#汉中招商事# 【招商引资 招大引强 ——勉县全力构建千亿级产业集群新格局】今年以来，勉县围绕打造绿色新型材料示范基地的目标，大力实施“招商引资突破年”行动，以招商引资、招大引强为抓手，创新开展论坛招商、政企联合招商、小分队驻外招商等，积极引进钢铁、有色、新材料三大主导产业上下游配套企业和重大项目。上半年，全县预计完成招商引资到位资金98.34亿元，占市定参考指标的64.45%，新签约项目52个，总投资217.59亿元，产业类项目占比100%，为构建集钢铁有色冶炼、钢材加工、矿山开发、科技创新、现代物流、综合利用环保产业、信息化产业等为一体的千亿级产业集群新格局奠定了坚实基础。
　　理清产业脉络明确招商主题主线围绕市委、市政府提出的建设特色县域产业中心、做大做强现代材料产业战略目标，合理规划招商主线、及时调整引资重点，形成了以推动传统行业转型升级、工业企业集群发展、新兴产业繁荣发展为目标的招商引资思路。
　　◆(一)以工业产业延链补链、扩能提标为重点，在产业链上游全力招引配套企业。按照上下游、产供销、大中小企业协同发展模式，围绕陕钢、汉钢、汉中锌业等骨干企业，积极配套引进工业弹簧、镀锌钢管、桥梁缆索、标准紧固件等生产加工企业，着力构建企业集聚、产业集群、要素集约的产业生态体系。
　　签约投资27亿元的陕钢中厚板生产线项目，规划500亩钢结构产业园区，新建3500mm中厚板生产线及配套板坯连铸机和相关公辅设施，以60亿元产值和100万吨产量规模为引擎吸纳优质企业，全力打造陕南及西北地区装配式钢结构生产示范基地；开工建设总投资4.3亿元的汉钢酸洗镀锌冷轧热镀项目，设计年产能60万吨，有效加快钢铁产业转型升级。
　　◆(二)以工业企业集群发展、循环配套为重点，在产业链中游积极引进重大项目。依托循环园区，以高端化、集约化、集群化为导向，坚持外引内育并举、挖潜增效并重，加快孵化器项目建设，加大招商引资力度，引进一批以紧固件、钢帘线、银亮材等为主的高端金属制品生产加工企业，形成集群发展、相互依存、循环配套的发展格局。
　　截至目前，通过战略合作、合资建厂等途径，招引天津、四川等24家钢铁上下游企业落户园区，建成了年产10万吨钢绞线、8万吨弹簧钢丝、钢丝绳、13万吨铁路钢绞线、矿用锚索等重大项目，为全县钢铁产业发展注入强劲动力。
　　◆(三)以工业经济结构优化、高质发展为重点，在产业链下游大力实施双招双引。围绕主导产业转型升级，大力开展“双招双引”，积极承接关中、成渝、江汉三大经济区技术、人才、市场等优势资源，扩大与汉中毗邻地市在教育医疗、钢铁有色、农业技术等方面交流合作，全面加强同省内外重点高校和科研院所对接交流，促进各类资源要素双向流动。
　　依托陕西钢铁产业创新研究院，与上海大学签订了稀土耐蚀螺纹钢的开发与应用技术开发合同意向书，并开展共建“钢铁材料研究实验室”合作。
　　紧盯产业目标确立招商关键核心紧扣钢铁、有色、新材料“三大主导产业”，以配套链、创新链、资源链3链建设为关键，通过招商引资全力补齐链条短板、填补链条空白、提升链条水平。
　　◆(一)以重大项目为核心，完善产业配套链。依托陕钢中厚板、汉钢酸洗镀锌冷轧热镀项目，精心打造装配式钢结构生产示范基地，全面加强同建筑工程、机械制造、桥梁建造等领域优质企业合作，构建钢材制品、合金制品等钢材制品集群，推动钢铁有色产品不断向精深加工领域创新突破发展。
　　◆(二)以技改升级为核心，打造产品创新链。积极推进苏陕两省钢铁交流合作，着力培育一批高附加值优特钢产品，与南通市紧固件行业协会、南通市标准件行业代表南通华夏电子科技有限公司等江苏钢铁产业下游企业及协会开展广泛合作交流。
　　打造具有自主知识产权和核心技术能力的高精尖特色钢铁材料制品，提升在紧固件行业、金属制品、高端建材等领域的影响力。
