也去看了Scott Rozelle教授在UCSD的在线讲座，从农民工未来职业规划的角度记录了一些信息：
图1可见，农村封锁政策结束后，农民工的复工率仅仅是缓慢地上升，里面的原因比较多元，比如工厂没开工、交通受限、自己害怕感染、疫情下租不到房等等，但这也隐隐昭示了农民工由于其可替代性大而存在的收入不稳定的风险（有报道说他们失去的工作将被机器人替代）。于是，报告后就有人对此提问，农民工的未来在哪呢，他们没啥技能，经此一“疫”，他们会不会回去种田呢？
罗斯高老师说到，好消息是，这些人靠种田以及种田的各种补贴确实可以比较稳定地生存。但坏消息是，35岁以下的农民工居然很多根本不会种田。另外，以他之前的调研成果来看，务农相比打工的收益实在是太低了，因此没有人会想回去种田的。
但农民工确实对未来职业的稳定性有期许，这从罗斯高老师另一个调查里可以看出来：他曾经问了两万名农民工，你觉得十年后你会在哪？其中百分之一认为会回去种地，百分之十认为依旧在工厂，还有百分之一认为自己会变成白领，最后高达百分之八十八的认为会自己开一个小店做生意。其实做小生意和种田都是自雇（self-employed ）的一种嘛，自己当老板的好处之一当然是不用害怕失业，可以做到做不动哇。但是更有意思的是罗斯高老师因此为五千人提供了自己做小生意所需知识的训练课程，包括会计、法律知识等，但是三周后就再也没人来上了，理由是ta们不会数学（大多数没上过高中），学不会，到最后失去了信心及耐心。
嗯，虽然看上去不太美，但是根据我身边的朋友说，他知道的第一二代出去的农民工，仍然在工厂和自己开店的大概是40%vs40%，剩下还真有一两个当白领，或者从事不稳定的工作（但也不愿意去种田）。但自己开店的倒不一定要具备那么多知识，主要需要一两种技能还有启动资金。所以如果罗斯高老师提供的是比较实用的技能培训，也许结果会不一样呢～
嗯…未来的趋势是不是会有很多农民工开设去开设小微企业呢，而且每个家族/村落会形成先行者的一带多吧。哈哈，仿佛是财经杂志上的家族企业在基层的倒影啊。
图1可见，农村封锁政策结束后，农民工的复工率仅仅是缓慢地上升，里面的原因比较多元，比如工厂没开工、交通受限、自己害怕感染、疫情下租不到房等等，但这也隐隐昭示了农民工由于其可替代性大而存在的收入不稳定的风险（有报道说他们失去的工作将被机器人替代）。于是，报告后就有人对此提问，农民工的未来在哪呢，他们没啥技能，经此一“疫”，他们会不会回去种田呢？
罗斯高老师说到，好消息是，这些人靠种田以及种田的各种补贴确实可以比较稳定地生存。但坏消息是，35岁以下的农民工居然很多根本不会种田。另外，以他之前的调研成果来看，务农相比打工的收益实在是太低了，因此没有人会想回去种田的。
但农民工确实对未来职业的稳定性有期许，这从罗斯高老师另一个调查里可以看出来：他曾经问了两万名农民工，你觉得十年后你会在哪？其中百分之一认为会回去种地，百分之十认为依旧在工厂，还有百分之一认为自己会变成白领，最后高达百分之八十八的认为会自己开一个小店做生意。其实做小生意和种田都是自雇（self-employed ）的一种嘛，自己当老板的好处之一当然是不用害怕失业，可以做到做不动哇。但是更有意思的是罗斯高老师因此为五千人提供了自己做小生意所需知识的训练课程，包括会计、法律知识等，但是三周后就再也没人来上了，理由是ta们不会数学（大多数没上过高中），学不会，到最后失去了信心及耐心。
嗯，虽然看上去不太美，但是根据我身边的朋友说，他知道的第一二代出去的农民工，仍然在工厂和自己开店的大概是40%vs40%，剩下还真有一两个当白领，或者从事不稳定的工作（但也不愿意去种田）。但自己开店的倒不一定要具备那么多知识，主要需要一两种技能还有启动资金。所以如果罗斯高老师提供的是比较实用的技能培训，也许结果会不一样呢～
