中级大拷问？！
黄埔旧改后
房价降还是涨？？
上个月去老黄埔探盘，遇到一个本地的司机，他说：你看到的这片都要拆，我说现在都要拆，那你租哪里，他说，我住更东边。这里都没有房子租了，租不到了，房东自己都要住，还要涨租金，之前750，单间涨到了1100元，涨完租金都租不到房子。他还说现在基本房租一个月一个价，有个朋友2800租的房，房东硬要涨到4000块，宁可违约赔给他朋友。
我们看个数据，黄埔租金2020年4月到今年4月，商品房租金由39元/平涨到55.64元/平，涨了42.45%。
有人说，等黄埔旧改，回迁后租金就回回落。
黄埔普遍临迁费38元/平/月，那些黄埔本地人都要补贴租金去租房子。
4-5年回迁后，你会觉得租金回回调吗？？
不可能，因为租得起的人会继续留在黄埔，租不起的早已经被租金逼退。另外，房东有利可图，会主动降价吗？
除非您房子过剩，现在旧改回迁后，跟之前城中村的出租房子是有很大缺口的。所以供不应求，房租还会涨。房价涨不涨呢？
您作为投入资金的人，租金回报率难到会比之前低吗？
肯定不会，肯定是推动房价跟它匹配。
所以为什么旧改后，房价会涨。
还有开发商，村里，政府都投入资金，这些投入最后都会存到房子上面。
就像政府大搞了城市基建一样，房价也会推涨一样道理。当然还有其他原因，
欢迎留言评论说说，旧改后房价涨不涨#黄埔# #旧改# #房价#
黄埔旧改后
房价降还是涨？？
上个月去老黄埔探盘，遇到一个本地的司机，他说：你看到的这片都要拆，我说现在都要拆，那你租哪里，他说，我住更东边。这里都没有房子租了，租不到了，房东自己都要住，还要涨租金，之前750，单间涨到了1100元，涨完租金都租不到房子。他还说现在基本房租一个月一个价，有个朋友2800租的房，房东硬要涨到4000块，宁可违约赔给他朋友。
我们看个数据，黄埔租金2020年4月到今年4月，商品房租金由39元/平涨到55.64元/平，涨了42.45%。
有人说，等黄埔旧改，回迁后租金就回回落。
黄埔普遍临迁费38元/平/月，那些黄埔本地人都要补贴租金去租房子。
4-5年回迁后，你会觉得租金回回调吗？？
不可能，因为租得起的人会继续留在黄埔，租不起的早已经被租金逼退。另外，房东有利可图，会主动降价吗？
除非您房子过剩，现在旧改回迁后，跟之前城中村的出租房子是有很大缺口的。所以供不应求，房租还会涨。房价涨不涨呢？
您作为投入资金的人，租金回报率难到会比之前低吗？
肯定不会，肯定是推动房价跟它匹配。
所以为什么旧改后，房价会涨。
还有开发商，村里，政府都投入资金，这些投入最后都会存到房子上面。
就像政府大搞了城市基建一样，房价也会推涨一样道理。当然还有其他原因，
欢迎留言评论说说，旧改后房价涨不涨#黄埔# #旧改# #房价#
我觉得东站东广场的#房产# 公寓投资挺坑的！
这里我只说50平以内的40年单气公寓啊。
今儿我去宝能、华润看了看东广场公寓，简单算个账吧：
就按照1.2来算，40平。精装交付。
50%付一半24w。剩下十年。
租出去按2200一个月，这里我重点讲讲，案场的置业顾问会讲基本在2500-3000之间的租金，实际以我个人在东站住了多年的经验，很难。
体量大、可选择性高。这个价格我3k西广场租两房了。所以租金回报率要自己学会分辨，别听瞎吹。
同样你按照滨河某商来说，现房37平，7k出头的价格，买了租金直接搞定月供，这个价格在东站只能一套！对比一下，东站的优势荡然无存，但是东站的优渥位置，吸引了太多人买单！
所以买房一定要学会对比、做足功课！别看大方面OK买单了，实际还不如一些边缘盘！这也是我一直说的，没有不能买的区域，只有不能买的价格！
当然，公寓投资本来就不是普通人的选择，有钱的可以自己算算这个帐，一定要考虑月供和租金差、资金时间成本等等。
另外多嘴一句，东广场看着不热闹啊。规划的我觉得高大上，企业独栋也很多。但是，工地冷冷清清的….
