盘前观察与思考22.07.20－－ 萧楠：投资思路基于对经济韧性的信心
萧楠在易方达消费行业基金二季报中表示，二季度市场流动性持续宽松，且之前对宏观经济的悲观预期得到一定程度修正。基于白酒行业次高端价格带出清速度加快的判断，易方达消费行业加大了一些次高端白酒的配置力度。同时，在二季度初大幅度配置了新能源整车龙头标的，并在季度末行业整体估值和预期均处于高位的时候做了减持。
易方达消费行业前十大重仓股，来源：基金公告
他管理的另一只基金易方达瑞恒从去年底开始，逐步将组合调整到以“白+黑”为基础的配置结构。一季度煤炭板块表现较好，二季度白酒板块逐步跟上。二季度易方达瑞恒在煤炭股的配置上采取了动力煤和焦煤平衡配置的策略，在白酒的配置上逐步加仓了次高端白酒和之前超跌的品种。此外，对景气度较高的农化板块做了一定减持。
萧楠在易方达消费行业基金二季报中表示，二季度市场流动性持续宽松，且之前对宏观经济的悲观预期得到一定程度修正。基于白酒行业次高端价格带出清速度加快的判断，易方达消费行业加大了一些次高端白酒的配置力度。同时，在二季度初大幅度配置了新能源整车龙头标的，并在季度末行业整体估值和预期均处于高位的时候做了减持。
易方达消费行业前十大重仓股，来源：基金公告
他管理的另一只基金易方达瑞恒从去年底开始，逐步将组合调整到以“白+黑”为基础的配置结构。一季度煤炭板块表现较好，二季度白酒板块逐步跟上。二季度易方达瑞恒在煤炭股的配置上采取了动力煤和焦煤平衡配置的策略，在白酒的配置上逐步加仓了次高端白酒和之前超跌的品种。此外，对景气度较高的农化板块做了一定减持。
【选对操作时机，光伏产品合作商才容易赚到大钱】我们知道，光伏阳光房产品正是当前的市场风口，品牌良莠不齐，市场严重不成熟，但是各个品牌招商的成效，倒是特别好的。
为什么一个行业看起来问题不少，各厂家的招商效果却很好？这当然是因为光伏阳光房产品行业很不错。
我们常常说，选择大于努力。
选择一个好行业，选择一家好企业，选择一个好老板，对于打工者很重要，对于合作商同样重要。
如果选择的合作对象失误，会导致合作商投入的钱全部打水漂；而如果选择的合作对象正确，则会令合作商获得新的发展机遇，赚钱自然不在话下。
合作商如何选择一个好品牌？又如何选择一个好企业？景天光耀系列光伏阳光房产品究竟怎么样呢？
标准一 行业发展势头好，市场空间大，景天光耀系列光伏阳光房产品非常符合
合作商是选品牌还是选行业？当然首当其冲的应该是选择行业。
每个行业，都有一个发展的初期、中期和后期问题。
虽然说有些行业始终保持稳健的发展，但是不代表大多数行业都是如此。
在每个行业发展之初，通常市场很小，但是产品利润很高；而当行业发展到成熟阶段时，往往利润微薄，但是销量却能做得比较大。当然这些只是常见的情况。
合作商所选择的行业，既不能过于超前，也不能过于靠后。比如行业刚刚开始兴起就进入，这时候合作商就容易成为先/烈。而当行业竞争已经白热化时，这时候合作商再进入，也就很难赚钱了。
所以，合作商所选择的行业，必定是已经兴起了好几年，但是仍然具有较大的发展潜力，具有较好的发展势头。更为重要的是，行业中的产品价格还不太透明，操作起来具有一定的优势。从这方面看，作为阳光房的光伏阳光房产品产品正好是符合的。而已经积淀发展历史超过10年的景天环境科技，正处于大发展的前夜。
我们再强调一次，合作商选择合作，首要的是选择好行业。好行业的标准就是，处于较好的发展风口，但是已经兴起了一段时间，所以已经有了较为成熟的商业模式。正因如此，合作商合作之后，马上就知道怎么做才是最好的经营方法。
景天目前正是如此。所以合作商选择了景天光耀系列光伏阳光房产品，就相当于拥有了一个可以赚钱的摇钱树。
标准二 市场对产品的需求量非常大，而且能持久，景天当然很符合
有些行业，看似发展势头好，又是一个风口行业，但是很可惜，其市场需求量并不大，而且无法持久。
