中建政研智库| 城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备！
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
咨询日志（十七）：中产炒股输掉一套房.
这位委托人已经是老朋友了，最近周末约了来公司咨询，主要是资产配置如何调整，和降杠杆。
正如标题，听到委托人的故事，我愣是冒冷汗。
有时候，收割中产的除了信托，还有股市。
先说背景，8年前就认识，当时还在做一线交易的时候，在价格很洼地的时候买了第一套学区房，目前涨幅已经实现翻倍。
在前几年，宝中房价还没启动的时候，听我的劝，卖掉沙井和西乡的刚需户型，置换到了宝中两套新盘，都是标杆盘，目前也迎来了学区的利好，涨幅自然不用说，手里持有的三套标的都相对优质。
由于委托人自己在深圳开公司多年，积累了一定的财富，近半年手里的现金流，在股市里不知不觉亏掉了一套1000+的房，高买低卖，真的是神操作........
这真的让我感概不已，好好的中产，本来只要不乱动，不折腾，有充足的现金流，和优质的物业，未来的生活可以想像有多美好了。
我给他们说了一句，还是缺乏财商啊。
其中要面临的是，其中两套房卖掉哪一套更好。
我给委托人的建议是。
由于三套房的学区都比较不错，其中一套学区比较突出，对比评估后，其中一套由于户型一般，和朝向不好，很难在往后的市场成为主流，也就意味着，未来能保持达到保值就不错了，增值的概率已经很小很小了。
在这种情况下，卖掉这个，保留学区较好的一套，主要是家里二胎，老大再过两年得上初中了，也能解决学区问题，否则，两年后，又得重新解决学区问题，毕竟另外的两套，买入时间不长，积分不多。
然后手里还有两套，卖了一套可以降杠杆，同时也可减轻负担，后期求稳就好，别再瞎折腾，乱整点啥，也是个很不错的中产了。
其二方案是，暂时不卖，万幸的是，当时两套房首付都给的比较高，把两套房转JYD，毕竟现在利息低，之前买入按揭刚好遇到了最高利率的时候。
一是减轻月供压力，二是可先腾出一部分空间，作为备用资金。
一般是先息后本3年期，赌这三年内，如市场有利好，有机会卖个好价，这也是有一定的概率的，毕竟现在卖，不掉几层皮，不现实，而我哪怕说的再直白，二手房有多难卖，很多业主在卖房的时候，的确很难做到割肉的理性。
所以，既然不肯割肉，那就换个方式，往后延，赌一把。
预约咨询链接：https://t.cn/A6X5ZnkL
#深圳楼市##深圳打新#
这位委托人已经是老朋友了，最近周末约了来公司咨询，主要是资产配置如何调整，和降杠杆。
正如标题，听到委托人的故事，我愣是冒冷汗。
有时候，收割中产的除了信托，还有股市。
先说背景，8年前就认识，当时还在做一线交易的时候，在价格很洼地的时候买了第一套学区房，目前涨幅已经实现翻倍。
在前几年，宝中房价还没启动的时候，听我的劝，卖掉沙井和西乡的刚需户型，置换到了宝中两套新盘，都是标杆盘，目前也迎来了学区的利好，涨幅自然不用说，手里持有的三套标的都相对优质。
由于委托人自己在深圳开公司多年，积累了一定的财富，近半年手里的现金流，在股市里不知不觉亏掉了一套1000+的房，高买低卖，真的是神操作........
