#行业动态# 钱紧一年，央企地产“卖子”纾困
入四季度，央企产权转让项目明显增多。
据北京产权交易所数据显示，截至11月22日，房地产行业产权转让项目共有43起，其中，四季度产权转让项目有33起。
此轮股权转让潮中，国字头房企产转让动作频频，不乏华润、中国金茂、华侨城、招商蛇口、中信、电建地产等央企、国企房企身影。
多位受访者表示，优化现金流、缓解资金链紧张可能是近期央企国企出售项目的原因。
“这表明行业融资环境十分紧张，需要警惕行业系统性风险。”在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，央企国企本来有融资优势，目前这些企业也缺乏资金，甚至通过出售项目缓解资金困难，表明整个行业融资环境十分紧张。央企国企都在“卖子求生”，其他民营房企资金紧张会更加相当严重。
刘水认为，财务风险不再只是个别房企问题，有可能加速蔓延，需要警惕行业系统性风险，支持融资政策需要适度提速，防止房地产市场硬着陆。
密集转让地产股权
中国房地产报记者梳理今年以来部分央企、国企房企挂牌转让信息注意到，进入四季度后，新增产权转让项目明显增多。
在北京产权交易所挂牌的43起房地产行业产权转让项目中，不乏华润、中国金茂、招商蛇口、中信、电建地产等央企旗下地产项目，这些项目有的处于亏损状态，有的资不抵债。
如招商蛇口，11月17日，136.94万元底价转让北京矿融城置业有限公司30%股权；10月21日，拟为合肥招阳房地产寻求增资出让其67%股权。此外，11月1日，招商蛇口旗下公司一口气挂牌转让4个天津商业项目，包括天津和平招商津湾天玺、天津南开招商美伦辉盛坊国际公寓、天津经济开发区正芯位置商业地块、天津市武清开发区独栋商业。
华侨城也是转让项目股权最为频繁的国字头房企之一。最近的一次交易是在11月12日，以底价15.39亿元出售广州华侨城置业发展有限公司42.4%股权，也是近期最大的一笔股权转让。根据不完全统计，今年9月至今，华侨城已挂牌9起股权转让项目，涉及金额逾30亿元。
“华侨城出售项目并不是现金流有压力。”建融投资咨询分析师祝梓杰接受采访时表示，尽管华侨城出售项目比较频繁，但这是在房地产市场下行情况下，卖掉一部分地段较差、流动性较弱的项目，“华侨城主要是在优化资源配置，进一步聚焦主业。”
祝梓杰表示，按照融资监管新规“三道红线”标准，华侨城“三道红线”均达标。
财务数据显示，2021上半年,华侨城净负债率、剔除预收账款的资产负债率及现金短债比分别为74.3%、69.2%及3.2倍,三道红线指标处于绿档，持续“保绿”。
“资产置出是根据战略规划前提以及业务发展需要作出的调整，这种做法有利于华侨城进一步聚焦主业，保证企业有更多精力和资源集中到文旅产品开发建设中，不断提升文旅核心竞争力。” 此前，华侨城方面曾向外界回应关于资产转让原因。
中国金茂也在频繁转让项目股权。11月17日，北京产权交易所披露，中国金茂旗下宁波宁兴房地产开发集团挂牌转让台州环茂置业有限公司45%股权，底价为4.04亿元。
在前一天，中国金茂发布公告称，24.28亿元向青岛青悦汇转让青岛方嘉置业90%股权。
11月8日，中国金茂还挂牌了武汉煜茂置业有限公司50%股权，转让底价为2.14亿元。
“这是提升经营业绩的需求。”祝梓杰分析，华润置地、中国金茂、保利发展属于“绿档”房企，这些企业挂牌转让资产多是分散项目风险、提升经营业绩需求。
“年底回笼资金，财务报表更加好看。”刘水也表示，快到年底，部分央企国企对负债率及盈利水平有要求，现在出售项目回笼资金能降低负债水平，以增加收入及盈利能力。
频繁转让股权背后
