【#央企高管加价200万售卖私留项目别墅# 现任领导：可向中建纪委反映】中建八局在西安西郊开发一楼盘，高层、洋房、别墅混住。中、省三令五申管控房地产市场，作为央企本该公开透明向市民出售。然而，中建八局西安分公司领导刘某，提前将数百万楼王别墅指标“隐藏”，销售电脑系统无法显示房源。两年后随着房价上涨，刘某因未签房管局的制式合同，他通过中介加价两百多万出售别墅指标，要求对方一把付，因要价“太狠”，无人接盘。
出售房源指标就能轻松赚取上百万？对此，新任分公司一负责人称，“他们开发的楼盘是公开出售不能私自留，业主可以多渠道向中建纪委反映此事”。
<小区楼王一套最佳别墅 被公司高管私留>
西安昆明澜庭小区，一直有套“神秘”的小区楼王别墅，因在整个小区里位置最佳，成为小区“楼王”，而楼王中两边东、西“把头”位置的两套别墅位置更佳。其中西边一套一年多来，“业主”加价两百多万卖别墅指标，曾引起小区业主热议。近日，有业主反映，该套别墅其实际幕后操纵者为中建八局西安分公司高管刘某。
该小区是中建八局西安分公司全资开发，开发公司名字为“西安佳枫置业有限公司”。
据中建八局知情人介绍，作为开发商，房子本该是公开出售，但这套别墅在长达两年的时间内一直没有显示，如果不是刘某亲自出来出售这套别墅指标，员工根本想不到会是公司领导所为。
<公司领导抢房源 员工敢怒不敢言？>
对于“隐藏”别墅房源，销售人员介绍，以前这房子不好卖，他们压力很大。2018年左右，西安房价涨价后，她们销售员盯着房源。只有卖出房子才能有奖金，把房子“隐藏”起来，就少了房源，而这些房源还都是好的位置和户型，所以他们也非常抵制这种行为，但他们基层销售根本无法干预。因为销售电脑里不显示，所以根本看不到后面的“关系户”。
怎么会没有房源显示？该工作人员称，这套房子肯定没有正规出售，如果正规出售，他们这里会显示，同时财务部门会有相应的交钱票据。同时售楼部会打印房管局正规的“售卖合同”。只有一种可能，有人在电脑上作了“手段”，故意把这套别墅“隐藏”了。
楼王别墅加价两百多万出售指标
2021年1月份，小区周边的房屋中介开始在群里发出消息称，小区“楼王别墅”出手，因为没有网签，电脑不显示，只要在原房价基础上加两百万就可直接更名。
因为这套房子是小区第一套出手的“楼王别墅”，立即引起周边购房者围观，同时，也成为小区高层、洋房、别墅业主的热议话题。
中建八局西安某公司领导加价出售房源，不仅在小区业主群里，特别是中介公司都引发热议。
有中介公司告诉记者，中建八局作为央企，本应带头严格遵纪守法。然而，作为分公司领导，却将本单位开发的别墅提前隐藏起来，高价出售。从去年下半年，刘某曾委托多个中介加价，原本四百多万的别墅，加价到六百五十万出售，而且还是一次性付款方式，一时没有人拿出那么多钱。
期间多家中介公司带着几批人去看过别墅，最终只因刘某坚持要价近两百万，又是一把付，实在太高、“太狠”，就没有人敢接盘。其中一位张先生告诉记者，当时他来看过，谈了很多次，对方一口要价650万，还要求一把付，本来四百多万的房硬要加两百多万，又不能贷款，所以没有能力下手。
<央企高管提前占房很少见 出售指标是否算二手房？>
中介一位工作人员称，中建八局开发的这个小区，刚开始房价不到两万每平方米。在2019年底才开始涨价，当时销售部显示全部出售完毕，房子也全部交了。当时有人传言中建八局西安分公司领导手里可能还有房源隐藏起来了，实在没有想到是该公司刘某，而且隐藏的是一套楼王别墅指标。
该中介经理介绍，刘某提前占房源而不签订房管局的制式合同，在电脑系统中做手脚，这种操作在业内时有发生，多发生在私人房地产开发商，但像中建八局这样的央企地方公司领导敢这样干，他从业20年以来还是第一次听说。
该经理介绍，开发商不提交这套房子的资料，刘某没有通过网签，房管局交易网上就不显示。通过出售提前占的别墅指标，加价后再将占的房源更改一下，这样就能轻松赚两百万，还不算是二手房，不用交二手房相关的税费。
该工作人员介绍，此事非常好查，小区公开出售和交房的时间是一定的，刘某占房的时间肯定在前。后期刘某通过几次交款，公司财务发票有时间显示，何时签订的房管局合同，也会有时间显示的，所以查起来很简单。
<别墅在物业公司显示“租户”数年物业费未交>
11月初，刘某开始装修，引起了小区业主的关注。
小区业主称，小区开发、建设、物业（中建东孚物业）全部隶属中建八局。在业主提供一份物业费用一栏显示，刘某的别墅自2019年开始，相关的物业管理费、公共能耗费、电梯费、生活垃圾清运费、水费、电费、暖气费、建筑垃圾清运费等一律未交。
记者在采访物业工作人员时，工作人员打开电脑显示，这些费用的确没有交，而仅此一项按正常业主数万元。这些费用没有交清，为何刘某别墅开始装修？更令人不解的是，在业主提供的房屋信息上，该户显示“西安佳枫置业有限公司”，属于“正常租户”。
为何房子还是属于公司？还是租户性质？一位不愿意透露姓名的工作人员称，说明这套房子虽然已出售给刘某，但实际还没有走收手续，还在开发公司户下。一位工作人员称，没有交房子，不显示业主，产生的巨额费用就无从查起，更无法收取。
12月15日，记者再次到该小区物业处核实刘某的物业费用时，工作人员称，该小区多位业主强烈反映刘某多年不交物业费，工作人员多次催讨下，刘某名下物业费通过微信转账，谁交的费用他们不清楚。
<希望退房源 房管部门公开摇号出售>
中建八局地方公司领导占有房源欲加价出售指标，连基本的物业费用都不交就开始装修，此举引起小区业主的公愤。
业主张先生介绍，作为物业公司本是维护全体业主权益，但面对他们自己上级或本体系人员，连句公道话都不敢讲。楼盘虽然是中建八局开发的，但不是某个领导自留地，如此特权，连续多年不交物业费用，顺带他们的亲戚也不及时交物业费用，就是侵占了小区其他业主共同的利益，希望中建八局相关部门介入调查。如果查处违规将其清退房源，还给房管部门，公开摇号出售，这样才能显出央企担当。