这真的让我感概不已，好好的中产，本来只要不乱动，不折腾，有充足的现金流，和优质的物业，未来的生活可以想像有多美好了。
我给他们说了一句，还是缺乏财商啊。
其中要面临的是，其中两套房卖掉哪一套更好。
我给委托人的建议是。
由于三套房的学区都比较不错，其中一套学区比较突出，对比评估后，其中一套由于户型一般，和朝向不好，很难在往后的市场成为主流，也就意味着，未来能保持达到保值就不错了，增值的概率已经很小很小了。
在这种情况下，卖掉这个，保留学区较好的一套，主要是家里二胎，老大再过两年得上初中了，也能解决学区问题，否则，两年后，又得重新解决学区问题，毕竟另外的两套，买入时间不长，积分不多。
然后手里还有两套，卖了一套可以降杠杆，同时也可减轻负担，后期求稳就好，别再瞎折腾，乱整点啥，也是个很不错的中产了。
其二方案是，暂时不卖，万幸的是，当时两套房首付都给的比较高，把两套房转JYD，毕竟现在利息低，之前买入按揭刚好遇到了最高利率的时候。
一是减轻月供压力，二是可先腾出一部分空间，作为备用资金。
一般是先息后本3年期，赌这三年内，如市场有利好，有机会卖个好价，这也是有一定的概率的，毕竟现在卖，不掉几层皮，不现实，而我哪怕说的再直白，二手房有多难卖，很多业主在卖房的时候，的确很难做到割肉的理性。
所以，既然不肯割肉，那就换个方式，往后延，赌一把。
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辛苦经.营因企业发展而遭遇套路贷 小贷公司霸占资产使我家破人亡
经过艰苦经.营使企业发展蒸蒸日上 因发展问题不得不借款而遇到J佞小人
我叫任洪田，现年60岁，是平度市田庄镇塔尔埠村人。我于2015年开始惨遭他人不法侵害及及法律的严重不公正对待。
我于2000年白手起家，经艰苦努力地工作，设立并经.营了一家小工厂——平度市众诚铸造辅料厂。经过本人及企业职工的不懈努力，企业发展蒸蒸日上，为社会、G家做出了一.定贡献。
2012年为扩大生产、发展新项目，我向青岛农商银..行田庄支行借款150万元，期限三年。2015年到期后，时任田庄支行主人的矫恒旭和我沟通，让我先寻找过桥资金还清借款，然后再原额发放借款给我，并介绍平度市城建发展小.额D款有限公司寻求过桥资金。小贷公司让我先缴纳了30000元才放款给我，借款期限一个月，月利率百分之二。借款后我主动联系农商银.行田庄支行，请求再次借款给我。结果矫恒旭改口称我的信用不好，不再借款给我，我想找小贷公司提前还清过桥资金，小贷公司躲避不见，结果将我困在小.额D款上。
小贷公司以不到10天的借款Po害我及我的家人 抢占我的工厂至今已经七年之久
小贷公司借款给我不到十天就对我步步紧逼。2015年7月1日，小贷公司将我起Su至平度市F院，理由是信用下降，要求提前还款，案件分配给平度市明村法庭具体审理。小贷公司起Su第.二天，我在与我厂相邻的龙瑞宏福大酒店喝茶时发现，小贷公司安排公司的侯某亮、董某洪、董某等人进入我厂。他们进入后将我妻子赵宗珍圈住，不.让报J及对外打电.话，我不敢回家，临时就宿于龙瑞宏大酒店至第.二天在酒店吃完早餐方回到家中。回家后，听我妻子哭诉整宿的可怕经历。
我妻子告诉我，我妻子被控之后，他们不.让她小便、喝水、睡觉，逼迫我妻子在一份财产移交,合同工上签字。夜里两点，有人给董坤打电.话，对方让我妻子接电.话，电.话对方称，不还款就将整死我的儿女。
