【有些房子，真的不是用来住的】上一篇老司机谈了为何救市不见成效，其中非常重要的一个制约因素是对“房住不炒”的理解不好把握，从而导致救市时缩手缩脚。如果严格执行，仅靠自住需求，之前庞大的交易规模是没办法支撑的，存量的消化也需要很长一个周期。
既要房价不涨，又要交易活跃，目前这个阶段，似乎做不到同时满足。
为什么目前这个阶段做不到？因为历史的空置存量太大了，而新增的自住需求又太少。当前宁波市六区挂牌的二手房数量高达八万套，自去年以来稳步增长，预计随着越来越多的新楼盘解禁（限售结束），这个数据还会进一步上升。
杭州更夸张，挂牌量是宁波的两倍还多。
根据《宁波统计年鉴》发布的数据，2011-2021年十年间，宁波常住人口增加约169万，平均每年新增16.9万。如果按照3口之家计算，大约新增5.7万个家庭，就算这些新增的常住人口都买房，大约每年新增住房需求6万套不到。
这还是全大市的数据，事实上不可能新增人口都买商品房。
过去五年，宁波全大市每年新增住宅的供应远超这个数据，仅市六区的新增商品房，每年都在5万套以上，加上县乡的开发量，这个数据还要翻一倍。
这意味着，最近五年宁波每年有大约5万套商品房外加若干安置房的增量，是没有居住需求的。
也就是多出来的。
是谁买走了这多余的5万套呢？是投资客，既包括宁波本地投资客，也包括外来投资客。
投资客傻吗，他们买走的这些多余的房产，将来卖给谁？
这是很多人常常问到的一个问题，在许多人看来，房子就是用来住的，一个萝卜一个坑，每个家庭大约也只需一套房子住住就够了。
但事实并非如此。
如果你去过别墅区，无论是郊区别墅还是市区别墅，都会发现入住率比我们想象的低得多。许多别墅卖出去十几年了，入住率还不到30%，一些房子从交付起就没住过人，既不自住也不出租。
它们是用来干嘛的？
如果你是一个职业投资客，就不会奇怪。房子对于这些人来说，并不完全是用来住的，而是一项固定资产，是财富的一种载体。
有时候，房子甚至会成为洗钱的工具，比如我们常听说某贪官有多少套房子。用房产的增值来洗白非法所得，是他们最常用的手段之一。
但凡可流动的，可变现的资产，其需求量肯定是要超越其使用量的，就像上一篇说到的黄金——除了能打戒指或用于工业，它的一项非常重要的功能就是储存。
放在银行里用来标志财富。
从这个意义上说，这些年我们造的房子中，有一部分真的不是用来住的。
只要投资的需求一直都在，并且维持规模扩张，就不用担心多造的房子有谁来接盘。隐患也不是没有，投资的需求一定是有波动的，特别是人口减少和经济不景气的情况下，投资需求必然会减少。
这时候再维持过去那样大规模的开发，就必然导致过剩了。
开发的规模会缩小吗？客观上因为房企爆雷、土拍不旺，今年的确有所缩小了，但地方对于土地收益的需求却在增加，事实上，他们希望卖出的土地款逐年增多。
这就是未来楼市的结构性矛盾，这对矛盾会深刻影响到今后几十年的房价走势。
以上，老司机讲的仅仅是新增供应的问题，实际上市场的存量本身就是个大问题。
只需简单拿出一个样本，无论是杭州湾还是奉化，我们就会发现，这些地区的存量房在短期内根本无法解决。
受到信息不对称的影响，过去几年太多的投资客涌入了这些市场，他们期望通过短期的倒卖来赚取差价，现在看这几乎不可能。
这些板块最大的问题不是房价的高低，而是供需失衡，卖盘从数量上远远超过了买盘。
买盘严重不足，意味着这个市场失去了流动性，原来的投资客出不来，也就没办法再继续投资；新来的投资客见势不妙，亦不敢再轻易踏入。
于是投资的那部分需求消失了。
如果这个市场过去高度依赖投资，比如50%甚至更多的房子是被投资客买走的，那么现在这个市场就只能用一个词来形容：
休克。
是的，宁波已经不止一个板块出现了成交休克。