业主李先生介绍，开发、建设、物业，一条龙全是隶属中建八局，其中小区居住多位中建系统领导，小区“中建势力”太大，而普通业主明显属于弱势，根本的权利得不到应有的保障，希望小区尽早成了业主委员会，在强大的中建氛围中，维护一些合法权益。
目前，该小区业主已自发组建业主委员会。
<提前占房如果属于违规 希望清退还于公众>
一位不愿意透露姓名的中建员工拿出一份资料介绍，自2018年西安市相关部门出台了摇号购房的政策。
5月份，网上曝出了一份“南长安街壹号”购房者信息的截图，从这份疑似的登记表上来看，“南长安街壹号”房地产项目的很多房源，貌似摇号之前就已经被人给内定，而内定的人员涉及到建设规划，房管、土地供电等多家跟房地产关系非常密切的单位。
西安住房保障和房屋管理局责令开发商立即进行整改，对其违规销售行为进行惩戒计分，暂停受理其新申请预售许可限制其未售房源的网签销售，并将其纳入社会信用体系黑名单。对116人请托违规销售的106套房屋重新进行公开摇号销售，这些参与违规销售的购房者不得参加重新摇号。对企业销售经理、摇号系统操作员等七名犯罪嫌疑人采取了刑事强制措施。事件中由于有35名公职人员打招呼进行购房，造成不良社会影响，牵涉其中的公职人员中，八人被免职，五人受到党内严重警告处分，八人受到记大过处分，14人受到记过处分，35人中有六人同时被调整管理岗位。
业主孙先生介绍，中建八局开发的“昆明澜庭”二期，刘某的别墅是2019年3月份开始出售，2019年6月份开始交房，当时一房难求，刘某正是房管部门管理最严的时候将20-03-0102楼王别墅进行隐藏。2021年6月份，事情才公开化，希望中建八局纪委介入调查，还本人一个清白，如果的确属于违规，就要参照“南长安街壹号”，清退后，将房源还给房管部门，进行第二次公开销售，不能“护短”，毕竟，中建八局开发的楼盘，不能成为自家人的“自留地”。
<“此房早已定，只是一直没有办手续”>
在刘某别墅家，张贴了一份住宅工程质量分户验收表，显示时间为2019年5月15日。刘某的妻子正在房子指挥装修。从目前装修的情况来看，已经开工约三个月左右。
因为属于未交房装修，小区物业一位负责人介绍，他们已连续下达十几份“违建通知书”，但刘某家仍然在装修，对于他们物业公司来讲实在没有办法。
对于房子的来源，刘某告诉记者，这套别墅算是小区的楼王别墅，他在西把头，东把头也是他们中建内部人员。刘某称，房子早在2019年就定了，只是一直没办手续，所以这个指标一直是他的。2021年上半年他的确想通过中介出售，因为看到后期能通地铁，位置越来越好，所以他就不卖了，今年6、7月份才办的手续。对于记者提出为何销售部电脑系统不显示？为何小区其它业主都是三年前办的手续，为何刘某家里可以一直不办手续？作为央企，建好的房子不对外出售，利用职务之便，这样隐藏是否合理，这算不算违规或违法提前占用房源？为何物业公司内容电脑收费栏不显示？
对此，刘某称，类似他这种情况， 中建系统又不只是他一人，他同时还列举了其他人。
<新负责人：提前占房源多可向中建纪委举报>
11月底，有业主直接向中建八局西安分公司负责人实名举报，称该公司刘某提前占房源、高价出售房子。
该负责人称，他是六月份才来西安工作，对此事他不知情。对于开发的楼盘该不该提前占房源高价出售？该负责人称，房子建好就是对外出售的，应该公开透明房源，公开、公平出售。对于刘某的情况，他需要了解。作为业主，可以多渠道向中建八局或中建纪委举报。华商报记者 佘辉
出售房源指标就能轻松赚取上百万？对此，新任分公司一负责人称，“他们开发的楼盘是公开出售不能私自留，业主可以多渠道向中建纪委反映此事”。
<小区楼王一套最佳别墅 被公司高管私留>
西安昆明澜庭小区，一直有套“神秘”的小区楼王别墅，因在整个小区里位置最佳，成为小区“楼王”，而楼王中两边东、西“把头”位置的两套别墅位置更佳。其中西边一套一年多来，“业主”加价两百多万卖别墅指标，曾引起小区业主热议。近日，有业主反映，该套别墅其实际幕后操纵者为中建八局西安分公司高管刘某。
该小区是中建八局西安分公司全资开发，开发公司名字为“西安佳枫置业有限公司”。
据中建八局知情人介绍，作为开发商，房子本该是公开出售，但这套别墅在长达两年的时间内一直没有显示，如果不是刘某亲自出来出售这套别墅指标，员工根本想不到会是公司领导所为。
<公司领导抢房源 员工敢怒不敢言？>
对于“隐藏”别墅房源，销售人员介绍，以前这房子不好卖，他们压力很大。2018年左右，西安房价涨价后，她们销售员盯着房源。只有卖出房子才能有奖金，把房子“隐藏”起来，就少了房源，而这些房源还都是好的位置和户型，所以他们也非常抵制这种行为，但他们基层销售根本无法干预。因为销售电脑里不显示，所以根本看不到后面的“关系户”。
怎么会没有房源显示？该工作人员称，这套房子肯定没有正规出售，如果正规出售，他们这里会显示，同时财务部门会有相应的交钱票据。同时售楼部会打印房管局正规的“售卖合同”。只有一种可能，有人在电脑上作了“手段”，故意把这套别墅“隐藏”了。
楼王别墅加价两百多万出售指标
2021年1月份，小区周边的房屋中介开始在群里发出消息称，小区“楼王别墅”出手，因为没有网签，电脑不显示，只要在原房价基础上加两百万就可直接更名。
因为这套房子是小区第一套出手的“楼王别墅”，立即引起周边购房者围观，同时，也成为小区高层、洋房、别墅业主的热议话题。
中建八局西安某公司领导加价出售房源，不仅在小区业主群里，特别是中介公司都引发热议。
有中介公司告诉记者，中建八局作为央企，本应带头严格遵纪守法。然而，作为分公司领导，却将本单位开发的别墅提前隐藏起来，高价出售。从去年下半年，刘某曾委托多个中介加价，原本四百多万的别墅，加价到六百五十万出售，而且还是一次性付款方式，一时没有人拿出那么多钱。
期间多家中介公司带着几批人去看过别墅，最终只因刘某坚持要价近两百万，又是一把付，实在太高、“太狠”，就没有人敢接盘。其中一位张先生告诉记者，当时他来看过，谈了很多次，对方一口要价650万，还要求一把付，本来四百多万的房硬要加两百多万，又不能贷款，所以没有能力下手。