当一个行业所面对的市场对产品的总体需求并不高的时候，合作商就算合作进来了，也无法获得足够的销量。没有足够的销量做支撑，利润又从何而来呢？
而一个需求量大，且需求能够持久的项目，才是真正能带给合作商以足够利润的项目。
所以合作商在判断要合作的行业时，必须认真分析行业的总量，自己所在区域或者市场所能获得的总量，这是很关键的因素。如果市场需求总量先天不足，那么合作商就算卯足了劲，也未必能赚到多少钱。
光伏阳光房产品行业在未来必将在整个光伏市场中占据超过10%的市场份额，而目前的市场份额才0.3%左右，这个市场相当于刚刚开始，发展潜力巨大，市场空间饱满。
标准三 是不是每个不同区域都有市场？景天的适应性同样很好
有时候，合作商明明看到是一个好产品，是一个好项目，是一个好行业，也是具有较大的市场需求的，可是到了自己所在的市场，却水土不服，当地市场压根就没有办法撬动，或者说没办法以常规方式来撬动。
那如果采用非常规方式撬动市场，就意味着巨大的投入。而这种投入是不是能换来收成呢？恐怕不好说。
合作商必须关注所谓的好项目在自己当地市场的适应性。
如果适应了，已经有人在做而且效果不错，那选择起来操作的风险就会较低；如果适应当地市场，但是还没有人操作，那么前期就会有一定的教育和引导市场成本。
如果不适应当地市场，那就避免操作为好。而景天光耀系列光伏阳光房产品，市场空间大，市场需求强劲，景天数个工程项目已经为企业做了背书，合作商又担心什么呢？
标准四 选择的品牌如何？是不是像景天这样优秀
合作商选择的品牌如何，当然也直接决定市场操作的结果。
看上了好行业，看上了好市场，看上了好的适应性，也要看到选择的品牌是什么情况。
如果选择的品牌不怎么样，合作商不但做得会很吃力，而且未必能赚到钱。
品牌是选有实力的还是没实力的？当然应该选择有实力的；
品牌是选择高端的还是低端的？当然是以高端为主的；
品牌是选择高标准的还是低标准的？当然选高标准的。
而景天光耀系列光伏阳光房产品，正是一个走高端的、高标准的光伏阳光房产品品牌。
选品牌的核心，其实是选择人。而老板往往就是品牌的最重要的代表。
所以，合作商选择品牌的核心，既需要关注品牌本身，也需要关注品牌背后的老板因素。
如果老板的为人、心胸、格局不怎么样，品牌又会怎么样呢？
所以，选择品牌的时候必须慎重。
对合作商来说，尤其要警惕那些纯粹以招商为目的的企业。如果合作商找到的是这种品牌，那注定不会有好结果。景天光耀系列光伏阳光房产品，则是一个脚踏实地的品牌，一个一心一意为合作商考虑的品牌，成交一个就扶持一个的品牌。
标准五 小投入能否换来大产出？
如果一个项目需要投入大量资金才能玩起来，那肯定不适合普通的合作商。
而如果一个项目只需要数万元到二三十万元就能玩得转，那还是可以搏一下的。
所以，项目好不好，也要看所需要的前期投入多不多。
如果前期需要的投入过多，那么合作商有足够的理由保持警惕。
因此，小投入如果就可能获得大产出，有限的费用、合作商可以通过对市场投入的测算来获得较大产出，这才是像样的项目。
同时，小投入能换来大产出的关键之处也在于：项目的投入在短期内就能回收回来。
相比之下，景天光耀系列光伏阳光房产品，项目前期投入有5~10万元就可以了。投入小，但是见效很快。
如果项目投入在半年内无法收回，这种项目还是免碰。因为随着时间的延长，你也许会发现自己骑虎难下。不赚钱也还是得维持着，就好比在股/市被套牢了一样。那就别提多难受了。
标准六 项目已经有了完整的可复制的商业模式，如同景天这样
好的项目，必定有其已经经过证实的、成功的商业模式。
对于品牌如何宣传，产品优势如何提炼，网络如何实现覆盖，新媒体如何运营，合作商如何进行产品和品牌的经营，如何提高经营的专业性和持续性，以及如何保证合作商利润的获取，都是有成功的商业模式的。