　　◆(三)以拓展市场为核心，用好信息资源链。组建成立“勉县招才引智招商引资”工作队伍，积极聘请钢研院及有实力、有影响的成功人士和企业家代表作为招商顾问，利用各类商会、协会的资本源、信息源和人才源，内引外联、牵线搭桥，大力开展以商引商、以企引企，形成“引进一个、带来一批、盘活一片”的联动效应。
　　锚定产业发展构建“大招商”格局健全完善县级领导带队、行业部门主抓、社会各界参与的招商机制，充分发挥5个驻外招商小分队先锋作用，形成全员招商、全域招商、全时招商的“大招商”格局。
　　◆(一)夯实“三个责任”，凝聚招商合力。夯实县级领导责任。县委、县政府定期召开会议研究推进招商引资工作，建立县级领导包抓招商引资活动签约项目和在谈线索项目制度，强化跟踪对接，协调具体问题，切实提高项目签约率和落地率。
　　夯实招商部门责任。成立联合招商办公室，负责研究全县招商引资全局性、方向性的主要事项和重大问题，制定招商引资重大政策措施、重点实施计划和重要工作方案，实现了招商引资阵地提升、规划建设和项目招引目标同向、措施同定。
　　夯实部门镇办责任。修订完善《勉县招商引资考核办法》，将招商引资工作纳入各镇办部门目标责任考核体系，严督实考，严格奖惩，调动多方力量，形成全员招商格局。
　　◆(二)创新“三个方式”，激发招商活力。创新招引方式。抽调优秀干部39名，设立驻邯郸、天津、深圳、成都、南通5个招商小分队，并成立5个临时党支部，充分发挥党员先锋模范作用，广泛搜集项目信息，狠抓项目招引落地，形成了面向重点城市、围绕重点产业和经济圈的重点招商网络；创新“部门+园区+企业”、“部门+乡镇+企业”招商模式，由县级领导带队，分别赴河北、成都、重庆、上海、杭州、海门等地开展小分队精准招商活动40余次；此外，成立深圳、西安等驻外招商引资联络处及园区综合服务中心，打通引企入勉、引企入园的“最后一公里”，创新推介方式。
　　近年来，依托汉中钢铁产业发展论坛、全国金属制品行业技术交流会暨现代材料产业招商推介会、2021钢铁产业绿色循环发展论坛暨汉中现代材料招商推介会等彰显县域特色、突显优势资源的活动，梳理目标企业800余家，积极开展招商推介，签约项目30个，总投资逾100亿元，为全县钢铁产业集群集约、绿色循环发展奠定坚实基础。同时，依托中省市各类投资促进等活动平台，积极组织开展秦巴非金属生态产业集群专题招商会、勉县金秋季经贸合作洽谈会等主题招商推介活动。创新宣传方式。建立勉县招商引资项目信息化管理平台，高标准制作勉县宣传片和宣传资料，有效扩大了勉县对外知名度和影响力。
　　◆(三)强化“三个保障”，增添招商动力。强化基本要素保障。累计收储土地2000亩，建成包括循环经济产业聚集区、新型材料产业聚集区和小微企业孵化园区在内的标准化厂房19.7万平方米，为企业进驻提供优良条件;不断加强政银企合作，积极提供“应急转贷”“担保中心”等金融服务，切实降低企业融资难度和成本，破解项目推进过程中的资金瓶颈，全县累计提供担保过桥资金5.6亿元、担保贷款3.5亿元(均位居全市前列)。
　　强化投资环境保障。持续深化“放管服”改革，以“互联网+政务服务”为支撑，开辟项目建设审批“绿色通道”，加快推进项目前期工作，不断创新服务方式，提升服务效能，简化办事程序，全面提高审批效率，同时，扎实开展投资环境专项整治，严厉打击强拉强卖、强揽工程、恶意阻工等行为，营造“亲商、安商、富商”的投资环境。
　　强化政策兑现保障。完善引资工作激励机制，加大招商成效奖励力度，进一步激发和调动全县上下招商引资工作的主动性和积极性；注重招才引智，提升招商质量，先后引进了长江学者、上海交大教授张亚非、清华留美博士张俊武等专家学者驻勉发展，聘请全国人大代表胡春霞为“双招双引”专员，为招商引资工作再添力量。（汉中市经济合作局）

文灿股份会议纪要20210623
董秘：
1）发展历程：18年上市，做铝合金压铸；20年收购法国百炼，完善压铸工艺路线，从低压铸造/高压铸造/重力铸造都有对应的技术能力