哎，现在是咋了？？ https://t.cn/RxBHUwf
这里我只说50平以内的40年单气公寓啊。
今儿我去宝能、华润看了看东广场公寓，简单算个账吧：
就按照1.2来算，40平。精装交付。
50%付一半24w。剩下十年。
租出去按2200一个月，这里我重点讲讲，案场的置业顾问会讲基本在2500-3000之间的租金，实际以我个人在东站住了多年的经验，很难。
体量大、可选择性高。这个价格我3k西广场租两房了。所以租金回报率要自己学会分辨，别听瞎吹。
同样你按照滨河某商来说，现房37平，7k出头的价格，买了租金直接搞定月供，这个价格在东站只能一套！对比一下，东站的优势荡然无存，但是东站的优渥位置，吸引了太多人买单！
所以买房一定要学会对比、做足功课！别看大方面OK买单了，实际还不如一些边缘盘！这也是我一直说的，没有不能买的区域，只有不能买的价格！
当然，公寓投资本来就不是普通人的选择，有钱的可以自己算算这个帐，一定要考虑月供和租金差、资金时间成本等等。
另外多嘴一句，东广场看着不热闹啊。规划的我觉得高大上，企业独栋也很多。但是，工地冷冷清清的….
哎，现在是咋了？？ https://t.cn/RxBHUwf
段永平回答：
关于投资是什么？ 四个境界解读。
简单版回答:
做对的事情，把事情做对！
基本版回答：
做对的事情，把事情做对！
投资就是买未来现金流。 所谓能看懂公司就是能看懂其未来现金流。（做对的事情） 所有所谓有关投资的说法实际上都是在讨论如何看懂现金流的问题。（如何把事 情做对）（2012-04-05）
说明版回答：
做对的事情，把事情做对！
买股票就是买公司，买公司就是买其未来现金流。这里现金流指的是净现金流， 未来指的是公司的整个生命周期。 折现率实际上是相对于投资人的机会成本而言的。最低的机会成本就是无风险回 报率，比如美国国债的利率。 所谓能看懂公司就是能看懂其未来现金流。（做对的事情） 所有所谓有关投资的说法实际上都是在讨论如何看懂现金流的问题。（如何把事 情做对），比如生意模式、护城河、能力圈、等等。
啰嗦版回答：
做对的事情，把事情做对！
买股票就是买公司，买公司就是买其未来现金流(的折现）。这里现金流指的是 净现金流，未来指的是公司的整个生命周期，不是 3 年，也不是 5 年。 折现率实际上是相对于投资人的机会成本而言的。最低的机会成本就是无风险回 报率，比如美国国债的利率。有些人把自己生意中有限的资金投到股市里实际上 往往是不合算的，因为其自己的生意获利往往比股市里的平均回报高。
当然，多 余资金投入无可非议（听说国内某网络公司买了很多苹果的股票，这属于无可非 议型的）。可我确实看到不少公司贷着款还要买股票，看不懂啊。 所谓能看懂公司就是能看懂其未来现金流(的折现）。（做对的事情） 所谓未来现金流（的折现）只是个思维方式，千万不要去套公式，因为没人可以 真的确定公式中的变量，所有假设可能都是不靠谱的。 个人观点：其实区分所谓是不是'价值投资'的最重要，也许是唯一的点就是在' 投资者'是不是在买未来现金流（的折现）。
事实上我的确见到很多人买股票时 的理由很多时候都和未来现金流无关，但却和别的东西有关，比如市场怎么看， 比如打新股一定赚钱，比如重组的概念，比如呵呵，电视里那些个分析员天天在 讲的那些东西。
我有时会面带微笑看看 cnbc 的节目，那些主持人经常说着满嘴 的专业名词，但不知道为什么说了这么多年也不知道他们自己在说啥。 所有所谓有关投资的说法实际上都是在讨论如何看懂现金流的问题。（如何把事 情做对），比如生意模式、护城河、能力圈、等等。 在巴菲特这里我学到的最重要的东西就是生意模式。