好的商业模式，清晰、简洁、一目了然，容易被合作商所参照，容易获得合作商纯熟的运用。
景天光耀系列光伏阳光房产品在当前当然已经有了明确的商业模式。和景天合作的客户的成功，可复制的成功方式，就是合作商可以信赖的地方所在。
标准七：项目的利润空间是可观的，而且能够持久，景天正是如此
合作商合作项目，既要考虑市场需求，也要考虑项目利润；既要考虑品牌怎么样，也要考虑产品的竞争力怎么样。如果考虑不周，那么其中的缺陷就会成为合作经营的漏洞。
就项目操作来说，利润要保证，几乎每个人都知道。
但是，利润是不是能够持久保证，这可就是选择项目的学问了。
如果你辛辛苦苦操作了一款产品，第一年毛利率在40%以上，第二年却下降到20%甚至更低，那操作的难度就增加了，而项目是不是能继续做下去就成了大问题了。
所以，合作项目必须考虑其利润率，考虑除去成本之外，自己大概能赚多少钱。
毕竟，很多项目是在操作半年之后才会见到利润的。所以，如果利润无法保证，无法持久，那么就绝不是好的项目了。
那么景天光耀系列光伏阳光房产品如何呢？我相信只要经营了这款产品，合作商就会有切身感受了。 因为相比同类建材产品，景天光耀系列光伏阳光房产品利润高，不透明，可操作性强的特点非常突出。利润有多高呢？通常超过35%，而且是非常稳定的。
标准八 项目操作简单，从进到出，过程简单，程序简单
项目操作的复杂性高低，也是合作商需要密切注意的。
有些项目虽然看起来很好，但是操作需要的专业性却是比较高的。合作商如果只看到了利润和市场空间，而忽视了操作难度，那注定不会有太大成绩。
比如说，有些项目属于工程类操作项目，合作商在合作之后，不但要疏通工程各环节，而且还需要专业的施工队伍。如果把施工想得太简单，可能就会令合作商苦不堪言。
而有些项目，则对操作者的精密思维和市场敏感度要求甚高。如果合作商在这方面并不具备相应素质，还是避免操作为好。
相比之下，景天光耀系列光伏阳光房产品，就是走工程的产品，而且单一工程，单一产品，工程量都不大，不会占用过多资金，是一款省心省力、操作简单的好项目。这样的项目如果失去了，当然就是合作商的巨大损失了。
标准九 项目产品不需要做太多售后
我们知道，很多产品需要非常专业的售后，而且售后工作比较辛苦。比如电梯行业就是这样。用户只要装了电梯，那么经营电梯的厂家或合作商，就要安排专业人员做好对电梯的保养和维护。而有一些产品则几乎没有什么售后。比如光伏产品，安装完成，工程结束，基本不需要什么售后。售后服务内容越少，那么合作商就会越轻松。
轻轻松松赚大钱的项目，现在已经很难找了，所以景天光耀系列光伏阳光房产品才显得特别可贵。
当然，也有很多项目，就是靠售后服务来赚钱的，这个另当别论。
标准十 项目占用资金少，合作商的库存低
合作商在合作项目时，花费的都是真金白银。
有些项目的招商方在招商过程中总吹嘘自己的项目怎么好，怎么占用资金少，怎么资金周转快，结果合作商合作之后，才会发现压根就不是这么回事。资金占用比招商方宣传的多了好几倍，而且资金周转速度也并不快。这时合作商就紧张了。
事实上，一个项目占用资金的多少，是每个合作商都需要密切关注的。不但要密切关注，而且要拨开招商方宣传中的迷雾，不受他们的影响，冷静、客观、深入实际乃至于请教像我这样的行业专家，才是他们可取的合作态度。
而那些占用资金少、资金周转快、合作商不需要做大量库存的项目，通常是很不错的。
很多行业，合作商都被大库存整得苦不堪言，咬牙切齿。经营景天光耀系列光伏阳光房产品，当然就不是这样被动了。因为很多项目都是按照订单需要来定制产品的，合作商不需要过多的库存。
为什么一个行业看起来问题不少，各厂家的招商效果却很好？这当然是因为光伏阳光房产品行业很不错。
我们常常说，选择大于努力。
选择一个好行业，选择一家好企业，选择一个好老板，对于打工者很重要，对于合作商同样重要。