听说许多房企在裁员的时候，第一个被裁的部门就是投拓，这也是合理的。一个市场明明投资客已经占据了多数，居然还“有理有据”的鼓动公司掏钱去拿地，这样的部门不是傻就是坏。
地拿错了，后面环节做得再好，也不过是亡羊补牢。
流动性好一些的板块，如主城区，这种灾难性的投资决策一般不会出现，但赚取差价的难度也在日益增加。主城区虽然不至于休克，但如果失去了投资客，也一样令持有者煎熬。
越来越多的次新房房东，将在未来几年逐渐体会到。
在失去投资客的大背景下，房价再度大幅上涨的基础根本不存在，博取高收益的机会也一去不复返。对于资金成本很高，或者杠杆非常高的投资客来说，在主城区的投资一样生死一线。
以前赚取差价的投资逻辑，是建立在短缺之上的，但我们已经处在短缺向过剩的转折点上了，而且这个进程比我们预想的要更快。
所以，第一个要改变的投资观念，就是赚差价。
今后再讲其他需要改变的观念。
今天是劳动节，老司机得劳动一下，以纪念这伟大的国际性的节日，于是就写下了这些文字。这或许也是一个许多人都迷茫的劳动节，因为我们不再敢轻易相信，明天一定会更好。
那就干活吧，迷茫的时候，就去干活。无论如何，有活干，就是一种幸福！
本文源自微信公众号——房产老司机
房产从业21年。独立、专业、为购房者服务！450篇原创内容公众号
既要房价不涨，又要交易活跃，目前这个阶段，似乎做不到同时满足。
为什么目前这个阶段做不到？因为历史的空置存量太大了，而新增的自住需求又太少。当前宁波市六区挂牌的二手房数量高达八万套，自去年以来稳步增长，预计随着越来越多的新楼盘解禁（限售结束），这个数据还会进一步上升。
杭州更夸张，挂牌量是宁波的两倍还多。
根据《宁波统计年鉴》发布的数据，2011-2021年十年间，宁波常住人口增加约169万，平均每年新增16.9万。如果按照3口之家计算，大约新增5.7万个家庭，就算这些新增的常住人口都买房，大约每年新增住房需求6万套不到。
这还是全大市的数据，事实上不可能新增人口都买商品房。
过去五年，宁波全大市每年新增住宅的供应远超这个数据，仅市六区的新增商品房，每年都在5万套以上，加上县乡的开发量，这个数据还要翻一倍。
这意味着，最近五年宁波每年有大约5万套商品房外加若干安置房的增量，是没有居住需求的。
也就是多出来的。
是谁买走了这多余的5万套呢？是投资客，既包括宁波本地投资客，也包括外来投资客。
投资客傻吗，他们买走的这些多余的房产，将来卖给谁？
这是很多人常常问到的一个问题，在许多人看来，房子就是用来住的，一个萝卜一个坑，每个家庭大约也只需一套房子住住就够了。
但事实并非如此。
如果你去过别墅区，无论是郊区别墅还是市区别墅，都会发现入住率比我们想象的低得多。许多别墅卖出去十几年了，入住率还不到30%，一些房子从交付起就没住过人，既不自住也不出租。
它们是用来干嘛的？
如果你是一个职业投资客，就不会奇怪。房子对于这些人来说，并不完全是用来住的，而是一项固定资产，是财富的一种载体。
有时候，房子甚至会成为洗钱的工具，比如我们常听说某贪官有多少套房子。用房产的增值来洗白非法所得，是他们最常用的手段之一。
但凡可流动的，可变现的资产，其需求量肯定是要超越其使用量的，就像上一篇说到的黄金——除了能打戒指或用于工业，它的一项非常重要的功能就是储存。
放在银行里用来标志财富。
从这个意义上说，这些年我们造的房子中，有一部分真的不是用来住的。
只要投资的需求一直都在，并且维持规模扩张，就不用担心多造的房子有谁来接盘。隐患也不是没有，投资的需求一定是有波动的，特别是人口减少和经济不景气的情况下，投资需求必然会减少。
这时候再维持过去那样大规模的开发，就必然导致过剩了。
开发的规模会缩小吗？客观上因为房企爆雷、土拍不旺，今年的确有所缩小了，但地方对于土地收益的需求却在增加，事实上，他们希望卖出的土地款逐年增多。
这就是未来楼市的结构性矛盾，这对矛盾会深刻影响到今后几十年的房价走势。
