金服[微笑]物业收购/物业融资
1.保理商与债权人签订保理合同，自债权人处受让应收账款后，由债务人于付款日（付款期限不超过12个月）向保理商签发/转让票据，用以清偿应收账款。保理商可以根据需要将票据再背书转让，用于收购物业，通过票据转让付款，并办理抵押（到期还款解押）/出售（产权过户登记），物业法人成为票据的持有人需要资金时，可持未到期的票据到保理公司合作的银行申请贴现。
2.交易结构
● A物业（如酒店，商业综合体等），B商票开票人，C保理公司，D银行；
● B公司和C公司签订保理合同，C公司受让B公司应收账款，B公司开出商票给C公司；
●A将自有物业，抵押或出售给C公司，C公司背书转让商票给A公司，A公司将商票到D银行贴现，D银行将贴现资金给A；
● 其中，物业抵押模式下，票据1年到期，A必须归还资金，C公司则物业解除抵押，物业返还给A，如果不归还资金，则物业将被处置。
●A将物业100％出售给C公司，等于C收购了A物业，无需归还资金，交割两清！
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这个来自于广州市不动产登记规程，2019年版的。今天我代理了一个案件就涉及到这个问题，出卖人的产权是90%，另外一个共用人员产权是10%，法官刚要询问这个共有人的情况，我直接就拿出了这个物权法第97条，说这个案件其他共有人没关系，有90%产权的人签字合同履行没有任何障碍，登记也不会障碍。这个合同合法有效，并且不用另外10%的人同意，这个合同履行到登记中心登记完全没有问题的，因为依据物权法第97条规定，按份共有的2/3以上的共有人可以单独处分，也就是说在出售或抵押时，不需要经过其他人的同意就单独可以去登记了。今天为什么说这个话题呢？因为很多人想在房子上加一点份额就可以控制住这个房子，不让份额多的人处分这个房子，实际上不行的。

【购房者抵押贷款活动骤减】#澳洲房价# 房地产数据研究机构CoreLogic报告显示，随着人们不再进行大额的个人财务变动，并对自己的还贷能力保持谨慎态度。近期抵押贷款活动（mortgage activity）急剧减少。
CoreLogic每周收集的据显示，4月份新州的抵押贷款相关业务环比下降了16.9％，维州相应下降了13.8％，昆州下降了25.3％，而塔州的跌幅最大，下降了33.4％。
在截至本周一（5月4号）的七天内，抵押贷款量较上周下降了4.7％。其中，贷款重组（Refinance）占所有抵押贷款活动的72.7％，而新的贷款申请仅占17.4％，比前一周下降了13.5％。比起申请新的房贷，人们更加偏向贷款重组。
CoreLogic的研究主管Eliza Owen表示，数据反映出由于经济的不确定性，市场中买卖双方都愈发谨慎。人们对房产的态度已经从购买，转变为最大化降低住房成本。
报告还显示，有卖家开始对房屋进行打折出售，平均折扣幅度增加了0.03%至3.85％，并且4月房屋出售所需平均天数增加了6天，都反映出房地产市场的整体放缓。
由于4月全国范围内新房源的减少，其可比较销售额的增速已从上周的23.9%放缓至5.8%。其中悉尼的新房源数量下降了7.2％，墨尔本下降了4.7％，珀斯下降了8.4％。
值得注意的是，市场上旧房源的数量激增，这表示在新卖家延迟出售房屋的同时，已经在市场上的那些卖家同样处于困境。即使随着五月份解封后可能会出现更多买家，但失业率上升和国境持续关闭仍是房地产市场所要面对的问题。