<央企高管提前占房很少见 出售指标是否算二手房？>
中介一位工作人员称，中建八局开发的这个小区，刚开始房价不到两万每平方米。在2019年底才开始涨价，当时销售部显示全部出售完毕，房子也全部交了。当时有人传言中建八局西安分公司领导手里可能还有房源隐藏起来了，实在没有想到是该公司刘某，而且隐藏的是一套楼王别墅指标。
该中介经理介绍，刘某提前占房源而不签订房管局的制式合同，在电脑系统中做手脚，这种操作在业内时有发生，多发生在私人房地产开发商，但像中建八局这样的央企地方公司领导敢这样干，他从业20年以来还是第一次听说。
该经理介绍，开发商不提交这套房子的资料，刘某没有通过网签，房管局交易网上就不显示。通过出售提前占的别墅指标，加价后再将占的房源更改一下，这样就能轻松赚两百万，还不算是二手房，不用交二手房相关的税费。
该工作人员介绍，此事非常好查，小区公开出售和交房的时间是一定的，刘某占房的时间肯定在前。后期刘某通过几次交款，公司财务发票有时间显示，何时签订的房管局合同，也会有时间显示的，所以查起来很简单。
<别墅在物业公司显示“租户”数年物业费未交>
11月初，刘某开始装修，引起了小区业主的关注。
小区业主称，小区开发、建设、物业（中建东孚物业）全部隶属中建八局。在业主提供一份物业费用一栏显示，刘某的别墅自2019年开始，相关的物业管理费、公共能耗费、电梯费、生活垃圾清运费、水费、电费、暖气费、建筑垃圾清运费等一律未交。
记者在采访物业工作人员时，工作人员打开电脑显示，这些费用的确没有交，而仅此一项按正常业主数万元。这些费用没有交清，为何刘某别墅开始装修？更令人不解的是，在业主提供的房屋信息上，该户显示“西安佳枫置业有限公司”，属于“正常租户”。
为何房子还是属于公司？还是租户性质？一位不愿意透露姓名的工作人员称，说明这套房子虽然已出售给刘某，但实际还没有走收手续，还在开发公司户下。一位工作人员称，没有交房子，不显示业主，产生的巨额费用就无从查起，更无法收取。
12月15日，记者再次到该小区物业处核实刘某的物业费用时，工作人员称，该小区多位业主强烈反映刘某多年不交物业费，工作人员多次催讨下，刘某名下物业费通过微信转账，谁交的费用他们不清楚。
<希望退房源 房管部门公开摇号出售>
中建八局地方公司领导占有房源欲加价出售指标，连基本的物业费用都不交就开始装修，此举引起小区业主的公愤。
业主张先生介绍，作为物业公司本是维护全体业主权益，但面对他们自己上级或本体系人员，连句公道话都不敢讲。楼盘虽然是中建八局开发的，但不是某个领导自留地，如此特权，连续多年不交物业费用，顺带他们的亲戚也不及时交物业费用，就是侵占了小区其他业主共同的利益，希望中建八局相关部门介入调查。如果查处违规将其清退房源，还给房管部门，公开摇号出售，这样才能显出央企担当。
业主李先生介绍，开发、建设、物业，一条龙全是隶属中建八局，其中小区居住多位中建系统领导，小区“中建势力”太大，而普通业主明显属于弱势，根本的权利得不到应有的保障，希望小区尽早成了业主委员会，在强大的中建氛围中，维护一些合法权益。
目前，该小区业主已自发组建业主委员会。
<提前占房如果属于违规 希望清退还于公众>
一位不愿意透露姓名的中建员工拿出一份资料介绍，自2018年西安市相关部门出台了摇号购房的政策。
5月份，网上曝出了一份“南长安街壹号”购房者信息的截图，从这份疑似的登记表上来看，“南长安街壹号”房地产项目的很多房源，貌似摇号之前就已经被人给内定，而内定的人员涉及到建设规划，房管、土地供电等多家跟房地产关系非常密切的单位。
西安住房保障和房屋管理局责令开发商立即进行整改，对其违规销售行为进行惩戒计分，暂停受理其新申请预售许可限制其未售房源的网签销售，并将其纳入社会信用体系黑名单。对116人请托违规销售的106套房屋重新进行公开摇号销售，这些参与违规销售的购房者不得参加重新摇号。对企业销售经理、摇号系统操作员等七名犯罪嫌疑人采取了刑事强制措施。事件中由于有35名公职人员打招呼进行购房，造成不良社会影响，牵涉其中的公职人员中，八人被免职，五人受到党内严重警告处分，八人受到记大过处分，14人受到记过处分，35人中有六人同时被调整管理岗位。
业主孙先生介绍，中建八局开发的“昆明澜庭”二期，刘某的别墅是2019年3月份开始出售，2019年6月份开始交房，当时一房难求，刘某正是房管部门管理最严的时候将20-03-0102楼王别墅进行隐藏。2021年6月份，事情才公开化，希望中建八局纪委介入调查，还本人一个清白，如果的确属于违规，就要参照“南长安街壹号”，清退后，将房源还给房管部门，进行第二次公开销售，不能“护短”，毕竟，中建八局开发的楼盘，不能成为自家人的“自留地”。
<“此房早已定，只是一直没有办手续”>
在刘某别墅家，张贴了一份住宅工程质量分户验收表，显示时间为2019年5月15日。刘某的妻子正在房子指挥装修。从目前装修的情况来看，已经开工约三个月左右。
因为属于未交房装修，小区物业一位负责人介绍，他们已连续下达十几份“违建通知书”，但刘某家仍然在装修，对于他们物业公司来讲实在没有办法。
对于房子的来源，刘某告诉记者，这套别墅算是小区的楼王别墅，他在西把头，东把头也是他们中建内部人员。刘某称，房子早在2019年就定了，只是一直没办手续，所以这个指标一直是他的。2021年上半年他的确想通过中介出售，因为看到后期能通地铁，位置越来越好，所以他就不卖了，今年6、7月份才办的手续。对于记者提出为何销售部电脑系统不显示？为何小区其它业主都是三年前办的手续，为何刘某家里可以一直不办手续？作为央企，建好的房子不对外出售，利用职务之便，这样隐藏是否合理，这算不算违规或违法提前占用房源？为何物业公司内容电脑收费栏不显示？
对此，刘某称，类似他这种情况， 中建系统又不只是他一人，他同时还列举了其他人。
<新负责人：提前占房源多可向中建纪委举报>
11月底，有业主直接向中建八局西安分公司负责人实名举报，称该公司刘某提前占房源、高价出售房子。
