房地产评估：采用收益法评估商业房产时租赁收益的确定
在客观条件允许的情况下，对商业房地产采用收益法评估得到的评估价值更为客观、真实。
但是，采用收益法评估商业房地产时，首先就要确定租赁收益。那么，应该怎样确定呢？
一、应对委估商业房产所处城镇的商业区分布有一个完整、全面的了解，以便确定委估商业房产所处的商业地段及租金水平。
根据城镇的规模大小，一般情况下：
1.县级的商业中心区基本为一个，并以此向外辐射，越往外走商业性越差，可将商业性按繁华程度并结合租金档次划分为：较繁华地段、繁华地段、次繁华地段及一般地段；
2.县级市的商业中心区一个，次级商业中心区可根据当地经济发展的现实状况分为一至二个。
(1)县级市的商业中心区按繁华程度并结合租金档次划分为：较繁华地段、繁华地段、次繁华地段及一般地段，
(2)县级市的次级商业中心区按繁华程度并结合租金档次划分为：繁华地段、次繁华地段及一般地段。
3.更大的城市可根据实际商业情况及租金水平并结合日常评估实践工作划分相应数量的商业中心区及次级商业中心区，甚至是商业中心区、次级商业中心区及一般商业中心区等。
不同的地段对应不同的租金水平，在日常的评估实践工作中不断收集、分析，划分相应商业中心区不同繁华程度地段，并确定相应繁华程度的租金水平，经过长时间的积累，就能对相应的城镇建立起相应的商业分区及租金地段图，以辅助日常的评估工作。
二、要调查了解各地段内不同的经营类别及不同地段以经营何种类别商品为主。
1. 经营不同商品类别，从市场当中获得的收益是不一样的，能够承受的房屋租金也就不一样。
具体为经营贵金属饰品、品牌服装及鞋专卖、普通服装及鞋、饮品、食品或餐饮及建筑材料等，根据各地段商业性优劣依据现实情况确定各地段内的经营类别，并确定不同地段各经营类别的租金水平。
2.区分不同地段以经营何种类别商品为主。
因为商业房产的经营类别具有一定的聚集性，相同经营类别会在日常经营过程中逐渐形成一定的聚集，在传递给客户群体购买何种商品应去何处的信息同时，逐步形成方便客户的“一条龙”服务。
即在同一地段可将相关同质商品买齐，顺便将原先落户在该地段经营与主营商品品质不搭的商品经营户挤出该地段，以完成不同地段的商品经营性优选。
至此，委估商业房产的租赁收益就可根据在何种繁华地段以经营何种商品前提下进行核定，再结合委托人提供的租赁合同作为参考、分析，由此确定的评估租金参数就比较准确了。
在客观条件允许的情况下，对商业房地产采用收益法评估得到的评估价值更为客观、真实。
但是，采用收益法评估商业房地产时，首先就要确定租赁收益。那么，应该怎样确定呢？
一、应对委估商业房产所处城镇的商业区分布有一个完整、全面的了解，以便确定委估商业房产所处的商业地段及租金水平。
根据城镇的规模大小，一般情况下：
1.县级的商业中心区基本为一个，并以此向外辐射，越往外走商业性越差，可将商业性按繁华程度并结合租金档次划分为：较繁华地段、繁华地段、次繁华地段及一般地段；
2.县级市的商业中心区一个，次级商业中心区可根据当地经济发展的现实状况分为一至二个。
(1)县级市的商业中心区按繁华程度并结合租金档次划分为：较繁华地段、繁华地段、次繁华地段及一般地段，
(2)县级市的次级商业中心区按繁华程度并结合租金档次划分为：繁华地段、次繁华地段及一般地段。
3.更大的城市可根据实际商业情况及租金水平并结合日常评估实践工作划分相应数量的商业中心区及次级商业中心区，甚至是商业中心区、次级商业中心区及一般商业中心区等。
