#楼市杂谈# 去售楼处看房时，记得要问这“5句话”，免得把你当外行
第一，楼盘的优势卖点有哪些？
去售楼处看房要保持冷静和理智，即便你是第一次去有点不知所措，但也千万不能表现出紧张和迷茫的神情，一般只要你走进售楼大厅，就会有人热情接待，这时你不妨主动出击，先询问售楼人员这个楼盘的优势卖点都有哪些，比如建筑风格、目标客户、交通情况、户型结构、配套设施、区位价值等等，都能很好的帮助你了解这个楼盘的优势。同时你也可以从接待人员的回答介绍中确认他的业务能力，以此来判断购房的可能性，不过你得事先了解一下这个楼盘的基本情况，才不会轻易被工作人员带跑偏。
第二，拿地时间是什么时候？
一些楼盘看起来物美价廉，很多人也以为自己捡了大便宜，但是不少开发商拿地后不及时开工，或者建房时屡次停工，导致施工周期延长，无形中会损害购房者的权益。要知道普通住宅的产权年限为70年，这一年限是从开发商拿地时就开始计算的，如果出现此类情况，那就意味着房子的产权会严重缩水，所以看房时，一定记得问清楚拿地时间，这样才能更好的判断房子的居住期限和房价，以免最后吃亏。
第三，公摊占比是多少？
看到自己喜欢的户型，不要一上来就直接问房子面积是多大，最好先问清房子的公摊占比，毕竟公摊面积是不算在房子的实际面积中的，如果公摊占比大，那么你的购房成本会大大增加，但最终的得房率却是很低的，非常不划算。因此为了确保自己可以最大限度地节约购房成本，节约日后的生活开销，那么一定要向售楼人员问清房子的公摊占比，选择一套性价比更高的房子。
第四，房子差价是差在了哪里？
现在的楼盘基本是一房一价，建议大家最好先了解清楚房子的备案价以供参考，以免被售楼人员漫天要价，最后花高价买一套便宜房。同时还要问一下房子的均价，并且具体询问房子差价的原因，比如是因为地理位置不同，建造标准不同，或者是楼层户型的差异等等，这样更有利于你了解房源的优劣。如果你不问，那么售楼人员是不会主动和你提房子缺点的，所以要格外留意房子差价究竟差在了哪里，说不定还能为之后的砍价做准备。
第五，小区物业是哪家公司？
物业管理关系着人们的日常生活，所以要想保证自己拥有一个好的居住品质，那么千万不要忘记询问小区物业是归属哪家公司，如果口碑不好，那么可能会存在重复收费、乱收费的情况，服务质量和态度可能也会很差，影响人们心情，所以要问清究这个小区究竟雇佣的是哪家物业公司，尽量选一个口碑好，服务水平高的物业，才能更好的满足业主的需求。#买房者说#
第一，楼盘的优势卖点有哪些？
去售楼处看房要保持冷静和理智，即便你是第一次去有点不知所措，但也千万不能表现出紧张和迷茫的神情，一般只要你走进售楼大厅，就会有人热情接待，这时你不妨主动出击，先询问售楼人员这个楼盘的优势卖点都有哪些，比如建筑风格、目标客户、交通情况、户型结构、配套设施、区位价值等等，都能很好的帮助你了解这个楼盘的优势。同时你也可以从接待人员的回答介绍中确认他的业务能力，以此来判断购房的可能性，不过你得事先了解一下这个楼盘的基本情况，才不会轻易被工作人员带跑偏。
第二，拿地时间是什么时候？
一些楼盘看起来物美价廉，很多人也以为自己捡了大便宜，但是不少开发商拿地后不及时开工，或者建房时屡次停工，导致施工周期延长，无形中会损害购房者的权益。要知道普通住宅的产权年限为70年，这一年限是从开发商拿地时就开始计算的，如果出现此类情况，那就意味着房子的产权会严重缩水，所以看房时，一定记得问清楚拿地时间，这样才能更好的判断房子的居住期限和房价，以免最后吃亏。
第三，公摊占比是多少？
看到自己喜欢的户型，不要一上来就直接问房子面积是多大，最好先问清房子的公摊占比，毕竟公摊面积是不算在房子的实际面积中的，如果公摊占比大，那么你的购房成本会大大增加，但最终的得房率却是很低的，非常不划算。因此为了确保自己可以最大限度地节约购房成本，节约日后的生活开销，那么一定要向售楼人员问清房子的公摊占比，选择一套性价比更高的房子。