该负责人称，他是六月份才来西安工作，对此事他不知情。对于开发的楼盘该不该提前占房源高价出售？该负责人称，房子建好就是对外出售的，应该公开透明房源，公开、公平出售。对于刘某的情况，他需要了解。作为业主，可以多渠道向中建八局或中建纪委举报。华商报记者 佘辉
#房产# 资讯# 70城房价继续下跌但幅度收窄 楼市触底信号出现
#房产资讯# 2021年楼市在量价齐跌、多指标持续下滑中走向收尾。但在一片跌声中，一些触底企稳信号开始出现。
国家统计局数据显示，11月份70个大中城市新房价格环比下跌0.3%，二手房价格环比下跌0.45%。从城市数量看，59城新房价格环比下跌，较10月份增加7城；63城二手房价格下跌；仅3个城市还在上涨，市场罕见。
但好的现象是，11月商品房销售面积及金额虽仍在下跌，但跌幅明显收窄；房地产开发投资回落趋势亦放缓；竣工面积也出现较大边际改善，这是政策兜底、保交付保民生思路落地的结果。
房地产市场纠偏政策正在发挥效果。一个直观反映就是，前期积压的住房抵押贷款正在加快发放。据央行数据，11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。业内人士认为，央行单列发布个人住房贷款数据，说明央行希望诠释房贷政策宽松信号，对于稳定购房者和房企心理预期具有积极作用。
在多位业内人士看来，在房地产业良性循环指引下，房地产销售端能否真正持续改善还需进一步观察，当下尚不能判断楼市底部到来。
楼市多指标继续下行，降幅收窄
在拉动经济增长的投资三大支柱中，除制造业投资走强，基建投资与房地产开发投资均在低迷区间运行。
国家统计局数据显示，1-11月份全国固定资产投资增长5.2%，比1-10月份放缓0.9个百分点，回落幅度较大。
前11月基建投资增速由1%回落至0.5%，两年平均增速由0.9%回落至0.8%；其中，11月单月同比增速由-2.4%下降至-3.6%，两年平均增速由0.9%回落至-0.1%。
1-11月份，全国房地产开发投资同比增速由7.2%回落至6%，两年平均增速由6.8%回落至6.4%。不过，从11月单月看，房地产开发投资同比降幅由10月份的5.4%收窄至4.3%，下降幅度放缓。
随着监管政策边际放松，房地产销售端在11月份出现明显回暖迹象。1-11月份，商品房销售面积同比增长4.8%，商品房销售额同比增长8.5%。其中，11月商品房销售面积两年平均增速为-1.8%，高于10月的-5%；商品房销售额两年平均增速为-0.4%，高于10月的-2.1%。
7-10月，我国商品房销售面积同比降幅分别为8.54%、15.55%、13.17%、21.65%。11月单月同比降幅则较10月收窄7.7个百分点至14%；11月单月销售额同比降幅较10月收窄6.3个百分点至16.3%。
红塔证券研究所所长、首席经济学家李奇霖置评道，11月销售回暖部分原因是季节性回暖，还有部分原因是按揭贷放松后，前期被压制需求一次性释放，从而推动销量回升。
但李奇霖认为，制约居民购房意愿因素仍在，一是房地产税即将试点落地，居民观望情绪较重；二是个别房企出现交付难，居民谨慎购买期房；三是房价上涨预期逐渐改变，远期预期的改变对居民购房特别是购买期房的影响是更加长远的。考虑到目前中国以期房交付为主，房地产销售市场走弱趋势是否已改善，短期还需要进一步观察。
随着政策发力，房地产销售有所回暖，房企在加快竣工。1-11月竣工面积两年平均增速由1-10月的2.8%回升至3.8%，单月两年平均增速由上月的-8.3%反弹至9.1%。
不过，房企对于未来楼市信心仍然偏弱，体现在数据上就是新开工与施工仍处于负区间，同时拿地减少。11月当月新开工面积两年平均同比增速为-9.3%（前值为-16.8%），施工面积两年平均同比增速为-8.2%（前值为-15.4%）。1-11月，房地产开发企业土地购置面积同比下降11.2%，土地成交价款同比增长4.5%。
从房企资金面来看，仍未出现明显改善。1-11月份，房企到位资金同比增长7.2%，较1-10月增幅下降1.6个百分点。其中，国内贷款同比下降10.8%，利用外资同比下降41.7%，自筹资金同比增长4.8%，定金及预收款同比增长17%，个人按揭贷款同比增长9.8%。
易居智库研究总监严跃进认为，即便近期各类政策持续放松，但反映到房企上还需一定时间，同时需要注意两个变化，一是个人按揭贷款资金回笼速度略加快，即其11月份单月同比增速明显为正，这说明银行对于房贷拨付速度在加快；二是自筹资金到位情况在改善，即11月份单月同比增速为正，说明一些债券发行等工作在持续推进。
中泰证券研究政策组负责人杨畅认为，在房地产业良性循环指引下，未来房地产销售端能否明显回升，以及能否向上游投资端传导，值得观察。
房价继续下滑 三亚逆市领涨
11月份，70大中城市中只有北京、上海、杭州、长沙、西安、银川、岳阳、惠州、三亚9个城市新房价格环比上涨，其中三亚以0.7%涨幅继续领跑全国，这和三亚新房供应偏少等有关系。
从二手房降价城市数量看，11月份达到63个城市，只有7个城市没有下跌，包括赣州、海口、唐山、长沙、重庆、济宁和三亚。
11月份，70个大中城市，新建商品住宅价格指数环比下跌0.3%，已持续3个月下跌且跌幅在扩大，同比涨幅则为2.4%；二手住宅价格环比下跌0.4%，同比涨幅为1.5%。可见，二手房下跌程度要大于一手房市场。
具体来看，11月份，一线城市新房价格环比持平；二手房价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二线城市新房和二手房价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点；三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手房价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