嗯…未来的趋势是不是会有很多农民工开设去开设小微企业呢，而且每个家族/村落会形成先行者的一带多吧。哈哈，仿佛是财经杂志上的家族企业在基层的倒影啊。
2020年，房地产市场最冷的不是住宅，而是写字楼，前期海量的供应，再加上疫情的冲击，国内写字楼市场可谓雪上加霜，一线城市写字楼空置率屡创新高。
根据中介机构戴德梁行近日发布报告显示，一季度甲级写字楼市场方面，北京、上海、深圳的空置率分别上升至13.8%、21.0%、24.6%，环比分别增加0.3、1.4、2.6个百分点。上海和深圳创下空置率新高，北京则为近十年来最高位。
写字楼空置率高已是不争事实，但在这看似糟糕的行情下，仍有一些希望可以捕捉，有一些结构性需求可以捕获。
CBD仍是一些企业的首选，写字楼有结构性需求
每个行业客户对写字楼的要求不一样，虽然有些科技企业开始逃离CBD，但是金融、投资公司却仍然钟爱CBD写字楼，他们更希望租在超甲级写字楼，环境高大上，符合金融气质，利于塑造企业形象，接待客户。写字楼运营商需要关注这些租户的办公需求，提升他们的黏性。
空间高效性、体验感将是租户关注重点
不管是金融还是留下来的科技企业，租户都期待办公空间更高效、灵活、体验感强。无论是哪一类租户，写字楼运营商需要明白，如今职场人对办公环境的要求跟以往大不一样，只有抓住他们的痛点，才能吸引企业入驻。当然，我们要明确不同时代的人对于办公场景的需求大不一样。
写字楼运营商需重点考虑千禧一代的办公需求，因为他们在总人口中占比高达25%，为3.51亿人，且已逐渐成为职场的中坚力量。千禧一代，更加注重办公体验，追求办公环境的优质、健康，期待社交、文化和情感连接。
他们对租赁写字楼有这些需求：
1. 能提升工作效率，激发创造力；
2. 提升运营管理效率和空间使用效率；
3. 更低租金，更短装修时间，更低能耗，降低成本。
打造高效、灵活的办公空间，为企业和员工全方位提升服务
写字楼市场虽然不容乐观，但仍有结构性的机会，比如提升办公空间体验，提升服务，同时也可结合当前产业园区好的发展态势，创新招商方式和经营方式，17度建议写字楼运营商们可以从这些方面入手。
一、关注结构性产品需求，打造好产品和服务，提升竞争优势
1. 提供灵活、高效的办公空间，满足企业需求
减少空间的隔断，增加空间灵活性。考虑到一些写字楼客户需要更为灵活的空间，一些建筑形式也可相应改变。比如华润前海大厦的一个标准层，属于十字核心筒设计，有多达四面企业形象展示墙。承重柱紧贴幕墙，创造出几乎无柱的室内空间。平面使用效率和灵活性非常高。
高效的空间打造，提升工作和开会效率。比如字节跳动的空间内，每一个休息的地方都会设置大量的白板和马克笔，简短的时间都可以写写画画讨论工作，很多工作问题并不一定在办公位上解决。又如百事集团，专门设置了30分钟的会议室，进去之后就开会倒计时，30分钟之后灯关掉，也没有座位，大家站着开会，这样来提升员工的开会效率。
敏捷性办公，提升办公空间的使用效率。数据显示，一个办公空间平均的办公使用率只有56%，峰值的时候是66%，谷值的时候是32%；且会议室的总体平均使用率只有29%，非常低；差不多80%的员工需要跨部门的合作；且60%的同事不想以之前的工作方式工作。
基于这个数据，我们可以根据企业性质研究员工岗位流动性，合理设置办公座位，提高办公空间的使用效率。比如现在的科技办公室采用的是移动办公形式，所有的员工没有固定工位，敞开办公区的工位是按照1：1.5的数量进行配比，即100个工位可以满足150人的办公。
2. 人性化的空间小细节，体现对员工的关怀
空间里有非常多值得研究的东西，比如颜色、湿度、通风、灯光……如何使办公环境更加人性化，需要运营商们潜心琢磨。比如纳什空间从一把椅子开始，来决定脑袋的问题。企业员工长时期待在办公室，普通座椅并不舒服，坐久了容易得颈椎病，会影响工作效率。因此，纳什空间一律采购国际一线品牌的椅子，虽然价格贵，但对办公效率的提升非常有帮助。