第四，房子差价是差在了哪里？
现在的楼盘基本是一房一价，建议大家最好先了解清楚房子的备案价以供参考，以免被售楼人员漫天要价，最后花高价买一套便宜房。同时还要问一下房子的均价，并且具体询问房子差价的原因，比如是因为地理位置不同，建造标准不同，或者是楼层户型的差异等等，这样更有利于你了解房源的优劣。如果你不问，那么售楼人员是不会主动和你提房子缺点的，所以要格外留意房子差价究竟差在了哪里，说不定还能为之后的砍价做准备。
第五，小区物业是哪家公司？
物业管理关系着人们的日常生活，所以要想保证自己拥有一个好的居住品质，那么千万不要忘记询问小区物业是归属哪家公司，如果口碑不好，那么可能会存在重复收费、乱收费的情况，服务质量和态度可能也会很差，影响人们心情，所以要问清究这个小区究竟雇佣的是哪家物业公司，尽量选一个口碑好，服务水平高的物业，才能更好的满足业主的需求。#买房者说#
清醒于人间烟火里的每一次进退得失，让生命在岁月的教诲里哲思番悟，有识人之智，亦有辨己之明，坦诚于内心，磊落于外行，始终保持初心的美好，让灵魂干净且有趣。回眸光阴杳杳，生命在每一场山长水远的奔赴中，无论是披荆斩棘，还是风雨路途，于人间清醒里，拥一颗干净且有趣的灵魂，才能不会让欲望占满生命，才能把人生参透，像花一样的生活，像树一样地成长，简单且自由。
[中国赞][中国赞]三线酒企、一线股价，酒鬼酒“看不懂”的上涨逻辑
酒鬼酒（000799.SZ）的股价与业绩不匹配，一直是众多投资者心中的疑问。
三季报数据显示，酒鬼酒前三季度实现营业收入26.4亿元，同比增长134.2%；净利润7.2亿元，同比增长117.69%。
而截至11月18日，酒鬼酒报收205元，国金证券在最新的研报中给予268元的目标价。
红星资本局注意到，酒鬼酒的股价与目标价，已经接近甚至超过了五粮液、泸州老窖等一线白酒，但营收规模却不大，前三季度营收在A股酒企中排名倒数第六。
因股价与业绩不匹配，加上频繁的提价和人事变动，不少市场人士表示“看不懂”酒鬼酒的上涨逻辑，质疑其中存在资本投机。
股价与业绩不匹配：
营收倒数第六，股价正数第六
截至11月18日收盘，红星资本局搜索发现，共有7家酒企的当前股价超过200元，酒鬼酒以205.8元排名第六，与208.62元的五粮液相差无几。
然而，酒鬼酒却是7家酒企中营收规模最小的，前三季度实现营业收入26.4亿元，净利润7.2亿元。相比之下，排除掉一骑绝尘的贵州茅台（600519.SH），山西汾酒（600809.SH）、古井贡酒（000596.SZ）、泸州老窖（000568.SZ）、五粮液（000858.SZ）2021年前三季度营收都超过百亿元。
酒鬼酒常被市场看作是三线白酒企业，在19家A股白酒上市公司中，酒鬼酒2021年前三季度的营收规模排名倒数第六位，仅排在伊力特（600197.SH）、金徽酒（603919.SH）、青青稞酒（002646.SZ）、金种子酒（600199.SH）和皇台酒业（000995.SZ）之前。
一年多以前，酒鬼酒的股价开始出现与其营收不匹配的飞速增长。
自上市以来，酒鬼酒的股价一直不高，2012年曾突破50元，但很快跳水。2014年跌破10元，此后数年都保持在15-30元之间。
2020年5月，酒鬼酒的股价开始快速上涨，年内涨幅达382%，成为A股2020年表现最佳的10只个股之一。
2021年，酒鬼酒股价最高涨至276.89元。11月18日的收盘价205元，较2020年4月30日的31.46元，上涨了6.5倍。
资本市场针对酒鬼酒的质疑之声不绝于耳，市场人士认为，酒鬼酒的股价涨幅过高，与业绩并不匹配，质疑其被资本操纵。
据国际金融报报道，白酒行业营销专家蔡学飞曾指出，酒鬼酒股价不断推高，与其作为区域名酒，未来发展得到市场认可等综合因素有关，但股价如此之高，存在一定资本投机性质。
