借款40多万致10套房产被查封，呼市仲裁委与鄂尔多斯中院为套路贷站台？
文 / 张磊
近日，据鄂尔多斯企业家郭兰英反映，他们为一家化工企业做担保人借款50万元（实际到手借款为40多万元，此笔借款有砍头息）后，导致自己的10套优质房产被查封。
在国家大力推进政法队伍教育整顿工作的背景下，呼市仲裁委与鄂尔多斯中院为套路贷简单粗暴地站台，他们这样的做法，上级监管部门是否知晓？
2006年6月9日，内蒙古金亿化工有限责任公司（以下简称“金亿化工”）法定代表人范继先因资金周转需要与鄂尔多斯市伊金霍洛旗人李某彦商议借款，二人商定，范继先向李某彦借款50万元。随后，李某彦安排鄂尔多斯市乌审旗人柳江（柳江为李某彦公司员工，实际出借人为李某彦）与范继先签订了一份借款合同，合同约定借款利息为日千分之一点一。担保人为范继先（金亿化工股东、法人代表）、韩玉凤（范继先妻子，金亿化工股东）郭兰英、乔梁。
借贷关系发生后，金亿化工向柳江支付过利息，而且借款时还有几万元的砍头息。2008年之后，金亿化工不再履行还款，柳江于2008年7月15日向呼和浩特市仲裁委提出仲裁申请。仲裁申请书中写明了被申请人金亿化工、范继先、韩玉凤、乔梁、郭兰英的地址和乔梁、郭兰英的住宅电话，可刘江还同时向呼和浩特市仲裁委递交了一份“被申请人现住址无法确认，申请公告送达”的申请。
郭兰英及丈夫乔梁的现住址、办公地址、从未改变，家中固定电话前两年才注销，柳江也知晓郭兰英夫妻二人的联系方式和家庭住址。
呼和浩特市仲裁委在没有查明事实的情况下，仅凭柳江提供的被申请人现住址无法确认的公告申请，直接公告送达了开庭传票。郭兰英常用住址和联系电话从未收到呼和浩特仲裁委的任何通知。该公告送达刊登在极不显眼的报纸中缝，后又在同一报纸公告送达裁决书，且公告送达没有关于仲裁庭的组成成员、仲裁权利义务、举证、应诉等相关内容，严重损害了郭兰英的权利和义务。
在此情况下，呼和浩特仲裁委以“被申请人经本会公告送达仍未出庭”为由，仲裁庭决定对本案进行缺席审理，并审理结案。
在呼和浩特市仲裁委下达的【（2008）呼仲裁字第53号】裁决书中，裁决金亿化工偿还申请人借款50万元，并支付申请人违约金467500元。按照双方签订的《借款合同》第三条约定日利息千分之一点一，核算成年利率为40.15%。第五条违约责任第1条约定，如逾期则向甲方即柳江支付日5‰的违约金。但呼市仲裁委作出的仲裁判决书中，将借款违约金裁决为月利率5.5%，折算年利率高达66%，远远超过“高利贷”的最低标准，呼市仲裁委斗胆为柳江的高利贷披上了合法的外衣。
此外，金亿化工在借款合同生效后，已向柳江支付过利息，而呼和浩特市仲裁委并没有依法查明，在裁决书中依旧裁决金亿公司偿还本金及违约金，只听取柳江一面之词，便草率结案。
根据《仲裁法》第五十七条规定，裁决书自作出之日起发生法律效力。该案呼和浩特仲裁委作出裁决的日期是2008年12月3日，执行最后期限应为2010年12月2日。而柳江向鄂尔多斯市中级人民法院申请执行的时间是2011年1月6日，已超法定执行申请一月有余。鄂尔多斯中院之所以违法受理，是因其工作人员王志浪在柳江提供的《仲裁裁决书》右上角写有“申诉人于2009年12月2日向我院申请执行，现暂不立案。王志浪，2009年12月2日”。鄂尔多斯中院以此作为执行时效延续，受理了柳江的强制执行申请。
而鄂尔多斯中院始终未将执行裁定送达本案所有被执行人，乔梁知道此事的时间是2017年，乔梁夫妇欲以房产抵押贷款时，才知道所有房产被鄂中院查封。而郭兰英的执行裁定送达时间为2019年3月20日。内蒙古金亿化工有限公司、范继先夫妇至今未收到法院的执行裁定。
2011年1月6日，柳江向鄂尔多斯中级人民法院提出强制申请，该法院查封了郭兰英及其丈夫乔梁名下的10处房产，总价值700余万元。在郭兰英提供《房地产评估报告》的情况下，依旧不予解封房屋。
随后，郭兰英向内蒙古高院申请复议。高院认为，根据第三方出具的《房地产评估报告》，郭兰英夫妇被查封的房产总价值为7344972元，而债权额为967500元，证实“鄂尔多斯中院查封超标，异议裁定认定的基本事实不清，并发回重审。”鄂尔多斯中院重审后，根据【（2018）内06执异49号】执行裁定书，要求解封4套房屋，而鄂中院未予解封，后因查封日期已到，除郭兰英位于赛罕区春雨小区的独栋别墅继续查封外，其余房产自动解封。