不同的地段对应不同的租金水平，在日常的评估实践工作中不断收集、分析，划分相应商业中心区不同繁华程度地段，并确定相应繁华程度的租金水平，经过长时间的积累，就能对相应的城镇建立起相应的商业分区及租金地段图，以辅助日常的评估工作。
二、要调查了解各地段内不同的经营类别及不同地段以经营何种类别商品为主。
1. 经营不同商品类别，从市场当中获得的收益是不一样的，能够承受的房屋租金也就不一样。
具体为经营贵金属饰品、品牌服装及鞋专卖、普通服装及鞋、饮品、食品或餐饮及建筑材料等，根据各地段商业性优劣依据现实情况确定各地段内的经营类别，并确定不同地段各经营类别的租金水平。
2.区分不同地段以经营何种类别商品为主。
因为商业房产的经营类别具有一定的聚集性，相同经营类别会在日常经营过程中逐渐形成一定的聚集，在传递给客户群体购买何种商品应去何处的信息同时，逐步形成方便客户的“一条龙”服务。
即在同一地段可将相关同质商品买齐，顺便将原先落户在该地段经营与主营商品品质不搭的商品经营户挤出该地段，以完成不同地段的商品经营性优选。
至此，委估商业房产的租赁收益就可根据在何种繁华地段以经营何种商品前提下进行核定，再结合委托人提供的租赁合同作为参考、分析，由此确定的评估租金参数就比较准确了。
想分享一下我的高中室友
我们管她叫做“社会姐”吧，我们是高二分班遇到一起的，我和小A和小B是高一就认识了的，然后小C是我们分班以后才认识的，我们四个就玩得比较好又是一个寝室的，社会姐的性格我是真的喜欢不起来，社会姐每天就喜欢在班上到处吹嘘自己多牛，自己的鞋有多贵，周末又去哪里哪里喝酒，喝的白酒混啤酒，瞧不起这个瞧不起那个。然后她自己交了一个职校的男朋友，更牛了。
记得以前我们班上有一个女生穿的是回力，哇塞，她就嘲笑那个同学，我真的不懂，穿回力有什么好笑的，还有她大声问别人，你为什么不买双好点的鞋，你家也不穷吧。然后平时她超级自信，还有一次记得老师上课点名，点了我们班一个女生，老师当时说的是“那个女的，起来回答一下问题”（这个女生成绩挺好的，而且是我们班联络员，和老师关心挺好的，根本不可能忘记她叫什么名字），然后我们的社会姐就转头给她周边的人说“看到没有，长得好看的都叫名字，长得丑的都只喊那个人那个女的”，然后她周边的人就说“你好过分阿”，她超级大声的说“怕什么我又没有在讲她”，她平时超级喜欢嘲笑这个女生。卧槽，我当时就在想，你自己长什么（不是我评价她，但是她真的没有那么好看），自己心里面没点数嘛，长一个鞋拔子脸，哪来的脸说别人，别人长什么样和你有什么关系。
社会姐和小C在高中的时候闹过几次矛盾，社会姐和我们一个混混姐不知道哪里听来的，说小C在外面到处讲她们坏话，我真的不知道哪里有过这种事情，我们和小C玩得那么好都不知道有这种事情，然后两个人也不管就是要找人打小C，社会姐也警告我们叫我和小A小B不要参与这些事情，我们和小C是闺蜜怎么可能会不管。然后社会姐她们就约小C周末去某个地方嘛，声称处理一下这些事情。还没到周末之前，在学校里面，社会姐曾多次给小C写恐吓纸条，警告小C“是不是软的不吃要吃硬的”，我记得当时有一次我坐在位置，社会姐就给那个混混姐说“放心，我哥会帮我的，到时候不要把她打得鼻青脸肿就行”，当时听到肺都气炸，然后社会姐还曾把小C拉到走廊上去，给小C说“到时候随便你怎么搞，我家有资本，我家有资本让我进这个学校，也有资本让我从这个学校出去”，哈哈哈哈哈哈太牛了，当时听到这个我直接惊呼666呀，我们学校是我们那个地方的重点高中，社会姐家又是那种偏远地区分的名额才考上我们学校的，分超级低，不知道哪里来得自信（这里完全没有瞧不起小地方的人），我们几个当时就想看看她家到底是有什么资本。