#云房头条# 【一不小心就上了巫家坝的当】

早在去年12月份就拿到预售证的招商·雍珑府项目，虽然实际上已经在卖，但却至今没有正式开盘发售。不过，据项目销售顾问介绍，雍珑府居预计本月内会开盘推售，首推户型建筑面积约95-145平方米的高层住宅，具体价格在开盘前还不能释放，交付标准也无法确定。

位于巫家坝北端的招商·雍珑府，拿地时间是去年5月，去年8月获得了建设规划许可证，12月获得了首张预售证且开放了营销中心，这说明项目从拿地到后来的建设，进度还是很快的。但在拿到预售证后，雍珑府却一直没有正式开盘，而与雍珑府相邻，同一天拿地的西派城樾，则在今年6月就已开始销售。

其实雍珑府在今年4月初曾经对外释放了销售价格，约1.6万/平米，毛坯交付，当时云南房网获得的信息是4月底就会正式开盘，但实际上招商蛇口并未按计划开盘，不过因为预售证已经获得，雍珑府还是有小规模销售，有少量成交。

根据云南房网查到的信息，在招商·雍珑府获得预售证的406套房源中，至少有3套房源已经网签备案了。在中指院的数据中，这3套已成交房源的建筑面积都是96平米，最高单价约15379元/平方米，最低单价约14699元/平方米，这比4月对外公布的价格还要低一些。按照雍珑府的拿地成本，售价低于1.6万基本是亏本的。

招商雍珑府的占地面积只有25.3亩，去年5月的拿地价格却高达8.4亿元，折合楼面地价为13046元/平米，即使卖毛坯房，售价也要在1.6万以上才能保本。

现在看来，去年5月招商蛇口在巫家坝竞得的这个地块显然太贵了。正因为如此，招商蛇口面临雍珑府的定价难题，如果按开发成本计算，至少要卖1.6万以上，可是现在巫家坝房价不振，周边有项目甚至只要一万出头，位于核心位置的中海寰宇，前端时间的特价现房也才卖1.5万/平米。而和甸营所在的巫家坝北端，开发环境逊色于关雨路以南，如果按4月份对外释放的价格销售，可能不一定好卖，所以雍珑府迟迟没有开盘也是有原因的。

雍珑府的开发用地在去年5月招商蛇口竞拍拿地之前，曾经两次因无人报名而流拍，价格也两次下调，但到第三次拍卖时，却吸引了包括招商蛇口、中铁建、中海、中梁、花样年、新希望、金茂在内的7家大牌房企竞争，结果让本来已经降价的土地拍得价格飞起，最终溢价30.4%成交，居然比第二次降价前还贵。

很难说当时招商蛇口拿地的行为有什么错误，毕竟当时还处于巫家坝的高光时刻，片区发展前景被市场一致看好，否则也不会有7家房企一起抢地的场面。

如今雍珑府面临定价难题，首要原因是当下国内房地产市场的大环境与去年上半年相比，已经有了天翻地覆的变化，变化之大超出了国内所有房企的预料。另一个原因则是，曾经规划得花团锦族的巫家坝，规划兑现得实在有点慢，这也出乎市场预料，以至于买房的人和拿地的开发商，都多少有一点上当的感觉。
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【应该叫大洋板块了？】
洋湖很小，但大洋湖很大，大王山很多盘插上洋湖的翅膀，身价陡然感觉似乎有所不同，润樾府也是如此。大王山的楼盘一直以来都是扭扭捏捏的，说自己是洋湖南老怕人家说自己蹭热度，其实这是洋湖街道不怎么“作为”，梅溪湖一期和二期那么大，居然都可以叫梅溪湖板块，而这里洋湖村和山塘社区明明都属于洋湖街道，要把大王山搞好，应该就把大王山和洋湖统称为“大洋板块“…
华润这两年在长沙很努力，虽然告别红星旧改，但在别的区域却干得风生水起。4月在大王山拿地，到如今居然已推盘两次了。营销中心里面没留下什么深刻的印象，倒是周边的情景园林很细致！
规模盘，低密，央企，游客集散中心云轨起点，地铁距离在可接受的范围之内，邻近规划中的中小学，让渠道商发力且开盘弄了个让竞争对手不太舒服的价格，卖得好自然是情理之中！
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