2021年初，鄂尔多斯中院执行局副局长王小军，助理韩法官来呼和浩特找郭兰英了解情况。在谈话中，郭兰英强烈要求对金亿化工和第一责任担保人范继先、韩玉凤（金亿化工法人和股东）进行资产查控，并提出鄂尔多斯中院是否给金亿化工、范继先和韩玉凤送达了执行裁定。其实都没有送达，是郭兰英夫妇得知该案后，自己或委托律师领取的相关文书。随后，鄂尔多斯中院执行局查到范继先在包头市昆区少先路17号街坊神华公寓-A-A7C1房产一处，产权证号：421782。
郭兰英了解到鄂尔多斯中院查封了范继先的房产后，经常与韩法官进行沟通，询问下一步的执行方案，韩法官先是说，既然找到范继先的房子不行就先拍他的，随后又说“看领导什么意思”。
鄂尔多斯中院执行局本应按照法律规定，先拍卖主借款人（金亿化工股权结构为，范继先股权占比90%，妻子韩玉凤股权占比10%。）范继先的房子。但鄂尔多斯中院却不顾法律规定，于2021年7月9日将郭兰英名下位于呼和浩特市赛罕区徐家沙梁的别墅在淘宝网公开拍卖。期间，郭兰英按照法律规定，依法提出了执行异议，并多次与执行局沟通，依然无济于事。
无奈之下，郭兰英直接写信给鄂尔多斯市中级人民法院院长苏利军，反映执行局违法拍卖的事实。后拍卖标的在2021年8月9日10点开拍前20分钟中止了拍卖。
2022年3月22日，郭兰英的房产被重新挂在淘宝拍卖网上，4月23日流拍。因范继先同意承担此笔债务，也同意先拍卖他的房产，如果此处房产拍卖后不够偿还债务，剩下的债务由郭兰英的房产拍卖后进行补充偿还。
2022年4月22日，即本次拍卖的前一天，郭兰英、范继先去鄂尔多斯中院执行局找韩法官，范继先承认此笔债务，也同意先拍卖他的房产，或者直接以房产一次性抵顶欠柳江的所有借款。韩法官说，程序已至此，须和当事人柳江商议，如柳江不同意，只能拍卖郭兰英的房子。
郭兰英表示，如果鄂尔多斯中院可以先拍卖范继先的房子，我的房子可先不解封，如果范继先的房子拍卖款不足以处理本案的案款，她可以将剩余欠款结清。
目前，郭兰英的房产马上面临二拍。
文 / 张磊
近日，据鄂尔多斯企业家郭兰英反映，他们为一家化工企业做担保人借款50万元（实际到手借款为40多万元，此笔借款有砍头息）后，导致自己的10套优质房产被查封。
在国家大力推进政法队伍教育整顿工作的背景下，呼市仲裁委与鄂尔多斯中院为套路贷简单粗暴地站台，他们这样的做法，上级监管部门是否知晓？
2006年6月9日，内蒙古金亿化工有限责任公司（以下简称“金亿化工”）法定代表人范继先因资金周转需要与鄂尔多斯市伊金霍洛旗人李某彦商议借款，二人商定，范继先向李某彦借款50万元。随后，李某彦安排鄂尔多斯市乌审旗人柳江（柳江为李某彦公司员工，实际出借人为李某彦）与范继先签订了一份借款合同，合同约定借款利息为日千分之一点一。担保人为范继先（金亿化工股东、法人代表）、韩玉凤（范继先妻子，金亿化工股东）郭兰英、乔梁。
借贷关系发生后，金亿化工向柳江支付过利息，而且借款时还有几万元的砍头息。2008年之后，金亿化工不再履行还款，柳江于2008年7月15日向呼和浩特市仲裁委提出仲裁申请。仲裁申请书中写明了被申请人金亿化工、范继先、韩玉凤、乔梁、郭兰英的地址和乔梁、郭兰英的住宅电话，可刘江还同时向呼和浩特市仲裁委递交了一份“被申请人现住址无法确认，申请公告送达”的申请。
郭兰英及丈夫乔梁的现住址、办公地址、从未改变，家中固定电话前两年才注销，柳江也知晓郭兰英夫妻二人的联系方式和家庭住址。
呼和浩特市仲裁委在没有查明事实的情况下，仅凭柳江提供的被申请人现住址无法确认的公告申请，直接公告送达了开庭传票。郭兰英常用住址和联系电话从未收到呼和浩特仲裁委的任何通知。该公告送达刊登在极不显眼的报纸中缝，后又在同一报纸公告送达裁决书，且公告送达没有关于仲裁庭的组成成员、仲裁权利义务、举证、应诉等相关内容，严重损害了郭兰英的权利和义务。
在此情况下，呼和浩特仲裁委以“被申请人经本会公告送达仍未出庭”为由，仲裁庭决定对本案进行缺席审理，并审理结案。
在呼和浩特市仲裁委下达的【（2008）呼仲裁字第53号】裁决书中，裁决金亿化工偿还申请人借款50万元，并支付申请人违约金467500元。按照双方签订的《借款合同》第三条约定日利息千分之一点一，核算成年利率为40.15%。第五条违约责任第1条约定，如逾期则向甲方即柳江支付日5‰的违约金。但呼市仲裁委作出的仲裁判决书中，将借款违约金裁决为月利率5.5%，折算年利率高达66%，远远超过“高利贷”的最低标准，呼市仲裁委斗胆为柳江的高利贷披上了合法的外衣。