可见，相比一线城市，二三线城市楼市降温加速，无论是新房还是二手房，价格跌幅继续扩大。
李奇霖判断，目前行业底并没有出现，现在房地产行业特别是低资质企业，整体资金压力依旧很大。根据wind数据显示，11月就有3只房地产债发生违约，在这一情况下，市场情绪依旧很弱；这也意味着房企特别是低资质房企从市场上获取资金难度是很高的，资金压力依旧不小，且明年一季度还是房企美元债到期高峰，企业再融资压力很大。
要看到，政策层面对于行业的呵护正在到来。近一个多月，已有包括呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、山西临汾下辖曲沃县等10余城（或地区）推出了鼓励购房等“救市”举动。
对于2022年楼市调控怎么走，高层的表态也在发生变化。从中央政治局会议到中央经济工作会议，“促进房地产业良性循环和健康发展”被反复强调，“房地产是支柱产业”亦时隔多年再度被高层提出。
中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告（2021-2022）》认为，2022年中国楼市将从整体降温转向分化，人口持续流入、收入持续增长的一线二线城市在明年二三季度有望迎来显著回暖。在没有重大政策调整和意外事件冲击情况下，中国住房市场总体将趋稳，预计2022年全年全国商品住房平均价格增长率在-3%至3%，商品住房销售面积增长在-1%至-5%，住房开发投资增速在2%到5%。#房地产#
#房产资讯# 2021年楼市在量价齐跌、多指标持续下滑中走向收尾。但在一片跌声中，一些触底企稳信号开始出现。
国家统计局数据显示，11月份70个大中城市新房价格环比下跌0.3%，二手房价格环比下跌0.45%。从城市数量看，59城新房价格环比下跌，较10月份增加7城；63城二手房价格下跌；仅3个城市还在上涨，市场罕见。
但好的现象是，11月商品房销售面积及金额虽仍在下跌，但跌幅明显收窄；房地产开发投资回落趋势亦放缓；竣工面积也出现较大边际改善，这是政策兜底、保交付保民生思路落地的结果。
房地产市场纠偏政策正在发挥效果。一个直观反映就是，前期积压的住房抵押贷款正在加快发放。据央行数据，11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。业内人士认为，央行单列发布个人住房贷款数据，说明央行希望诠释房贷政策宽松信号，对于稳定购房者和房企心理预期具有积极作用。
在多位业内人士看来，在房地产业良性循环指引下，房地产销售端能否真正持续改善还需进一步观察，当下尚不能判断楼市底部到来。
楼市多指标继续下行，降幅收窄
在拉动经济增长的投资三大支柱中，除制造业投资走强，基建投资与房地产开发投资均在低迷区间运行。
国家统计局数据显示，1-11月份全国固定资产投资增长5.2%，比1-10月份放缓0.9个百分点，回落幅度较大。
前11月基建投资增速由1%回落至0.5%，两年平均增速由0.9%回落至0.8%；其中，11月单月同比增速由-2.4%下降至-3.6%，两年平均增速由0.9%回落至-0.1%。
1-11月份，全国房地产开发投资同比增速由7.2%回落至6%，两年平均增速由6.8%回落至6.4%。不过，从11月单月看，房地产开发投资同比降幅由10月份的5.4%收窄至4.3%，下降幅度放缓。
随着监管政策边际放松，房地产销售端在11月份出现明显回暖迹象。1-11月份，商品房销售面积同比增长4.8%，商品房销售额同比增长8.5%。其中，11月商品房销售面积两年平均增速为-1.8%，高于10月的-5%；商品房销售额两年平均增速为-0.4%，高于10月的-2.1%。
7-10月，我国商品房销售面积同比降幅分别为8.54%、15.55%、13.17%、21.65%。11月单月同比降幅则较10月收窄7.7个百分点至14%；11月单月销售额同比降幅较10月收窄6.3个百分点至16.3%。
红塔证券研究所所长、首席经济学家李奇霖置评道，11月销售回暖部分原因是季节性回暖，还有部分原因是按揭贷放松后，前期被压制需求一次性释放，从而推动销量回升。
但李奇霖认为，制约居民购房意愿因素仍在，一是房地产税即将试点落地，居民观望情绪较重；二是个别房企出现交付难，居民谨慎购买期房；三是房价上涨预期逐渐改变，远期预期的改变对居民购房特别是购买期房的影响是更加长远的。考虑到目前中国以期房交付为主，房地产销售市场走弱趋势是否已改善，短期还需要进一步观察。
随着政策发力，房地产销售有所回暖，房企在加快竣工。1-11月竣工面积两年平均增速由1-10月的2.8%回升至3.8%，单月两年平均增速由上月的-8.3%反弹至9.1%。
不过，房企对于未来楼市信心仍然偏弱，体现在数据上就是新开工与施工仍处于负区间，同时拿地减少。11月当月新开工面积两年平均同比增速为-9.3%（前值为-16.8%），施工面积两年平均同比增速为-8.2%（前值为-15.4%）。1-11月，房地产开发企业土地购置面积同比下降11.2%，土地成交价款同比增长4.5%。
从房企资金面来看，仍未出现明显改善。1-11月份，房企到位资金同比增长7.2%，较1-10月增幅下降1.6个百分点。其中，国内贷款同比下降10.8%，利用外资同比下降41.7%，自筹资金同比增长4.8%，定金及预收款同比增长17%，个人按揭贷款同比增长9.8%。
易居智库研究总监严跃进认为，即便近期各类政策持续放松，但反映到房企上还需一定时间，同时需要注意两个变化，一是个人按揭贷款资金回笼速度略加快，即其11月份单月同比增速明显为正，这说明银行对于房贷拨付速度在加快；二是自筹资金到位情况在改善，即11月份单月同比增速为正，说明一些债券发行等工作在持续推进。
中泰证券研究政策组负责人杨畅认为，在房地产业良性循环指引下，未来房地产销售端能否明显回升，以及能否向上游投资端传导，值得观察。
房价继续下滑 三亚逆市领涨
