#房产微课堂# 【房屋朝向知多少？各个朝向总有好！仅供参考】买房的时候，不少客户会牢牢锁定自己的需求，有的客户非南向房不看或仅考虑南向、东南向的房等等。综合来看，确实是南向、东南向的房屋优势最为显著，殊不知其他房屋虽朝向有缺陷，却也总有相对突出的优点。
1 房屋朝南
朝南的房屋便于保持阳光充足和空气流通。
2 房屋朝东南
因房屋朝向跟地域、地形、风向、周边道路走向等都有关系。
3 房屋朝西南
采光比较好，比起朝西的房屋，只有少许西晒困扰。
4 房屋朝东
古语有云：“紫气东来”，东方象征着光明与希望，自然有祥瑞之感。
5 房屋朝北
该朝向无疑采光最差，冬季阴冷。
6 房屋朝东北
采光不太好，冬季有些阴冷，但夏季会比较凉爽。
7 房屋朝西
采光时间比较短，夏季午后室内会出现暴晒的情况。
8 房屋朝西北
此朝向，确实有一个最大的弊端，北方冬季里呼啸而来的西北风正对着吹，那感觉确实酸爽。
温馨提示：
一般来说，一天之内室内能够接受2～3小时的阳光照射就己经足够，这对消除房间湿气、杀灭细菌、调节室内温度、加速空气流动等就会有所帮助。虽然北向和西向的房屋接受日照的时间都比较少，但只要有一段时间能接受日照室内居住环境便可得到改善。
1 房屋朝南
朝南的房屋便于保持阳光充足和空气流通。
2 房屋朝东南
因房屋朝向跟地域、地形、风向、周边道路走向等都有关系。
3 房屋朝西南
采光比较好，比起朝西的房屋，只有少许西晒困扰。
4 房屋朝东
古语有云：“紫气东来”，东方象征着光明与希望，自然有祥瑞之感。
5 房屋朝北
该朝向无疑采光最差，冬季阴冷。
6 房屋朝东北
采光不太好，冬季有些阴冷，但夏季会比较凉爽。
7 房屋朝西
采光时间比较短，夏季午后室内会出现暴晒的情况。
8 房屋朝西北
此朝向，确实有一个最大的弊端，北方冬季里呼啸而来的西北风正对着吹，那感觉确实酸爽。
温馨提示：
一般来说，一天之内室内能够接受2～3小时的阳光照射就己经足够，这对消除房间湿气、杀灭细菌、调节室内温度、加速空气流动等就会有所帮助。虽然北向和西向的房屋接受日照的时间都比较少，但只要有一段时间能接受日照室内居住环境便可得到改善。
泰国买房「税费」知多少？
在泰国并没有“房产税”和“遗产税”，所以在买卖房的时候，只需要在过户的时候缴纳相关的几种过户税费即可。
✓ 过户税
按照泰国土地局对房产估价的2%来缴纳。如果购买新房，一般上开发商会缴纳2%的税费，买家不需要缴纳过户税。如果购买二手房，一般是由买房缴纳过户税，但也可以跟卖方协商，双方各承担一半的过户税。
✓ 印花税
按照泰国土地局对于房产估价的0.5%来缴纳。如果开发商或卖方已经缴纳特种商业税，那么就不需要缴纳印花税了。
✓ 特种商业税
依照泰国土地局对于房产估价的3.3%来缴纳。此费用将会由开发商来予以承担。
✓ 所得税
按照泰国土地局对于房产估价的1%来缴纳。所得税是向卖方收取，新房当然就由开发商来承担了。
#海外房产# #东南亚# #泰国房产# #移民东南亚#
在泰国并没有“房产税”和“遗产税”，所以在买卖房的时候，只需要在过户的时候缴纳相关的几种过户税费即可。
✓ 过户税
按照泰国土地局对房产估价的2%来缴纳。如果购买新房，一般上开发商会缴纳2%的税费，买家不需要缴纳过户税。如果购买二手房，一般是由买房缴纳过户税，但也可以跟卖方协商，双方各承担一半的过户税。
✓ 印花税
按照泰国土地局对于房产估价的0.5%来缴纳。如果开发商或卖方已经缴纳特种商业税，那么就不需要缴纳印花税了。
✓ 特种商业税
依照泰国土地局对于房产估价的3.3%来缴纳。此费用将会由开发商来予以承担。
✓ 所得税
按照泰国土地局对于房产估价的1%来缴纳。所得税是向卖方收取，新房当然就由开发商来承担了。
#海外房产# #东南亚# #泰国房产# #移民东南亚#
普法课堂 | 换个方式看《安家》，中介、房产那些事儿#安家# #电视剧安家#
上一期，我们了解了电视剧《安家》中家事矛盾背后蕴藏的法律知识。这一期，让我们跟随我院民事审判第一庭法官，一起围观《安家》中反映的中介、房产那些事儿，了解合同法、物权法的法律知识吧。
01
“房产中介”权利义务知多少？
剧中，我们常常能看到“安家天下”“阿拉丁”“小红帽”这些房产中介。那么，根据我国法律规定，这类房产中介有何权利和义务呢？
法官简介
民事审判第一庭庭长 程德春
程德春长期从事民事审判工作，审判经验丰富，擅长在全方面释法析理的情况下调解案件，推进案结事了，取得了良好的法律效果和社会效果 。2017年以来，共审理各类民事案件416件，其中调撤239件，调撤率达57.45%，取得了良好的法律效果和社会效果。