值得一提的是，2020年经销商大会上，酒鬼酒公开喊出“突破30亿，跨越50亿，争取迈向100亿元”的销售目标。当日公司股价涨停，之后持续上涨。2021年1月，酒鬼酒收到监管函，深交所认为，酒鬼酒通过非法定信息披露渠道自行对外发布涉及公司经营的重要信息，违反了股票上市规则。
高度依赖华中市场
操之过急的涨价：一年提价6次
酒鬼酒是典型的区域性酒企业。作为湖南的上市酒企，酒鬼酒的销售区域长期集中在华中地区。
截至2020年末，公司共有763家经销商，其中319家位于华中地区，占比达41.8%，华中地区贡献了74.33%的营业收入。
为了寻找新的增长点，酒鬼酒开启了全国化布局，经销商数量猛增，但华中地区经销商占比却不降反增。
截至2021年上半年，酒鬼酒拥有1055家经销商，其中453家位于华中地区，在经销商总数中占比达到42.9%，但酒鬼酒并未公布国内各地区的营收情况。
除了全国化，高端化、品牌化也是酒鬼酒战略的重中之重。
酒鬼酒旗下主要有“内参”、“酒鬼”、“湘泉”三大系列产品，其中“内参”系列定位高端市场，毛利率达92.58%；“酒鬼”系列定位次高端市场，毛利率达79.5%，两者贡献了近9成的营收。
2017-2021上半年，“内参”系列的收入分别为1.77亿元、2.44亿元、3.31亿元、5.72亿元、2.79亿元，同比分别增长18.27%、38.45%、35.38%、72.88%、75.15%，在总营收中占比分别为20.10%、20.59%、21.90%、31.34%、38.67%。
然而作为馥郁香型白酒，酒鬼酒的消费群体较为单一，还面临全国名酒的激烈竞争。此外，因为名字关系，酒鬼酒被婚宴等喜事排斥。
有市场人士向红星资本局指出，酒鬼酒业绩的增长，频繁提价是重要因素。“内参”系列经过数次提价，零售价格达到1499元/瓶，直指飞天茅台。
据红星资本局不完全统计，酒鬼酒今年发布了多次提价信息：
1月，上调52度酒鬼酒价格20元/瓶；
4月，上调内参酒战略价80元/瓶；
5月，酒鬼酒（透明装）战略价上调10元/瓶，零售指导价上调20元/瓶；
6月，52度500ml酒鬼酒（传承）、39度500ml酒鬼酒（传承）、42度酒鬼酒（传承）（1987）战略价分别上调10元/瓶，零售指导价分别上调20元/瓶；
7月，上调酒鬼酒馥郁经典团购指导价70元/瓶，零售指导价上调110元/瓶。
10月29日，内参酒宣布自2022年1月1日起，52度1L内参酒、52度500ml×2内参酒礼盒战略价分别上调100元/瓶；52度750ml内参酒战略价上调50元/瓶；52度500ml内参酒（大师）战略价上调100元/瓶，建议零售价3098元/瓶。
对于酒鬼酒频繁涨价，有业内人士向红星资本局表示，白酒消费正从低端向中高端转型，国内高端白酒团购消费占据了很大比例。在白酒总销量下降的情况下，酒企通过涨价维系营收和利润。高端白酒也有一定的升值和保值功能。“然而以酒鬼酒目前的品牌力，涨价有些操之过急。”
股权人事变动频繁
错失黄金成长期
1956年，酒鬼酒的前身、湘西第一家作坊酒厂吉首酒厂成立。1997年，酒鬼酒在深交所上市，甚至早于五粮液（1998年上市）和贵州茅台（2001年）。但这些年业绩一直不见起色，这与公司频繁的人事和股权变动不无关系。
2021年初，安信证券在研报中称，酒鬼酒先后经历湘泉集团、成功集团、华孚集团、中粮集团控股，董事长更替达10位，高管更替达70余位。“1998年（酒鬼酒）利润水平达到巅峰，以1.96亿元的规模位居行业第二，仅次于五粮液。但在之后近20年间，由于大股东自身原因，公司股权频繁更替，内部管理动荡，导致其未能持续专注于主业发展，错失行业成长的黄金时期。1998年至2019年，公司收入、盈利CAGR（年复合增长率）仅为5.6%、2.0%，远低于行业同类公司表现。”
