【赣鄂湘粤4省三四线城市观感】
最近这两年多的时间里，我们把广东的所有城市都跑了一遍，主要是考察了三四线城市，也跑了不少的江西，湖南和湖北的三四线城市。
考查下来的结果，是很令人振奋的。当然我们不是从房地产投资与价值的或者说金融的角度去考虑的。我们是就城市本身的发展来说的。
经过这些年的新型城镇化建设推动，特别是东南沿海成本高企之后，人们跨地域实现成本再匹配，这种人口流动对三四线城市的推动非常明显。
我们所见的就是。在三四线城市的城区内。车流密集、满大街的霓虹灯，年轻人的活动力度甚至超过一二线城市。夜生活也是比较丰富的——我们甚至都有一种幻觉，这些城市的夜生活的丰富程度和参与程度，好像已经超过了一线城市的人们。
如果就主城区来看，绝大多数的三四线城市跟一二线城市的差距是比较小的。而且很多一二线城市已经越来越少的某些娱乐活动，在三四线城市反而很热闹。
比如说卡拉OK厅，在一二线城市逐渐绝迹了。但是在山西之前，城市还有很多装修非常豪华的高档次的卡拉OK厅。根据一个在34线城市开了很多连锁酒店的深圳的某家企业的负责人的反馈，他说在这些城的在这些城市的分店，入住率比一线城市的还要好。
而就硬件建设来说，公园，绿道，道路，建筑，高速公路，高铁，绝大多数的三四线城市也赶上来了，硬件水准确实迈上了一个大台阶。这个是大家都密集关注一二线城市所忽略了的。
再看产业吧。一二线城市成本高了以后。逐渐服务化。但是三四线城市确实承接了很多的制造业。来自于东南沿海的很多制造基地，开始向江西湖南湖北这些省份的三四线城市大量迁移，进而为当地带来了不少的就业机会。
由于三四线城市的效率没有那么极致，对于养育孩子相对就更加友好。所以在这些三四线城市，我们所见到的小学幼儿园的集体出来的活动，应该是比一线城市更多的。当然这些城市对老人也相对更加友好一些。而一线城市的效率太高了。运转极其精密。这种经历状态对于难以适应的老人和孩童，确实是过于高冷了。
再微观一点。我们在这些三四线城市的公园，主要干道，一些大型的住宅区行走，人还是比较多的，而且入住率很高。这个城市化的水平应该是被低估了。
而江西，湖南，湖北，广东这四省的三四线城市来比较。我们的感觉是江西的变化最明显。江西三四线城市的变化确实令人惊喜。
这应该是跟江西的地理位置有关系。因为江西向南和向东都是400公里都到海了，这是属于货车的经济运输半径，而且江西的赣江和鄱阳湖还是直通长江航道的，能够直接连通海洋。这种相对的地理优势，加上本身的成本优势，对于江西吸引东南沿海的产业转移有很大的帮助。
而且江西省对外是输出人口的大省。赣中赣南的人主要是去了广东。赣北的人主要是去了华东。这些被输出的人口经过商业大潮的培训和锤炼，应该有不少回到江西进行创业。也有不少把产业带回江西。随着赣深通道的建成，未来深圳必然大力经营江西这个方向，以此实现自己对北辐射通道的独立成年礼——绕过广州，江西三四线城市，承接更多的深圳的制造环节，或许还可以看高一线。
然后就是湖北的三四线城市变化相对也是比较明显的。理由可能也都差不多。但可能是因为湖北主要是长江的河运，联通海运，这个优势就比江西更明显。
这里面变化最不明显的是广东的3、4线城市。我说的是相对比较啊。在绝对上来看，当然变化也是明显的。
最后还是要说一句，三四线城市的城区半径太短了，一般5公里之外就快速衰减。三四线城市的房地产投资要格外的谨慎。而且三四线城市的房地产，绝大多数是被一线城市的企业所控制的，这个导致很多利润流出，会影响三四线城市的自身经济循环与造血。
但是从人口的角度，生育抚养的角度，三四线城市好像正在起着越来越重大的作用。末了提醒各位房地产投资者，利用一些空余的时间要多到处走走。为自己的准确决策提供更多的思想养分、眼界摄取，不要过分狭隘于一时一地。
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【系列荐阅，财富大礼】
咨询我：https://t.cn/RgNOzXi
⑴2022虎年房价和投资预判：https://t.cn/A6xl9rQs