周末到了嘛，小C就去了（他们用小C在意的人和事威胁的），我们和小C一起去的，我们在外面等小C，我们叫小C把mp3的录音打开，有问题马上打电话给我们，马上进去然后给她报警，小C自己有个男朋友叫X（两个人现在还在一起，是互相喜欢），当时小C不想让X知道这件事情，但是X最后还是知道了的（至于怎么知道的我也忘记了），然后X就气冲冲的去找小C，在X没来之前，社会姐给小C各种言语侮辱，社会姐纯纯就靠自己的男朋友，她男朋友喊了十多个男的给小C撑腰，小C当时进去他们约的那个地方，几个人真的就像是那种社会上的登徒子，抽着烟坐者打着麻将，各种质问小C，小C自然是不可能承认自己有错，本身就没错为什么要去承认，社会姐不听，硬是要小C跪下来给她道歉，然后这个时候X来了，X就问他们想干什么，X有一点着急有一点凶嘛（我认为这是很正常的事情，毕竟自己喜欢的人被别人欺负了），社会姐见X来了嘛，心里更不爽，一定要让小C给她道歉，说不道歉的话，C和X都走不了，X也是挺有人脉的，也准备打电话给他朋友，小C胆子比较小，她不想把这种事情牵扯到X的身上，再这样下去，以后如果这件事情闹大了，闹大了，她也怕被报复，小C就觉得，即使报警，也只是大家谈谈她们还会报复。小C觉得，如果他们也这样就成了互相欺负了，于是X就要拉着小C走，社会姐不让，还是要道歉，于是小C给社会姐鞠了6个躬，6个，6个！！！！！！之后回学校后，小C的精神状态逐渐变差，但是我们一直开导她才好起来。后来社会姐继续到处换位置说自己白酒混啤酒。我们也没有和他有交集，社会姐和我们寝室的一个人也闹过矛盾吧，然后我们就很同情那个人，在寝室也挺关照她的。时间相安无事的过到期末，社会姐又开始找茬了。考试的前一阵子，社会姐重新谈的男朋友过来喊我接电话，小C把手机拿在我们那里，里面的人是她上次的前男友，威胁的话开始说出来，说我们欺负社会姐，小C呢就心平气和的说，我们欺负他什么了，对面的人也说不出来，社会姐也说不出来，最后憋出了个，你们在寝室里6个人玩的好……我们很无语，她们再次声称要打小c。后来放假第二天，小C接到对方的电话，社会姐一开始就骂了，很难听不出她们在打麻将，她和混混姐还有我们班的名媛就在骂，骂的很难听，很恶心，然后到处传播小C说我们班人坏话，就是想孤立嘛，小C心里很清楚到底是他们怕小C说出去她们的某些把柄还是什么的才这样造谣，但是人家小C想都没想说出她们那些龌龊的事。她们还不停侮辱吵笑小C爸爸妈妈开店做生意。长达十分钟的辱骂，每一句都很恶心，这之后小C就打电话给我们，我们就听见他哭了，就问他，小C就给我们说了这件事。我们听了真的很生气很生气，然后她们又再一次要打小C，就到处喊人，上一次喊的人有些是我的初中朋友，所以就没有帮他们，她们又喊新人，但有些是小C的朋友，也没有帮她们，社会姐看没有人帮他，这个时候X把这件事给他的最好的朋友讲了，他朋友是个急性子，就＋Q问她是想做什么，社会姐的性子还是一样的拽，他的朋友彻底被激怒了，就骂了她，几句，几句，九秒钟。这件事没有人帮她，所以就这样了，但是小C的精神状态已经不好，想要轻生，但是X和我们一直劝导，开学了，社会姐来了几天上课就走了，最后班里的人就传开她因为小C欺负她得抑郁症了（后来我们知道她的抑郁症不是心理医院去测脑电波，是去人民医院填表）小C每天听着这样的造谣，每天看着别人的目光，她的精神状态也更弱了，每天都情绪低落。我不懂这种社会公主，自己骂别人骂到死都可以，遭别人回怼了几句就要疯哦，我记得当时班上一个人给我说 “X的朋友骂完社会姐以后，社会姐当时只有那么崩溃”，我直接呵呵，真的是公主，自己都不能承受的东西，你还施加给别人，不能承受，就少在那里一天装得自己有多么牛逼，你遭骂几句就到死不活哦，我朋友小C遭你和你的一堆牛马朋友骂了十分钟，留下一生的阴影，你就崩溃哦，果然是公主。