如果选择的合作对象失误，会导致合作商投入的钱全部打水漂；而如果选择的合作对象正确，则会令合作商获得新的发展机遇，赚钱自然不在话下。
合作商如何选择一个好品牌？又如何选择一个好企业？景天光耀系列光伏阳光房产品究竟怎么样呢？
标准一 行业发展势头好，市场空间大，景天光耀系列光伏阳光房产品非常符合
合作商是选品牌还是选行业？当然首当其冲的应该是选择行业。
每个行业，都有一个发展的初期、中期和后期问题。
虽然说有些行业始终保持稳健的发展，但是不代表大多数行业都是如此。
在每个行业发展之初，通常市场很小，但是产品利润很高；而当行业发展到成熟阶段时，往往利润微薄，但是销量却能做得比较大。当然这些只是常见的情况。
合作商所选择的行业，既不能过于超前，也不能过于靠后。比如行业刚刚开始兴起就进入，这时候合作商就容易成为先/烈。而当行业竞争已经白热化时，这时候合作商再进入，也就很难赚钱了。
所以，合作商所选择的行业，必定是已经兴起了好几年，但是仍然具有较大的发展潜力，具有较好的发展势头。更为重要的是，行业中的产品价格还不太透明，操作起来具有一定的优势。从这方面看，作为阳光房的光伏阳光房产品产品正好是符合的。而已经积淀发展历史超过10年的景天环境科技，正处于大发展的前夜。
我们再强调一次，合作商选择合作，首要的是选择好行业。好行业的标准就是，处于较好的发展风口，但是已经兴起了一段时间，所以已经有了较为成熟的商业模式。正因如此，合作商合作之后，马上就知道怎么做才是最好的经营方法。
景天目前正是如此。所以合作商选择了景天光耀系列光伏阳光房产品，就相当于拥有了一个可以赚钱的摇钱树。
标准二 市场对产品的需求量非常大，而且能持久，景天当然很符合
有些行业，看似发展势头好，又是一个风口行业，但是很可惜，其市场需求量并不大，而且无法持久。
当一个行业所面对的市场对产品的总体需求并不高的时候，合作商就算合作进来了，也无法获得足够的销量。没有足够的销量做支撑，利润又从何而来呢？
而一个需求量大，且需求能够持久的项目，才是真正能带给合作商以足够利润的项目。
所以合作商在判断要合作的行业时，必须认真分析行业的总量，自己所在区域或者市场所能获得的总量，这是很关键的因素。如果市场需求总量先天不足，那么合作商就算卯足了劲，也未必能赚到多少钱。
光伏阳光房产品行业在未来必将在整个光伏市场中占据超过10%的市场份额，而目前的市场份额才0.3%左右，这个市场相当于刚刚开始，发展潜力巨大，市场空间饱满。
标准三 是不是每个不同区域都有市场？景天的适应性同样很好
有时候，合作商明明看到是一个好产品，是一个好项目，是一个好行业，也是具有较大的市场需求的，可是到了自己所在的市场，却水土不服，当地市场压根就没有办法撬动，或者说没办法以常规方式来撬动。
那如果采用非常规方式撬动市场，就意味着巨大的投入。而这种投入是不是能换来收成呢？恐怕不好说。
合作商必须关注所谓的好项目在自己当地市场的适应性。
如果适应了，已经有人在做而且效果不错，那选择起来操作的风险就会较低；如果适应当地市场，但是还没有人操作，那么前期就会有一定的教育和引导市场成本。
如果不适应当地市场，那就避免操作为好。而景天光耀系列光伏阳光房产品，市场空间大，市场需求强劲，景天数个工程项目已经为企业做了背书，合作商又担心什么呢？
标准四 选择的品牌如何？是不是像景天这样优秀
合作商选择的品牌如何，当然也直接决定市场操作的结果。
看上了好行业，看上了好市场，看上了好的适应性，也要看到选择的品牌是什么情况。
如果选择的品牌不怎么样，合作商不但做得会很吃力，而且未必能赚到钱。
品牌是选有实力的还是没实力的？当然应该选择有实力的；
品牌是选择高端的还是低端的？当然是以高端为主的；
品牌是选择高标准的还是低标准的？当然选高标准的。
