#售楼处是如何通过“小把戏”控制购房者#
➤ 售楼处展示的第一站，给你介绍一个巨大的屏幕——区位图。你会看到项目位于图中央，被四通八达的交通主线包围，各项配套完美排布，各大商圈尽在咫尺。那绝对是宇宙中心的架势啊
这个时候，我们不得不给你介绍一个概念叫：缩路。所有的区位图上，是没有比例尺的，也就是说你说看到的并不是等比例放大缩小的。
看起来隔了一条马路，可能事实上差了两个街区；给你量的几公里，可能正是点到点的直线距离；告诉你的几分钟车程，那一定是用的深夜把车当飞机上时的速度
➤ 再来看沙盘。沙盘是小区的缩影，小区密度，景观搭配，内部交通，公共设施，周边环境等都一目了然，而这些因素对都是影响你未来生活的核心要素
沙盘的角落会备注比例尺寸，这时候你就可以按比例尺寸可以测算出楼间距，预估未来的实际光照效果等。
此外，为了吸引眼球开发商会在沙盘上做大量的绿化，特别是现在很多开发商会设计很多主题景观，所以一定要问清楚沙盘上的绿化落位与实际是否相符
➤ 绿化率和绿地率是完全两个概念。置业顾问可能会告诉你，我们的绿化率高达50%以上，这里要给大家普及的是绿化率是有块草皮就算，连投影都算。
但不是所有的草都叫绿地，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地及地表覆土才是
➤ 有些售楼处还会有影音室，让你看十分钟的宣传片，介绍企业是其次，核心是让你放松，然后降低戒备心，因为在一个陌生地方做几百万的决策，谁都会有防备
➤ 售楼处洽谈区的桌子一般会用圆桌，这样是拉近销售和客户之间距离的方式，做的沙发一般都是宽椅的，目的就是不让你那么容易靠，不论是销售和客户都保持前倾倾听的姿势
➤ 边上会放一个销控表，也就是拿着红点贴掉房源的展板，90%都会经过优化处理，贴掉一些保留房源，或者开发商不想卖的房源，等到这一波结束，再拿出来
➤ 销售在摸清楚你的需求和预算之后，基本上只会给你推一种户型的两三套房子，这不代表其他地方没有同样的选择，而是让你可以更快的做决定
➤ 洽谈区的音乐一定和其他地方是不一致的，专业的地方应该会有一些轻快中带着振奋人心的旋律（之前我们专门写过一篇：售楼处是如何通过音乐操控购房人的），让你身体内的多巴胺噌噌噌的分泌，容易做出冲动的决定。
➤ 一个项目一般都会有折扣，然后折扣点数分布在各个环节上，当销售和你说他去向领导申请一下额外折扣的时候，不要觉得他们是在帮你申请，他们只是把戏做足，让你觉得买房子占到大便宜
➤ 不要相信建筑设计是什么国外的大牌公司，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司。
➤ 赠送面积多往往是户型的一大亮点，送花园、送阳台、送地下室。羊毛出在羊身上，天上不会掉馅饼的。所有的费用的一定是早就加在了单价里。
➤ 最后在售楼处你看到的99%的可能都是美化的，但有一个角落一定要去看，那就是要看“不利因素公示榜”。现在政府都强制规定每个项目都要张贴这个公示，会告诉你项目红线内外变电所、垃圾站、噪音、污染等存在问题。
再后面出场就是样板房、示范区了。
很多人对房子心动，就是从踏入示范区的那一刻开始的。样板房、示范区无非是给你错觉的一个过程，用这样直观的刺激告诉你可以过上怎么样的生活。人在长时间接受销售的语言信息的时候，会潜意识产生反感，而人对眼睛的信任度要大于对耳朵的信任度。
➤ 真正厉害的开发商对示范区的带看路径是有严格设计的。从哪里出发，在哪里讲解什么内容，停留多久可以说做到精准。甚至会配合小景、灯光和气味来增强记忆力。
厉害不厉害，惊讶不惊讶，是不是觉得这些开发商不去拿诺贝尔心理学奖简直浪费，如果有这个奖的话。
你以为这样就结束了吗？不，才刚刚开始，“样板房”似乎那和你未来房子有些不一样啊
看的这个户型跟样板房一样大。置业顾问在带顾客看样板房的时候，会十分强调户型布局合理，面积宽敞。
➤ 但实际交付的时候总感觉比样板房小了不少。那是因为有些开发商在修建样板房时面积往往会“扩容”。例如有一部分露台或者设备间敲掉，90平方米的房子可能做到100平方米以上，让购房者觉得房间宽敞，户型设计合理。
➤ 此外，千万不要相信样板间里的家具。尺寸刚刚好，不大也不小，明明那么小的房间却五脏俱全，实现所有功能。而事实上，所有家具尺寸都是定制的，床是缩的，柜子是缩的，市面上是完全买不到的。
当你入住以后才会发现，哪哪哪都小。
这也是为什么现在很多楼盘交付后，业主会维权，就是心理的预期有了偏差。
➤ 另外，未来的美好生活场景离不开楼盘的质量保障，这里交给大家一个小秘诀，一个好的施工单位关键是看他示范区周围的工地是否干净，建材堆放是否井井有条便能知一二了。
➤ 售楼处展示的第一站，给你介绍一个巨大的屏幕——区位图。你会看到项目位于图中央，被四通八达的交通主线包围，各项配套完美排布，各大商圈尽在咫尺。那绝对是宇宙中心的架势啊
这个时候，我们不得不给你介绍一个概念叫：缩路。所有的区位图上，是没有比例尺的，也就是说你说看到的并不是等比例放大缩小的。
看起来隔了一条马路，可能事实上差了两个街区；给你量的几公里，可能正是点到点的直线距离；告诉你的几分钟车程，那一定是用的深夜把车当飞机上时的速度
➤ 再来看沙盘。沙盘是小区的缩影，小区密度，景观搭配，内部交通，公共设施，周边环境等都一目了然，而这些因素对都是影响你未来生活的核心要素
沙盘的角落会备注比例尺寸，这时候你就可以按比例尺寸可以测算出楼间距，预估未来的实际光照效果等。
此外，为了吸引眼球开发商会在沙盘上做大量的绿化，特别是现在很多开发商会设计很多主题景观，所以一定要问清楚沙盘上的绿化落位与实际是否相符