⑵房产税/房地产税前瞻：https://t.cn/A6VLbHPv
⑶楼市股市对比与把握：https://t.cn/A65RU3WN
⑷东莞及其楼市研究集：https://t.cn/A6Iebpu8
⑸年龄/身价对应的投资讲究：https://t.cn/A65RU3WX
⑹汽车与恒产观：https://t.cn/A6MfprL8
⑺城市投资价值对比：https://t.cn/A65RU3WY
⑻大湾区/示范区/特区系列：https://t.cn/A65yyJKu
⑼地产与经济政策研判：https://t.cn/A65RU3W0
⑽房价走势与价值投资：https://t.cn/A65RU3WC
⑾片区、土地的分析：https://t.cn/A65RU3WO
⑿武汉楼市及楼盘研究：https://t.cn/A65RU3Wo
⒀楼盘研究与比选：https://t.cn/A65RU3Wp
⒁风水、房地产与你我：https://t.cn/A65RU3WQ
⒂广州及其楼市研究集：https://t.cn/A6IebpuR
⒃房地产投资速成系列：https://t.cn/A6x8pAGH
⒄尹香武演讲速记：https://t.cn/A65Ls3OO
⒅尹香武的随笔：https://t.cn/A65RU3Wj
⒆购房比选的黑科技：https://t.cn/A65gIVok
⒇行业、人事与房企研究集：https://t.cn/A6MfprLR
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最近这两年多的时间里，我们把广东的所有城市都跑了一遍，主要是考察了三四线城市，也跑了不少的江西，湖南和湖北的三四线城市。
考查下来的结果，是很令人振奋的。当然我们不是从房地产投资与价值的或者说金融的角度去考虑的。我们是就城市本身的发展来说的。
经过这些年的新型城镇化建设推动，特别是东南沿海成本高企之后，人们跨地域实现成本再匹配，这种人口流动对三四线城市的推动非常明显。
我们所见的就是。在三四线城市的城区内。车流密集、满大街的霓虹灯，年轻人的活动力度甚至超过一二线城市。夜生活也是比较丰富的——我们甚至都有一种幻觉，这些城市的夜生活的丰富程度和参与程度，好像已经超过了一线城市的人们。
如果就主城区来看，绝大多数的三四线城市跟一二线城市的差距是比较小的。而且很多一二线城市已经越来越少的某些娱乐活动，在三四线城市反而很热闹。
比如说卡拉OK厅，在一二线城市逐渐绝迹了。但是在山西之前，城市还有很多装修非常豪华的高档次的卡拉OK厅。根据一个在34线城市开了很多连锁酒店的深圳的某家企业的负责人的反馈，他说在这些城的在这些城市的分店，入住率比一线城市的还要好。
而就硬件建设来说，公园，绿道，道路，建筑，高速公路，高铁，绝大多数的三四线城市也赶上来了，硬件水准确实迈上了一个大台阶。这个是大家都密集关注一二线城市所忽略了的。
再看产业吧。一二线城市成本高了以后。逐渐服务化。但是三四线城市确实承接了很多的制造业。来自于东南沿海的很多制造基地，开始向江西湖南湖北这些省份的三四线城市大量迁移，进而为当地带来了不少的就业机会。
由于三四线城市的效率没有那么极致，对于养育孩子相对就更加友好。所以在这些三四线城市，我们所见到的小学幼儿园的集体出来的活动，应该是比一线城市更多的。当然这些城市对老人也相对更加友好一些。而一线城市的效率太高了。运转极其精密。这种经历状态对于难以适应的老人和孩童，确实是过于高冷了。
再微观一点。我们在这些三四线城市的公园，主要干道，一些大型的住宅区行走，人还是比较多的，而且入住率很高。这个城市化的水平应该是被低估了。
而江西，湖南，湖北，广东这四省的三四线城市来比较。我们的感觉是江西的变化最明显。江西三四线城市的变化确实令人惊喜。
这应该是跟江西的地理位置有关系。因为江西向南和向东都是400公里都到海了，这是属于货车的经济运输半径，而且江西的赣江和鄱阳湖还是直通长江航道的，能够直接连通海洋。这种相对的地理优势，加上本身的成本优势，对于江西吸引东南沿海的产业转移有很大的帮助。