法官说法
剧中，“安家天下”等房产中介属于“居间人”，其行为亦应当属于“居间行为”。根据《合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。可见，房产中介作为居间人，主要工作目的和任务在于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，促成交易。
此外，根据《合同法》第四百二十六条规定，居间人享有报酬请求权。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
根据法律实务，委托人与居间人在签订合同时，一般会规定居间人以下几点义务：报告订立合同的机会；向委托人如实报告与订立合同有关的事项；提供订立合同的媒介服务；为合同双方提供办理相关过户手续、代交付房屋等服务；保密的义务。若居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。
02
通过中介买到“凶宅”怎么办？
细心追剧的小伙伴一定知道，《安家》中多次出现了“凶宅”的租赁及买卖，剧中的房屋中介都对房屋是“凶宅”这一事实向客户履行了告知义务。那么问题来了，如果房屋中介未对房屋进行背景调查或者故意隐瞒房屋为“凶宅”，会产生怎样的法律后果？
法官简介
民事审判第一庭副庭长 李秋红
李秋红长期奋战在民事审判一线，以强烈的事业心、责任感化解了大量民商事纠纷。因工作成绩突出，曾被连云港市中级人民法院授予“个人三等功”，荣获江苏省法院系统“办案标兵”荣誉称号。
法官说法
“凶宅”并非法律概念，我国法律法规没有给其明确的界定。根据民间说法，“凶宅”通常是指在该房屋内曾发生诸如自杀、他杀、意外事故等非正常原因死亡以及其他重大异常现象的房屋。房屋中介提供的居间服务包含房屋背景调查等服务时，中介机构未对房屋进行背景调查或者故意隐瞒房屋为“凶宅”时，构成合同违约。
《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。对于房屋中介故意隐瞒“凶宅”信息的，不得收取中介费，给委托人造成损失的，还应当赔偿损失。
《合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。出卖人故意隐瞒“凶宅”信息，而该信息对买受人是否订立合同产生实质性影响的，买受人可向人民法院或者仲裁机构申请撤销或者变更房屋买卖合同。
03
房屋被他人强占，房主何去何从？
剧中，龚先生要卖家中老洋房的时候，他的太表姑奶奶带领一家老小赶回来，赖在房子里不走，并撒泼耍横，张口就要五千万。龚先生的太表姑奶奶一家并不是老洋房的权利人，却强占房屋，阻碍龚先生出售房产，其行为严重侵犯了龚先生一家作为房屋权利人的合法权益。现实生活中，我们亦有可能遇到借用房屋或租赁房屋到期后，借用人或承租人既不续约也不搬走，长期占用他人房屋的情况。遇到此类情况，作为房屋的所有权人或其他权利人应当如何依法有效维护自身的合法权益呢？
法官简介
民事审判第一庭法官 李虎
李虎先后在城头法庭、执行局、民一庭等部门工作。自2007年以来 ，累计办理各类执行和民商事案件共计3700余件。办案过程中注重调解，曾被省法院评为“涉诉矛盾化解先进个人”。
法官说法
根据我国《物权法》第三十五条的规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。在权利人请求排除妨害或消除危险时，无需证明相对人是否具有过错，只需要证明其享有物权的特定的物被他人妨害或遭受危险即可。因排除妨害和消除危险的费用由形成危险或妨害的相对人承担。本条不受民事诉讼时效的限制。
另外，依据《物权法》第三十七条的规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
因此，权利人在请求排除妨害或消除危险的同时，还可依法向侵权人主张损害赔偿。比如侵权人超期占用房屋期间的费用，或因侵权人的行为造成权利人遭受的违约等其他损失。
上一期，我们了解了电视剧《安家》中家事矛盾背后蕴藏的法律知识。这一期，让我们跟随我院民事审判第一庭法官，一起围观《安家》中反映的中介、房产那些事儿，了解合同法、物权法的法律知识吧。
01
“房产中介”权利义务知多少？