以前虽然也知道生意模式重 要，但往往是和其他很多重要的东西混在一起看的。当年老巴特别提醒我，应该 首先看生意模式，这几年下来慢慢觉得确实应该如此。 护城河实际上我觉得是生意模式中的一部分，好的生意模式往往具有很宽的护城 河。好的生意模式往往是好的未来现金流的保障。
知道自己的能力圈有多大往往比自己能力圈有多大要重要的多！ 我觉得 margin of safety 实际上应该指的是能力圈而不仅仅是价格。 在自己能力圈内的生意自己往往容易懂的多，对别人的不确定性往往对自己是很 确定的。比如当年我投网易时，市场不看好的原因是很多人觉得游戏这个市场不是很大。
而我自己由于在这个行业里时间很长，所以很确定这个市场非常大（但 也不知道到底有多大，事实上最后的结果比我看到的还要大）。
不要轻易去'扩大'自己的能力圈。搞懂一个生意往往是需要很多年的，不要因为 看到一两个概念就轻易跳进自己不熟悉的领域或地方，不然早晚会栽的。比如有 的朋友跳进印度市场，有的朋友跳进日本市场。
我总是假设市场绝大多数情况下是非常聪明的，除非我发现市场确实错了。（这 句话是针对'逆向操作'说的。逆向思维很重要，但逆向操作和随波逐流都是不可 取的。最重要的是理性的独立思考能力） 很多人说很难看懂未来现金流。
其实绝大多数公司的未来现金流我也是看不懂 的。看不懂的就不碰。一年两年或许更久的时间里总会有目标出现的。有些公司 的生意模式很好，但股价有时候太贵，那就只能等了。好在这些年来一直如此， 每隔些年就来个股灾，往往那时好公司也会跟着稀里哗啦的。
对于大多数不太了解生意的人而言，千万不要以为股市是个可以赚快钱的地方。 长期来讲，股市上亏钱的人总是多过赚钱的人的。想赌运气的人还不如去买彩票， 起码自己知道中的机会小，不会下重注。 也有人说股场就是赌场。事实上，对把股场当赌场的人们而言，股场确实就是赌 场，常赌必输！ 用我这个办法投资一生可能会失去无数机会，但犯大错的机会也很少（但依然没 办法避免犯错）。
我经常听见有人在讲哪只哪只股票赚了几倍的故事，可他们就是不说总的成绩， 你懂的。 顺便感谢一下自助餐先生。凡是觉得我写的这点东西有帮助的人都应该多看看他 老人家的东西，我能讲的他都讲过好多次了。 想到哪写到哪，主要是为了能随时提醒自己。 有人问如何避免以为看懂实际又错了的问题，个人观点：错误是不可避免的，但 呆在能力圈内以及专注和用功可以大幅度减少犯错的机会。（2012-04-06）
对上述观点的补充《再更正》（2012-04-11）
段永平:
上篇啰嗦版里忘了在未来现金流后面加折现了。折现是非常重要的概念， 不懂不行。 有些公司拿着很多现金却无法有效利用的话，实际上这些现金是在贬值的。最好 的状况是在不用分红的前提下可以维持资产回报率。
“另外上一篇我说的最小机会成本是无风险国债回报，后来想了想，觉得也有问 题。实际的最小机会成本应该是通胀率。也就是说，如果手里的钱的回报率赶不 上通胀率的话，实际上是在亏钱。” 这一段改成下面的意思了：通胀率其实不 是机会成本而应该是“基本回报率”，在投资时其实无法考虑通胀率，但可以比 较利率。也就是说，最小机会成本还是无风险国债回报。
问答：
01.网友：看来，我要把啰嗦版多看看。
段永平：
啥时候当你觉得简单版就足够了的时候，你大概就可以了。 （2012-04-06）
网友：