➤ 绿化率和绿地率是完全两个概念。置业顾问可能会告诉你，我们的绿化率高达50%以上，这里要给大家普及的是绿化率是有块草皮就算，连投影都算。
但不是所有的草都叫绿地，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地及地表覆土才是
➤ 有些售楼处还会有影音室，让你看十分钟的宣传片，介绍企业是其次，核心是让你放松，然后降低戒备心，因为在一个陌生地方做几百万的决策，谁都会有防备
➤ 售楼处洽谈区的桌子一般会用圆桌，这样是拉近销售和客户之间距离的方式，做的沙发一般都是宽椅的，目的就是不让你那么容易靠，不论是销售和客户都保持前倾倾听的姿势
➤ 边上会放一个销控表，也就是拿着红点贴掉房源的展板，90%都会经过优化处理，贴掉一些保留房源，或者开发商不想卖的房源，等到这一波结束，再拿出来
➤ 销售在摸清楚你的需求和预算之后，基本上只会给你推一种户型的两三套房子，这不代表其他地方没有同样的选择，而是让你可以更快的做决定
➤ 洽谈区的音乐一定和其他地方是不一致的，专业的地方应该会有一些轻快中带着振奋人心的旋律（之前我们专门写过一篇：售楼处是如何通过音乐操控购房人的），让你身体内的多巴胺噌噌噌的分泌，容易做出冲动的决定。
➤ 一个项目一般都会有折扣，然后折扣点数分布在各个环节上，当销售和你说他去向领导申请一下额外折扣的时候，不要觉得他们是在帮你申请，他们只是把戏做足，让你觉得买房子占到大便宜
➤ 不要相信建筑设计是什么国外的大牌公司，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司。
➤ 赠送面积多往往是户型的一大亮点，送花园、送阳台、送地下室。羊毛出在羊身上，天上不会掉馅饼的。所有的费用的一定是早就加在了单价里。
➤ 最后在售楼处你看到的99%的可能都是美化的，但有一个角落一定要去看，那就是要看“不利因素公示榜”。现在政府都强制规定每个项目都要张贴这个公示，会告诉你项目红线内外变电所、垃圾站、噪音、污染等存在问题。
再后面出场就是样板房、示范区了。
很多人对房子心动，就是从踏入示范区的那一刻开始的。样板房、示范区无非是给你错觉的一个过程，用这样直观的刺激告诉你可以过上怎么样的生活。人在长时间接受销售的语言信息的时候，会潜意识产生反感，而人对眼睛的信任度要大于对耳朵的信任度。
➤ 真正厉害的开发商对示范区的带看路径是有严格设计的。从哪里出发，在哪里讲解什么内容，停留多久可以说做到精准。甚至会配合小景、灯光和气味来增强记忆力。
厉害不厉害，惊讶不惊讶，是不是觉得这些开发商不去拿诺贝尔心理学奖简直浪费，如果有这个奖的话。
你以为这样就结束了吗？不，才刚刚开始，“样板房”似乎那和你未来房子有些不一样啊
看的这个户型跟样板房一样大。置业顾问在带顾客看样板房的时候，会十分强调户型布局合理，面积宽敞。
➤ 但实际交付的时候总感觉比样板房小了不少。那是因为有些开发商在修建样板房时面积往往会“扩容”。例如有一部分露台或者设备间敲掉，90平方米的房子可能做到100平方米以上，让购房者觉得房间宽敞，户型设计合理。
➤ 此外，千万不要相信样板间里的家具。尺寸刚刚好，不大也不小，明明那么小的房间却五脏俱全，实现所有功能。而事实上，所有家具尺寸都是定制的，床是缩的，柜子是缩的，市面上是完全买不到的。
当你入住以后才会发现，哪哪哪都小。
这也是为什么现在很多楼盘交付后，业主会维权，就是心理的预期有了偏差。
➤ 另外，未来的美好生活场景离不开楼盘的质量保障，这里交给大家一个小秘诀，一个好的施工单位关键是看他示范区周围的工地是否干净，建材堆放是否井井有条便能知一二了。
接上段
4、 验管道
这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会"偷"这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。
还有一种情况，不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量的。
5、验地平
其实验收这个，对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的
室内地面与门口内地面的水平误差。验这个，很多时候也可以体现发展商的建筑质量。 ]
因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量
了。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。
去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右吧，然后注满水。先在门口离
地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固
定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的
高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高
度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。
一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴。如果
出这个范围，你就得注意了。我见过最严重的水平差度达到7厘米的，测量后我还以
为我测量错了呢。以上工作是有点烦琐的，如果你有朋友拥有激光扫平仪，这个问题就好解决多了。
6、验层高