3. 为企业和员工个人提供全方位服务
①针对企业的服务——孵化服务或者对接服务
写字楼运营商作为大楼的管理者，可针对自己对租户情况，帮忙对接资源，促成客户之间的合作。比如某写字楼运营商撮合一保险租户A和一设备制造商B合作，B买了A的保险，A用这笔险资再来投资B，两者形成一个良好的企业合作关系。或者有资金实力的运营商可以选择孵化一些企业，华润置地内部就设立了“润加速”专门做这块业务。
②针对企业员工的服务——生活和工作均不辜负
关心员工的生活。有高端写字楼运营商针对写字楼里白领，往往因工作繁忙无法顾及家里老人和孩子。从此着手，为客户提供服务，比如：
a.高端客户家里的老人生病需要住院陪护，小孩子上学需要接送，提供相应服务，免去客户的后顾之忧。
b.针对年轻女性照顾幼小子女的问题，在写字楼内可打造关爱女性的0-3岁孩子的幼稚园，白领们上班的时候，可以将小孩托管中心。
c.匹配共享男女司机为高管服务，省去了企业需要配备若干司机的成本花销。
d.关心员工的成长。可定期举办干货讲座、圈层社交活动和艺术观赏（如电影话剧）等多元服务，打造良好的工作氛围。
二、写字楼运营商须有产业园思维，重视入驻企业关联，同时学会抓大放小
中国城市发展已经进入到了第三阶段，高端产品需求成为推动未来市场发展的主要动力。这意味着写字楼要注重筛选客户，跟客户之间形成良性的互动，互相提升对方品牌价值。
1.写字楼运营商需要拥有产业园思维，重视入驻企业关联
在筛选企业的时候植入产业园思维，重视企业之间的关联，集聚效益和规模效益。提高自我核心竞争力，更利于招商和企业留存，提升企业黏性，降低空置率。
2.租户管理上要学会抓大放小，关注重点租户
学会利用“汉堡理论”，大小租户合理安排楼层。一般来说，17—20层是大户，15、16可设置小户，等未来大户扩存的时候把小户想办法替换掉，以此保有大户的黏性。
作为“经济晴雨表”的写字楼，空置率高有经济的影响，但更多应立足自身，寻找原因，只有转变运营思维，重视物业的运营管理，才能收获好的出租率。
根据中介机构戴德梁行近日发布报告显示，一季度甲级写字楼市场方面，北京、上海、深圳的空置率分别上升至13.8%、21.0%、24.6%，环比分别增加0.3、1.4、2.6个百分点。上海和深圳创下空置率新高，北京则为近十年来最高位。
写字楼空置率高已是不争事实，但在这看似糟糕的行情下，仍有一些希望可以捕捉，有一些结构性需求可以捕获。
CBD仍是一些企业的首选，写字楼有结构性需求
每个行业客户对写字楼的要求不一样，虽然有些科技企业开始逃离CBD，但是金融、投资公司却仍然钟爱CBD写字楼，他们更希望租在超甲级写字楼，环境高大上，符合金融气质，利于塑造企业形象，接待客户。写字楼运营商需要关注这些租户的办公需求，提升他们的黏性。
空间高效性、体验感将是租户关注重点
不管是金融还是留下来的科技企业，租户都期待办公空间更高效、灵活、体验感强。无论是哪一类租户，写字楼运营商需要明白，如今职场人对办公环境的要求跟以往大不一样，只有抓住他们的痛点，才能吸引企业入驻。当然，我们要明确不同时代的人对于办公场景的需求大不一样。
写字楼运营商需重点考虑千禧一代的办公需求，因为他们在总人口中占比高达25%，为3.51亿人，且已逐渐成为职场的中坚力量。千禧一代，更加注重办公体验，追求办公环境的优质、健康，期待社交、文化和情感连接。
他们对租赁写字楼有这些需求：
1. 能提升工作效率，激发创造力；
2. 提升运营管理效率和空间使用效率；
3. 更低租金，更短装修时间，更低能耗，降低成本。
打造高效、灵活的办公空间，为企业和员工全方位提升服务
写字楼市场虽然不容乐观，但仍有结构性的机会，比如提升办公空间体验，提升服务，同时也可结合当前产业园区好的发展态势，创新招商方式和经营方式，17度建议写字楼运营商们可以从这些方面入手。