此外，金亿化工在借款合同生效后，已向柳江支付过利息，而呼和浩特市仲裁委并没有依法查明，在裁决书中依旧裁决金亿公司偿还本金及违约金，只听取柳江一面之词，便草率结案。
根据《仲裁法》第五十七条规定，裁决书自作出之日起发生法律效力。该案呼和浩特仲裁委作出裁决的日期是2008年12月3日，执行最后期限应为2010年12月2日。而柳江向鄂尔多斯市中级人民法院申请执行的时间是2011年1月6日，已超法定执行申请一月有余。鄂尔多斯中院之所以违法受理，是因其工作人员王志浪在柳江提供的《仲裁裁决书》右上角写有“申诉人于2009年12月2日向我院申请执行，现暂不立案。王志浪，2009年12月2日”。鄂尔多斯中院以此作为执行时效延续，受理了柳江的强制执行申请。
而鄂尔多斯中院始终未将执行裁定送达本案所有被执行人，乔梁知道此事的时间是2017年，乔梁夫妇欲以房产抵押贷款时，才知道所有房产被鄂中院查封。而郭兰英的执行裁定送达时间为2019年3月20日。内蒙古金亿化工有限公司、范继先夫妇至今未收到法院的执行裁定。
2011年1月6日，柳江向鄂尔多斯中级人民法院提出强制申请，该法院查封了郭兰英及其丈夫乔梁名下的10处房产，总价值700余万元。在郭兰英提供《房地产评估报告》的情况下，依旧不予解封房屋。
随后，郭兰英向内蒙古高院申请复议。高院认为，根据第三方出具的《房地产评估报告》，郭兰英夫妇被查封的房产总价值为7344972元，而债权额为967500元，证实“鄂尔多斯中院查封超标，异议裁定认定的基本事实不清，并发回重审。”鄂尔多斯中院重审后，根据【（2018）内06执异49号】执行裁定书，要求解封4套房屋，而鄂中院未予解封，后因查封日期已到，除郭兰英位于赛罕区春雨小区的独栋别墅继续查封外，其余房产自动解封。
2021年初，鄂尔多斯中院执行局副局长王小军，助理韩法官来呼和浩特找郭兰英了解情况。在谈话中，郭兰英强烈要求对金亿化工和第一责任担保人范继先、韩玉凤（金亿化工法人和股东）进行资产查控，并提出鄂尔多斯中院是否给金亿化工、范继先和韩玉凤送达了执行裁定。其实都没有送达，是郭兰英夫妇得知该案后，自己或委托律师领取的相关文书。随后，鄂尔多斯中院执行局查到范继先在包头市昆区少先路17号街坊神华公寓-A-A7C1房产一处，产权证号：421782。
郭兰英了解到鄂尔多斯中院查封了范继先的房产后，经常与韩法官进行沟通，询问下一步的执行方案，韩法官先是说，既然找到范继先的房子不行就先拍他的，随后又说“看领导什么意思”。
鄂尔多斯中院执行局本应按照法律规定，先拍卖主借款人（金亿化工股权结构为，范继先股权占比90%，妻子韩玉凤股权占比10%。）范继先的房子。但鄂尔多斯中院却不顾法律规定，于2021年7月9日将郭兰英名下位于呼和浩特市赛罕区徐家沙梁的别墅在淘宝网公开拍卖。期间，郭兰英按照法律规定，依法提出了执行异议，并多次与执行局沟通，依然无济于事。
无奈之下，郭兰英直接写信给鄂尔多斯市中级人民法院院长苏利军，反映执行局违法拍卖的事实。后拍卖标的在2021年8月9日10点开拍前20分钟中止了拍卖。
2022年3月22日，郭兰英的房产被重新挂在淘宝拍卖网上，4月23日流拍。因范继先同意承担此笔债务，也同意先拍卖他的房产，如果此处房产拍卖后不够偿还债务，剩下的债务由郭兰英的房产拍卖后进行补充偿还。
2022年4月22日，即本次拍卖的前一天，郭兰英、范继先去鄂尔多斯中院执行局找韩法官，范继先承认此笔债务，也同意先拍卖他的房产，或者直接以房产一次性抵顶欠柳江的所有借款。韩法官说，程序已至此，须和当事人柳江商议，如柳江不同意，只能拍卖郭兰英的房子。
郭兰英表示，如果鄂尔多斯中院可以先拍卖范继先的房子，我的房子可先不解封，如果范继先的房子拍卖款不足以处理本案的案款，她可以将剩余欠款结清。
目前，郭兰英的房产马上面临二拍。
#陇原普法#【小区地面车位到底归谁所有？】某小区内除了地下售卖车位，还有59个地上车位，这些车位使用权究竟归谁？是开发商所有？还是业主共有？近日，某房地产开发公司将某小区业委会诉至法院，要求确认小区内的59个地面停车位使用权归其所有。
案件简介
原告房地产公司是该小区的建设单位。2014年10月，房地产公司取得建设工程规划许可证，具体内容为建筑住宅楼4幢、地下一层地上七层。
