在施工前邀请张厚美、易觉、等全国知名专家及有叠落区间施工经验的项目负责人，召开叠落区

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【东三省地铁工程首个叠落隧道区间单线顺利贯通】哈尔滨地铁三号线西北环河松街站、河山街站至河松街站叠落区间实现“主体封底、盾构贯通”双目标完成
2022年5月8日上午9时，经过13个小时的连续浇筑，随着最后一方混凝土灌入结构底板，由中交一航局承建的河松街站主体结构底板正式封底，提前七天完成节点目标,基坑施工的最大风险解除。同时，河山街站至河松街站区间叠落隧道右线顺利贯通。哈尔滨地铁三号线西北环河松街站、河山街站至河松街站隧道区间喜获“双丰收”。
河松街地铁站属三层结构，施工面临前进路高架桥、富水砂层、深基坑、盾构区间“叠落式”等诸多风险。哈尔滨地铁集团及中交一航局哈尔滨地铁项目经理部多次请专家研究施工方案，并进行风险评估，制定多项应急预案，科学组织施工与管理，全程把控施工安全质量，带领广大建设者披荆斩棘，闯出一条新路。

一、叠落式区间隧道，隧道全断面富水砂层，地下水丰富，区间风险源多，他们逐个攻克难关。
哈尔滨地铁3号线二期工程河山街站至河松街站叠落区间位于哈尔滨市道里区，线路出河山街站向东北方向敷设，经R-300m转弯后沿前进路高架桥向北延伸到达河松街站。该区间存在“小间距、小半径、小沉降”及“埋深大、水压大、风险大”等特点。区间线路由于河松街站受前进高架桥、居民楼及高层建筑等多种因素影响，区间线路从设计上打破常规的水平平行区间隧道，调整为平行段、斜交段及完全叠落段的“叠落式区间隧道”，其中斜交段最小间距2.8m，完全叠落段间距2.1～6.3m，上区间隧道覆土厚度为10.3～26.8m；下区间隧道覆土厚度为19.7～30.1m。盾构两次叠落近距离侧穿28根高架桥桥桩,且上、下叠落盾构区间长度约600m，在东三省内为最长叠落盾构区间，对施工标准要去高。复杂的富水砂层地质环境，复杂的临近诸多建（构）物周边环境，相比全国上下叠落盾构区间，风险最高，施工难度大。

1、施工风险大,针对全程全断面“富水砂层”，地下水丰富，且水位线在地面以下3米左右，地下水压大，盾构掘进施工工程中，对地表及周边建构物沉降控制要求高。从盾构机选型上采用气垫式泥水平衡盾构机掘进施工，并邀请上海、北京等地专家，召开泥水盾构机选型及适应性分析专家论证会议，对盾构机选型进行“把脉会诊”，经专家论证，对盾构刀盘、刀间距、格栅、盾尾刷等进行了优化，确保了在盾构在“富水砂层”掘进施工过程中切口水压稳定，盾尾密封性能良好，降低了在“富水砂层”掘进盾尾出现涌水涌砂的风险。

2、施工要求标准高，叠落区间隧道掘进施工，下、上区间隧道间距要求较高，在下区间施工过程中需考虑到上区间施工时对下区间隧道的影响。在施工前邀请张厚美、易觉、等全国知名专家及有叠落区间施工经验的项目负责人，召开叠落区间安全风险专家咨询、论证会，经咨询专家，确保叠落区间施工的安全：调整了地下三层车站盾构始发、接收端头加固及洞门密封施工工艺，明确了叠落上区间施工，下区间支撑台车形式，为后续公路大桥站～河松街站叠落区间盾构切削大直径钢筋混凝土桩基施工的盾构刀盘、刀具配置优化提供了宝贵意见。在施工过程中，下区间在叠落段采用深埋加强多孔注浆管片，在上、下区间间距小于3m的部位采用深埋加强钢纤维多孔注浆管片，在上区间施工前对叠落段部位采用深孔注浆工艺对上、下行区间隧道夹层土体进行加固，稳定地层，确保上区间施工安全及下区间隧道稳定。同时在后期上区间掘进施工时，在下区间隧道内采用移动式支撑台车对下区间隧道进行支撑，以减小上区间掘进时对下区间隧道的影响。为确保上、下行区间隧道严格按照设计轴线掘进施工在施工中不出现偏离轴线的质量事故，严格按照设计及规范要求定期进行联系测量作业，确保上、下区间隧道顺利贯通。

