频繁买卖自住房,在CRA看来有什么问题?
过去10年加拿大的房市火,不少人通过买房、搬家,住一段时间、然后按 principal residence 出售这种短平快的炒作方式,收益无需缴税。因此近年来加拿大税务局(CRA)对频繁买屋卖屋的业主盯得很紧,一旦他们认为纳税人卖房时把本不是自住房的物业不适当地作为自住房而避税,那么CRA就会将业主的PRE(principal residence exemption)予以拒绝,不仅要对卖房收入征税,还要加利息甚至很重的罚款。
CRA考量“炒房倾向” 的几个要素:
购房目的、居住时长、资金来源、贷款形式 、居住形式、搬入证据、卖房原因、有无频繁交易史、房主职业等。
若房主的职业与地产相关,且三番五次总在卖房,那就不要怪某一天CRA来信约谈了。
有一宗非常有名的案例,去年被媒体报道——安省渥太华的一对夫妇在2006-2012年6年期间卖了至少5套房,都被当成自住房没有交税。CRA盯上之后进而调查,双方对簿公堂。
先要说清楚,这对夫妇所从事的的生意与建筑有关,主要是做混凝土浇筑业务,后来则经营房屋基础维修业务。再是为了叙述和理解方便,且把这5套房子按买卖时间分成两类:
1号,2号和3号屋:
按照业主的说法,2006年8月,这对夫妇购买了1号屋。他们入住之后进行了一些装修并刷漆,这类活儿对他们是小菜一碟。但是住了不久之后,他们很快就对这套房子不满意,因其位于工厂附近,大卡车从早6点到深夜12点出出进进,噪音很大,震动强烈。这对夫妇在那儿住了大约10个月就决定搬家。他们于2007年卖掉房子,获得了$69,801元收益。
随后他们自建了2号屋,他们一开始将其称为“梦之屋”,进行了很多装修。但过了一阵,这对夫妇“很快对邻居感到不满…;并且他们有一对双胞胎女儿,担心住在那里可能有“土狼入侵”。于是这对夫妇卖掉了房子,于2008年8月搬出,前后住了大约11个月。2008年卖的这套房子赚了$273,434元。
买房后第二个月,这对夫妇搬进了也是他们自建的3号屋。他们一家搬进去后不久,以前帮他们卖房的地产经纪与他们接洽,问是否可以把新房子卖给他的一名新客户。按照这对夫妇的说法,由于这位买家出价太有吸引力以致于他们无法拒绝,于是在2009年9月将此新屋出售,在扣除土地和建筑成本之后,这对夫妇赚了$403,776元。
4号屋和5号屋:
2009年12月,这对夫妇搬进了新买的4号屋,这是一套镇屋,他们也是做了不少装修。但是这对夫妇后来认为镇屋对他们而言“不是一个很好的选择”:由于纳税人做建筑用的卡车太大,很难停放在巷道之上,邻居们不仅为此颇有怨言,而且纷纷抱怨这对夫妇“总是搞社交聚会吵得大家不得安生”。这样,在2011年1月,他们以$54,913的价格卖了这套镇屋。
然后,他们搬进了5号屋,同样做了一些装修及美化工作。但到最后,这对夫妇认为这套房子也“不是他们梦想中的房子”,于是在2012年7月卖掉并搬出,获利$187,574元。卖掉之后,他们搬进了第六处房屋,直到法官做出裁决时他们仍然住在那里。
法官的裁决
在这对夫妇与CRA对簿公堂之后,法官最近作出裁决。简单来说就是:CRA不能继续追究1号,2号和3号屋是否交税,但业主夫妇必须为4号屋和5号屋纳税。
法官在作出决定时要考虑一些因素。一般而言,在确定出售房地产是否被视为营业收入时,法院要考虑了以下因素:出售房地产的性质以及纳税人如何使用房地产;所有权期限的长短;纳税人进行其它类似交易的频率或次数;依赖于物业或与物业有关的工作;导致物业出售的情况;以及纳税人买卖房屋的动机等。
针对买卖房屋的动机,这对夫妇争辩说,他们买房的动机不是为了出售房屋牟利。他们在法庭作证时说“如果他们的动机是为了牟利而售房,他们就不会定制且改建成自己喜欢的样子,并对房子进行大量装修和升级。”
纳税人在法庭陈述,他们每年在提交纳税申报表时都会征询其会计师的专业意见。他向注册会计师解释说,他的意图原本是住在所买的房屋中,但“出于合法原因和无法控制的情况,他和他的配偶决定出售房屋。”
纳税人还争辩说,对于分别于2007年,2008年和2009年卖掉的三套房,CRA再度进行重新评估已经为时已晚,应将其视为“法规禁止”。一般而言,CRA若在原始重新评估过了三年及以上,再对某纳税人进行重新评估是被禁止的,除非可以证明纳税人做出了“由于粗心,疏忽或故意违约而导致的虚假陈述”。
法官在这一点上同意了纳税人的说法,他们不存在因疏忽,粗心或故意违约而造成的失实陈述。“很明显…仅仅因为纳税人采取的立场与(CRA)立场相矛盾,这本身并不意味着纳税人作出了虚假陈述,使(CRA)在正常期限后可以重新评估。”
因此,法官裁决:CRA不能在法规禁止的三个年份重新评估纳税人对1号,2号和3号屋的销售。
但是法官认为,纳税人“购买4号屋和5号屋时的主要意图是将它们转售以获利。如果这不是他们的初衷,那么有可能将其转售以牟取暴利,这无疑是促使他购买后面两套房子的次要意图。因此,法官裁定PREs不适用于4号和5号屋的销售收益,它们应作为营业收入适当地征税。
从这个案例中,可以总结出几条业主们应该留意的教训
第一,加拿大税务局有一个专门的项目,一直密切关注业主们的房地产交易,确保业主在卖房之后将所得报告为营业收入而纳税,而不会以主要居所 (PRE)的名义而要求免税;
第二,你越频繁地出售房地产,那么就越容易引起税务人员的怀疑。事实是,即使你声称你卖的房是PRE可以避税,也必须报告房地产的销售情况。
第三,众所周知,CRA在仔细查看纳税人的事实和情况方面非常糟糕,如果对纳税人购买房产的意图有任何疑问,他们通常很少会站在纳税人一边。
第四,如果你的真正意图是保留房产以供居住或出租,那么该房产应该是资本财产(capital property),而不是商业库存(business inventory)。如果你的情况随后发生变化导致出售该房产,则无论你在短时间内出售了多少房产,都应该获得资本收益待遇而不必缴税。但关键在于,你能够快速且经济高效地让税务人员相信这一事实,而无需上法庭。