以上，老司机讲的仅仅是新增供应的问题，实际上市场的存量本身就是个大问题。
只需简单拿出一个样本，无论是杭州湾还是奉化，我们就会发现，这些地区的存量房在短期内根本无法解决。
受到信息不对称的影响，过去几年太多的投资客涌入了这些市场，他们期望通过短期的倒卖来赚取差价，现在看这几乎不可能。
这些板块最大的问题不是房价的高低，而是供需失衡，卖盘从数量上远远超过了买盘。
买盘严重不足，意味着这个市场失去了流动性，原来的投资客出不来，也就没办法再继续投资；新来的投资客见势不妙，亦不敢再轻易踏入。
于是投资的那部分需求消失了。
如果这个市场过去高度依赖投资，比如50%甚至更多的房子是被投资客买走的，那么现在这个市场就只能用一个词来形容：
休克。
是的，宁波已经不止一个板块出现了成交休克。
听说许多房企在裁员的时候，第一个被裁的部门就是投拓，这也是合理的。一个市场明明投资客已经占据了多数，居然还“有理有据”的鼓动公司掏钱去拿地，这样的部门不是傻就是坏。
地拿错了，后面环节做得再好，也不过是亡羊补牢。
流动性好一些的板块，如主城区，这种灾难性的投资决策一般不会出现，但赚取差价的难度也在日益增加。主城区虽然不至于休克，但如果失去了投资客，也一样令持有者煎熬。
越来越多的次新房房东，将在未来几年逐渐体会到。
在失去投资客的大背景下，房价再度大幅上涨的基础根本不存在，博取高收益的机会也一去不复返。对于资金成本很高，或者杠杆非常高的投资客来说，在主城区的投资一样生死一线。
以前赚取差价的投资逻辑，是建立在短缺之上的，但我们已经处在短缺向过剩的转折点上了，而且这个进程比我们预想的要更快。
所以，第一个要改变的投资观念，就是赚差价。
今后再讲其他需要改变的观念。
今天是劳动节，老司机得劳动一下，以纪念这伟大的国际性的节日，于是就写下了这些文字。这或许也是一个许多人都迷茫的劳动节，因为我们不再敢轻易相信，明天一定会更好。
那就干活吧，迷茫的时候，就去干活。无论如何，有活干，就是一种幸福！
本文源自微信公众号——房产老司机
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1、今天抽签现场再随机抽一个学生一起做鬼脸拍照，还挺有趣[喵喵][喵喵]
2、朋友圈偷图，理想生活呀
3、第一次在云中以这个视角看景色，瞬间感觉以前错过一个亿[苦涩][苦涩]
4、雀巢真懂我！！！借雀巢吉言！
5、绞尽脑汁终于想出了个明天晚辅画啥子。阳光沙滩西瓜
6、电子笔记做了个开头笔没电了我也是无了，那就听听课备个详案再自己拓展拓展，希望这学期的手工课能开个好头
7、我的旺仔一号虫子探测卫星
8、今天也是非常充实的一天[打call][打call]
2、朋友圈偷图，理想生活呀
3、第一次在云中以这个视角看景色，瞬间感觉以前错过一个亿[苦涩][苦涩]
4、雀巢真懂我！！！借雀巢吉言！
5、绞尽脑汁终于想出了个明天晚辅画啥子。阳光沙滩西瓜
6、电子笔记做了个开头笔没电了我也是无了，那就听听课备个详案再自己拓展拓展，希望这学期的手工课能开个好头
7、我的旺仔一号虫子探测卫星
8、今天也是非常充实的一天[打call][打call]
100条温柔治愈的正能量句子
1、只要来日可期，今天就值得欣喜。
2、理想的生活需要一点热爱和心动。
3、爱你的人 已星夜兼程走在来路。
4、真生活，就能找到被人生偷藏起来的糖果。
5、愿自己坚定而柔软 自信且谦逊 阳光而透彻。
6、永远迎着光走 阴霾迟早会散去。
7、挑战是生活的常态 但迈过去 就是欢喜顺遂。
8、快乐出现的时候，享受快乐。
9、愿此时平淡，若彼时灿烂。
10、知足且坚定，温柔且上进。
11、我们各自努力，最高处见。
12、只要活着，就有希望。
13、生命是黑暗中闪烁的光。