原告房地产公司诉称，小区建成后，59个地上车位和植草砖车位经县自然资源和规划局、县测绘中心等部门验收合格。原告认为这59个车位是通过竞标出让土地后开发建设，应归属于原告。此外，房地产开发公司与买受人签订的商品房买卖合同第四条对建筑区划内车位问题作出约定，即规划用于停放汽车的地上及地下车位使用权、车库使用权、车棚使用权属于出卖人。
被告小区业委会辩称，本案中的地面停车位仅是利用了小区公共场地的土地使用权，属于原告依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权范畴，其权益应当属于全体小区业主，原告无权主张相应权利。另查明，涉案59个地上车位面积均未计入建筑面积，均不能办理产权登记手续。
2021年2月2日，法院一审判决驳回了房地产开发公司的诉讼请求。房地产开发公司不服，提起上诉。2021年7月22日，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
法官说法
一、关于小区规划内车位车库与非规划内车位权属区别
车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于小区的配套设施。《中华人民共和国物权法》第七十四条对车位、车库的权利归属作出了规定，《中华人民共和国民法典》第二百七十五条沿用前述规定，即：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
规划内车位车库是建筑单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。这种车位具有独立性、可分性，建设单位可以通过出售、附赠或出租等书面合同方式，对车位、车库所有权的归属作出明确约定。非规划内车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位，没有在最初批准的项目建设规划中，所占用的道路或者场地属于业主共有财产，维护费用作为公摊费用由全体业主承担，后续改扩建车位也应由业主共有。
本案中，房地产开发公司主张的59个地面车位，虽在小区建造之初经过规划设计，但这是为了满足全体业主日常生活及公共使用需要而保障设置的规定数量或比例的停车设施，规划的初衷并非让开发商以出卖等方式获利。且这59个车位未计入建筑面积，不能办理产权登记手续。地上车位有别于地下车位，未形成新的使用空间，房地产开发公司也无额外成本投入，实质上是占用建筑区划内业主共有的道路或者其他场地，应认定属于业主共有。房地产开发公司不能以出售、附赠或者出租等方式进行处分。
二、关于商品房买卖合同中的格式条款
根据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，没有对格式条款进行提示说明的，该格式条款无效。
本案中，房地产开发公司与业主方签订的商品房买卖合同第四条关于地上车位的约定内容属于对买受方合理享受业主主要权利的排除，条款字体与其他条款并无区别，且房地产开发公司也未提供证据证明其对该条款尽到合理提示及说明义务，该格式条款无效。
三、关于人防车位的权属和收益问题
人防车位，是平时可以用于停放车辆的人防工程。由国家投资单独修建的地下防空建筑属于国家所有。由社会投资者投资并结合民用建筑修建的人防车位（即结建人防车位）的所有权归属，我国现行法律并无明确规定。当前，新建民用建筑时，开发商必须依据国家相关规定结建人防工程，这是开发商应承担的法定义务。因此，结建人防车位的所有权仍应归属于国家。
《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。一般认为，此处的投资者应为投资建设该人防车位的建设单位，即开发商。
据此，开发商作为人防车位的建设单位，在平时对其享有使用权和收益权。根据物权法规定，这种权利属于用益物权范畴。人防车位使用权必须通过合法程序取得，即开发商应当在人防工程部门办理备案登记等手续。
需要说明的是，若开发商与买受人签署《人防车位租赁协议》的，因开发商对人防车位仅有使用权和收益权，该协议性质上只是租赁合同性质，当租赁期限超过二十年后，双方得续签。（来源：中国普法）
案件简介
原告房地产公司是该小区的建设单位。2014年10月，房地产公司取得建设工程规划许可证，具体内容为建筑住宅楼4幢、地下一层地上七层。