“房地产企业转让项目股权交易一直都存在。”中国银行研究院研究员王梅婷告诉记者，近期房企密集出售房地产项目一个重要原因是，在今年一系列房地产调控政策和近期出现房企债务暴雷事件下，房地产行业进入深化转型期，行业发展环境变化、地产项目未来利润率将逐步下降，因此部分地产国企进行战略收缩，转让地产项目。
今年以来，受“三道红线”、贷款集中度管理、集中供地等房地产金融监管措施影响，房地产各项融资指标均受到冲击。
从房地产贷款来看，前三季度主要金融机构新增房地产贷款为30300.00亿元，同比下降31.4%，增速创下2013年来新低。流动性趋紧。
祝梓杰表示，在房地产融资受到全面限制情况下，行业风险偏好下降，企业外部融资面临一致性收缩，现金流较好的国有房企也不能置身事外。
此外，优化现金流、缓解资金链紧张也可能是一个原因。
王梅婷认为，当前购房者认为房价上涨概率较低，观望心态下预计房地产销售增速可能会放缓，加重房地产企业资金链紧张，因而转让项目公司股权，缓解现金流压力。
不过在祝梓杰看来，地产国企转让资产原因不尽相同。“比如中国金茂、保利发展属于‘绿档’房企，这些企业主要是为了提升经营业绩、分散项目风险。但也有仍然处在‘红档’‘橙档’的区域房企，对于这部分房企来说，挂牌转让资产可以优化自身财务结构，降低融资成本，为后期融资预留空间。”
“还可以分散项目风险。”刘水补充道，一方面，出售股权，引进合作者，分担风险。另一方面，有些项目本身可能存在问题，如项目周边配套设施不全去化困难，项目再投资收益有限等，企业也会出售项目进而优化投资。
对此，王梅婷预计，房地产行业发展逻辑和发展阶段开始转变，以往高负债、高周转、高利润率运营模式将会退出，房地产行业将进入洗牌和分化阶段，低负债率、资金实力雄厚的房地产企业将获得更多生存空间。#房地产# #楼市杂谈# #买房# #买房者说#
入四季度，央企产权转让项目明显增多。
据北京产权交易所数据显示，截至11月22日，房地产行业产权转让项目共有43起，其中，四季度产权转让项目有33起。
此轮股权转让潮中，国字头房企产转让动作频频，不乏华润、中国金茂、华侨城、招商蛇口、中信、电建地产等央企、国企房企身影。
多位受访者表示，优化现金流、缓解资金链紧张可能是近期央企国企出售项目的原因。
“这表明行业融资环境十分紧张，需要警惕行业系统性风险。”在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，央企国企本来有融资优势，目前这些企业也缺乏资金，甚至通过出售项目缓解资金困难，表明整个行业融资环境十分紧张。央企国企都在“卖子求生”，其他民营房企资金紧张会更加相当严重。
刘水认为，财务风险不再只是个别房企问题，有可能加速蔓延，需要警惕行业系统性风险，支持融资政策需要适度提速，防止房地产市场硬着陆。
密集转让地产股权
中国房地产报记者梳理今年以来部分央企、国企房企挂牌转让信息注意到，进入四季度后，新增产权转让项目明显增多。
在北京产权交易所挂牌的43起房地产行业产权转让项目中，不乏华润、中国金茂、招商蛇口、中信、电建地产等央企旗下地产项目，这些项目有的处于亏损状态，有的资不抵债。
如招商蛇口，11月17日，136.94万元底价转让北京矿融城置业有限公司30%股权；10月21日，拟为合肥招阳房地产寻求增资出让其67%股权。此外，11月1日，招商蛇口旗下公司一口气挂牌转让4个天津商业项目，包括天津和平招商津湾天玺、天津南开招商美伦辉盛坊国际公寓、天津经济开发区正芯位置商业地块、天津市武清开发区独栋商业。