今年8月20日，酒鬼酒公告称，公司原负责人程军因工作调动原因申请辞去公司董事、副总经理（主持工作）、财务总监职务以及公司董事会专门委员会相关职务。
程军2020年4月23日出任酒鬼酒股份有限公司副总经理，行使总经理职权，上任仅一年多的时间。
随后公司公告称，由中粮酒业总法律顾问郑轶担任酒鬼酒股份有限公司总经理、财务总监。
郑轶从2001年8月加入中粮集团有限公司，先后就职于集团法律咨询部、法律部合同与公司法部，就履历来看并没有酒类销售经验，有外行指导内行之嫌。[中国赞][中国赞]#今日看盘##股票##投资##财经#
酒鬼酒（000799.SZ）的股价与业绩不匹配，一直是众多投资者心中的疑问。
三季报数据显示，酒鬼酒前三季度实现营业收入26.4亿元，同比增长134.2%；净利润7.2亿元，同比增长117.69%。
而截至11月18日，酒鬼酒报收205元，国金证券在最新的研报中给予268元的目标价。
红星资本局注意到，酒鬼酒的股价与目标价，已经接近甚至超过了五粮液、泸州老窖等一线白酒，但营收规模却不大，前三季度营收在A股酒企中排名倒数第六。
因股价与业绩不匹配，加上频繁的提价和人事变动，不少市场人士表示“看不懂”酒鬼酒的上涨逻辑，质疑其中存在资本投机。
股价与业绩不匹配：
营收倒数第六，股价正数第六
截至11月18日收盘，红星资本局搜索发现，共有7家酒企的当前股价超过200元，酒鬼酒以205.8元排名第六，与208.62元的五粮液相差无几。
然而，酒鬼酒却是7家酒企中营收规模最小的，前三季度实现营业收入26.4亿元，净利润7.2亿元。相比之下，排除掉一骑绝尘的贵州茅台（600519.SH），山西汾酒（600809.SH）、古井贡酒（000596.SZ）、泸州老窖（000568.SZ）、五粮液（000858.SZ）2021年前三季度营收都超过百亿元。
酒鬼酒常被市场看作是三线白酒企业，在19家A股白酒上市公司中，酒鬼酒2021年前三季度的营收规模排名倒数第六位，仅排在伊力特（600197.SH）、金徽酒（603919.SH）、青青稞酒（002646.SZ）、金种子酒（600199.SH）和皇台酒业（000995.SZ）之前。
一年多以前，酒鬼酒的股价开始出现与其营收不匹配的飞速增长。
自上市以来，酒鬼酒的股价一直不高，2012年曾突破50元，但很快跳水。2014年跌破10元，此后数年都保持在15-30元之间。
2020年5月，酒鬼酒的股价开始快速上涨，年内涨幅达382%，成为A股2020年表现最佳的10只个股之一。
2021年，酒鬼酒股价最高涨至276.89元。11月18日的收盘价205元，较2020年4月30日的31.46元，上涨了6.5倍。
资本市场针对酒鬼酒的质疑之声不绝于耳，市场人士认为，酒鬼酒的股价涨幅过高，与业绩并不匹配，质疑其被资本操纵。
据国际金融报报道，白酒行业营销专家蔡学飞曾指出，酒鬼酒股价不断推高，与其作为区域名酒，未来发展得到市场认可等综合因素有关，但股价如此之高，存在一定资本投机性质。
值得一提的是，2020年经销商大会上，酒鬼酒公开喊出“突破30亿，跨越50亿，争取迈向100亿元”的销售目标。当日公司股价涨停，之后持续上涨。2021年1月，酒鬼酒收到监管函，深交所认为，酒鬼酒通过非法定信息披露渠道自行对外发布涉及公司经营的重要信息，违反了股票上市规则。
高度依赖华中市场
操之过急的涨价：一年提价6次
酒鬼酒是典型的区域性酒企业。作为湖南的上市酒企，酒鬼酒的销售区域长期集中在华中地区。
截至2020年末，公司共有763家经销商，其中319家位于华中地区，占比达41.8%，华中地区贡献了74.33%的营业收入。
为了寻找新的增长点，酒鬼酒开启了全国化布局，经销商数量猛增，但华中地区经销商占比却不降反增。