原告房地产公司诉称，小区建成后，59个地上车位和植草砖车位经县自然资源和规划局、县测绘中心等部门验收合格。原告认为这59个车位是通过竞标出让土地后开发建设，应归属于原告。此外，房地产开发公司与买受人签订的商品房买卖合同第四条对建筑区划内车位问题作出约定，即规划用于停放汽车的地上及地下车位使用权、车库使用权、车棚使用权属于出卖人。
被告小区业委会辩称，本案中的地面停车位仅是利用了小区公共场地的土地使用权，属于原告依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权范畴，其权益应当属于全体小区业主，原告无权主张相应权利。另查明，涉案59个地上车位面积均未计入建筑面积，均不能办理产权登记手续。
2021年2月2日，法院一审判决驳回了房地产开发公司的诉讼请求。房地产开发公司不服，提起上诉。2021年7月22日，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
法官说法
一、关于小区规划内车位车库与非规划内车位权属区别
车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于小区的配套设施。《中华人民共和国物权法》第七十四条对车位、车库的权利归属作出了规定，《中华人民共和国民法典》第二百七十五条沿用前述规定，即：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
规划内车位车库是建筑单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。这种车位具有独立性、可分性，建设单位可以通过出售、附赠或出租等书面合同方式，对车位、车库所有权的归属作出明确约定。非规划内车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位，没有在最初批准的项目建设规划中，所占用的道路或者场地属于业主共有财产，维护费用作为公摊费用由全体业主承担，后续改扩建车位也应由业主共有。
本案中，房地产开发公司主张的59个地面车位，虽在小区建造之初经过规划设计，但这是为了满足全体业主日常生活及公共使用需要而保障设置的规定数量或比例的停车设施，规划的初衷并非让开发商以出卖等方式获利。且这59个车位未计入建筑面积，不能办理产权登记手续。地上车位有别于地下车位，未形成新的使用空间，房地产开发公司也无额外成本投入，实质上是占用建筑区划内业主共有的道路或者其他场地，应认定属于业主共有。房地产开发公司不能以出售、附赠或者出租等方式进行处分。
二、关于商品房买卖合同中的格式条款
根据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，没有对格式条款进行提示说明的，该格式条款无效。
本案中，房地产开发公司与业主方签订的商品房买卖合同第四条关于地上车位的约定内容属于对买受方合理享受业主主要权利的排除，条款字体与其他条款并无区别，且房地产开发公司也未提供证据证明其对该条款尽到合理提示及说明义务，该格式条款无效。
三、关于人防车位的权属和收益问题
人防车位，是平时可以用于停放车辆的人防工程。由国家投资单独修建的地下防空建筑属于国家所有。由社会投资者投资并结合民用建筑修建的人防车位（即结建人防车位）的所有权归属，我国现行法律并无明确规定。当前，新建民用建筑时，开发商必须依据国家相关规定结建人防工程，这是开发商应承担的法定义务。因此，结建人防车位的所有权仍应归属于国家。
《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。一般认为，此处的投资者应为投资建设该人防车位的建设单位，即开发商。
据此，开发商作为人防车位的建设单位，在平时对其享有使用权和收益权。根据物权法规定，这种权利属于用益物权范畴。人防车位使用权必须通过合法程序取得，即开发商应当在人防工程部门办理备案登记等手续。
需要说明的是，若开发商与买受人签署《人防车位租赁协议》的，因开发商对人防车位仅有使用权和收益权，该协议性质上只是租赁合同性质，当租赁期限超过二十年后，双方得续签。（来源：中国普法）
#以案普法#【小区地面车位到底归谁所有？】某小区内除了地下售卖车位，还有59个地上车位，这些车位使用权究竟归谁？是开发商所有？还是业主共有？近日，某房地产开发公司将某小区业委会诉至法院，要求确认小区内的59个地面停车位使用权归其所有。
案件简介