一、关注结构性产品需求，打造好产品和服务，提升竞争优势
1. 提供灵活、高效的办公空间，满足企业需求
减少空间的隔断，增加空间灵活性。考虑到一些写字楼客户需要更为灵活的空间，一些建筑形式也可相应改变。比如华润前海大厦的一个标准层，属于十字核心筒设计，有多达四面企业形象展示墙。承重柱紧贴幕墙，创造出几乎无柱的室内空间。平面使用效率和灵活性非常高。
高效的空间打造，提升工作和开会效率。比如字节跳动的空间内，每一个休息的地方都会设置大量的白板和马克笔，简短的时间都可以写写画画讨论工作，很多工作问题并不一定在办公位上解决。又如百事集团，专门设置了30分钟的会议室，进去之后就开会倒计时，30分钟之后灯关掉，也没有座位，大家站着开会，这样来提升员工的开会效率。
敏捷性办公，提升办公空间的使用效率。数据显示，一个办公空间平均的办公使用率只有56%，峰值的时候是66%，谷值的时候是32%；且会议室的总体平均使用率只有29%，非常低；差不多80%的员工需要跨部门的合作；且60%的同事不想以之前的工作方式工作。
基于这个数据，我们可以根据企业性质研究员工岗位流动性，合理设置办公座位，提高办公空间的使用效率。比如现在的科技办公室采用的是移动办公形式，所有的员工没有固定工位，敞开办公区的工位是按照1：1.5的数量进行配比，即100个工位可以满足150人的办公。
2. 人性化的空间小细节，体现对员工的关怀
空间里有非常多值得研究的东西，比如颜色、湿度、通风、灯光……如何使办公环境更加人性化，需要运营商们潜心琢磨。比如纳什空间从一把椅子开始，来决定脑袋的问题。企业员工长时期待在办公室，普通座椅并不舒服，坐久了容易得颈椎病，会影响工作效率。因此，纳什空间一律采购国际一线品牌的椅子，虽然价格贵，但对办公效率的提升非常有帮助。
3. 为企业和员工个人提供全方位服务
①针对企业的服务——孵化服务或者对接服务
写字楼运营商作为大楼的管理者，可针对自己对租户情况，帮忙对接资源，促成客户之间的合作。比如某写字楼运营商撮合一保险租户A和一设备制造商B合作，B买了A的保险，A用这笔险资再来投资B，两者形成一个良好的企业合作关系。或者有资金实力的运营商可以选择孵化一些企业，华润置地内部就设立了“润加速”专门做这块业务。
②针对企业员工的服务——生活和工作均不辜负
关心员工的生活。有高端写字楼运营商针对写字楼里白领，往往因工作繁忙无法顾及家里老人和孩子。从此着手，为客户提供服务，比如：
a.高端客户家里的老人生病需要住院陪护，小孩子上学需要接送，提供相应服务，免去客户的后顾之忧。
b.针对年轻女性照顾幼小子女的问题，在写字楼内可打造关爱女性的0-3岁孩子的幼稚园，白领们上班的时候，可以将小孩托管中心。
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d.关心员工的成长。可定期举办干货讲座、圈层社交活动和艺术观赏（如电影话剧）等多元服务，打造良好的工作氛围。
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中国城市发展已经进入到了第三阶段，高端产品需求成为推动未来市场发展的主要动力。这意味着写字楼要注重筛选客户，跟客户之间形成良性的互动，互相提升对方品牌价值。
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学会利用“汉堡理论”，大小租户合理安排楼层。一般来说，17—20层是大户，15、16可设置小户，等未来大户扩存的时候把小户想办法替换掉，以此保有大户的黏性。
作为“经济晴雨表”的写字楼，空置率高有经济的影响，但更多应立足自身，寻找原因，只有转变运营思维，重视物业的运营管理，才能收获好的出租率。
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