2）产品：传统压铸小件，底盘系统，车身结构件（前减震、扭力盒、A柱/B柱，承力部件），副车架，三电系统（电机壳体、电控相关产品）
3）客户：传统tier 1客户如采埃孚、麦格纳、博世；传统主机厂如奔驰、大众、比亚迪、吉利、长城；新能源客户如特斯拉、蔚来、小鹏、理想、广汽新能源
4）竞争优势：
a. 车身结构件，11年开始布局，进行大模具和设备的研发。在车身结构件领域，竞争对手只有4家外资企业，国内做车身结构件的很少，体量在1/2千万，公司做到3.7亿
b. 完整的工艺布局，收购法国百炼，高压/低压/重力铸造都有了供应能力。高压效率最高，壁厚薄，做车身结构件；低压做前后副车架，电机壳，结构是异性/中空的
c. 重力铸造是法国百炼的优势工艺，铝制刹车卡钳市盈率冠军，市场份额40-50%，欧洲供应宝马副车架，涡轮增压涡壳
d. 通过百炼进行全球工厂的布局，国外买地建厂，招人风险大，收购百炼以后布局全球，百炼在全球有10个工厂，可以布高压产线，提供高压铸造海外产能，同时在国内布局重力产能
Q&A：
Q：未来2-3年capex计划？
1）目前国内4个工厂，佛山、宜兴、天津、南通；宜兴做低压/重力铸造，其他三个工厂做高压。百炼在国内3个工厂
2）工厂投的差不多了，接下来就是投设备；接下来会在安徽合肥建厂，在认证过程中，除此以外，大的建厂投资已经没有了。
3）18年上市以后报表不太好，17-19年是capex投入的一个过程；19年天津工厂匹配大众国五转国六，停产半年，对公司盈利影响大，匹配大众；20年已经有一些业绩释放，但是一次性的并购费用影响20年公司业绩，还做了股权激励，对于公司的业绩也有一些影响；去除股权激励和收购费用，净利率10%
4）百炼20年H1受疫情影响比较严重，H2恢复的不错，20年全年微利；21年Q1表现不错，欧洲企业净利率偏低，20%的毛利率，4%净利率，产能利用率达到80%
Q：产能利用率？
1）全工厂在60%+，近年已经完成了产能的布局，未来就是产能释放和爬坡的过程
2）佛山工厂75%出口，过年和疫情的影响导致利用率低
3）南通工厂主要负责车身结构件和新势力客户，车身结构件产能利用率在80-90%，小轻量化压铸件在60%
4）天津工厂是全自动化工厂，主要供大众和长城，大众受芯片影响大，产能利用率较低，在开发宝马的产品
5）宜兴工厂去年新建成，下半年开始量产
Q：车身机构件运输费用对业绩影响？
1）运输半径在6个小时内影响不大，运输费用的提升大概就是1-2%；和客户协商共同承担
2）以南通为中心，6个小时内已经可以覆盖大部分的新能源汽车客户
3）公司在天津/宜兴/佛山都有工厂，可以有效地覆盖从南到北的关键客户集群区域
Q：非热处理材料的认证情况？是否和材料供应商签独供协议？协议效力有多久？
1）在开发两款材料，一款通过认证问题不大
2）第二款流动性更好，还在开发，接下来会向主机厂推
3）从11年开始做车身结构件的研发，一直有和材料供应商合作，他们只供我们，我们也只能买他们的产品
4）一体化压铸，材料是一方面，压铸的模具和压铸工艺/过程的管理也很重要
Q：和蔚来/宁德一体化电池盒的研发进程？如何兼容换电和电池盒一体化？
1）电池盒是两个趋势，一个是铝型材焊接，受力性能会更差一些，不能作为承力部件
2）第二个是将电池盒作为车身结构件的一部分，需要承力；铝型材的力学性能不差，但是焊接点部分的力学性能会比正常部分低70%
3）公司在推的电池盒是两种方式：a. 用低压做，是一个铝合金pack，包含上下，公司只是做中间的一个框架；b. 突破亿纬锂能的项目，用高压做，形状比较小，用4500吨压铸机来做
Q：主机厂做电池CTC会用一体式压铸的工艺？
1）可能是未来的一个趋势。电池盒很大，之前没有人想到用压铸来做，所以用铝型材的焊接来做，但是成本更高，效率更低
2）高压2-3分钟一个，低压5-6分钟一个，压铸出来就是一个整体；铝型材做出来还需要切割再分块焊接起来，压铸在成本和效率方面都会有优势
