双方和抵押权人银行签署抵押权的变更协议，抵押人由出卖人变更成买受人。这个转按揭模式在2007年被金融主管部门叫停。目前转按揭买房模式仍然是金融监管部门明令禁止的行为。
3.“带押过户”模式有利于扩大二手房产的流动性。您认为为何现在热点一二线落地？挂牌量不断增加，二手房市场短期承接力有限。二手房市场的价格是否会面临挑战？
答：带抵押过户在夫妻婚内加（减）名，离婚析产后的更名，及继承人的继承方面有明显的好处，不用赎楼就可以完成，婚内加（减）名，离婚析产和继承人的继承非常的便捷。
但是如果说把带抵押过户的模式扩大到二手房交易，如果所有的交易最终都能够正常完成，这个模式怎么设置都没有问题。我们现在考虑的风险，主要是中间出现过户前出卖人房子被查封，出卖人违约不卖，或者说买受人过户以后不进行抵押，买受人过户后抵押前房产被人查封，这些突发情况出现以后怎么解决里面的利益纷争，这个风险由谁来承担？交易中的这些风险没有找到合适的模式来化解的情况下，带抵押过户，只能是一个空中楼阁，看着很美，但是不能够实现。
4. 您认为该改革落地还有哪些交易风险？
答：当前各地的二手房贷抵押过户改革，说白了都是公证处在拉提存公证业务的广告宣传。特别是前两天人民银行广州分行文件明确要引入公证或担保等第三方机构，原来只有一家担保公司提供担保就可以了，现在还要引入另外一家公证处办理提存公证，不知道以后的费用是增加还是减少。
要想真正地实现带抵押，过户就必须引入二手房的买卖预告登记和抵押权预告登记。就是允许有抵押的房产可以办理买卖预告登记和抵押权的预告登记，这个能够有效地阻止出卖人的房产被案外人查封导致的风险，及买受人过户以后房子被人查封或者买受人故意不抵押带来的一系列风险。
华商周争锋律师
下面是对第一财经采访的书面答复。有些是文不对题，或者是前面已经回答了后面的提问，我要表达的意思说到了就好。
媒体或自媒体采访我，可以给个书面提纲的，我尽可能书面答复。看这个文章要结合人民银行广州分行的通知，那个通知的核心就是第二条，点出了风险所在。
1.在带押过户之前，如果卖方有尾款没有还清，但是他同时出售，那么需要先还清尾款，然后才能过户。但也有中介称，“一般情况下买家还款会比较常见”那么，这与带押过户实施后，买房还贷款有何区别？
答：你这里面说的，一般情况下买家还款会比较常见，主要指的是交易过程中，买家用自己的按揭贷款替出卖人赎楼的一笔款赎楼交易方式。具体就是买卖双方签订买卖合同以后，买家找担保公司给自己的按揭贷款提供担保，向银行申请按揭贷款，然后用自己申请的按揭贷款，还出卖人的银行欠款，出卖人赎楼成功解除抵押登记以后双方递件过户，过户以后买家再抵押给银行。这种交易方式实际上是买家先给钱后过户的交易模式，对于买家风险极大。
如买家帮助出卖人赎楼成功以后，出卖人的房子被第三人查封，或出卖人将房产另行出售，买家将会背负严重的债务，担保公司给买家提供了担保，也会承担相应的担保责任。
在深圳这样的交易模式，因买家的风险太大，基本上已经没有人做了，但是深圳的邮政银行一直有这个业务。
媒体宣传的带抵押过户，主要是指，买家可以申请按揭贷款，贷款放在出卖人的抵押权银行，但是先不用这笔钱去解除抵押，而是在买卖双方过户，买家把过户到自己名下的房子抵押给银行后，银行用买家申请该笔按揭贷款冲抵出卖人欠银行的债务，剩余的钱结算给出卖人的模式。实际上是要求银行作为一个资金监管银行自行结算，如果说买受人的按揭贷款银行和出卖人的抵押权银行是同一家银行，很容易实现。
为了解决这里面可能出现的被第三人查封的问题，济南市在带抵押过户流程中推出了买卖的预告登记和抵押权预告登记两个预告登记模式，有效地阻碍了第三人的查封，可以保证各个流程的无缝衔接。依据法律规定预告登记可以对抗查封。
也就是说，凡是没有在交易交易环节中引入买卖的预告登记和抵押的预告登记的流程，都解决不了一旦第三人在交易过程中查封房子留下的难题。目前，各地二手房的预告登记基本上都没有人申请，原因就是各地登记机关要求办理预告登记的大前提是房产不是查封或抵押状态，在抵押房产可以过户的当下，应允许房产带抵押办理买卖的预告登记和新抵押的预告登记。
2.之前，如果卖方贷款结清，再交易。买房贷款购买二手房，用的是现行利率（较低）。带押过户后，买房需按照之前的房贷利率还贷。那么，对于买房是否压力不降反增？
答：你说的这个方式就是以前的转按揭模式，就是出卖人不用赎楼，就把房产出售给买受人，买卖双方和抵押权人银行签署抵押权的变更协议，抵押人由出卖人变更成买受人。这个转按揭模式在2007年被金融主管部门叫停。目前转按揭买房模式仍然是金融监管部门明令禁止的行为。
3.“带押过户”模式有利于扩大二手房产的流动性。您认为为何现在热点一二线落地？挂牌量不断增加，二手房市场短期承接力有限。二手房市场的价格是否会面临挑战？
答：带抵押过户在夫妻婚内加（减）名，离婚析产后的更名，及继承人的继承方面有明显的好处，不用赎楼就可以完成，婚内加（减）名，离婚析产和继承人的继承非常的便捷。
但是如果说把带抵押过户的模式扩大到二手房交易，如果所有的交易最终都能够正常完成，这个模式怎么设置都没有问题。我们现在考虑的风险，主要是中间出现过户前出卖人房子被查封，出卖人违约不卖，或者说买受人过户以后不进行抵押，买受人过户后抵押前房产被人查封，这些突发情况出现以后怎么解决里面的利益纷争，这个风险由谁来承担？交易中的这些风险没有找到合适的模式来化解的情况下，带抵押过户，只能是一个空中楼阁，看着很美，但是不能够实现。
4. 您认为该改革落地还有哪些交易风险？
答：当前各地的二手房贷抵押过户改革，说白了都是公证处在拉提存公证业务的广告宣传。特别是前两天人民银行广州分行文件明确要引入公证或担保等第三方机构，原来只有一家担保公司提供担保就可以了，现在还要引入另外一家公证处办理提存公证，不知道以后的费用是增加还是减少。
要想真正地实现带抵押，过户就必须引入二手房的买卖预告登记和抵押权预告登记。就是允许有抵押的房产可以办理买卖预告登记和抵押权的预告登记，这个能够有效地阻止出卖人的房产被案外人查封导致的风险，及买受人过户以后房子被人查封或者买受人故意不抵押带来的一系列风险。
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