雨后的夜晚，旺子总能带我探索未知。
刚才旺在花池边探索，怎么拉也拉不走，我打开手电一照，一直黄色的大蛤蟆差点没把我送走，以至于照片都没敢拍。
P1是某次雨后夜晚，旺子拉后一直在闻，因为看不清，我以为是狗屎，疯狂的捡，结果怎么也捡不起来，打开手电看清后吓得赶紧逃走。
P2也是雨后的夜晚，旺子把我带到小区角落，一直闻闻闻，打开手电发现一群蜗牛在吃不知谁家的狗，看的头皮都发麻了。
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P2也是雨后的夜晚，旺子把我带到小区角落，一直闻闻闻，打开手电发现一群蜗牛在吃不知谁家的狗，看的头皮都发麻了。
赵伟：增信工具，能否为房地产注入“强心针”？
以下文章来源于赵伟宏观探索
作者：赵伟、杨飞、马洁莹（赵伟为国金证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事）
报告要点
房企现金流不断恶化下，以信用保护工具、全额担保为代表的融资增信措施出台，融资增信有何特点，能否解决房企现金流问题？详细梳理，供参考。
融资增信有何特点？解决经营稳健、但面临现金压制的示范房企融资问题
伴随房企融资环境的显著恶化，多项融资利好政策出台，其中增信相关措施明显加强。2021年以来，银行房地产行业不良贷款率快速爬升、信用债逾约本金显著增长，房企融资难度加大。5月部委明确表态支持房企合理性融资需求，随后专项借款、降低贷款利率、增信工具等措施相继落地。融资增信方面，5月示范房企开始使用信用保护工具发债、8月中债增表示为民营房企发债提供全额担保。
融资增信的操作对象集中在过往经营稳健、但当前现金流承压的房企。目前融资增信工具适用于碧桂园、龙湖、旭辉等6家民营示范房企，示范房企普遍具有经营稳健、杠杆较低的特点，比如2014-2017年，龙湖资产负债率仅从72.9%提升至73.3%，某出险房企从76%提升至85%；但行业信用风险加大下，示范房企也面临现金流压制，平均现金流由去年上半年的44亿元回落至今年的-116亿元。
为何要融资增信？地产销售回款承压下，融资增信可缓解短期现金流问题
地产销售持续低迷，“保交楼”难以缓解再融资现金流恶化所导致的房企现金流压制加强。2022年以来，商品房现房、期房销售同比差值显著扩大、指向期房购买意愿低迷、地产销售恢复难度大。而近期多地出台的纾困政策普遍以具体项目为着力点，“保项目”基调下，8月房屋竣工明显好转、同比较7月提升33个百分点至-3%，但8月商品房销售额、房地产开发资金同比分别下降20%、22%。
增信措施可以缓解市场对信用风险的担忧，进而使再融资现金流边际改善。行业信用风险加大下，市场投资信心不足拖累房企融资，2021年开始，房地产行业景气预期大幅回落、去年3月至今年6月的降幅达19%，对应房地产自筹资金同比由去年3月的12.8%回落至今年8月的-19.6%。但4月融资增信措施出台后，民营房企净融资明显改善、4月同比转正、5月净融资较1-3月平均提升30亿元。
增信能否解决房地产现金流难题？实际落地效果有待观察，长期仍需销售改善
融资增信对稳定市场信心有积极作用，但目前增信规模、覆盖房企范围较小，对“稳地产”的效果有待观察。8月增信措施加码，代表民营房企发债平均规模由5月的8.5亿元提升至8月的14亿元，平均担保比例由15%提升至100%。但目前融资增信规模相对有限、示范房企增信融资规模占期末现金余额平均比重仅为5.2%，增信覆盖的房企范围较小、已覆盖房企资产占全行业资产比重仅为13%。
中期来看，房地产现金流持续企稳仍需回归到地产销售改善上来。房地产经营现金流重要性持续凸显，经营性资金占比由2010年的39%提升至2021年的53%、融资性资金占比由54%回落至44%。过往地产周期表明，房企经营现金流从企稳到持续改善，往往伴随地产销售回暖，比如2012至2013年，商品房销售同比提升52个百分点、对应经营资金提升71个百分点、而筹资资金回落9个百分点。
风险提示：纾困政策效果不及预期，地产下行超预期。