今天忽然明白了“做对的事情+把事情做对”=复利，也理解了复利的 伟大和艰难，其实这就是段兄说的投资或价值投资的意思，长期投资的含义也在 里边了。
段永平：
艰难的说法比较怪，其实这是最不艰难的办法。（2014-04-28）
网友：
我认为大部分价值投资者，根本不具备任何行业的能力圈……
段永平：
也许你没看我写的是什么。我这里有一点很重要的就是认为大多数人其 实不碰股票就是最好的投资，除非你认为自己确实有自己了解的好公司处在便 宜的价钱。（2012-04-09）
关于投资是什么？ 四个境界解读。
简单版回答:
做对的事情，把事情做对！
基本版回答：
做对的事情，把事情做对！
投资就是买未来现金流。 所谓能看懂公司就是能看懂其未来现金流。（做对的事情） 所有所谓有关投资的说法实际上都是在讨论如何看懂现金流的问题。（如何把事 情做对）（2012-04-05）
说明版回答：
做对的事情，把事情做对！
买股票就是买公司，买公司就是买其未来现金流。这里现金流指的是净现金流， 未来指的是公司的整个生命周期。 折现率实际上是相对于投资人的机会成本而言的。最低的机会成本就是无风险回 报率，比如美国国债的利率。 所谓能看懂公司就是能看懂其未来现金流。（做对的事情） 所有所谓有关投资的说法实际上都是在讨论如何看懂现金流的问题。（如何把事 情做对），比如生意模式、护城河、能力圈、等等。
啰嗦版回答：
做对的事情，把事情做对！
买股票就是买公司，买公司就是买其未来现金流(的折现）。这里现金流指的是 净现金流，未来指的是公司的整个生命周期，不是 3 年，也不是 5 年。 折现率实际上是相对于投资人的机会成本而言的。最低的机会成本就是无风险回 报率，比如美国国债的利率。有些人把自己生意中有限的资金投到股市里实际上 往往是不合算的，因为其自己的生意获利往往比股市里的平均回报高。
当然，多 余资金投入无可非议（听说国内某网络公司买了很多苹果的股票，这属于无可非 议型的）。可我确实看到不少公司贷着款还要买股票，看不懂啊。 所谓能看懂公司就是能看懂其未来现金流(的折现）。（做对的事情） 所谓未来现金流（的折现）只是个思维方式，千万不要去套公式，因为没人可以 真的确定公式中的变量，所有假设可能都是不靠谱的。 个人观点：其实区分所谓是不是'价值投资'的最重要，也许是唯一的点就是在' 投资者'是不是在买未来现金流（的折现）。
事实上我的确见到很多人买股票时 的理由很多时候都和未来现金流无关，但却和别的东西有关，比如市场怎么看， 比如打新股一定赚钱，比如重组的概念，比如呵呵，电视里那些个分析员天天在 讲的那些东西。
我有时会面带微笑看看 cnbc 的节目，那些主持人经常说着满嘴 的专业名词，但不知道为什么说了这么多年也不知道他们自己在说啥。 所有所谓有关投资的说法实际上都是在讨论如何看懂现金流的问题。（如何把事 情做对），比如生意模式、护城河、能力圈、等等。 在巴菲特这里我学到的最重要的东西就是生意模式。
以前虽然也知道生意模式重 要，但往往是和其他很多重要的东西混在一起看的。当年老巴特别提醒我，应该 首先看生意模式，这几年下来慢慢觉得确实应该如此。 护城河实际上我觉得是生意模式中的一部分，好的生意模式往往具有很宽的护城 河。好的生意模式往往是好的未来现金流的保障。
知道自己的能力圈有多大往往比自己能力圈有多大要重要的多！ 我觉得 margin of safety 实际上应该指的是能力圈而不仅仅是价格。 在自己能力圈内的生意自己往往容易懂的多，对别人的不确定性往往对自己是很 确定的。比如当年我投网易时，市场不看好的原因是很多人觉得游戏这个市场不是很大。