我们管她叫做“社会姐”吧，我们是高二分班遇到一起的，我和小A和小B是高一就认识了的，然后小C是我们分班以后才认识的，我们四个就玩得比较好又是一个寝室的，社会姐的性格我是真的喜欢不起来，社会姐每天就喜欢在班上到处吹嘘自己多牛，自己的鞋有多贵，周末又去哪里哪里喝酒，喝的白酒混啤酒，瞧不起这个瞧不起那个。然后她自己交了一个职校的男朋友，更牛了。
记得以前我们班上有一个女生穿的是回力，哇塞，她就嘲笑那个同学，我真的不懂，穿回力有什么好笑的，还有她大声问别人，你为什么不买双好点的鞋，你家也不穷吧。然后平时她超级自信，还有一次记得老师上课点名，点了我们班一个女生，老师当时说的是“那个女的，起来回答一下问题”（这个女生成绩挺好的，而且是我们班联络员，和老师关心挺好的，根本不可能忘记她叫什么名字），然后我们的社会姐就转头给她周边的人说“看到没有，长得好看的都叫名字，长得丑的都只喊那个人那个女的”，然后她周边的人就说“你好过分阿”，她超级大声的说“怕什么我又没有在讲她”，她平时超级喜欢嘲笑这个女生。卧槽，我当时就在想，你自己长什么（不是我评价她，但是她真的没有那么好看），自己心里面没点数嘛，长一个鞋拔子脸，哪来的脸说别人，别人长什么样和你有什么关系。
社会姐和小C在高中的时候闹过几次矛盾，社会姐和我们一个混混姐不知道哪里听来的，说小C在外面到处讲她们坏话，我真的不知道哪里有过这种事情，我们和小C玩得那么好都不知道有这种事情，然后两个人也不管就是要找人打小C，社会姐也警告我们叫我和小A小B不要参与这些事情，我们和小C是闺蜜怎么可能会不管。然后社会姐她们就约小C周末去某个地方嘛，声称处理一下这些事情。还没到周末之前，在学校里面，社会姐曾多次给小C写恐吓纸条，警告小C“是不是软的不吃要吃硬的”，我记得当时有一次我坐在位置，社会姐就给那个混混姐说“放心，我哥会帮我的，到时候不要把她打得鼻青脸肿就行”，当时听到肺都气炸，然后社会姐还曾把小C拉到走廊上去，给小C说“到时候随便你怎么搞，我家有资本，我家有资本让我进这个学校，也有资本让我从这个学校出去”，哈哈哈哈哈哈太牛了，当时听到这个我直接惊呼666呀，我们学校是我们那个地方的重点高中，社会姐家又是那种偏远地区分的名额才考上我们学校的，分超级低，不知道哪里来得自信（这里完全没有瞧不起小地方的人），我们几个当时就想看看她家到底是有什么资本。周末到了嘛，小C就去了（他们用小C在意的人和事威胁的），我们和小C一起去的，我们在外面等小C，我们叫小C把mp3的录音打开，有问题马上打电话给我们，马上进去然后给她报警，小C自己有个男朋友叫X（两个人现在还在一起，是互相喜欢），当时小C不想让X知道这件事情，但是X最后还是知道了的（至于怎么知道的我也忘记了），然后X就气冲冲的去找小C，在X没来之前，社会姐给小C各种言语侮辱，社会姐纯纯就靠自己的男朋友，她男朋友喊了十多个男的给小C撑腰，小C当时进去他们约的那个地方，几个人真的就像是那种社会上的登徒子，抽着烟坐者打着麻将，各种质问小C，小C自然是不可能承认自己有错，本身就没错为什么要去承认，社会姐不听，硬是要小C跪下来给她道歉，然后这个时候X来了，X就问他们想干什么，X有一点着急有一点凶嘛（我认为这是很正常的事情，毕竟自己喜欢的人被别人欺负了），社会姐见X来了嘛，心里更不爽，一定要让小C给她道歉，说不道歉的话，C和X都走不了，X也是挺有人脉的，也准备打电话给他朋友，小C胆子比较小，她不想把这种事情牵扯到X的身上，再这样下去，以后如果这件事情闹大了，闹大了，她也怕被报复，小C就觉得，即使报警，也只是大家谈谈她们还会报复。