转自真叫卢俊：上海3000万豪宅二手挂牌量在激增

今天想要和大家分享一些

我们团队最近感受到的上海二手市场的细微变化

来自一个比较小众的产品类别：三千万以上豪宅

很多人可能会觉得，豪宅现在卖得怎样好不好和我无关

但其实不是的

当一个城市里那些塔尖的高端产品市场正在发生剧烈变化的时候，一定带来的是整个市场的影响

最近，上海二手市场有一股力量在推波助澜

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现在上海三千万以上的房源，挂牌量和挂牌价正在节节攀升

部分高端豪宅小区的挂牌量在悄然上涨，有的甚至挂出了百套以上的房源

一个总价3000万以上小区里，居然挂牌出来的房源，占比达到了4-5%

这是什么概念

要知道上海一年成交3000万以上豪宅的数量也仅有四百多套

但是现在上海二手市场出现了极反常的，豪宅房东开始急了的情况

为了求证网上信息是否真实，我特意登陆了某中介平台内网，总的挂牌房源数量就达到了9万套之多

盘点几个数据突出的豪宅，挂牌量都出乎意料的高

翠湖新天地66套房源在售，华润外滩九里总共才522套房子，一个中介平台上就有26套房子在售，挂牌率达到了5%左右

同样的，浦东陆家嘴的世茂滨江花园，有104套在挂牌，成为了目前陆家嘴挂牌率最高的小区之一

瑞虹新城，共有87套房源挂牌，仁恒河滨花园，30套，东方曼哈顿，30套，中远两湾城，66套，尚海湾豪庭，47套...

而且，这还只是其中某一个中介平台内网，如果是全网和各类小中介的的挂牌情况，应该还要更多

在一个比较贵的，成交均价超过3000万的小区里，挂牌率达到5%是非常惊人的数据

拿一个普通刚需小区的挂牌率做对比

莘庄上海康城，目前在某中介内网上的挂牌数据也只有79套、在链家外网上挂牌量69套，而他本身是一个体量达到1万套的小区

连上海康城的挂牌量都不到1%的情况下，那些三千万豪宅动辄5%的挂牌率，多少有些离谱了吧

这是一个单点现象，不过我们在成交维度也嗅到了同样的信号

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三千万豪宅挂牌量激增的同时，成交价上涨

最近链家二手成交数据可以浏览了

有些豪宅成交价格被放出来了，讲实话是真的蛮夸张的

先给大家简单的看看其中的几个，我做了一张最新链家公布的豪宅成交地图

大家可以先感受下，下面这几个典型豪宅是涨得最为夸张的

市中心豪宅普涨，市中心豪宅破30万/平，或将会成为常态

而黄浦豪宅应该算是去年到今年，豪宅市场的最大赢家了，价格普涨超过了80%

在老牌豪宅里，翠湖天地从17万/平涨到32万/平

由于能看见历年的多次完整成交记录，翠湖天地和绿城黄浦湾、古北壹号涨幅最受关注，也最高

从链家公布的数据看，翠湖天地今年6月的低楼层成交单价，已经超过32万元/平方米，而2020年单价，在16万-18万元/平方米区间，两年间涨幅惊人

绿城黄浦湾今年7月的低楼层成交单价超过22万/平，而2020年成交的一套单价约13.6万/平

古北壹号也已经站稳了26万/平的单价，要知道在2019年，成交价也只有13万/平左右

不仅如此，上海20万单价的队伍，也已经逐渐壮大，云锦东方已经接近20万/平的单价

华侨城苏河湾涨到了26万/平，尚海湾豪庭也到了16万/平了

让我看到最为感慨的一个项目

来自莘庄的TODTOWN天荟最新一套成交居然达到了14万/平，突破了自己创造的外环外二手小区的房价天花板

从链家公布的数据看来，上海豪宅在今年确实经历了很高的成交价上涨

我们来看一下，这些豪宅的成交周期

就能够进一步感受现在上海高端市场的热度

在成交的豪宅里，出现了不少火速成交，比如最近一套挂牌8000万的凯德茂名公馆

挂牌8300万，成交周期仅仅只有20天，最后成交价达到了9000万

同样的情况也发生在了TOD天荟身上，不仅成交价站上了14万单价，成交也极为火速

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总价2500万的莘庄地铁房，在挂牌15天之内就成交了

而明显的是，现在上海二手市场，正在往两个方向走向极端

可见当下上海豪宅市场的热，是越贵越能够抵抗风险

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上海豪宅，为什么会走出不一样的行情

实际上，上海二手市场最近处于相对冷却的状态

据二手事业部小苏每天线下带看的情况反馈

目前上海二手看房量，相对于解封后的六月积压释放的需求是有所下降，也有天气原因，也有市场情绪的原因，导致刚需开始观望

但诡异的是，上海楼市高端市场，最近出现了意外的热

这背后的原因到底是什么

疫情后很多高端市场业主的自我保护意识开始更加浓烈，他们的不安全感比任何人都要强

所以有钱人更加会选择抛售豪宅，作为资产避险的方式

第二个，我认为和前段时间部分中介过度渲染豪宅房价在暴涨，脱不开干系

什么汤臣一品挂牌60万/平了，比上一套成交的房源翻了2倍

听说翠湖天地挂牌40万/平了，是新房单价16.5万/平的2倍还要多

还听说，融创滨江壹号院一套豪宅单价39万/平，古北壹号一套豪宅挂牌价超过了47万/平

一瞬间，各种传言，仿佛全上海的豪宅都在普涨

这件事情导致的是，很多豪宅房东开始觉得，市场预期现在到了一个新高度

当下上海豪宅的价格已经到顶了，是变现离开的最好时间，也至少是相对高的价格

所以伴随着部分中介同行的炒作

在市场不好的时候，释放一些焦虑的情绪，这件事在这么多年一直存在且有用

房东心态很好，预期超高，觉得时机不错，纷纷想要去挂牌...

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我认为可能会往两个方向发展

一个是，伴随着大量的挂牌，会带来豪宅价格的下跌

在上海这样的一线城市里，豪宅涨是独立行情

豪宅跌一定会带来市场系统性影响，引起更加不好的连锁反应

普通刚需置换客户如果看到豪宅房价都下跌了，当比较贵的房子出现降价的可能，不安感一定会更浓

所以大家一定要关注接下来上海那些豪宅的成交情况

另一个，会不会有更多豪宅房东开始考虑在这个时候出手卖掉房产

但无论如何，也不必太过悲观

现在上海楼市还是能够保持相对健康的状态，真的是各种精细化、手术刀般的调控，来之不易的多年积累

疫情后，二手市场快速恢复到正常2万套/月的水平，也没有快速过热

当一个城市里

楼市里二手豪宅过热，尤其是挂牌量突然涨起来

这不一定是什么好事情，我们更应该需要冷静看待，但也不必过于悲观

上海二手，依然是全国主要城市里，最为健康安全的市场了

走到人生的某一个阶段时，我决心要成为一个富有之人。这并不是因为爱钱的缘故，而是为了追求那种独立自主的感觉。我喜欢能够自由地说出自己的想法，而不是受到他人意志的左右。

--查理.芒格
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