Q：特斯拉一体化压铸材料是火箭研发团队来做，壁垒很高？
1）壁垒是有一些的，材料主要分为铝硅系/铝镁系/铝锰系，基础的材料都是铝，只是有不同的元素配比，之前类似的材料都有，只是在现有的材料上不断地做优化和应用
2）大家都是取试出来的，公司从去年年底到今年上半年来试，主要试的是铝硅7镁系/铝硅9镁系，自己试出来的效果流动性比特斯拉大，就是一个微量元素的配比然后不断地尝试，不是无法逾越的壁垒
Q：国内其他压铸厂是否掌握非热处理材料？
1）公司有积累，很早就开始积累车身结构件的工艺，可以很快地切入一体化压铸，公司的材料不比特斯拉做的差
2）车身结构件竞争对手一直说要做，但是能够做起来体量的只有文灿，鸿图目前只有广汽的单子，体量在1/2千万
Q：一体化压铸的模具比传统压铸大，公司在一体化压铸的模具研发布局？
1）模具的精细化/研究/布局是关系到产品成型的关键因素，公司95%的模具都是自产的
2）公司在改造自己的模具制造工艺来适应一体化压铸的工艺
Q：公司6000吨设备试产的良率情况？
1）设备8月份到，10月份安装完毕，目前主要是做前期的准备，设备非常大，厂房的地基/龙门吊都需要加固
2）公司的材料/模具已经开始在做模拟分析
3）已经有主机厂客户开始和公司共同进行产品的持续开发，需要公司帮助厂家的产品设计进行优化
Q：公司在零部件自主设计的投入？
1）目前主要是帮主机厂进行一个设计的优化和参数的匹配
2）蔚来先把设计思路提交给公司，公司来做一个设计的优化，蔚来的ES8/ES6/EC6车身结构件都是公司做的；最初的时候蔚来在车身设计的积累很少，蔚来把图纸给到公司，公司帮蔚来的扭力盒减重三分之一，后纵梁减重一半
3）主机厂的图纸没法直接应用
Q：模具成本？
1）还没有具体产品，模具都会向客户收费
2）车身结构件的模具价格都在百万以上
Q：车身结构件市场份额？
1）21年公司车身结构件收入6.5-7亿，外资在3-4亿，国内竞争对手在1/千万
2）之前车身结构件都在B级车以上大规模应用，B级车以下没有用
3）特斯拉车身结构件只有Model S/X有，Model Y的后底板是用了一体化压铸后底板，Model 3车身结构件用的少
Q：和海外竞争对手成本优势？报价差距？
1）成本有一些优势，但是差距不大，竞争对手也在国内建厂
2）公司产品质量不比外资厂差
3）公司服务更快/更好
4）有些比较难的产品不会比外资报价便宜，其他的便宜可能10%左右
Q：车身结构件的国产替代趋势？
1）特斯拉、蔚来、理想、小鹏、恒大，基本上新势力客户车身结构件都在文灿
2）奔驰车身结构件就是5家供应商（文灿+4家外资），每家分一些
3）大众meb没有车身结构件
4）宝马主要是用两家供应商，没有降本压力，供应链相对封闭
Q：原材料/订单受芯片紧缺影响？Q2是否有恢复？
1）原材料涨价是短期影响，客户端有季度调价，少量客户半年一调整，后面都会传导给客户，Q2的价格是基于Q1的原材料价格，6月份原材料价格稳定下来，传导会持续到Q3
2）大众缺芯，国内第一大客户，Q1影响较大，4月份大众比Q1还差，5月份第3/4周回升一些，主要看Q3/4情况，Q2压力很大；Q2营收不会降，毛利会有较大影响，大众的量下来以后毛利会降下来。
3）毛利较一季度会有下滑
Q：订单能见度？
1）5-6年，除非车型换代，供应商不会换
Q：一体压铸领先步伐能够领先多久？竞争对手买设备也能做？
1）公司看好一体压铸，一些供应商还在观望，公司最先订购大吨位压铸设备，一体压铸设备的生产周期在6-8月，IDRA唯一一台现货6000吨被公司定走
2）竞争对手不是买了设备就能做，公司11年开始研发车身结构件，经历10年200+项目的研发走到今天，车身结构件目前国内也只有公司做出来，一体化压铸更难，公司的领先优势会更大；如果车身结构件是买设备就能做的，公司在国内车身结构件的领先就不会这么大，因为现在4400吨以下的设备是很容易买到的