而景天光耀系列光伏阳光房产品，正是一个走高端的、高标准的光伏阳光房产品品牌。
选品牌的核心，其实是选择人。而老板往往就是品牌的最重要的代表。
所以，合作商选择品牌的核心，既需要关注品牌本身，也需要关注品牌背后的老板因素。
如果老板的为人、心胸、格局不怎么样，品牌又会怎么样呢？
所以，选择品牌的时候必须慎重。
对合作商来说，尤其要警惕那些纯粹以招商为目的的企业。如果合作商找到的是这种品牌，那注定不会有好结果。景天光耀系列光伏阳光房产品，则是一个脚踏实地的品牌，一个一心一意为合作商考虑的品牌，成交一个就扶持一个的品牌。
标准五 小投入能否换来大产出？
如果一个项目需要投入大量资金才能玩起来，那肯定不适合普通的合作商。
而如果一个项目只需要数万元到二三十万元就能玩得转，那还是可以搏一下的。
所以，项目好不好，也要看所需要的前期投入多不多。
如果前期需要的投入过多，那么合作商有足够的理由保持警惕。
因此，小投入如果就可能获得大产出，有限的费用、合作商可以通过对市场投入的测算来获得较大产出，这才是像样的项目。
同时，小投入能换来大产出的关键之处也在于：项目的投入在短期内就能回收回来。
相比之下，景天光耀系列光伏阳光房产品，项目前期投入有5~10万元就可以了。投入小，但是见效很快。
如果项目投入在半年内无法收回，这种项目还是免碰。因为随着时间的延长，你也许会发现自己骑虎难下。不赚钱也还是得维持着，就好比在股/市被套牢了一样。那就别提多难受了。
标准六 项目已经有了完整的可复制的商业模式，如同景天这样
好的项目，必定有其已经经过证实的、成功的商业模式。
对于品牌如何宣传，产品优势如何提炼，网络如何实现覆盖，新媒体如何运营，合作商如何进行产品和品牌的经营，如何提高经营的专业性和持续性，以及如何保证合作商利润的获取，都是有成功的商业模式的。
好的商业模式，清晰、简洁、一目了然，容易被合作商所参照，容易获得合作商纯熟的运用。
景天光耀系列光伏阳光房产品在当前当然已经有了明确的商业模式。和景天合作的客户的成功，可复制的成功方式，就是合作商可以信赖的地方所在。
标准七：项目的利润空间是可观的，而且能够持久，景天正是如此
合作商合作项目，既要考虑市场需求，也要考虑项目利润；既要考虑品牌怎么样，也要考虑产品的竞争力怎么样。如果考虑不周，那么其中的缺陷就会成为合作经营的漏洞。
就项目操作来说，利润要保证，几乎每个人都知道。
但是，利润是不是能够持久保证，这可就是选择项目的学问了。
如果你辛辛苦苦操作了一款产品，第一年毛利率在40%以上，第二年却下降到20%甚至更低，那操作的难度就增加了，而项目是不是能继续做下去就成了大问题了。
所以，合作项目必须考虑其利润率，考虑除去成本之外，自己大概能赚多少钱。
毕竟，很多项目是在操作半年之后才会见到利润的。所以，如果利润无法保证，无法持久，那么就绝不是好的项目了。
那么景天光耀系列光伏阳光房产品如何呢？我相信只要经营了这款产品，合作商就会有切身感受了。 因为相比同类建材产品，景天光耀系列光伏阳光房产品利润高，不透明，可操作性强的特点非常突出。利润有多高呢？通常超过35%，而且是非常稳定的。
标准八 项目操作简单，从进到出，过程简单，程序简单
项目操作的复杂性高低，也是合作商需要密切注意的。
有些项目虽然看起来很好，但是操作需要的专业性却是比较高的。合作商如果只看到了利润和市场空间，而忽视了操作难度，那注定不会有太大成绩。
比如说，有些项目属于工程类操作项目，合作商在合作之后，不但要疏通工程各环节，而且还需要专业的施工队伍。如果把施工想得太简单，可能就会令合作商苦不堪言。
而有些项目，则对操作者的精密思维和市场敏感度要求甚高。如果合作商在这方面并不具备相应素质，还是避免操作为好。