而且江西省对外是输出人口的大省。赣中赣南的人主要是去了广东。赣北的人主要是去了华东。这些被输出的人口经过商业大潮的培训和锤炼，应该有不少回到江西进行创业。也有不少把产业带回江西。随着赣深通道的建成，未来深圳必然大力经营江西这个方向，以此实现自己对北辐射通道的独立成年礼——绕过广州，江西三四线城市，承接更多的深圳的制造环节，或许还可以看高一线。
然后就是湖北的三四线城市变化相对也是比较明显的。理由可能也都差不多。但可能是因为湖北主要是长江的河运，联通海运，这个优势就比江西更明显。
这里面变化最不明显的是广东的3、4线城市。我说的是相对比较啊。在绝对上来看，当然变化也是明显的。
最后还是要说一句，三四线城市的城区半径太短了，一般5公里之外就快速衰减。三四线城市的房地产投资要格外的谨慎。而且三四线城市的房地产，绝大多数是被一线城市的企业所控制的，这个导致很多利润流出，会影响三四线城市的自身经济循环与造血。
但是从人口的角度，生育抚养的角度，三四线城市好像正在起着越来越重大的作用。末了提醒各位房地产投资者，利用一些空余的时间要多到处走走。为自己的准确决策提供更多的思想养分、眼界摄取，不要过分狭隘于一时一地。
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#金九银十购房季##广东楼市##北京房东操心土拍遇冷#
广东省住建厅发布13条商品房交易风险提示
针对“房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》，擅自销售商品房、商品房预售资金监管账户与公示信息不一致、以高于备案价格销售商品房、向购房者收取购房款、认筹金、定金、预订款等款项、购房者违规使用经营贷、消费贷等金融产品支付购房款......”等13条交易风险做出提示。
广东省住建厅要求，各地及时将该风险提示印发给本辖区所有房地产开发项目公司，要求其在销售现场醒目位置予以公示，并公布投诉举报电话，接受公众监督。同时，要加强对开发项目的巡查检查，依法依规严肃查处房地产开发企业和中介机构违法违规销售行为，发现一宗，处罚一宗，并向社会公告。
据悉，在广东省住建厅发布这一风险提示之前，包括广州、珠海、东莞、河源在内的部分大湾区城市已发出风险提示。此外，浙江省杭州、宁波、湖州等地此前也曾发布过购房重大风险提示。
附：广东省商品房交易风险提示
一、房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》，擅自销售商品房，并向购房者收取购房款、认筹金、定金、预订款等款项的即是风险。
二、房地产开发企业提供的商品房预售资金监管银行和监管账户与商品房预售许可证公示信息不一致的即是风险。
三、房地产开发企业要求购房者将购房款转入非商品房预售款专用账户的即是风险。
四、房地产开发企业以高于备案价格销售商品房的即是风险。
五、房地产开发企业只签订线下商品房买卖合同且不及时网签备案的即是风险。
六、房地产开发企业以一次性付款、团购费、定金抵购房款等名义明显低于市场价格销售商品房的即是风险。
七、购房者与未办理房地产经纪机构备案或未获委托的房地产中介机构签订购房协议、合同、认购书，或交付定金、意向金、诚意金的即是风险。
八、房地产开发企业采取返本销售或变相返本销售、众筹买房、以租代售、物业返租、售后包租或变相售后包租等方式销售商品房的即是风险。
九、拟购商品房涉及抵押、司法查封等他项权利的即是风险。
十、房地产开发企业的广告宣传、销售或中介人员的口头承诺与商品房买卖合同内容或商品房实际情况不符的即是风险。
十一、房地产开发企业或中介机构协助购房人提供虚假证明材料骗取购房资格或者规避限售政策的即是风险。
十二、购房者违规使用经营贷、消费贷等金融产品支付购房款的即是风险。
十三、房地产开发企业与购房者签订除商品房买卖合同外，同时签订装修等"双合同"的即是风险。
广东省住建厅发布13条商品房交易风险提示