3）模具/材料/压铸管理是主要的壁垒，并不是说主机厂给我一套模具，供应商把产品一压就能做出来。案例：给特斯拉供前减震的时候，公司先让公司生产半年，后续公司把模具封装好给特斯拉，特斯拉自己生产，但是特斯拉用同样的模具和设备生产了几个月以后良品率都没有超过50%，又把模具寄回给公司让公司来做
4）压铸是将铝熔融为流体再进行固化成型，冷却水的布局、周边机的设置、采用的压力参数等是公司通过200+项目的经验积累下来的know-how
5）主机厂在推第一代/二代车型打开市场的时候很关注车身的品质，不会给没有经验的供应商去试，新势力客户现在更新的速度非常快，对交期的要求很紧，订单都在文灿
6）车身结构件的壁厚都在2-3mm，主机厂客户拿到结构件产品回去装配，如果产品质量不好，在装配过程中裂了，这一批产品都需要更换，试错成本很高
Q：车身结构件毛利率？
1）毛利率还可以，难度高
Q：外资厂商在一体化压铸的进展情况？
1）国内看好趋势，在没有客户的时候愿意去投资；外资厂商流程很严，很难在没有客户的情况下去花钱去采购设备
2）新势力客户需要看到你先有设备/模具/生产能力再下订单
3）公司最开始在国内做车身结构件所以拿到奔驰订单，然后拿到特斯拉订单，新势力再跟随找到文灿
Q：未来capex占营收比重？
1）短期主要是就是这7台机器，还在考察9000吨机器，如果9000吨机器合适还会订9000吨机器，到22年底之前没有大规模订机器的预期，看明年的具体情况再定后续的投资情况
2）9000吨机器主要包括后底板和电池盒，电池盒现在主要是低压在做，切换到高压的话用9000吨机器
Q：目前的大吨位压铸机能否满足下游新势力客户的需求？
1）和客户的合作已经聊得很深，谈的一年需求大概是12万件，一体化压铸产品的研发周期在1-2年，所以2台6000吨压铸机能够满足短期的需求，22年下半年会根据订单的情况来投资新的机器
2）最快的产品放量大概在22年底，所以目前的设备可以满足短期的需求
Q：海外百炼工场一体化高压压铸的布局？
1）不排除未来在海外布局高压压铸，目前主要是在国内布局
2）会率先在墨西哥工厂去匹配一些高压的产线，压铸在美国能做的厂商不多，压铸工业都转移国内，叠加北美疫情的恢复，美国北美对于压铸厂的需求缺口是非常大的
Q：21年业绩预期？
1）预期是国内1.5亿利润，百炼1.5亿利润，目前百炼的问题不大，国内需要看大众的情况
Q：主机厂未来会和压铸厂合作做一体化压铸？
1）不排除和主机厂合作
2）特斯拉自己做做的也不太好，良率不高，公司有信心做的更好
Q：主机厂对一体化压铸的接受情况？
1）新势力走的很前面
2）有传统主机厂在和公司谈，会把一体化压铸用在下一代产品上
Q：为什么有信心能把一体化压铸做的比特斯拉好？
1）在车身结构件的压铸有积累
2）力劲和公司签了合作协议，公司能够更有效地去向力劲反馈设备工艺的改造方向
3）特斯拉用三板机，公司用两板机，公司认为两板机更适合做车身结构件。#股票##价值投资日志[超话]#

龙岗区启动“工改保”项目审批工作指引意见征集。
主要内容

龙岗区“工改保”项目审批工作指引（试行）（征求意见稿）
一、“工改保”前置条件
土地使用权人单一的空地或已建的现状为工业厂房、仓储物流用地等合法用地（不含招拍挂出让用地），在符合规划前提下，无偿移交规划确定的公共利益用地后，可拆除全部现有建（构）筑物，符合条件的工业用地可用于建设公共住房。
二、政策依据