截至2021年上半年，酒鬼酒拥有1055家经销商，其中453家位于华中地区，在经销商总数中占比达到42.9%，但酒鬼酒并未公布国内各地区的营收情况。
除了全国化，高端化、品牌化也是酒鬼酒战略的重中之重。
酒鬼酒旗下主要有“内参”、“酒鬼”、“湘泉”三大系列产品，其中“内参”系列定位高端市场，毛利率达92.58%；“酒鬼”系列定位次高端市场，毛利率达79.5%，两者贡献了近9成的营收。
2017-2021上半年，“内参”系列的收入分别为1.77亿元、2.44亿元、3.31亿元、5.72亿元、2.79亿元，同比分别增长18.27%、38.45%、35.38%、72.88%、75.15%，在总营收中占比分别为20.10%、20.59%、21.90%、31.34%、38.67%。
然而作为馥郁香型白酒，酒鬼酒的消费群体较为单一，还面临全国名酒的激烈竞争。此外，因为名字关系，酒鬼酒被婚宴等喜事排斥。
有市场人士向红星资本局指出，酒鬼酒业绩的增长，频繁提价是重要因素。“内参”系列经过数次提价，零售价格达到1499元/瓶，直指飞天茅台。
据红星资本局不完全统计，酒鬼酒今年发布了多次提价信息：
1月，上调52度酒鬼酒价格20元/瓶；
4月，上调内参酒战略价80元/瓶；
5月，酒鬼酒（透明装）战略价上调10元/瓶，零售指导价上调20元/瓶；
6月，52度500ml酒鬼酒（传承）、39度500ml酒鬼酒（传承）、42度酒鬼酒（传承）（1987）战略价分别上调10元/瓶，零售指导价分别上调20元/瓶；
7月，上调酒鬼酒馥郁经典团购指导价70元/瓶，零售指导价上调110元/瓶。
10月29日，内参酒宣布自2022年1月1日起，52度1L内参酒、52度500ml×2内参酒礼盒战略价分别上调100元/瓶；52度750ml内参酒战略价上调50元/瓶；52度500ml内参酒（大师）战略价上调100元/瓶，建议零售价3098元/瓶。
对于酒鬼酒频繁涨价，有业内人士向红星资本局表示，白酒消费正从低端向中高端转型，国内高端白酒团购消费占据了很大比例。在白酒总销量下降的情况下，酒企通过涨价维系营收和利润。高端白酒也有一定的升值和保值功能。“然而以酒鬼酒目前的品牌力，涨价有些操之过急。”
股权人事变动频繁
错失黄金成长期
1956年，酒鬼酒的前身、湘西第一家作坊酒厂吉首酒厂成立。1997年，酒鬼酒在深交所上市，甚至早于五粮液（1998年上市）和贵州茅台（2001年）。但这些年业绩一直不见起色，这与公司频繁的人事和股权变动不无关系。
2021年初，安信证券在研报中称，酒鬼酒先后经历湘泉集团、成功集团、华孚集团、中粮集团控股，董事长更替达10位，高管更替达70余位。“1998年（酒鬼酒）利润水平达到巅峰，以1.96亿元的规模位居行业第二，仅次于五粮液。但在之后近20年间，由于大股东自身原因，公司股权频繁更替，内部管理动荡，导致其未能持续专注于主业发展，错失行业成长的黄金时期。1998年至2019年，公司收入、盈利CAGR（年复合增长率）仅为5.6%、2.0%，远低于行业同类公司表现。”
今年8月20日，酒鬼酒公告称，公司原负责人程军因工作调动原因申请辞去公司董事、副总经理（主持工作）、财务总监职务以及公司董事会专门委员会相关职务。
程军2020年4月23日出任酒鬼酒股份有限公司副总经理，行使总经理职权，上任仅一年多的时间。
随后公司公告称，由中粮酒业总法律顾问郑轶担任酒鬼酒股份有限公司总经理、财务总监。
郑轶从2001年8月加入中粮集团有限公司，先后就职于集团法律咨询部、法律部合同与公司法部，就履历来看并没有酒类销售经验，有外行指导内行之嫌。[中国赞][中国赞]#今日看盘##股票##投资##财经#
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