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【十大券商策略:#全球资金流动时钟正流向股市!市场在波动中前行#】

海通证券:这波行情有望创年内新高

春节后市场下跌主因是通胀读数上升,投资者担忧滞胀。剔除基数效应,真实数据显示今年投资时钟处于过热期,未来通胀担忧望渐去。历史显示,牛市中指数高点略提前于ROE,本轮ROE回升高点预计在21Q4-22Q1。这波行情有望创年内新高,以茅指数为代表的龙头优质公司仍是较好配置,守正。盈利增长较快、顺应政策方向的智能制造更有弹性,出奇。

国泰君安证券:震荡不长久,此后是拉升

大势研判:拉升的力量在积聚。近两周以来,上证指数累计上涨3.02%,在走出震荡中枢期间几度突破3600点。宏观层面,疫苗接种率逐步提升,全球经济将从错位复苏走向共振繁荣,由供需裂口所致的通胀预期顶点在即。同时,看到微观市场交易结构已显著改善,一方面,估值与盈利增速从背离走向收敛,单一的交易因素对股价的推升作用减弱;另一方面,微观拥挤度下降,资金筹码压力改善。在通胀预期缓和、存量结构改善背景下,市场向上拉升的力量正在进一步积聚。

选股思路:风险评价下行,中盘蓝筹领跑,大盘蓝筹跟随。风险评价下行本质上是不确定迈向确定的过程,选股思路便在于寻找不确定到确定、边际改善最大的股票类别。由于市场风险偏好仍处中低水平,蓝筹股仍将是投资重点,但大盘蓝筹与中盘蓝筹表现有别:1)中盘蓝筹领跑。随着中盘盈利大幅改善,其经营稳定预期快速抬升,风险评价边际显著下行。事实上,基于近10年以来经济政策不确定性指数复盘来看,风险评价下行期间中盘蓝筹相对优势表现突出。2)大盘蓝筹跟随。当前以公募基金重仓股为代表的大盘蓝筹,微观市场交易结构恶化问题得到了显著改善,重回投资视野。考虑大盘业绩虽有改善但幅度较小,且其风险评价本身较低,风险评价下行边际贡献有限,未来将是跟随行情。

华泰证券:A股有望在波动中前行,继续加配二线龙头

经济短周期仍在上行阶段,5月PMI环比下降但仍处扩张区间,结构上看,新订单-生产指数明显收缩、新出口订单指数继续回落,维持观点Q4经济短周期可能开始回落。大势上,A股有望在波动中前行,短期关注通胀数据、6月FOMC会议。

战术视角,建议继续关注三条交易主线:1)行业轮动:机械、公路、特钢、一般零售;2)稀缺产能:铜、铝、玻纤、石膏板、稀土;3)盈利能力:通用机械、自动化、医疗器械、啤酒、面板、半导体、煤炭、装饰材料。主题投资,建议关注两条主线:1)与碳中和、智能化相关的制造小龙头;2)消费“多极化”崛起和“第二次”下沉。

中金公司:波动加大,轻指数、重结构

市场仍将延续成长风格,但近期原油和商品价格回升可能再度带来通胀隐忧,指数临近前高后波动也难免加大,“轻指数、重结构”仍是当前较好的应对方式。

操作建议:轻指数,重结构,偏成长。1)泛消费领域中议价能力偏强、盈利压力较小、景气程度偏高或者改善的板块(如汽车、家电、轻工家居、医疗、食品饮料等)仍是自下而上的重点;2)保持高景气的半导体等科技硬件、新能源汽车产业链中上游等;3)老经济中,部分结构优化、且有阶段性成长属性的原材料(如锂、铜铝、龙头券商等)。