《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》（深规划资源规〔2020〕3号）、《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号）、《深圳市工业区块线管理办法》（深府规〔2018〕14号）、《深圳市规划国土委关于印发关于促进安居型商品房用地供应暂行规定的通知》（深规土〔2015〕226号）、《深圳市人民政府办公厅关于印发规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整处置办法的通知》（深府办规〔2019〕3号）、《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》（深府办〔2016〕38 号）、《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规〔2019〕4号）等。
三、议事协调机构和职能
（一）议事协调机构
区住房保障工作领导小组为我区“工改保”项目的议事协调机构。领导小组由区政府常务副区长任组长，分管住房建设、产业、规自、城市更新工作的区领导任副组长。领导小组下设办公室，负责日常工作。办公室设在区住房建设局，区住房建设局主要负责人任办公室主任。
（二）相关单位工作职能
1.区住房建设局负责建立年度安居工程实施计划，统筹“工改保”项目的指导、协调、筹集、分配等相关工作；负责协调市住房建设局“工改保”项目纳入安居工程计划事宜；
2.市规划和自然资源局龙岗管理局牵头负责“工改保”项目的可行性研究和征求相关职能部门意见，负责涉及规划调整及土地供应方案或处置方案等相关工作；
3.区工业和信息化局负责对“工改保”项目周边现状产业的建设情况和涉及工业区块线情况提出明确意见；
4.区教育局负责对“工改保”项目涉及教育配套学位问题提出明确意见；
5.区城市更新和土地整备局负责对“工改保”项目公共配套设施通过捆绑周边城市更新项目解决的，对城市更新项目的建设时序以及公共配套设施富余情况提出明确意见；对区领导小组同意实施的拆除重建类城市更新“工改保”项目，启动城市更新程序;
6.区土地整备事务中心负责对“工改保”项目公共配套设施通过捆绑周边利益统筹项目解决的，对利益统筹项目的建设时序以及公共配套设施富余情况提出明确意见；
7.区水务局负责对“工改保”项目涉及水源保护区、供排水公共配套等问题提出明确意见；
8.市交通运输局龙岗管理局负责对“工改保”项目涉及道路交通等问题提出明确意见；
9.市生态环境局龙岗管理局负责对“工改保”项目涉及生态环境等问题提出明确意见；
10.街道办负责对辖区内“工改保”项目建设公共住房涉及的周边公共配套情况提出意见；
11.市不动产权登记中心负责对已建建（构）筑物办理产权注销手续提出意见；
12.区规划土地监察局对已建建（构）筑物拆除提出意见。
为提高审批效率相关部门收到意见征求函后应在5个工作日内回复明确意见。
四、审批程序
（一）涉及规划调整类：满足建设条件的用地权利人向市住建局申请建设公共住房，由市住建局就规划调整可行性征求市规划和自然资源局意见。市规划和自然资源局委托市规划和自然资源局龙岗管理局征求区住房建设局、区教育、区工业和信息化局等相关部门意见后，经市规划和自然资源局龙岗管理局初审研究具备规划调整可行性的“工改保”项目，报区住房保障工作领导小组审查同意后，由市规划和自然资源局龙岗管理局报市规划和自然资源局复函市住建局，待市住建局纳入安居工程实施计划后，用地权利人向市规划和自然资源局龙岗管理局申请法定图则调整并提交具有相应资质的设计机构编制的规划调整方案及其他所需的材料，经市规划和自然资源局龙岗管理局审查和公示后，在市政府批准土地供应方案或处置方案后完成规划调整审批。
其中，属于土地使用权人单一已建的现状居住、商业、工业和仓储物流用地等合法用地（不含招拍挂用地），在签订出让合同或出让合同补充协议签订时，权利人持规划许可文件到区住房建设部门办理建（构）筑物拆除备案手续，并向不动产登记部门申请办理产权注销手续。属于拆除重建类城市更新“工改保”项目，在市住建局纳入安居工程实施计划后，由用地权利人向区城市更新和土地整备局申请纳入城市更新计划，并按城市更新规定启动有关程序。