相比之下，景天光耀系列光伏阳光房产品，就是走工程的产品，而且单一工程，单一产品，工程量都不大，不会占用过多资金，是一款省心省力、操作简单的好项目。这样的项目如果失去了，当然就是合作商的巨大损失了。
标准九 项目产品不需要做太多售后
我们知道，很多产品需要非常专业的售后，而且售后工作比较辛苦。比如电梯行业就是这样。用户只要装了电梯，那么经营电梯的厂家或合作商，就要安排专业人员做好对电梯的保养和维护。而有一些产品则几乎没有什么售后。比如光伏产品，安装完成，工程结束，基本不需要什么售后。售后服务内容越少，那么合作商就会越轻松。
轻轻松松赚大钱的项目，现在已经很难找了，所以景天光耀系列光伏阳光房产品才显得特别可贵。
当然，也有很多项目，就是靠售后服务来赚钱的，这个另当别论。
标准十 项目占用资金少，合作商的库存低
合作商在合作项目时，花费的都是真金白银。
有些项目的招商方在招商过程中总吹嘘自己的项目怎么好，怎么占用资金少，怎么资金周转快，结果合作商合作之后，才会发现压根就不是这么回事。资金占用比招商方宣传的多了好几倍，而且资金周转速度也并不快。这时合作商就紧张了。
事实上，一个项目占用资金的多少，是每个合作商都需要密切关注的。不但要密切关注，而且要拨开招商方宣传中的迷雾，不受他们的影响，冷静、客观、深入实际乃至于请教像我这样的行业专家，才是他们可取的合作态度。
而那些占用资金少、资金周转快、合作商不需要做大量库存的项目，通常是很不错的。
很多行业，合作商都被大库存整得苦不堪言，咬牙切齿。经营景天光耀系列光伏阳光房产品，当然就不是这样被动了。因为很多项目都是按照订单需要来定制产品的，合作商不需要过多的库存。
如果你现在还能看到2000新币一尺（8.64万元/平米）以下的好货，需要尽早下手，否则时机就错过了，因为一个时代翻篇了。目前新加坡本地买主很大的一个问题，就是只参考过去别人的成交价，而很少看未来。
我觉得这是个过时的心态，因为新加坡正迈入下一个级别的国际化城市赛道。2010到2020年这一段时期，过往的表现确实能起到指导作用，因为整个国家相对封闭，移民没有大批涌入，当时的房价是一个内部消化和调整的状态。
但是未来的十年是完全不一样的。因为新加坡的资源有限，开放是必经的生存之路。其他国家的试错，为新加坡政府提供了很多改进“后疫情政策”的方案。只有开放、吸引人才，才是未来可持续发展的道路。
新加坡写字楼市场在发生结构性变化。中国各大科技公司的亚太总部都选址新加坡，比如字节跳动、阿里巴巴、腾讯、小米投资还有一些区块链公司。中国企业国际化，新加坡是最好的跳台。
2022年新加坡写字楼Q1的市场报告就指出，现在写字楼的主要需求来自中国科技公司，Web 3.0 的时代，新加坡已经准备好乘上这波红利，进入快速增长。
价格趋势
植物园附近的别墅，目前已经是2-3倍的价格，和租金的涨幅一致。在9区、10区，别墅价格增长达到了40-50%。这个牛市的主力军是本地公民，只有1%是政府特别邀请的超高净值新移民。这个1%的市场是竞争最激烈的，一线地产目前已经涨了几乎2倍。其他市场，很多有40-50%的涨幅。
我预判这一轮均价增长应该会超过70%。09年到12年的周期，均价涨了60%左右，主要是因为当时印钞很多，而2020年初开始的宽松量化注入的流动性是远超过09年的，预示着这轮印钞被消化完后的涨幅会超过70%。目前顶级资产已经超过70%，整体市场的平均涨幅也达25-30%，剩下的涨幅空间可以看租金的涨幅。写字楼同样，也是在复苏的状态，CBD区域顶级写字楼租金现在月均价12-14新币。
新加坡是一个很少有的发达国家，在2010年后薪水还大幅增长。2010年到现在，新加坡人均家庭收入增长了70-80%。欧洲没有增长，而美国的涨幅达不到新加坡的程度。虽然前面提到顶级资产翻倍了，但是大众市场还好。所以新加坡的大众市场性价比还是很好的。