我夫妻实在无奈，在龙瑞宏福大酒店签订财产移交,合同，当时有青岛昊天铸钢有限公司的老总王典利在场。签字后第.二天，一个叫祝鸿增的人带领二十余来个身上刺龙画虎的人将我的工厂抢占并阻挡我进入。一个被叫做卢经理的威胁我说，我进入半步就将砸断我的腿，甚至还将我的藏獒给打死。无奈之下，我只能报J。单J长到场，祝某增不.让公an参入，单警长以不插手经济J纷为由带人离开。工厂自此被占，至今已经七年有余。工厂被占后，财物部分被抢，玻璃被毁，他们自.由进出，猖狂使用。
小贷公司采取套路D的方式抢夺企业 造成我家破人亡
小贷公司为达到侵吞我财产目的，非F拘J我妻子；侵占我的工厂，使我工厂停止生产，正在上马的项目夭折；他们抢走、毁坏我的财产。我认为，上述种种行为构成严重X事犯zui。再结合他们诱骗、逼迫我将借款从正规金融机构转至小贷公司，缴纳Kan头息，肆意认定违约等行为，是典型的“套路D”。小贷公司也已经利用类似手段抢夺了好几家企业。
小贷公司幕后具有复杂的利益链，并且是一个人数众多的团伙。小贷公司的参与人员包括正规金融机构的退休或在职Z任等高管、司F机关的L导人员，以及社会上的流.氓、歹..徒等。他们有着程序化的运作模式。初始，他们先物色合适的作案对象，一般是寻找在正规金融机构有着D款的、具有一.定财力的小微企业主。当D款到期，需过桥资金以换取新D款时，作为团伙成员的金融机构的Z任等L导人员便假意推小贷公司。当企业主从小贷公司借款后，原金融机构的负责人就会编造诸如信用下降等理由不再放贷，将企业主困在小.额D款那.里。小贷公司肆意认定企业主违约，并结合团伙以及院L导，以诉讼方式确认企业违约成立，遂判决由企业主承担立即偿付借款本息的责任，企业主一般难于承受资金压力，其设备、房地产等资产便被通过F院的强制执行程序给拿走，或者甚至不等F院判决，由团伙中的流..氓、歹.徒通过Bao力、胁迫、恐吓、非F拘J等手段，逼迫接受以资产抵债或者竟直抢占资产。
他们正是通过这一套路将我资产吞并。由于这一变故，我母亲含恨而死，岳母上吊自S，我夫妻离.婚，儿子与儿媳离.婚，真可谓家破人亡。
在法治昌明的当代中国，竟有人适用如此阴险、恶毒的手段，专横跋扈，肆意侵夺他人财产，是在让人恐怖、寒心，有暗无天日的感觉。五年来我为维Q，到处奔走呼喊，被他们把..持的公An等机关百般推诿，不给处理，我叫天不应，叫地不灵，太过绝望，现求助于媒体及各位网友，以求拨云见日，还我家财，祭慰亡灵。
请相关部门介入此事，帮我们争取我们的合fa权益，还我们一个公道！
——本稿件由当事人提供发布，仅代表个人观点，与平台及媒体无关，禁止转载和借用。
经过艰苦经.营使企业发展蒸蒸日上 因发展问题不得不借款而遇到J佞小人
我叫任洪田，现年60岁，是平度市田庄镇塔尔埠村人。我于2015年开始惨遭他人不法侵害及及法律的严重不公正对待。
我于2000年白手起家，经艰苦努力地工作，设立并经.营了一家小工厂——平度市众诚铸造辅料厂。经过本人及企业职工的不懈努力，企业发展蒸蒸日上，为社会、G家做出了一.定贡献。
2012年为扩大生产、发展新项目，我向青岛农商银..行田庄支行借款150万元，期限三年。2015年到期后，时任田庄支行主人的矫恒旭和我沟通，让我先寻找过桥资金还清借款，然后再原额发放借款给我，并介绍平度市城建发展小.额D款有限公司寻求过桥资金。小贷公司让我先缴纳了30000元才放款给我，借款期限一个月，月利率百分之二。借款后我主动联系农商银.行田庄支行，请求再次借款给我。结果矫恒旭改口称我的信用不好，不再借款给我，我想找小贷公司提前还清过桥资金，小贷公司躲避不见，结果将我困在小.额D款上。