而我自己由于在这个行业里时间很长，所以很确定这个市场非常大（但 也不知道到底有多大，事实上最后的结果比我看到的还要大）。
不要轻易去'扩大'自己的能力圈。搞懂一个生意往往是需要很多年的，不要因为 看到一两个概念就轻易跳进自己不熟悉的领域或地方，不然早晚会栽的。比如有 的朋友跳进印度市场，有的朋友跳进日本市场。
我总是假设市场绝大多数情况下是非常聪明的，除非我发现市场确实错了。（这 句话是针对'逆向操作'说的。逆向思维很重要，但逆向操作和随波逐流都是不可 取的。最重要的是理性的独立思考能力） 很多人说很难看懂未来现金流。
其实绝大多数公司的未来现金流我也是看不懂 的。看不懂的就不碰。一年两年或许更久的时间里总会有目标出现的。有些公司 的生意模式很好，但股价有时候太贵，那就只能等了。好在这些年来一直如此， 每隔些年就来个股灾，往往那时好公司也会跟着稀里哗啦的。
对于大多数不太了解生意的人而言，千万不要以为股市是个可以赚快钱的地方。 长期来讲，股市上亏钱的人总是多过赚钱的人的。想赌运气的人还不如去买彩票， 起码自己知道中的机会小，不会下重注。 也有人说股场就是赌场。事实上，对把股场当赌场的人们而言，股场确实就是赌 场，常赌必输！ 用我这个办法投资一生可能会失去无数机会，但犯大错的机会也很少（但依然没 办法避免犯错）。
我经常听见有人在讲哪只哪只股票赚了几倍的故事，可他们就是不说总的成绩， 你懂的。 顺便感谢一下自助餐先生。凡是觉得我写的这点东西有帮助的人都应该多看看他 老人家的东西，我能讲的他都讲过好多次了。 想到哪写到哪，主要是为了能随时提醒自己。 有人问如何避免以为看懂实际又错了的问题，个人观点：错误是不可避免的，但 呆在能力圈内以及专注和用功可以大幅度减少犯错的机会。（2012-04-06）
对上述观点的补充《再更正》（2012-04-11）
段永平:
上篇啰嗦版里忘了在未来现金流后面加折现了。折现是非常重要的概念， 不懂不行。 有些公司拿着很多现金却无法有效利用的话，实际上这些现金是在贬值的。最好 的状况是在不用分红的前提下可以维持资产回报率。
“另外上一篇我说的最小机会成本是无风险国债回报，后来想了想，觉得也有问 题。实际的最小机会成本应该是通胀率。也就是说，如果手里的钱的回报率赶不 上通胀率的话，实际上是在亏钱。” 这一段改成下面的意思了：通胀率其实不 是机会成本而应该是“基本回报率”，在投资时其实无法考虑通胀率，但可以比 较利率。也就是说，最小机会成本还是无风险国债回报。
问答：
01.网友：看来，我要把啰嗦版多看看。
段永平：
啥时候当你觉得简单版就足够了的时候，你大概就可以了。 （2012-04-06）
网友：
今天忽然明白了“做对的事情+把事情做对”=复利，也理解了复利的 伟大和艰难，其实这就是段兄说的投资或价值投资的意思，长期投资的含义也在 里边了。
段永平：
艰难的说法比较怪，其实这是最不艰难的办法。（2014-04-28）
网友：
我认为大部分价值投资者，根本不具备任何行业的能力圈……
段永平：
也许你没看我写的是什么。我这里有一点很重要的就是认为大多数人其 实不碰股票就是最好的投资，除非你认为自己确实有自己了解的好公司处在便 宜的价钱。（2012-04-09）
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