华侨城也是转让项目股权最为频繁的国字头房企之一。最近的一次交易是在11月12日，以底价15.39亿元出售广州华侨城置业发展有限公司42.4%股权，也是近期最大的一笔股权转让。根据不完全统计，今年9月至今，华侨城已挂牌9起股权转让项目，涉及金额逾30亿元。
“华侨城出售项目并不是现金流有压力。”建融投资咨询分析师祝梓杰接受采访时表示，尽管华侨城出售项目比较频繁，但这是在房地产市场下行情况下，卖掉一部分地段较差、流动性较弱的项目，“华侨城主要是在优化资源配置，进一步聚焦主业。”
祝梓杰表示，按照融资监管新规“三道红线”标准，华侨城“三道红线”均达标。
财务数据显示，2021上半年,华侨城净负债率、剔除预收账款的资产负债率及现金短债比分别为74.3%、69.2%及3.2倍,三道红线指标处于绿档，持续“保绿”。
“资产置出是根据战略规划前提以及业务发展需要作出的调整，这种做法有利于华侨城进一步聚焦主业，保证企业有更多精力和资源集中到文旅产品开发建设中，不断提升文旅核心竞争力。” 此前，华侨城方面曾向外界回应关于资产转让原因。
中国金茂也在频繁转让项目股权。11月17日，北京产权交易所披露，中国金茂旗下宁波宁兴房地产开发集团挂牌转让台州环茂置业有限公司45%股权，底价为4.04亿元。
在前一天，中国金茂发布公告称，24.28亿元向青岛青悦汇转让青岛方嘉置业90%股权。
11月8日，中国金茂还挂牌了武汉煜茂置业有限公司50%股权，转让底价为2.14亿元。
“这是提升经营业绩的需求。”祝梓杰分析，华润置地、中国金茂、保利发展属于“绿档”房企，这些企业挂牌转让资产多是分散项目风险、提升经营业绩需求。
“年底回笼资金，财务报表更加好看。”刘水也表示，快到年底，部分央企国企对负债率及盈利水平有要求，现在出售项目回笼资金能降低负债水平，以增加收入及盈利能力。
频繁转让股权背后
“房地产企业转让项目股权交易一直都存在。”中国银行研究院研究员王梅婷告诉记者，近期房企密集出售房地产项目一个重要原因是，在今年一系列房地产调控政策和近期出现房企债务暴雷事件下，房地产行业进入深化转型期，行业发展环境变化、地产项目未来利润率将逐步下降，因此部分地产国企进行战略收缩，转让地产项目。
今年以来，受“三道红线”、贷款集中度管理、集中供地等房地产金融监管措施影响，房地产各项融资指标均受到冲击。
从房地产贷款来看，前三季度主要金融机构新增房地产贷款为30300.00亿元，同比下降31.4%，增速创下2013年来新低。流动性趋紧。
祝梓杰表示，在房地产融资受到全面限制情况下，行业风险偏好下降，企业外部融资面临一致性收缩，现金流较好的国有房企也不能置身事外。
此外，优化现金流、缓解资金链紧张也可能是一个原因。
王梅婷认为，当前购房者认为房价上涨概率较低，观望心态下预计房地产销售增速可能会放缓，加重房地产企业资金链紧张，因而转让项目公司股权，缓解现金流压力。
不过在祝梓杰看来，地产国企转让资产原因不尽相同。“比如中国金茂、保利发展属于‘绿档’房企，这些企业主要是为了提升经营业绩、分散项目风险。但也有仍然处在‘红档’‘橙档’的区域房企，对于这部分房企来说，挂牌转让资产可以优化自身财务结构，降低融资成本，为后期融资预留空间。”
“还可以分散项目风险。”刘水补充道，一方面，出售股权，引进合作者，分担风险。另一方面，有些项目本身可能存在问题，如项目周边配套设施不全去化困难，项目再投资收益有限等，企业也会出售项目进而优化投资。
对此，王梅婷预计，房地产行业发展逻辑和发展阶段开始转变，以往高负债、高周转、高利润率运营模式将会退出，房地产行业将进入洗牌和分化阶段，低负债率、资金实力雄厚的房地产企业将获得更多生存空间。#房地产# #楼市杂谈# #买房# #买房者说#