11月份，70大中城市中只有北京、上海、杭州、长沙、西安、银川、岳阳、惠州、三亚9个城市新房价格环比上涨，其中三亚以0.7%涨幅继续领跑全国，这和三亚新房供应偏少等有关系。
从二手房降价城市数量看，11月份达到63个城市，只有7个城市没有下跌，包括赣州、海口、唐山、长沙、重庆、济宁和三亚。
11月份，70个大中城市，新建商品住宅价格指数环比下跌0.3%，已持续3个月下跌且跌幅在扩大，同比涨幅则为2.4%；二手住宅价格环比下跌0.4%，同比涨幅为1.5%。可见，二手房下跌程度要大于一手房市场。
具体来看，11月份，一线城市新房价格环比持平；二手房价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二线城市新房和二手房价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点；三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手房价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
可见，相比一线城市，二三线城市楼市降温加速，无论是新房还是二手房，价格跌幅继续扩大。
李奇霖判断，目前行业底并没有出现，现在房地产行业特别是低资质企业，整体资金压力依旧很大。根据wind数据显示，11月就有3只房地产债发生违约，在这一情况下，市场情绪依旧很弱；这也意味着房企特别是低资质房企从市场上获取资金难度是很高的，资金压力依旧不小，且明年一季度还是房企美元债到期高峰，企业再融资压力很大。
要看到，政策层面对于行业的呵护正在到来。近一个多月，已有包括呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、山西临汾下辖曲沃县等10余城（或地区）推出了鼓励购房等“救市”举动。
对于2022年楼市调控怎么走，高层的表态也在发生变化。从中央政治局会议到中央经济工作会议，“促进房地产业良性循环和健康发展”被反复强调，“房地产是支柱产业”亦时隔多年再度被高层提出。
中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告（2021-2022）》认为，2022年中国楼市将从整体降温转向分化，人口持续流入、收入持续增长的一线二线城市在明年二三季度有望迎来显著回暖。在没有重大政策调整和意外事件冲击情况下，中国住房市场总体将趋稳，预计2022年全年全国商品住房平均价格增长率在-3%至3%，商品住房销售面积增长在-1%至-5%，住房开发投资增速在2%到5%。#房地产#
南無阿彌陀佛 阿彌陀佛 阿彌陀佛
佛說十善業道經（第一三九集）2001/3/29 新加坡淨宗學會 檔名：19-014-0139
諸位同學，大家好！請掀開《十善業道經》第十七面，從第一行看起：
【止莊嚴故，悉能滌除一切結使。】
【觀莊嚴故，能如實知諸法自性。】
我們先就經文的意思簡單的來說。這個「結使」是煩惱的代名詞，「一切結使」就是佛法裡常講的見思煩惱、塵沙煩惱、無明煩惱，全都包括在這一句當中。煩惱怎樣斷除？止觀的方法能夠斷除。所以止是定，把心安住在一處，就是止。安住在哪一處？這個沒有一定。在佛法裡面各個法門不相同，但是「安住一處」這個原理原則是貫通的、是不變的，佛在經上所謂「制心一處，無事不辦」，也是這個意思。
凡夫妄念很多，所謂是「心猿意馬」，他那個心是止不住的。淨土宗教我們安住在佛號上，我們所修的這個法門是安住在佛號上。其實淨土宗制心的方法也很多，這就是講念佛的方法，大分為四種念佛：實相念佛、觀想念佛、觀像念佛、持名念佛，就有這四種，四種裡面每一種又分為很多種，所以念佛方法也很多。諸位讀《觀無量壽佛經》，裡面就跟我們講十六種方法，十六觀。這十六種觀，修任何一觀都能制心一處，都能夠把心定下來；換句話說，都能夠斷煩惱。幾種方法，這十六觀我修一種，或者是兩種、三種，合起來修都可以，它是屬於同一個法門。
持名念佛是第十六觀，最後的一種方法。釋迦牟尼佛講經說道有一個原則，這個原則是跟世法相應的，可見得佛所講的佛法不離世間法，使我們世間人接觸到佛法，覺得釋迦牟尼佛很有人情味，那就是：最好的一個方法放在最後。像唱戲，最好的一齣戲一定是壓軸戲，放到最後。所以你看看楞嚴會上二十五圓通，「觀世音菩薩耳根圓通」擺在最後。如果按順序排列，二十五圓通它是六根、六塵、六識，按照這個排列的；觀世音菩薩耳根應該排列在第二，他把這個特別拿出來放到最後，告訴你這是特別法門。持名念佛擺在十六觀的最後，告訴你，這也是個特別法門。我們從這個地方能體會到世尊的意思。
我們「制心一處」，把心止在哪裡？止在名號上，名號只有四個字。過去蓮池大師他就用這個方法。我們在《竹窗隨筆》上看到，有人向大師請教說：「您老人家教別人念佛，您教的是什麼方法？」蓮池大師說：「我教別人念佛，是教他念『南無阿彌陀佛』六個字。」那個人就又問大師：「您老人家自己怎麼念法？」他說：「我自己只念『阿彌陀佛』四個字。」於是人家問他：「這是什麼原因？」他就說：「我這一生下定決心一定要生淨土，所以我就執持名號，這是《彌陀經》上講的，名號只有四個字。」他說：「我教別人，別人未必發心求生淨土，他沒有這個決心，沒有這個願望，我教他念六個字，加上南無，南無是梵語，古印度話，意思是皈依、是恭敬，客氣話，皈依阿彌陀佛，恭敬阿彌陀佛。」由此可知，真正下定決心求生淨土的人，客氣話不必了，可以省掉了，愈簡單愈得力。念六個字不如念四個字簡單，道理就在此地。
要把心止於阿彌陀佛，心果然止在這裡不動，煩惱自然就斷掉了，自自然然煩惱就不起現行，心裡頭念念都是阿彌陀佛，「淨念相繼」。念阿彌陀佛是「淨念」，一句一句接著就是「相繼」，不中斷；如果斷掉了，妄念、雜念又生了，又起來了。這是所有修行法門裡面最殊勝的一個方法，我們仔細去想想，仔細去觀察，你會點頭，你會同意，確實是好法子，簡單、容易、穩當，還快速成就。所以，煩惱需不需要斷？不需要，只要把心安在「阿彌陀佛」這一句名號上，煩惱不斷，自然慢慢就斷了，這法子妙！