报告正文
一、融资增信有何特点？
伴随房企信用风险加速暴露、融资环境显著恶化，多项利好房企融资政策出台。2021年以来，房企偿债信用风险加速暴露；银行贷款方面，代表性银行房地产行业的平均不良贷款率由2020年底的0.6%提升至2022年6月的2.7%；债券融资方面，2022年1-8月房地产信用债逾约本金较去年同期增长125.8%，房企融资难度显著加大。对此，支持房企融资的相应政策陆续出台，5月部委明确表态支持房企合理性融资需求，8月，降低贷款利率、专项借款、增信工具等融资支持相关措施相继落地。
图片1-3
融资增信方面，从信用风险缓释工具到中债增全额担保，示范房企发债增信逐步升级。为畅通民营房企的融资通道，今年5月，示范房企开始使用“债券发行+信用保护工具”的发债新模式，通过信用违约掉期（CDS）、信用风险缓释凭证（CRMW）等信用保护工具，示范民营房企先后成功发行多笔信用债。今年8月，房企融资增信进一步加码，通过中债增进公司增信支持民营房企发债融资的措施正式出台；8月25日，龙湖发行2022年第一期中期票据，由中债信增提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。
图片4
融资增信工具的操作对象主要集中在过往经营稳健、但当前面临现金流压力的房企。目前融资增信工具适用于碧桂园、龙湖、旭辉等6家民营示范房企，示范房企普遍具有经营相对稳健、现金流控制较好、杠杆抬升相对有限的特点，比如说在2014至2017年的行业扩张期，龙湖资产负债率仅从72.9%提升至73.3%，而某大型出险房企从76%提升至85%。但行业信用风险加剧下，示范房企平均现金流由去年上半年的44亿元回落至今年上半年的-116亿元。
图片5-6
详情链接：https://t.cn/A6ohpwfG
以下文章来源于赵伟宏观探索
作者：赵伟、杨飞、马洁莹（赵伟为国金证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事）
报告要点
房企现金流不断恶化下，以信用保护工具、全额担保为代表的融资增信措施出台，融资增信有何特点，能否解决房企现金流问题？详细梳理，供参考。
融资增信有何特点？解决经营稳健、但面临现金压制的示范房企融资问题
伴随房企融资环境的显著恶化，多项融资利好政策出台，其中增信相关措施明显加强。2021年以来，银行房地产行业不良贷款率快速爬升、信用债逾约本金显著增长，房企融资难度加大。5月部委明确表态支持房企合理性融资需求，随后专项借款、降低贷款利率、增信工具等措施相继落地。融资增信方面，5月示范房企开始使用信用保护工具发债、8月中债增表示为民营房企发债提供全额担保。
融资增信的操作对象集中在过往经营稳健、但当前现金流承压的房企。目前融资增信工具适用于碧桂园、龙湖、旭辉等6家民营示范房企，示范房企普遍具有经营稳健、杠杆较低的特点，比如2014-2017年，龙湖资产负债率仅从72.9%提升至73.3%，某出险房企从76%提升至85%；但行业信用风险加大下，示范房企也面临现金流压制，平均现金流由去年上半年的44亿元回落至今年的-116亿元。
为何要融资增信？地产销售回款承压下，融资增信可缓解短期现金流问题
地产销售持续低迷，“保交楼”难以缓解再融资现金流恶化所导致的房企现金流压制加强。2022年以来，商品房现房、期房销售同比差值显著扩大、指向期房购买意愿低迷、地产销售恢复难度大。而近期多地出台的纾困政策普遍以具体项目为着力点，“保项目”基调下，8月房屋竣工明显好转、同比较7月提升33个百分点至-3%，但8月商品房销售额、房地产开发资金同比分别下降20%、22%。
增信措施可以缓解市场对信用风险的担忧，进而使再融资现金流边际改善。行业信用风险加大下，市场投资信心不足拖累房企融资，2021年开始，房地产行业景气预期大幅回落、去年3月至今年6月的降幅达19%，对应房地产自筹资金同比由去年3月的12.8%回落至今年8月的-19.6%。但4月融资增信措施出台后，民营房企净融资明显改善、4月同比转正、5月净融资较1-3月平均提升30亿元。