可以说，恒大事件吹响了地产谢幕之年的号角，但真正的巨雷，却不会是它。
这是因为，市场对恒大的结局早有预期。结局如何并不重要，也许在其来临之际，市场反而会迎来真正的反弹。
真正的巨雷，也不会是部分人口中的中国平安。尽管中国平安是全国多家开发商的二股东、华夏幸福的大股东，但平安拥有巨额的保险业务支撑，利润安全垫很厚。平安近期的阴跌，已到尾声。
那么，真正的巨雷是谁？就是前文所述的美元债，以及炒客手中无法续期的经营贷。
为什么是美元债和经营贷？
我们知道，美元债，几乎是现在开发商最后的救命稻草了。一旦还不上美元债，这就意味着这家房企的融资渠道锁死，这个暴雷就只是开始。
而从花样年账上200多亿现金，三道红线只踩了一条，结果连2亿美元债务都搞不定来看，很多房企的年报、中报数据都不可信，三道红线，也根本防不住企业暴雷！
其实，三道红线防不住企业暴雷，这是有根源的——房企债务的很大部分，并非明面上的债券融资，而是隐形的明股实债。
以去年合生包圆北京分钟寺三宗地为例，宁波诚车投资管理合伙企业，背后的大股东正是中诚信托。而在土拍前火线入股合生子公司，这正是我们常见的信托股权融资（明股实债）。
现在最大的矛盾点就是，上面怕居民债务吹过头要爆了，限制房贷总量，上面关水龙头，下面房企获取现金流的速度就下降，而近十几年搞明股实债，几乎没有房企不搞，已经积重难返。
由此，房牛的时候当然是风光无限，房熊自然是现金流紧绷。很多企业表面都在绿档、黄档，实际上已经入不敷出、朝不保夕！
而另一方面，房企卖房，回笼的是人民币。房企还美元债，是需要先到金融机构（资金池）兑美元的。
比方说，某房企欠银行100亿，这几笔贷款都是有土地抵押的。然后，他们家的1亿美元的美元债到期了，老总想要兑点美元来还债。然后，银行的老总跟房企的老总说，行啊，先把我们行的贷款给还了吧。
对于房企来说，这个时间点，如果不能先把国内的债务还掉，就很难跟金融机构换到美元，来还美元债。
所以当房企出现美元债违约的话，基本就意味着，这家房企连国内的债务都还没搞定，资金链已经处于“账上没钱”的末期。
由此，一方面，美元债是部分房企维持资金链最后的救命稻草，要想持续维持资本信用，就得将美元债的归还次序靠前，借新债、还旧债；
另一方面，还美元债，要先还国内债，而国内“明股实债”的隐性债务庞大，三道红线使得积弊已久的房企突然资金链断流，归还次序靠后的美元债一旦违约，又会造成房企信用的大崩塌.....
种种一切，使得美元债成了房企债务中的“阿克琉斯之踵”。
这是因为，市场对恒大的结局早有预期。结局如何并不重要，也许在其来临之际，市场反而会迎来真正的反弹。
真正的巨雷，也不会是部分人口中的中国平安。尽管中国平安是全国多家开发商的二股东、华夏幸福的大股东，但平安拥有巨额的保险业务支撑，利润安全垫很厚。平安近期的阴跌，已到尾声。
那么，真正的巨雷是谁？就是前文所述的美元债，以及炒客手中无法续期的经营贷。
为什么是美元债和经营贷？
我们知道，美元债，几乎是现在开发商最后的救命稻草了。一旦还不上美元债，这就意味着这家房企的融资渠道锁死，这个暴雷就只是开始。
而从花样年账上200多亿现金，三道红线只踩了一条，结果连2亿美元债务都搞不定来看，很多房企的年报、中报数据都不可信，三道红线，也根本防不住企业暴雷！
其实，三道红线防不住企业暴雷，这是有根源的——房企债务的很大部分，并非明面上的债券融资，而是隐形的明股实债。
以去年合生包圆北京分钟寺三宗地为例，宁波诚车投资管理合伙企业，背后的大股东正是中诚信托。而在土拍前火线入股合生子公司，这正是我们常见的信托股权融资（明股实债）。