原告房地产公司是该小区的建设单位。2014年10月，房地产公司取得建设工程规划许可证，具体内容为建筑住宅楼4幢、地下一层地上七层。
原告房地产公司诉称，小区建成后，59个地上车位和植草砖车位经县自然资源和规划局、县测绘中心等部门验收合格。原告认为这59个车位是通过竞标出让土地后开发建设，应归属于原告。此外，房地产开发公司与买受人签订的商品房买卖合同第四条对建筑区划内车位问题作出约定，即规划用于停放汽车的地上及地下车位使用权、车库使用权、车棚使用权属于出卖人。
被告小区业委会辩称，本案中的地面停车位仅是利用了小区公共场地的土地使用权，属于原告依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权范畴，其权益应当属于全体小区业主，原告无权主张相应权利。另查明，涉案59个地上车位面积均未计入建筑面积，均不能办理产权登记手续。
2021年2月2日，法院一审判决驳回了房地产开发公司的诉讼请求。房地产开发公司不服，提起上诉。2021年7月22日，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
法官说法
一、关于小区规划内车位车库与非规划内车位权属区别
车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于小区的配套设施。《中华人民共和国物权法》第七十四条对车位、车库的权利归属作出了规定，《中华人民共和国民法典》第二百七十五条沿用前述规定，即：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
规划内车位车库是建筑单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。这种车位具有独立性、可分性，建设单位可以通过出售、附赠或出租等书面合同方式，对车位、车库所有权的归属作出明确约定。非规划内车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位，没有在最初批准的项目建设规划中，所占用的道路或者场地属于业主共有财产，维护费用作为公摊费用由全体业主承担，后续改扩建车位也应由业主共有。
本案中，房地产开发公司主张的59个地面车位，虽在小区建造之初经过规划设计，但这是为了满足全体业主日常生活及公共使用需要而保障设置的规定数量或比例的停车设施，规划的初衷并非让开发商以出卖等方式获利。且这59个车位未计入建筑面积，不能办理产权登记手续。地上车位有别于地下车位，未形成新的使用空间，房地产开发公司也无额外成本投入，实质上是占用建筑区划内业主共有的道路或者其他场地，应认定属于业主共有。房地产开发公司不能以出售、附赠或者出租等方式进行处分。
二、关于商品房买卖合同中的格式条款
根据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，没有对格式条款进行提示说明的，该格式条款无效。
本案中，房地产开发公司与业主方签订的商品房买卖合同第四条关于地上车位的约定内容属于对买受方合理享受业主主要权利的排除，条款字体与其他条款并无区别，且房地产开发公司也未提供证据证明其对该条款尽到合理提示及说明义务，该格式条款无效。
三、关于人防车位的权属和收益问题
人防车位，是平时可以用于停放车辆的人防工程。由国家投资单独修建的地下防空建筑属于国家所有。由社会投资者投资并结合民用建筑修建的人防车位（即结建人防车位）的所有权归属，我国现行法律并无明确规定。当前，新建民用建筑时，开发商必须依据国家相关规定结建人防工程，这是开发商应承担的法定义务。因此，结建人防车位的所有权仍应归属于国家。
《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。一般认为，此处的投资者应为投资建设该人防车位的建设单位，即开发商。
据此，开发商作为人防车位的建设单位，在平时对其享有使用权和收益权。根据物权法规定，这种权利属于用益物权范畴。人防车位使用权必须通过合法程序取得，即开发商应当在人防工程部门办理备案登记等手续。
需要说明的是，若开发商与买受人签署《人防车位租赁协议》的，因开发商对人防车位仅有使用权和收益权，该协议性质上只是租赁合同性质，当租赁期限超过二十年后，双方得续签。（来源：新昌县法院、民商事实务、山东高法）
案件简介