一定要知道，這個「知道」就是「觀」的意思，世間所有一切法都是假的，沒有一樣是真的。佛在《金剛經》最後四句偈，那是般若會上的總結論，「一切有為法，如夢幻泡影」，我們要多念念、多想想，這句話是真的不是假的，夢、幻、泡、影。存在的時間非常短暫，「如露亦如電」，很短暫，如果我們把虛幻短暫的這些法放在心上，錯了。為什麼？你放在心上，到最後還是一場空。這是佛祖常常教導我們，「帶不去的」；世間，你的財產帶不去，你所愛好的人物帶不去，連你的親情都帶不去。所以一家人，中國人講「倫理」，佛法講「法眷屬」，比儒家講得圓滿、講得深刻，既然是一家人了，佛說為什麼會成為一家人？總不外報恩、報怨、討債、還債，佛說是這四種緣，沒有這四種緣不會到一家。
我們出家人的寺廟團體，大家在一塊共住，四眾同修在一起，說老實話，也是這四種緣。這四種緣，通過佛的教化，把善惡的緣都變成法緣；我們對於這個世間恩恩怨怨事情了解，應當一筆勾消，不要把這個再放在心上。恩德、善行我們可以放在心上，冤業、罪行消了算了，人與人才能和睦相處，大家在一起認真努力修學佛法，我們同一個目標，不再搞六道輪迴了。大家同心同德求生淨土，這樣在一塊共修就如法，這才真正是一個和合僧團，見和同解，戒和同修。我們修行方法是一樣的，都選擇持名念佛，大家念念都修十善業道，這就是「戒和同修」；同一個看法，世間虛妄，不值得留戀，同心同德求生淨土，這是「見和同解」。在這個基礎上，組織一個僧團，大家在一起共修，哪有不成就的道理？這裡面就具足止觀。
世出世間一切法都不能放在心上。我們要報佛恩，要報父母恩，要報眾生恩，要報國家恩，迴向偈上天天念「上報四重恩，下濟三途苦」，怎樣才是真正報恩？世間法裡頭儒家講「不孝有三，無後為大」，這一句話給我們很大的啟示。世間是要延續後裔，出世間法裡面，我們要知道，「正法久住」這才能報恩；真正是四恩三苦，報恩、救苦要正法久住，我們這個迴向偈就沒有白念。正法久住用的什麼方法？代代都有傳人，它才能久住；沒有傳人，法就斷滅了。縱然留下經典、佛像，沒有人理會了，也不懂了，所以要有傳人。
說到傳人，我們就知道培養弘法人才的重要；弘法要得不到護法，弘法人才再多也沒用處，也不能起作用。就像辦學校一樣，我們有很好的教員，但是這個學校裡沒有職員，這學校辦不成；教員跟職員同樣的重要，職員是護法，教員是弘法，弘護是一體。所以一個道場管理的人員是護法，他來管理道場，就是道場的執事、道場裡面的住持，現在講住持、當家、維那、知客，這些都負著有道場工作任務的，都是護法；講經的法師在道場是屬於清眾，他不問道場任何事務，他做弘法工作。
古時候，我們看到弘法的人到了一個階段，年歲大了，後面年輕人起來了，他就退出弘法來做護法，這個好！真正知道愛惜人才，培養人才，決定沒有嫉妒障礙，嫉妒障礙的罪過比什麼都重！肯定墮阿鼻地獄。我們知道，我們很清楚，佛在一切經論裡面講得太多太多了。過去我們選講的《發起菩薩殊勝志樂經》講得多明白，通常諸位常常讀的《地藏菩薩本願經》裡面也講得很詳細。所以護法的功德不可思議，無量無邊。我常說護法的功德超過弘法，有些人聽到不以為然，其實這個話不是我說的，釋迦牟尼佛說的，在《大涅槃經》裡面講過。
我這一生都在做弘法的工作，現在緣成熟了，要我做護法，我想想，我應該做護法。最近我們在澳洲圖文巴建了一個道場，昨天那邊的同修打電話給我，我們現在向市政府正式申請登記，登記要有幾個執事，要求我去當會長，另外有一個祕書，有一個財務，至少有三個人向政府負責任，我也同意了。我告訴那邊同修，希望我做五年，五年我就把這個會交出去了。為什麼？澳洲政府的法律，道場主持人一定要澳洲公民或者是澳洲永久居留；這些同修現在沒有拿到永久居留，暫時我來做。我想五年我們這些同學可以拿到永久居留，甚至於可以拿到澳洲公民，他們成為公民了，我這個全部就交給他，我們人事上再改組，我這個會長交出去。我說我再照顧五年，希望年輕人要發心弘法、發心護法，弘護一體，沒有絲毫的私心，我們念念在報恩，念念在求正法住世，廣度眾生。
度眾生的事業一定要自己做出榜樣，你自己不能做個好榜樣，你就沒有法子幫助眾生。你說得再好，勸導別人，你自己做不到，人家就很難相信、很難接受，必須自己要做到。念念止觀具足，念念離惡修善，這樣念佛求生淨土，我們才把握，才不至於過了。
佛說十善業道經（第一三九集）2001/3/29 新加坡淨宗學會 檔名：19-014-0139
諸位同學，大家好！請掀開《十善業道經》第十七面，從第一行看起：
【止莊嚴故，悉能滌除一切結使。】
【觀莊嚴故，能如實知諸法自性。】
我們先就經文的意思簡單的來說。這個「結使」是煩惱的代名詞，「一切結使」就是佛法裡常講的見思煩惱、塵沙煩惱、無明煩惱，全都包括在這一句當中。煩惱怎樣斷除？止觀的方法能夠斷除。所以止是定，把心安住在一處，就是止。安住在哪一處？這個沒有一定。在佛法裡面各個法門不相同，但是「安住一處」這個原理原則是貫通的、是不變的，佛在經上所謂「制心一處，無事不辦」，也是這個意思。
凡夫妄念很多，所謂是「心猿意馬」，他那個心是止不住的。淨土宗教我們安住在佛號上，我們所修的這個法門是安住在佛號上。其實淨土宗制心的方法也很多，這就是講念佛的方法，大分為四種念佛：實相念佛、觀想念佛、觀像念佛、持名念佛，就有這四種，四種裡面每一種又分為很多種，所以念佛方法也很多。諸位讀《觀無量壽佛經》，裡面就跟我們講十六種方法，十六觀。這十六種觀，修任何一觀都能制心一處，都能夠把心定下來；換句話說，都能夠斷煩惱。幾種方法，這十六觀我修一種，或者是兩種、三種，合起來修都可以，它是屬於同一個法門。
持名念佛是第十六觀，最後的一種方法。釋迦牟尼佛講經說道有一個原則，這個原則是跟世法相應的，可見得佛所講的佛法不離世間法，使我們世間人接觸到佛法，覺得釋迦牟尼佛很有人情味，那就是：最好的一個方法放在最後。像唱戲，最好的一齣戲一定是壓軸戲，放到最後。所以你看看楞嚴會上二十五圓通，「觀世音菩薩耳根圓通」擺在最後。如果按順序排列，二十五圓通它是六根、六塵、六識，按照這個排列的；觀世音菩薩耳根應該排列在第二，他把這個特別拿出來放到最後，告訴你這是特別法門。持名念佛擺在十六觀的最後，告訴你，這也是個特別法門。我們從這個地方能體會到世尊的意思。