不涉及规划调整类：按照《深圳市人们政府办公厅关于印发规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整处置办法的通知》不对已生效法定图则土地用途及容积率调整的，满足建设条件的用地权利人向市住建局申请建设公共住房， 由市住建局就建设公共住房征求市规划和自然资源局意见。市规划和自然资源局委托市规划和自然资源局龙岗管理局征求区住房和建设局、区教育、区工业和信息化局等相关部门意见后，经市规划和自然资源局龙岗管理局研究是否具备建设公共住房的可行性，并上报区住房保障工作领导小组审查同意后，由市规划和自然资源局龙岗管理局报市规划和自然资源局复函市住建局，待市住建局纳入安居工程实施计划后。市规划和自然资源局龙岗管理局拟定土地供应方案或处置方案。
五、龙岗辖区实施的“工改保”项目需满足的条件
（一）规划类条件
1. 土地使用权人单一且已建的现状居住、商业、工业和仓储物流用地等合法用地（不含招拍挂用地），需拆除的全部现有建（构）筑物建成时间原则上应大于10年。建成时间以规划验收或竣工验收时间确定，未办理验收的可由主管部门通过卫星影像图等综合判断建成时间；
2.土地使用权人通过协议方式取得且尚未开发建设的工业用地、物流仓储用地、原自用住宅用地，不属于闲置土地，或者虽属闲置土地但已根据闲置土地处置相关政策处置完毕，并可继续开发建设的土地；
3.项目调整需符合城市发展定位以及橙线、蓝线、黄线、 紫线、高压走廊、微波走廊、轨道控制线、国家安全区、地质灾害、压覆矿产、林地、“双一百”产业空间等相关规划控制线管控要求；
4.申请用地面积不得少于3000平方米；
5.规划的工业用地不在工业区块线内。
（二）公共配套及环境类条件
1.项目需满足教育、交通、供排水等公共配套要求，如若现状不满足教育配套要求，申报单位应在‘工改保’研究方案中充分论证并明确解决途径，可通过三种途径:
（1）通过市规划和自然资源局龙岗管理局新增教育用地的，需管理局深挖项目周边土地资源，明确是否可以通过新增学校解决教育问题；
（2）通过更新项目统筹解决的，需区更新和整备局与教育局明确更新单元的学位数量及建设时序，确保项目交付时，学校已完成建设，可解决学位需求；
（3）通过教育部门统筹现状学位解决的，需区教育局明确统筹意见。
2.项目周边1公里范围内无易燃、易爆、有毒物质的贮罐、库区等重大危险源，无产生空气、水及噪音污染等邻避效应的企业或设施，如垃圾填埋场、垃圾焚烧发电厂等；
3.对龙岗区城市发展有突出贡献且项目不满足公共配套要求的，如确需实施“工改保”，可根据项目实际情况，报区住房保障工作领导小组审议。
六、监管机制
为加强“工改保”项目规划调整及土地供应后监管，按照土地合同协议约定做好开发利用环节的监管工作，需建立健全审批后监管机制，强化监督，督促开发单位按期按要求开发，确保“工改保”项目审批、开发实现良性运转。
（一）区住房建设局应每年对辖区通过“工改保”建设公共住房的情况进行监测和统计分析，作为下一年度公共住房年度计划编制的依据，并根据评估结果适时进行调整年度计划。
（二）市规划和自然资源局龙岗管理局应对已批未建用地类“工改保”项目，建立健全审批后监管机制，通过在规划调整和土地供应审批环节明确具体开发时限要求、制定限期不开发收回土地等措施，加强监督。
（三）区城市更新和土地整备局应对拆除重建类城市更新“工改保”项目，建立健全审批后监管机制，通过在土地供应审批、签订城市更新监管协议等环节明确具体开发时限要求、制定限期不开发收回土地等措施，加强监督。
七、附则
本《指引》如与其他相关法律法规有不一致处，则以相关法律法规为准，本《指引》由区住房和建设局负责解释。
八、试行时间
《龙岗区“工改保”项目审批工作指引》自2021年x月xx日起试行，有效期3年。

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