原告房地产公司是该小区的建设单位。2014年10月，房地产公司取得建设工程规划许可证，具体内容为建筑住宅楼4幢、地下一层地上七层。
原告房地产公司诉称，小区建成后，59个地上车位和植草砖车位经县自然资源和规划局、县测绘中心等部门验收合格。原告认为这59个车位是通过竞标出让土地后开发建设，应归属于原告。此外，房地产开发公司与买受人签订的商品房买卖合同第四条对建筑区划内车位问题作出约定，即规划用于停放汽车的地上及地下车位使用权、车库使用权、车棚使用权属于出卖人。
被告小区业委会辩称，本案中的地面停车位仅是利用了小区公共场地的土地使用权，属于原告依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权范畴，其权益应当属于全体小区业主，原告无权主张相应权利。另查明，涉案59个地上车位面积均未计入建筑面积，均不能办理产权登记手续。
2021年2月2日，法院一审判决驳回了房地产开发公司的诉讼请求。房地产开发公司不服，提起上诉。2021年7月22日，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
法官说法
一、关于小区规划内车位车库与非规划内车位权属区别
车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于小区的配套设施。《中华人民共和国物权法》第七十四条对车位、车库的权利归属作出了规定，《中华人民共和国民法典》第二百七十五条沿用前述规定，即：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
规划内车位车库是建筑单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。这种车位具有独立性、可分性，建设单位可以通过出售、附赠或出租等书面合同方式，对车位、车库所有权的归属作出明确约定。非规划内车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位，没有在最初批准的项目建设规划中，所占用的道路或者场地属于业主共有财产，维护费用作为公摊费用由全体业主承担，后续改扩建车位也应由业主共有。
本案中，房地产开发公司主张的59个地面车位，虽在小区建造之初经过规划设计，但这是为了满足全体业主日常生活及公共使用需要而保障设置的规定数量或比例的停车设施，规划的初衷并非让开发商以出卖等方式获利。且这59个车位未计入建筑面积，不能办理产权登记手续。地上车位有别于地下车位，未形成新的使用空间，房地产开发公司也无额外成本投入，实质上是占用建筑区划内业主共有的道路或者其他场地，应认定属于业主共有。房地产开发公司不能以出售、附赠或者出租等方式进行处分。
二、关于商品房买卖合同中的格式条款
根据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，没有对格式条款进行提示说明的，该格式条款无效。
本案中，房地产开发公司与业主方签订的商品房买卖合同第四条关于地上车位的约定内容属于对买受方合理享受业主主要权利的排除，条款字体与其他条款并无区别，且房地产开发公司也未提供证据证明其对该条款尽到合理提示及说明义务，该格式条款无效。
三、关于人防车位的权属和收益问题
人防车位，是平时可以用于停放车辆的人防工程。由国家投资单独修建的地下防空建筑属于国家所有。由社会投资者投资并结合民用建筑修建的人防车位（即结建人防车位）的所有权归属，我国现行法律并无明确规定。当前，新建民用建筑时，开发商必须依据国家相关规定结建人防工程，这是开发商应承担的法定义务。因此，结建人防车位的所有权仍应归属于国家。
《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。一般认为，此处的投资者应为投资建设该人防车位的建设单位，即开发商。
据此，开发商作为人防车位的建设单位，在平时对其享有使用权和收益权。根据物权法规定，这种权利属于用益物权范畴。人防车位使用权必须通过合法程序取得，即开发商应当在人防工程部门办理备案登记等手续。
需要说明的是，若开发商与买受人签署《人防车位租赁协议》的，因开发商对人防车位仅有使用权和收益权，该协议性质上只是租赁合同性质，当租赁期限超过二十年后，双方得续签。（来源：新昌县法院、民商事实务、山东高法）
✋热门推荐