招商证券:主要指数有望震荡走平

5月中下旬以来,股市流动性改善驱动A股反弹,人民币强势升值成为重要原因之一。往后看,人民币汇率将继续成为短期影响A股走势的重要变量,美联储在不及预期的就业和高通胀之间的两难选择可能导致人民币汇率波动加剧。汇率的波动将通过外资流向、投资者情绪、进出口等方面对A股造成影响。在当前环境下,主要指数有望震荡走平,市场机会以阶段性局部机会为主,选择高景气细分行业和高业绩增长个股α和波段操作α是获得超额收益的关键。

兴业证券:全球资金流动时钟正流向股市,“夏日行情”不犹豫

全球资金流动时钟正流向股市,“夏日行情”不犹豫。兴业证券策略团队创立的全球资金流动时钟显示,本轮市场的上涨,时间和资金维度都还不够,市场具备上行动力。从时间维度来看当前美股仅上行7个月,距离历史平均的20-30个月还有1年左右时间。从资金维度来看,美国几万亿的刺激,仅小几千亿流入风险资产,还有较多资金仍有望在未来一个阶段从货币市场逐步流向风险资产,对股市上行是较强的动力。

“收获周期,布局成长”,成长仍是当前主要进攻方向。1)AIoT,万物互联,以鸿蒙为代表的中国国产操作系统与智能终端手机、汽车等相互链接,孕育的机会值得重点关注。如:计算机、通信、电子等。2)医药,创新、景气、科技与消费属性兼具,重点关注医疗器械、医疗服务等方向。3)新能源链条。媲美消费电子10年黄金成长周期,在碳中和和碳达峰背景下,政策+需求+技术变革三轮驱动,重点关注:新能源材料、锂电设备、汽车、智能驾驶等细分领域。4)高端制造设备。主要围绕中国制造走向高端化、国产化,顺应行业需求和景气发展,可重点关注半导体设备、军工等方向。

安信证券:短期环境依然有利,上行波段继续

当前美联储显著鸽派的背景下,全球股市估值容忍度上升,加之A股风险偏好处于有利窗口期,使得A股短期有一个向上波段。从结构上看,市场呈现一定轮动特征,一些主题投资和中小股票相当活跃,但对机构投资者来说核心依然是高景气赛道。下一阶段,由于流动性环境和风险偏好因素整体依然是有利支持,成长扩散可能继续,关注补涨品种和中报强预期品种。行业配置上,当前仍可继续持有核心赛道中盈利增长超预期的品种,以及估值合理受益于疫情修复的公司,重点关注非核心资产中的正在孕育中的新主线,自下而上挖掘经济修复和转型过程中被忽视的机会。

重点关注方向包括三条线索:1)新成长赛道:人工智能、智能汽车、军工、信创网安等;2)核心赛道中能够继续持续超预期的品种:部分半导体、白酒、医药公司;3)疫情复苏链:银行、旅游、航空、农产品等。

广发证券:复苏后期,寻找量价突破

震荡期优选周转率改善或利润率提升的方向,兼顾低PEG策略。流动性将边际收敛但利率上行空间受制约。全球通胀预期高位难以进一步上行,有助于增强A股成长股的胜率。当前仍处于健康的信用收缩阶段,盈利高位回落但有韧性,结构上突破来自于周转率或利润率的支撑。建议配置:即期业绩好+低PEG或换手充分的交集(次高端白酒/半导体/计算机),低PEG+涨价传导顺畅ROE继续抬升的中游制造(玻璃/造纸),升值受益的“人少+逻辑改善”金融(券商/银行)。主题投资关注“碳中和”下景气度改善及政策边际增量确定方向(光伏/锂电)。

天风证券:A股将迎来今年最大一波解禁潮,继续看好两大板块

6月7日-11日市场将迎来今年最大一波解禁潮,单周解禁规模达4705.85亿,占当前全A流通市值的0.69%。历史数据来看,解禁高峰对指数影响没有明显规律。增发解禁和股权激励解禁对个股有明显影响,但原始首发股东解禁,对后续股价影响幅度较小。

目前来看,军工电子和原材料、半导体两个行业有望上半年业绩持续加速、全年维持高增长,而上半年他们的股价变现平平,与景气度相背离,但随着业绩的不断验证,超额收益很大概率在下半年实现。

国盛证券:仍是流动性宽松窗口,继续进攻科创

把握当下,继续进攻科创:1、伴随通胀预期缓和、远期贴现率预期回落,以及流动性宽松、风险偏好修复下沉,科创板正迎来显著的反弹;2、近期基金发行有所回暖,科创板ETF规模更持续扩张,MSCI也首次将科创板个股纳入,科创板正获得市场资金持续增配。3、科创板作为中国未来、尤其是硬科技核心资产的摇篮,经历2年的发展与成长,已经到了可以集中挖掘、关注的时候,尤其是当前机构对科创板仍处于相对低配的状态。建议着眼未来、把握当下、积极配置。


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