现在是一个普涨的时代，博纳产业年初做了一个价格预测，前半年的走势是相符的。今年私宅总体预计涨幅超过3-5%，Q1的交易量相对低，Q2开始起飞并大幅上升。核心区价格以后会是2600-4500新币一尺。所以现在2600新币一尺已经是很好的入场价。现在核心区永久产权2600新币一尺或者荷兰村99年2400新币一尺这些都是很好的房产。
新加坡房市结构性变化
新加坡是最受欢迎的亚洲金融中心和家族办公室（家办）天堂。因为大批申请涌入，新加坡今年把家办的资金门槛提高了一倍，第一年要1000万资金，第二年还要再追加1000万。而这些有实力申请家办的资金，基本上都有购买多套房产的实力。
我前面提到各类互联网公司都在往新加坡设立海外总部，这里跟大家介绍一下新加坡的经济发展局（EDB），它是隶属于贸易与工业部的政府机构，目前他们正在做的事情就是吸引好的公司来新加坡开海外总部。
因为只有顶级的头脑才能克服新加坡有限资源的窘境。以前谈到亚洲金融中心谈的是香港、上海，而香港证劵交易所体量是新加坡的10倍，后者是排不上名的。但是未来十年的新加坡是有机会的，现在新加坡的资产管理量金额已经接近香港。投行还是婴儿的级别，但是如果能吸引到人才，放开约束发展起来，新加坡的豪宅价格是还要翻一倍的，游艇的数量也会翻倍，更多的工作岗位被创造出来。
新加坡的核心竞争力是稳定的政策和舒适安全的居住环境，这是目前很多其他城市缺乏的，也是动荡的后疫情时期，很多富商很看重的优势。现在很多在美国或香港上市的公司来坡时，坡政府会鼓励在新加坡交易所也上市。政府在通过多方努力帮助新加坡成为金融中心。未来的新加坡，本地中产会很舒服，因为政府会有很多政策和补贴来保护本国人的利益和生活水平。同时，这个国家也会保持高度开放，为世界提供高端服务。
总结
投资就是在不确定性中寻找确定性。
现在不确定的是加息，这对于市场来说是个很大的压力测试。确定的是新加坡的基本面好，稳定的价值凸显，产业继续进化，不断吸引大资金和精英。新加坡还在进化，本地的科技企业比如虾皮（Shopee）、Grab和外来企业一起，从新加坡辐射到东南亚，甚至全球。
新加坡拥房率极高，一般第二套都在考虑投资、升级。投资的核心逻辑是99换永久、郊区换市区、小换大，不好换更好。涨很高、租售比低的物业应该抛掉了，置换成核心区更优质，附加值更高的资产。
巴菲特的自传里写的，把“雪球”滚起来，找足够长的的赛道和很湿的雪，这样你的雪球就能越滚越大。房子从50万到5000万都有，5亿甚至50亿也都是有的，比如大楼。因为新加坡是安居乐业地方，所以房产是永远是个好的赛道。可以从一套滚到两套，组屋滚成公寓，99滚到永久，郊区滚到市区核心区，甚至顶层公寓、别墅。然后再买点店屋、商业地产。钱存在银行相当于让雪在手上融化，所以一定要把握机会把你的雪球滚出去。
— 节选新加坡眼的文章
我觉得这是个过时的心态，因为新加坡正迈入下一个级别的国际化城市赛道。2010到2020年这一段时期，过往的表现确实能起到指导作用，因为整个国家相对封闭，移民没有大批涌入，当时的房价是一个内部消化和调整的状态。
但是未来的十年是完全不一样的。因为新加坡的资源有限，开放是必经的生存之路。其他国家的试错，为新加坡政府提供了很多改进“后疫情政策”的方案。只有开放、吸引人才，才是未来可持续发展的道路。
新加坡写字楼市场在发生结构性变化。中国各大科技公司的亚太总部都选址新加坡，比如字节跳动、阿里巴巴、腾讯、小米投资还有一些区块链公司。中国企业国际化，新加坡是最好的跳台。
2022年新加坡写字楼Q1的市场报告就指出，现在写字楼的主要需求来自中国科技公司，Web 3.0 的时代，新加坡已经准备好乘上这波红利，进入快速增长。
价格趋势
植物园附近的别墅，目前已经是2-3倍的价格，和租金的涨幅一致。在9区、10区，别墅价格增长达到了40-50%。这个牛市的主力军是本地公民，只有1%是政府特别邀请的超高净值新移民。这个1%的市场是竞争最激烈的，一线地产目前已经涨了几乎2倍。其他市场，很多有40-50%的涨幅。