3、三是施工难度大。下区间施工期间项目部克服了东北严寒地区零下30℃泥水盾构冬季施工困难，对现场各设备设施投入大量保温措施，为确保管片粘贴质量现场制作管片保温棚，为防止泥水盾构各管路不发生冻结，采用伴热带及阻燃保温棉进行包裹保温等，对泥水处理站、砂浆站、材料储存区域均采用暖气进行保温，确保了下区间工期节点目标；为减小盾构掘进施工对周边临建（构）筑物的沉降把控，通过每环掘进切口水压控制盾构机刀盘部位沉降，采用“克泥效”工艺控制盾构机盾体部位沉降，采用同步砂浆注浆量及注浆压力双控控制盾构机盾尾沉降，采用二次注浆控制后期地表及建构物沉降，施工监测人员24小时在低温环境下实时对建构筑进行监测，并一时间将监测数据反馈指导施工，同时在掘进期间通过对泥浆性能调整及各项施工措施及管理措施的逐项落实，确保了叠落区间下区间的顺利贯通。

二、车站三层结构，27.5m超深基坑，车站临近高架桥最近距离约1.2m，他们科学组织施工。

河松街站车站位于前进路与河松街交口北侧，车站沿前进街南北向布置，为地下三层双柱三跨侧式站台车站。车站全长196.2m,标准段宽度22.7m，车站开挖深度为26~27.5m。基坑最大深度27.5m。

车站临近前进路高架桥（Ⅰ级风险源），距离高架桥桥面最近处仅有约1.2m，可谓是“贴脸而过”，施工过程中极易对桥桩及桥体产生扰动。对此，项目部积极与设计院沟通，多次组织专题会议，围绕高架桥可能存在的风险，制定了切实可行的保护措施，即：围护结构地下连续墙全部入岩且使用MJS工法桩结合三重管高压旋喷桩在高架桥与车站之间形成止水帷幕，基坑施工过程中采用三层钢支撑共计172根，三层混凝土支撑共计117根对基坑进行支护。从而达到了对高架桥的保护，保证了施工安全。
三、多层交叉施工，最多高达5个作业面同时施工，实现了三层车站主体结构安全“封底”。

项目部不等不靠，积极与业主沟通，多次调整施工方案，结合目前施工进度情况，制定了切实可行的措施。即：加大人员设备投入，铺开整个工作面，达到每一段，每一层只要具备施工条件，立刻进入施工状态。现场施工人员常驻约150人，最大施工范围为5段同时进行施工。

5月7日晚19时，车站最后一块底板开始混凝土浇筑作业，开始在车站主体结构底板浇筑过程中，质量要求标准高，混凝土浇筑必须“一气呵成”，项目部安排两台泵车同时施工，十几辆罐车连续供应混凝土。施工工人与项目部管理人员全过程在岗，保证现场协调及作业，确保最后的“封底”万无一失。经过十几个工人连续13小时的连续作业，直到将十几个水泥罐车拉运的混凝土浇筑完毕，他们才肯休息。施工中，泥浆溅他们一身，双脚全是泥水，振动锤的轰鸣声响个不停，面对诸多困难，他们咬牙坚持着！
河山街站至河松街站叠落区间单向贯通、河松街站主体结构封底，标志着哈尔滨地铁三号线西北环地铁施工成功进入下一阶段，为项目全面推进创造了有利条件。
哈广电全媒体新闻中心徐宏睿