剧中，我们常常能看到“安家天下”“阿拉丁”“小红帽”这些房产中介。那么，根据我国法律规定，这类房产中介有何权利和义务呢？
法官简介
民事审判第一庭庭长 程德春
程德春长期从事民事审判工作，审判经验丰富，擅长在全方面释法析理的情况下调解案件，推进案结事了，取得了良好的法律效果和社会效果 。2017年以来，共审理各类民事案件416件，其中调撤239件，调撤率达57.45%，取得了良好的法律效果和社会效果。
法官说法
剧中，“安家天下”等房产中介属于“居间人”，其行为亦应当属于“居间行为”。根据《合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。可见，房产中介作为居间人，主要工作目的和任务在于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，促成交易。
此外，根据《合同法》第四百二十六条规定，居间人享有报酬请求权。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
根据法律实务，委托人与居间人在签订合同时，一般会规定居间人以下几点义务：报告订立合同的机会；向委托人如实报告与订立合同有关的事项；提供订立合同的媒介服务；为合同双方提供办理相关过户手续、代交付房屋等服务；保密的义务。若居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。
02
通过中介买到“凶宅”怎么办？
细心追剧的小伙伴一定知道，《安家》中多次出现了“凶宅”的租赁及买卖，剧中的房屋中介都对房屋是“凶宅”这一事实向客户履行了告知义务。那么问题来了，如果房屋中介未对房屋进行背景调查或者故意隐瞒房屋为“凶宅”，会产生怎样的法律后果？
法官简介
民事审判第一庭副庭长 李秋红
李秋红长期奋战在民事审判一线，以强烈的事业心、责任感化解了大量民商事纠纷。因工作成绩突出，曾被连云港市中级人民法院授予“个人三等功”，荣获江苏省法院系统“办案标兵”荣誉称号。
法官说法
“凶宅”并非法律概念，我国法律法规没有给其明确的界定。根据民间说法，“凶宅”通常是指在该房屋内曾发生诸如自杀、他杀、意外事故等非正常原因死亡以及其他重大异常现象的房屋。房屋中介提供的居间服务包含房屋背景调查等服务时，中介机构未对房屋进行背景调查或者故意隐瞒房屋为“凶宅”时，构成合同违约。
《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。对于房屋中介故意隐瞒“凶宅”信息的，不得收取中介费，给委托人造成损失的，还应当赔偿损失。
《合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。出卖人故意隐瞒“凶宅”信息，而该信息对买受人是否订立合同产生实质性影响的，买受人可向人民法院或者仲裁机构申请撤销或者变更房屋买卖合同。
03
房屋被他人强占，房主何去何从？
剧中，龚先生要卖家中老洋房的时候，他的太表姑奶奶带领一家老小赶回来，赖在房子里不走，并撒泼耍横，张口就要五千万。龚先生的太表姑奶奶一家并不是老洋房的权利人，却强占房屋，阻碍龚先生出售房产，其行为严重侵犯了龚先生一家作为房屋权利人的合法权益。现实生活中，我们亦有可能遇到借用房屋或租赁房屋到期后，借用人或承租人既不续约也不搬走，长期占用他人房屋的情况。遇到此类情况，作为房屋的所有权人或其他权利人应当如何依法有效维护自身的合法权益呢？
法官简介
民事审判第一庭法官 李虎
李虎先后在城头法庭、执行局、民一庭等部门工作。自2007年以来 ，累计办理各类执行和民商事案件共计3700余件。办案过程中注重调解，曾被省法院评为“涉诉矛盾化解先进个人”。
法官说法
根据我国《物权法》第三十五条的规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。在权利人请求排除妨害或消除危险时，无需证明相对人是否具有过错，只需要证明其享有物权的特定的物被他人妨害或遭受危险即可。因排除妨害和消除危险的费用由形成危险或妨害的相对人承担。本条不受民事诉讼时效的限制。
另外，依据《物权法》第三十七条的规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
因此，权利人在请求排除妨害或消除危险的同时，还可依法向侵权人主张损害赔偿。比如侵权人超期占用房屋期间的费用，或因侵权人的行为造成权利人遭受的违约等其他损失。
✋热门推荐