如果你的合同有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇的层高的。方法很简单，把
尺顺着其中的两堵墙的阴角测量（这是最方便放置长尺而不变弯的最佳办法），你应该测量户内的多处地方。一般来说，在2.65米
左右是接受的范围，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日
后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说，是非常有效的一种节
约成本的方法的。1)减少总承重，这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然在
只减了10公分左右，但是总体算起来，成本节约也是很多的，犹其对于成片开发的住
宅区。3)在一定的高度中，降低层高可以建设更多的层数。
7、验门窗
这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存
性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条
是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一
种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，这样，就很难避免在大雨天雨水渗
进的问题了。
转自老火
4、 验管道
这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会"偷"这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。
还有一种情况，不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量的。
5、验地平
其实验收这个，对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的
室内地面与门口内地面的水平误差。验这个，很多时候也可以体现发展商的建筑质量。 ]
因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量
了。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。
去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右吧，然后注满水。先在门口离
地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固
定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的
高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高
度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。
一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴。如果
出这个范围，你就得注意了。我见过最严重的水平差度达到7厘米的，测量后我还以
为我测量错了呢。以上工作是有点烦琐的，如果你有朋友拥有激光扫平仪，这个问题就好解决多了。
6、验层高
如果你的合同有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇的层高的。方法很简单，把
尺顺着其中的两堵墙的阴角测量（这是最方便放置长尺而不变弯的最佳办法），你应该测量户内的多处地方。一般来说，在2.65米
左右是接受的范围，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日
后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说，是非常有效的一种节
约成本的方法的。1)减少总承重，这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然在
只减了10公分左右，但是总体算起来，成本节约也是很多的，犹其对于成片开发的住
宅区。3)在一定的高度中，降低层高可以建设更多的层数。
7、验门窗
这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存
性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条
是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一
种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，这样，就很难避免在大雨天雨水渗
进的问题了。
转自老火
#大象城头条# 2018年3月28日，温州大象城国际商贸中心富一楼全体商户经营规范大会在大象城展示中心一楼会议室召开。会议由大象城商户服务中心副总经理关玉飞主持，温州大象城国际商贸中心董事长陈龙秋、运营总经理马朝明、温州女装商会会长王新宝、富一楼业主代表可可艾尼的林招财等相关负责人出席本次会议并发表重要讲话。会议主题为“同心同行·凝聚力量“，旨在凝聚富一楼全体商户的力量，提升富一楼经营氛围与影响力，打造富一楼的品牌知名度。
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