我预判这一轮均价增长应该会超过70%。09年到12年的周期，均价涨了60%左右，主要是因为当时印钞很多，而2020年初开始的宽松量化注入的流动性是远超过09年的，预示着这轮印钞被消化完后的涨幅会超过70%。目前顶级资产已经超过70%，整体市场的平均涨幅也达25-30%，剩下的涨幅空间可以看租金的涨幅。写字楼同样，也是在复苏的状态，CBD区域顶级写字楼租金现在月均价12-14新币。
新加坡是一个很少有的发达国家，在2010年后薪水还大幅增长。2010年到现在，新加坡人均家庭收入增长了70-80%。欧洲没有增长，而美国的涨幅达不到新加坡的程度。虽然前面提到顶级资产翻倍了，但是大众市场还好。所以新加坡的大众市场性价比还是很好的。
现在是一个普涨的时代，博纳产业年初做了一个价格预测，前半年的走势是相符的。今年私宅总体预计涨幅超过3-5%，Q1的交易量相对低，Q2开始起飞并大幅上升。核心区价格以后会是2600-4500新币一尺。所以现在2600新币一尺已经是很好的入场价。现在核心区永久产权2600新币一尺或者荷兰村99年2400新币一尺这些都是很好的房产。
新加坡房市结构性变化
新加坡是最受欢迎的亚洲金融中心和家族办公室（家办）天堂。因为大批申请涌入，新加坡今年把家办的资金门槛提高了一倍，第一年要1000万资金，第二年还要再追加1000万。而这些有实力申请家办的资金，基本上都有购买多套房产的实力。
我前面提到各类互联网公司都在往新加坡设立海外总部，这里跟大家介绍一下新加坡的经济发展局（EDB），它是隶属于贸易与工业部的政府机构，目前他们正在做的事情就是吸引好的公司来新加坡开海外总部。
因为只有顶级的头脑才能克服新加坡有限资源的窘境。以前谈到亚洲金融中心谈的是香港、上海，而香港证劵交易所体量是新加坡的10倍，后者是排不上名的。但是未来十年的新加坡是有机会的，现在新加坡的资产管理量金额已经接近香港。投行还是婴儿的级别，但是如果能吸引到人才，放开约束发展起来，新加坡的豪宅价格是还要翻一倍的，游艇的数量也会翻倍，更多的工作岗位被创造出来。
新加坡的核心竞争力是稳定的政策和舒适安全的居住环境，这是目前很多其他城市缺乏的，也是动荡的后疫情时期，很多富商很看重的优势。现在很多在美国或香港上市的公司来坡时，坡政府会鼓励在新加坡交易所也上市。政府在通过多方努力帮助新加坡成为金融中心。未来的新加坡，本地中产会很舒服，因为政府会有很多政策和补贴来保护本国人的利益和生活水平。同时，这个国家也会保持高度开放，为世界提供高端服务。
总结
投资就是在不确定性中寻找确定性。
现在不确定的是加息，这对于市场来说是个很大的压力测试。确定的是新加坡的基本面好，稳定的价值凸显，产业继续进化，不断吸引大资金和精英。新加坡还在进化，本地的科技企业比如虾皮（Shopee）、Grab和外来企业一起，从新加坡辐射到东南亚，甚至全球。
新加坡拥房率极高，一般第二套都在考虑投资、升级。投资的核心逻辑是99换永久、郊区换市区、小换大，不好换更好。涨很高、租售比低的物业应该抛掉了，置换成核心区更优质，附加值更高的资产。
巴菲特的自传里写的，把“雪球”滚起来，找足够长的的赛道和很湿的雪，这样你的雪球就能越滚越大。房子从50万到5000万都有，5亿甚至50亿也都是有的，比如大楼。因为新加坡是安居乐业地方，所以房产是永远是个好的赛道。可以从一套滚到两套，组屋滚成公寓，99滚到永久，郊区滚到市区核心区，甚至顶层公寓、别墅。然后再买点店屋、商业地产。钱存在银行相当于让雪在手上融化，所以一定要把握机会把你的雪球滚出去。
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