小贷公司以不到10天的借款Po害我及我的家人 抢占我的工厂至今已经七年之久
小贷公司借款给我不到十天就对我步步紧逼。2015年7月1日，小贷公司将我起Su至平度市F院，理由是信用下降，要求提前还款，案件分配给平度市明村法庭具体审理。小贷公司起Su第.二天，我在与我厂相邻的龙瑞宏福大酒店喝茶时发现，小贷公司安排公司的侯某亮、董某洪、董某等人进入我厂。他们进入后将我妻子赵宗珍圈住，不.让报J及对外打电.话，我不敢回家，临时就宿于龙瑞宏大酒店至第.二天在酒店吃完早餐方回到家中。回家后，听我妻子哭诉整宿的可怕经历。
我妻子告诉我，我妻子被控之后，他们不.让她小便、喝水、睡觉，逼迫我妻子在一份财产移交,合同工上签字。夜里两点，有人给董坤打电.话，对方让我妻子接电.话，电.话对方称，不还款就将整死我的儿女。
我夫妻实在无奈，在龙瑞宏福大酒店签订财产移交,合同，当时有青岛昊天铸钢有限公司的老总王典利在场。签字后第.二天，一个叫祝鸿增的人带领二十余来个身上刺龙画虎的人将我的工厂抢占并阻挡我进入。一个被叫做卢经理的威胁我说，我进入半步就将砸断我的腿，甚至还将我的藏獒给打死。无奈之下，我只能报J。单J长到场，祝某增不.让公an参入，单警长以不插手经济J纷为由带人离开。工厂自此被占，至今已经七年有余。工厂被占后，财物部分被抢，玻璃被毁，他们自.由进出，猖狂使用。
小贷公司采取套路D的方式抢夺企业 造成我家破人亡
小贷公司为达到侵吞我财产目的，非F拘J我妻子；侵占我的工厂，使我工厂停止生产，正在上马的项目夭折；他们抢走、毁坏我的财产。我认为，上述种种行为构成严重X事犯zui。再结合他们诱骗、逼迫我将借款从正规金融机构转至小贷公司，缴纳Kan头息，肆意认定违约等行为，是典型的“套路D”。小贷公司也已经利用类似手段抢夺了好几家企业。
小贷公司幕后具有复杂的利益链，并且是一个人数众多的团伙。小贷公司的参与人员包括正规金融机构的退休或在职Z任等高管、司F机关的L导人员，以及社会上的流.氓、歹..徒等。他们有着程序化的运作模式。初始，他们先物色合适的作案对象，一般是寻找在正规金融机构有着D款的、具有一.定财力的小微企业主。当D款到期，需过桥资金以换取新D款时，作为团伙成员的金融机构的Z任等L导人员便假意推小贷公司。当企业主从小贷公司借款后，原金融机构的负责人就会编造诸如信用下降等理由不再放贷，将企业主困在小.额D款那.里。小贷公司肆意认定企业主违约，并结合团伙以及院L导，以诉讼方式确认企业违约成立，遂判决由企业主承担立即偿付借款本息的责任，企业主一般难于承受资金压力，其设备、房地产等资产便被通过F院的强制执行程序给拿走，或者甚至不等F院判决，由团伙中的流..氓、歹.徒通过Bao力、胁迫、恐吓、非F拘J等手段，逼迫接受以资产抵债或者竟直抢占资产。
他们正是通过这一套路将我资产吞并。由于这一变故，我母亲含恨而死，岳母上吊自S，我夫妻离.婚，儿子与儿媳离.婚，真可谓家破人亡。
在法治昌明的当代中国，竟有人适用如此阴险、恶毒的手段，专横跋扈，肆意侵夺他人财产，是在让人恐怖、寒心，有暗无天日的感觉。五年来我为维Q，到处奔走呼喊，被他们把..持的公An等机关百般推诿，不给处理，我叫天不应，叫地不灵，太过绝望，现求助于媒体及各位网友，以求拨云见日，还我家财，祭慰亡灵。
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