小C觉得，如果他们也这样就成了互相欺负了，于是X就要拉着小C走，社会姐不让，还是要道歉，于是小C给社会姐鞠了6个躬，6个，6个！！！！！！之后回学校后，小C的精神状态逐渐变差，但是我们一直开导她才好起来。后来社会姐继续到处换位置说自己白酒混啤酒。我们也没有和他有交集，社会姐和我们寝室的一个人也闹过矛盾吧，然后我们就很同情那个人，在寝室也挺关照她的。时间相安无事的过到期末，社会姐又开始找茬了。考试的前一阵子，社会姐重新谈的男朋友过来喊我接电话，小C把手机拿在我们那里，里面的人是她上次的前男友，威胁的话开始说出来，说我们欺负社会姐，小C呢就心平气和的说，我们欺负他什么了，对面的人也说不出来，社会姐也说不出来，最后憋出了个，你们在寝室里6个人玩的好……我们很无语，她们再次声称要打小c。后来放假第二天，小C接到对方的电话，社会姐一开始就骂了，很难听不出她们在打麻将，她和混混姐还有我们班的名媛就在骂，骂的很难听，很恶心，然后到处传播小C说我们班人坏话，就是想孤立嘛，小C心里很清楚到底是他们怕小C说出去她们的某些把柄还是什么的才这样造谣，但是人家小C想都没想说出她们那些龌龊的事。她们还不停侮辱吵笑小C爸爸妈妈开店做生意。长达十分钟的辱骂，每一句都很恶心，这之后小C就打电话给我们，我们就听见他哭了，就问他，小C就给我们说了这件事。我们听了真的很生气很生气，然后她们又再一次要打小C，就到处喊人，上一次喊的人有些是我的初中朋友，所以就没有帮他们，她们又喊新人，但有些是小C的朋友，也没有帮她们，社会姐看没有人帮他，这个时候X把这件事给他的最好的朋友讲了，他朋友是个急性子，就＋Q问她是想做什么，社会姐的性子还是一样的拽，他的朋友彻底被激怒了，就骂了她，几句，几句，九秒钟。这件事没有人帮她，所以就这样了，但是小C的精神状态已经不好，想要轻生，但是X和我们一直劝导，开学了，社会姐来了几天上课就走了，最后班里的人就传开她因为小C欺负她得抑郁症了（后来我们知道她的抑郁症不是心理医院去测脑电波，是去人民医院填表）小C每天听着这样的造谣，每天看着别人的目光，她的精神状态也更弱了，每天都情绪低落。我不懂这种社会公主，自己骂别人骂到死都可以，遭别人回怼了几句就要疯哦，我记得当时班上一个人给我说 “X的朋友骂完社会姐以后，社会姐当时只有那么崩溃”，我直接呵呵，真的是公主，自己都不能承受的东西，你还施加给别人，不能承受，就少在那里一天装得自己有多么牛逼，你遭骂几句就到死不活哦，我朋友小C遭你和你的一堆牛马朋友骂了十分钟，留下一生的阴影，你就崩溃哦，果然是公主。
八字中若水旺无制，群比夺财，会比较固执，过于刚强刚烈，急躁，自我，做事太直接，不能顾忌身边人感受，在一个地方时间久了，容易得罪别人，不受欢迎， 遭人嫉恨，甚至给你穿小鞋，导致你做事举步维艰，难有好的发展，这是你需要注意的，而水旺无制又容易想得多，有抑郁倾向，平常要多注意心理调整。想算可看置顶微博和主页#情侣##婚姻#
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