14、大声的笑出来，就不害怕了。
15、拥抱是世界上最美的语言。
16、不要着急，最好的总在不经意之间出现。
17、人是好的，只是好的程度不一样而已。
18、人总要走在路上，才能扶着自己成长
19、再辛苦也要忍耐等待时机。
20、我知道你已经活得够努力了，不需要任何人再喊一句加油。
21、我们所度过的每一个日常，也许就是连续发生的奇迹。
22、向前看，你应该越活越开阔，越活越坚定。
23、即使人生不如人意，也要尽可能散发美丽。
24、我一个人走过千万里，从没觉得孤独。
25、既然上了生活的贼船，就做快乐的海岛！
26、人间一趟，积极向上，不念过往，不畏将来
27、隐藏野心，悄悄发光
28、城市慷慨亮了一整夜光，如同少年不惧岁月长
29、活在这珍贵世间，太阳强烈，水波温柔
30、落日弥漫的橘，天边透亮的星。
31、把心腾干净，住进来的人才舒服。
32、世间治愈的是愿意自渡的人。
33、人活着就是在错的东西里找对的，寻找那些美好
34、保持对生活的热爱把每一天都过得热气腾腾
35、这个世界泥泞破碎 却也能开出温柔的花朵
36、努力追上那个曾经被赋予厚望的自己
37、在心态爆炸的时候收住那些最伤人的话。
38、愿你阳光下像个孩子，风雨里像个大人。
39、你觉得这条路很难走的时候，一定是上坡路。
40、等你优秀了，你想要的都会来找你。
41、如果没有惊艳谁的话 那就试试温柔岁月。
42、一个人撑伞的日子也一定要顺顺利利。
43、若时间是一个圆，我期待与你再圆的另一头重逢。
44、阳光很好，温暖到让你觉得一生的时间太过漫长。
45、当努力到一定程度，幸运自会与你不期而遇。
46、每一次眺望，都是怀揣梦想对未来的渴望。
47、一路坎坷的人，以后的幸福亦是理所应当。
48、秋天到了，夏天的不甘该通通放下了。
49、好好生活，慢慢相遇。
50、你不要因为一片云，就指着天空说没有太阳。
51、你像一道光沉默且温暖
52、生活是一场又一场美好事物的追逐。
53、把期待降到最低，所有遇见的都是惊喜。
54、只要最后是你 晚一点也没关系
55、万物皆奇迹 乃至黑暗与寂静
56、你站的方向风吹过来都是暖的。
57、解不开的心结就把它系成蝴蝶结吧
58、纵使这世间再过繁花似锦，也抵不过你的回眸一笑。
59、真诚才是人生最高的美德。
60、总之岁月漫长，然而值得等待。
61、生活原本沉闷，但跑起来就会有风。
62、我愿一生温暖纯良，给你爱与自由。
63、祝你可爱得不像话连说话都像在发芽
64、累了，蹲下来抱抱自己，依旧倔强的说：也不过如此。
65、躲起来的星星也在努力发光，你也要加油
66、虽然辛苦，我还是会选择那种滚烫的人生
67、我有我要赶去的远方，风雨兼程、披星戴月
68、夜晚在我的枕头上沉睡，我却独自无眠。
69、我在人间贩卖星光，只为收集世间温柔去见你
70、如果能久别重逢，我希望你别来无恙
71、活在这珍贵的人间太阳强烈水波温柔
72、世界很烦，但你要很可爱
73、风尘仆仆，终有归途
74、一生温暖纯良，不舍爱与自由。
75、花店不开了，花继续开。
76、睡吧，合上双眼，世界就与我无关。
77、没心没肺，能活百岁，问心无愧，做人不累。
78、要像孩子一样开心就笑，不开心就等会儿再笑。
79、舒服的睡眠才是自然给予人的温柔的令人想念的看护。
80、我不害怕明天，因为我经历过昨天，又热爱今天。#心情日记##朋友圈文案##宝藏文案##春天文案# https://t.cn/RuQ52aU
1、只要来日可期，今天就值得欣喜。
2、理想的生活需要一点热爱和心动。
3、爱你的人 已星夜兼程走在来路。
4、真生活，就能找到被人生偷藏起来的糖果。
5、愿自己坚定而柔软 自信且谦逊 阳光而透彻。
6、永远迎着光走 阴霾迟早会散去。
7、挑战是生活的常态 但迈过去 就是欢喜顺遂。