针对“房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》，擅自销售商品房、商品房预售资金监管账户与公示信息不一致、以高于备案价格销售商品房、向购房者收取购房款、认筹金、定金、预订款等款项、购房者违规使用经营贷、消费贷等金融产品支付购房款......”等13条交易风险做出提示。
广东省住建厅要求，各地及时将该风险提示印发给本辖区所有房地产开发项目公司，要求其在销售现场醒目位置予以公示，并公布投诉举报电话，接受公众监督。同时，要加强对开发项目的巡查检查，依法依规严肃查处房地产开发企业和中介机构违法违规销售行为，发现一宗，处罚一宗，并向社会公告。
据悉，在广东省住建厅发布这一风险提示之前，包括广州、珠海、东莞、河源在内的部分大湾区城市已发出风险提示。此外，浙江省杭州、宁波、湖州等地此前也曾发布过购房重大风险提示。
附：广东省商品房交易风险提示
一、房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》，擅自销售商品房，并向购房者收取购房款、认筹金、定金、预订款等款项的即是风险。
二、房地产开发企业提供的商品房预售资金监管银行和监管账户与商品房预售许可证公示信息不一致的即是风险。
三、房地产开发企业要求购房者将购房款转入非商品房预售款专用账户的即是风险。
四、房地产开发企业以高于备案价格销售商品房的即是风险。
五、房地产开发企业只签订线下商品房买卖合同且不及时网签备案的即是风险。
六、房地产开发企业以一次性付款、团购费、定金抵购房款等名义明显低于市场价格销售商品房的即是风险。
七、购房者与未办理房地产经纪机构备案或未获委托的房地产中介机构签订购房协议、合同、认购书，或交付定金、意向金、诚意金的即是风险。
八、房地产开发企业采取返本销售或变相返本销售、众筹买房、以租代售、物业返租、售后包租或变相售后包租等方式销售商品房的即是风险。
九、拟购商品房涉及抵押、司法查封等他项权利的即是风险。
十、房地产开发企业的广告宣传、销售或中介人员的口头承诺与商品房买卖合同内容或商品房实际情况不符的即是风险。
十一、房地产开发企业或中介机构协助购房人提供虚假证明材料骗取购房资格或者规避限售政策的即是风险。
十二、购房者违规使用经营贷、消费贷等金融产品支付购房款的即是风险。
十三、房地产开发企业与购房者签订除商品房买卖合同外，同时签订装修等"双合同"的即是风险。
纠正一下粉丝说的城市观，再次重申下我对未来城市化发展的模版预测：
1北京不是华盛顿，金融地位更像是纽约（北交所成立后）；制造业科技地位对标慕尼黑大区；城市规划发展模式绝对的东京。如是说发展顺利预计15年后成为集纽约慕尼黑及东京的综合型城市。
2上海金融地位政策性消弱，持续补课互联网经济；对标地位原则上是伦敦。以及打造中国第一消费城市群，对外开放继续改革开放试验区。城市界面为大阪。如是说未来是上海核心伦敦模式及大阪城市群综合性消费城市。
3重中之重——粤港澳大湾区。10年初见成效。#就这一刻#
广州—深圳双核为创新制造业核心区
香港—珠海—澳门—东莞佛山五核金融经贸消费城市群
海南—贸易消费型大区
（打造中国洛杉矶大湾区） https://t.cn/RI7nYAL
1北京不是华盛顿，金融地位更像是纽约（北交所成立后）；制造业科技地位对标慕尼黑大区；城市规划发展模式绝对的东京。如是说发展顺利预计15年后成为集纽约慕尼黑及东京的综合型城市。
2上海金融地位政策性消弱，持续补课互联网经济；对标地位原则上是伦敦。以及打造中国第一消费城市群，对外开放继续改革开放试验区。城市界面为大阪。如是说未来是上海核心伦敦模式及大阪城市群综合性消费城市。
3重中之重——粤港澳大湾区。10年初见成效。#就这一刻#
广州—深圳双核为创新制造业核心区
香港—珠海—澳门—东莞佛山五核金融经贸消费城市群
海南—贸易消费型大区
（打造中国洛杉矶大湾区） https://t.cn/RI7nYAL
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