顺心置地房地产培训基础知识

一、房地产相关概念
(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:
1、单纯的土地;
2、单纯的建筑物;
3、土地与建筑物结合的房产;
(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:
1、一级市场(土地市场);
2、二级市场(房地产增量房市场);
3、三级市场(房地产存量房市场);
(三) 土地及土地所有权:
1、土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.
2、土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;
3、土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.
(四) 土地使用权获取方式:
1、土地使用权出让:
指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;
土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；
国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.
2、土地使用权划拨:
指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;
以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;
下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;
城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;
(五) 建筑概念
1、建筑:建筑物和构筑物的总称;
2、狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;
3、合格建筑物的标准:适用、经济、美观;
适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;
经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;
美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;
(六) 物业概念
1、物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;
各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;
二、房屋建筑常识
1、容积率:
总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;
容积率=建筑总面积÷用地面积;
一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;
2、建筑密度:
项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;
3、绿化率:
指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;
4、绿地率:
描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;
5、层高:
住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.
6、净高:
指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;
7、进深:
指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;
8、开间:
指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;
9、建筑面积:
指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;
10、公摊面积:
指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;
11、使用面积:
它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;
12、占地面积:
建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;
13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);
14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;
15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;
16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积;
17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;
18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;
19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等
20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;
21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;
22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实用率;
23、地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2;
24、半地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2;
25、阳台:
供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;
26、平台:
供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分;
27、标准层:指平面布置相同的住宅楼层;28、中间层:底层和最高住户入口层之间的中间楼层.
三、房地产行业术语:
(一)室内设施:
1、四气:暖气、煤气、热水器、空调;2、全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);
(二)装修分类:
1、毛坯:水泥地、水泥墙;2、简装修:地砖、白墙;3、中装修:大地砖、木地板;4、精装修:木地板、包门、包窗;5、豪华装修:装修前卫、用料讲究;
(三)户型及面积:
1、一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-60平米;2、二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:70-100平米;3、三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:110-150平米;4、越层:房屋使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;5、错层:房屋内地面错落的房型;
(四) 楼层及朝向:
1、楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;优劣:楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;高层楼中楼层较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;
2、朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;高层板楼与多层楼的朝向相似;高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;
四、房地产特性:(一) 不可移动性;(二) 独一无二性;(三) 寿命长久性;(四) 数量有限性;(五) 用途多样性;(六) 相互影响性;(七) 受政策\市场影响大;(八) 标的高;(九) 变现慢;(十)保值增值性;
五、房屋分类及详解:
(一) 按住宅层数划分:1、低层:层数为1-3层;2、多层:层数为4-6层;3、中高层:层数为7-9层;4、高层:10层以上;
(二) 按使用性质划分:
1、生产性建筑;厂房、车间等；2、非生产性建筑;居住建筑:如住宅等;
公共建筑:如办公、文体、交通等;
(三) 按结构类型划分:
1、砖混结构:这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构房间小、层数低，一般用于多层建筑中；
2、框架结构:这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于小高层建筑;
3、钢筋混凝土剪力墙结构; 这类建筑物的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，多用于高层建筑
4、空间结构:包括:县索结构、网架结构、壳体结构等。如体育馆、大剧院等；
(四) 按建筑材料划分:
1、砖混:红砖与水泥;承重的主要构件是用砖和混凝土建造的;
2、钢混:浇注、最为结实;承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的;
3、预制板:预制的混凝土板与钢筋;承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的.包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物;
(五) 按楼型外观划分:
1、板楼:
是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯;
板楼基本形式:多层:６层以下;小高层:7-12层以内;高层:13-18层;超高层:18层以上甚至更高;
2、塔楼:
主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅.通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内;
塔楼基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼;
补充：筒子楼:卫生间、厨房都集体公用；
写字楼:办公使用;
(六) 按房屋户型划分:
1、一居室;一卧室;2、二居室;二卧室;3、三居室;三卧室;4、多居室;多卧室;
5、错层:主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
6、跃层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房和卫生间等。
7、复式:复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。
(七) 按产权性质划分:
1、商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以赢利为目的，按市场规律经营的房子；
分类：
(1) 普通住宅:
容积率1.0(含1.0)以上;
建筑面积在140平方米以下;
成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下;
(2) 非普通住宅:
甲宅; 24小时电梯、保安，物业费较高；
公寓;商品房、24小时电梯、保安、24小时管道热水；
别墅:(独栋、联排、双拼、叠拼)一般较为偏远;
(3) 商品房销售资质:商品房销售须具备以下五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》；
2、已购公房:
普通公房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;
央产房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;
3、经济适用房:
定义:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定.
只拥有房屋所有权:表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理;
4、使用权房:使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。
5、私产平房:也称私有住宅,是个人或家庭购买和建造的住宅;在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
6、小产权房:是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门不予颁发房产证。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，买卖此类房屋不能真正享有合法权益。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。