我們「制心一處」，把心止在哪裡？止在名號上，名號只有四個字。過去蓮池大師他就用這個方法。我們在《竹窗隨筆》上看到，有人向大師請教說：「您老人家教別人念佛，您教的是什麼方法？」蓮池大師說：「我教別人念佛，是教他念『南無阿彌陀佛』六個字。」那個人就又問大師：「您老人家自己怎麼念法？」他說：「我自己只念『阿彌陀佛』四個字。」於是人家問他：「這是什麼原因？」他就說：「我這一生下定決心一定要生淨土，所以我就執持名號，這是《彌陀經》上講的，名號只有四個字。」他說：「我教別人，別人未必發心求生淨土，他沒有這個決心，沒有這個願望，我教他念六個字，加上南無，南無是梵語，古印度話，意思是皈依、是恭敬，客氣話，皈依阿彌陀佛，恭敬阿彌陀佛。」由此可知，真正下定決心求生淨土的人，客氣話不必了，可以省掉了，愈簡單愈得力。念六個字不如念四個字簡單，道理就在此地。
要把心止於阿彌陀佛，心果然止在這裡不動，煩惱自然就斷掉了，自自然然煩惱就不起現行，心裡頭念念都是阿彌陀佛，「淨念相繼」。念阿彌陀佛是「淨念」，一句一句接著就是「相繼」，不中斷；如果斷掉了，妄念、雜念又生了，又起來了。這是所有修行法門裡面最殊勝的一個方法，我們仔細去想想，仔細去觀察，你會點頭，你會同意，確實是好法子，簡單、容易、穩當，還快速成就。所以，煩惱需不需要斷？不需要，只要把心安在「阿彌陀佛」這一句名號上，煩惱不斷，自然慢慢就斷了，這法子妙！
一定要知道，這個「知道」就是「觀」的意思，世間所有一切法都是假的，沒有一樣是真的。佛在《金剛經》最後四句偈，那是般若會上的總結論，「一切有為法，如夢幻泡影」，我們要多念念、多想想，這句話是真的不是假的，夢、幻、泡、影。存在的時間非常短暫，「如露亦如電」，很短暫，如果我們把虛幻短暫的這些法放在心上，錯了。為什麼？你放在心上，到最後還是一場空。這是佛祖常常教導我們，「帶不去的」；世間，你的財產帶不去，你所愛好的人物帶不去，連你的親情都帶不去。所以一家人，中國人講「倫理」，佛法講「法眷屬」，比儒家講得圓滿、講得深刻，既然是一家人了，佛說為什麼會成為一家人？總不外報恩、報怨、討債、還債，佛說是這四種緣，沒有這四種緣不會到一家。
我們出家人的寺廟團體，大家在一塊共住，四眾同修在一起，說老實話，也是這四種緣。這四種緣，通過佛的教化，把善惡的緣都變成法緣；我們對於這個世間恩恩怨怨事情了解，應當一筆勾消，不要把這個再放在心上。恩德、善行我們可以放在心上，冤業、罪行消了算了，人與人才能和睦相處，大家在一起認真努力修學佛法，我們同一個目標，不再搞六道輪迴了。大家同心同德求生淨土，這樣在一塊共修就如法，這才真正是一個和合僧團，見和同解，戒和同修。我們修行方法是一樣的，都選擇持名念佛，大家念念都修十善業道，這就是「戒和同修」；同一個看法，世間虛妄，不值得留戀，同心同德求生淨土，這是「見和同解」。在這個基礎上，組織一個僧團，大家在一起共修，哪有不成就的道理？這裡面就具足止觀。
世出世間一切法都不能放在心上。我們要報佛恩，要報父母恩，要報眾生恩，要報國家恩，迴向偈上天天念「上報四重恩，下濟三途苦」，怎樣才是真正報恩？世間法裡頭儒家講「不孝有三，無後為大」，這一句話給我們很大的啟示。世間是要延續後裔，出世間法裡面，我們要知道，「正法久住」這才能報恩；真正是四恩三苦，報恩、救苦要正法久住，我們這個迴向偈就沒有白念。正法久住用的什麼方法？代代都有傳人，它才能久住；沒有傳人，法就斷滅了。縱然留下經典、佛像，沒有人理會了，也不懂了，所以要有傳人。
說到傳人，我們就知道培養弘法人才的重要；弘法要得不到護法，弘法人才再多也沒用處，也不能起作用。就像辦學校一樣，我們有很好的教員，但是這個學校裡沒有職員，這學校辦不成；教員跟職員同樣的重要，職員是護法，教員是弘法，弘護是一體。所以一個道場管理的人員是護法，他來管理道場，就是道場的執事、道場裡面的住持，現在講住持、當家、維那、知客，這些都負著有道場工作任務的，都是護法；講經的法師在道場是屬於清眾，他不問道場任何事務，他做弘法工作。
古時候，我們看到弘法的人到了一個階段，年歲大了，後面年輕人起來了，他就退出弘法來做護法，這個好！真正知道愛惜人才，培養人才，決定沒有嫉妒障礙，嫉妒障礙的罪過比什麼都重！肯定墮阿鼻地獄。我們知道，我們很清楚，佛在一切經論裡面講得太多太多了。過去我們選講的《發起菩薩殊勝志樂經》講得多明白，通常諸位常常讀的《地藏菩薩本願經》裡面也講得很詳細。所以護法的功德不可思議，無量無邊。我常說護法的功德超過弘法，有些人聽到不以為然，其實這個話不是我說的，釋迦牟尼佛說的，在《大涅槃經》裡面講過。
我這一生都在做弘法的工作，現在緣成熟了，要我做護法，我想想，我應該做護法。最近我們在澳洲圖文巴建了一個道場，昨天那邊的同修打電話給我，我們現在向市政府正式申請登記，登記要有幾個執事，要求我去當會長，另外有一個祕書，有一個財務，至少有三個人向政府負責任，我也同意了。我告訴那邊同修，希望我做五年，五年我就把這個會交出去了。為什麼？澳洲政府的法律，道場主持人一定要澳洲公民或者是澳洲永久居留；這些同修現在沒有拿到永久居留，暫時我來做。我想五年我們這些同學可以拿到永久居留，甚至於可以拿到澳洲公民，他們成為公民了，我這個全部就交給他，我們人事上再改組，我這個會長交出去。我說我再照顧五年，希望年輕人要發心弘法、發心護法，弘護一體，沒有絲毫的私心，我們念念在報恩，念念在求正法住世，廣度眾生。
度眾生的事業一定要自己做出榜樣，你自己不能做個好榜樣，你就沒有法子幫助眾生。你說得再好，勸導別人，你自己做不到，人家就很難相信、很難接受，必須自己要做到。念念止觀具足，念念離惡修善，這樣念佛求生淨土，我們才把握，才不至於過了。
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