8、快乐出现的时候，享受快乐。
9、愿此时平淡，若彼时灿烂。
10、知足且坚定，温柔且上进。
11、我们各自努力，最高处见。
12、只要活着，就有希望。
13、生命是黑暗中闪烁的光。
14、大声的笑出来，就不害怕了。
15、拥抱是世界上最美的语言。
16、不要着急，最好的总在不经意之间出现。
17、人是好的，只是好的程度不一样而已。
18、人总要走在路上，才能扶着自己成长
19、再辛苦也要忍耐等待时机。
20、我知道你已经活得够努力了，不需要任何人再喊一句加油。
21、我们所度过的每一个日常，也许就是连续发生的奇迹。
22、向前看，你应该越活越开阔，越活越坚定。
23、即使人生不如人意，也要尽可能散发美丽。
24、我一个人走过千万里，从没觉得孤独。
25、既然上了生活的贼船，就做快乐的海岛！
26、人间一趟，积极向上，不念过往，不畏将来
27、隐藏野心，悄悄发光
28、城市慷慨亮了一整夜光，如同少年不惧岁月长
29、活在这珍贵世间，太阳强烈，水波温柔
30、落日弥漫的橘，天边透亮的星。
31、把心腾干净，住进来的人才舒服。
32、世间治愈的是愿意自渡的人。
33、人活着就是在错的东西里找对的，寻找那些美好
34、保持对生活的热爱把每一天都过得热气腾腾
35、这个世界泥泞破碎 却也能开出温柔的花朵
36、努力追上那个曾经被赋予厚望的自己
37、在心态爆炸的时候收住那些最伤人的话。
38、愿你阳光下像个孩子，风雨里像个大人。
39、你觉得这条路很难走的时候，一定是上坡路。
40、等你优秀了，你想要的都会来找你。
41、如果没有惊艳谁的话 那就试试温柔岁月。
42、一个人撑伞的日子也一定要顺顺利利。
43、若时间是一个圆，我期待与你再圆的另一头重逢。
44、阳光很好，温暖到让你觉得一生的时间太过漫长。
45、当努力到一定程度，幸运自会与你不期而遇。
46、每一次眺望，都是怀揣梦想对未来的渴望。
47、一路坎坷的人，以后的幸福亦是理所应当。
48、秋天到了，夏天的不甘该通通放下了。
49、好好生活，慢慢相遇。
50、你不要因为一片云，就指着天空说没有太阳。
51、你像一道光沉默且温暖
52、生活是一场又一场美好事物的追逐。
53、把期待降到最低，所有遇见的都是惊喜。
54、只要最后是你 晚一点也没关系
55、万物皆奇迹 乃至黑暗与寂静
56、你站的方向风吹过来都是暖的。
57、解不开的心结就把它系成蝴蝶结吧
58、纵使这世间再过繁花似锦，也抵不过你的回眸一笑。
59、真诚才是人生最高的美德。
60、总之岁月漫长，然而值得等待。
61、生活原本沉闷，但跑起来就会有风。
62、我愿一生温暖纯良，给你爱与自由。
63、祝你可爱得不像话连说话都像在发芽
64、累了，蹲下来抱抱自己，依旧倔强的说：也不过如此。
65、躲起来的星星也在努力发光，你也要加油
66、虽然辛苦，我还是会选择那种滚烫的人生
67、我有我要赶去的远方，风雨兼程、披星戴月
68、夜晚在我的枕头上沉睡，我却独自无眠。
69、我在人间贩卖星光，只为收集世间温柔去见你
70、如果能久别重逢，我希望你别来无恙
71、活在这珍贵的人间太阳强烈水波温柔
72、世界很烦，但你要很可爱
73、风尘仆仆，终有归途
74、一生温暖纯良，不舍爱与自由。
75、花店不开了，花继续开。
76、睡吧，合上双眼，世界就与我无关。
77、没心没肺，能活百岁，问心无愧，做人不累。
78、要像孩子一样开心就笑，不开心就等会儿再笑。
79、舒服的睡眠才是自然给予人的温柔的令人想念的看护。
80、我不害怕明天，因为我经历过昨天，又热爱今天。#心情日记##朋友圈文案##宝藏文案##春天文案# https://t.cn/RuQ52aU
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