增信能否解决房地产现金流难题？实际落地效果有待观察，长期仍需销售改善
融资增信对稳定市场信心有积极作用，但目前增信规模、覆盖房企范围较小，对“稳地产”的效果有待观察。8月增信措施加码，代表民营房企发债平均规模由5月的8.5亿元提升至8月的14亿元，平均担保比例由15%提升至100%。但目前融资增信规模相对有限、示范房企增信融资规模占期末现金余额平均比重仅为5.2%，增信覆盖的房企范围较小、已覆盖房企资产占全行业资产比重仅为13%。
中期来看，房地产现金流持续企稳仍需回归到地产销售改善上来。房地产经营现金流重要性持续凸显，经营性资金占比由2010年的39%提升至2021年的53%、融资性资金占比由54%回落至44%。过往地产周期表明，房企经营现金流从企稳到持续改善，往往伴随地产销售回暖，比如2012至2013年，商品房销售同比提升52个百分点、对应经营资金提升71个百分点、而筹资资金回落9个百分点。
风险提示：纾困政策效果不及预期，地产下行超预期。
报告正文
一、融资增信有何特点？
伴随房企信用风险加速暴露、融资环境显著恶化，多项利好房企融资政策出台。2021年以来，房企偿债信用风险加速暴露；银行贷款方面，代表性银行房地产行业的平均不良贷款率由2020年底的0.6%提升至2022年6月的2.7%；债券融资方面，2022年1-8月房地产信用债逾约本金较去年同期增长125.8%，房企融资难度显著加大。对此，支持房企融资的相应政策陆续出台，5月部委明确表态支持房企合理性融资需求，8月，降低贷款利率、专项借款、增信工具等融资支持相关措施相继落地。
图片1-3
融资增信方面，从信用风险缓释工具到中债增全额担保，示范房企发债增信逐步升级。为畅通民营房企的融资通道，今年5月，示范房企开始使用“债券发行+信用保护工具”的发债新模式，通过信用违约掉期（CDS）、信用风险缓释凭证（CRMW）等信用保护工具，示范民营房企先后成功发行多笔信用债。今年8月，房企融资增信进一步加码，通过中债增进公司增信支持民营房企发债融资的措施正式出台；8月25日，龙湖发行2022年第一期中期票据，由中债信增提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。
图片4
融资增信工具的操作对象主要集中在过往经营稳健、但当前面临现金流压力的房企。目前融资增信工具适用于碧桂园、龙湖、旭辉等6家民营示范房企，示范房企普遍具有经营相对稳健、现金流控制较好、杠杆抬升相对有限的特点，比如说在2014至2017年的行业扩张期，龙湖资产负债率仅从72.9%提升至73.3%，而某大型出险房企从76%提升至85%。但行业信用风险加剧下，示范房企平均现金流由去年上半年的44亿元回落至今年上半年的-116亿元。
图片5-6
详情链接：https://t.cn/A6ohpwfG
#S呐[超话]#
“如果世界是凌晨三点的梦游，希望也有人拥抱你摇晃的宇宙”
刚刚进入新阶段，不可避免地出现了失去目标的茫然与无所适从的焦虑，当然也在一步一步寻找能让我定心的方式，探索适合自己、让我感到舒服的规划，也许是一本书中的一句话触动到我，或是某个人的言辞让我有一种非做某事的冲动，一个个点汇聚成为我的选择。
总之想做什么就去做什么吧～
在诸子导读的课上，老师说信仰道德不是真正的道德，责任道德才是真正的道德。共勉。
#人间碎片所#
“如果世界是凌晨三点的梦游，希望也有人拥抱你摇晃的宇宙”
刚刚进入新阶段，不可避免地出现了失去目标的茫然与无所适从的焦虑，当然也在一步一步寻找能让我定心的方式，探索适合自己、让我感到舒服的规划，也许是一本书中的一句话触动到我，或是某个人的言辞让我有一种非做某事的冲动，一个个点汇聚成为我的选择。
总之想做什么就去做什么吧～
在诸子导读的课上，老师说信仰道德不是真正的道德，责任道德才是真正的道德。共勉。
#人间碎片所#
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