现在最大的矛盾点就是，上面怕居民债务吹过头要爆了，限制房贷总量，上面关水龙头，下面房企获取现金流的速度就下降，而近十几年搞明股实债，几乎没有房企不搞，已经积重难返。
由此，房牛的时候当然是风光无限，房熊自然是现金流紧绷。很多企业表面都在绿档、黄档，实际上已经入不敷出、朝不保夕！
而另一方面，房企卖房，回笼的是人民币。房企还美元债，是需要先到金融机构（资金池）兑美元的。
比方说，某房企欠银行100亿，这几笔贷款都是有土地抵押的。然后，他们家的1亿美元的美元债到期了，老总想要兑点美元来还债。然后，银行的老总跟房企的老总说，行啊，先把我们行的贷款给还了吧。
对于房企来说，这个时间点，如果不能先把国内的债务还掉，就很难跟金融机构换到美元，来还美元债。
所以当房企出现美元债违约的话，基本就意味着，这家房企连国内的债务都还没搞定，资金链已经处于“账上没钱”的末期。
由此，一方面，美元债是部分房企维持资金链最后的救命稻草，要想持续维持资本信用，就得将美元债的归还次序靠前，借新债、还旧债；
另一方面，还美元债，要先还国内债，而国内“明股实债”的隐性债务庞大，三道红线使得积弊已久的房企突然资金链断流，归还次序靠后的美元债一旦违约，又会造成房企信用的大崩塌.....
种种一切，使得美元债成了房企债务中的“阿克琉斯之踵”。
可以说，恒大事件吹响了地产谢幕之年的号角，但真正的巨雷，却不会是它。
这是因为，市场对恒大的结局早有预期。结局如何并不重要，也许在其来临之际，市场反而会迎来真正的反弹。
真正的巨雷，也不会是部分人口中的中国平安。尽管中国平安是全国多家开发商的二股东、华夏幸福的大股东，但平安拥有巨额的保险业务支撑，利润安全垫很厚。平安近期的阴跌，已到尾声。
那么，真正的巨雷是谁？就是前文所述的美元债，以及炒客手中无法续期的经营贷。
为什么是美元债和经营贷？
我们知道，美元债，几乎是现在开发商最后的救命稻草了。一旦还不上美元债，这就意味着这家房企的融资渠道锁死，这个暴雷就只是开始。
而从花样年账上200多亿现金，三道红线只踩了一条，结果连2亿美元债务都搞不定来看，很多房企的年报、中报数据都不可信，三道红线，也根本防不住企业暴雷！
其实，三道红线防不住企业暴雷，这是有根源的——房企债务的很大部分，并非明面上的债券融资，而是隐形的明股实债。
以去年合生包圆北京分钟寺三宗地为例，宁波诚车投资管理合伙企业，背后的大股东正是中诚信托。而在土拍前火线入股合生子公司，这正是我们常见的信托股权融资（明股实债）。
现在最大的矛盾点就是，上面怕居民债务吹过头要爆了，限制房贷总量，上面关水龙头，下面房企获取现金流的速度就下降，而近十几年搞明股实债，几乎没有房企不搞，已经积重难返。
由此，房牛的时候当然是风光无限，房熊自然是现金流紧绷。很多企业表面都在绿档、黄档，实际上已经入不敷出、朝不保夕！
而另一方面，房企卖房，回笼的是人民币。房企还美元债，是需要先到金融机构（资金池）兑美元的。
比方说，某房企欠银行100亿，这几笔贷款都是有土地抵押的。然后，他们家的1亿美元的美元债到期了，老总想要兑点美元来还债。然后，银行的老总跟房企的老总说，行啊，先把我们行的贷款给还了吧。
对于房企来说，这个时间点，如果不能先把国内的债务还掉，就很难跟金融机构换到美元，来还美元债。
所以当房企出现美元债违约的话，基本就意味着，这家房企连国内的债务都还没搞定，资金链已经处于“账上没钱”的末期。
由此，一方面，美元债是部分房企维持资金链最后的救命稻草，要想持续维持资本信用，就得将美元债的归还次序靠前，借新债、还旧债；
另一方面，还美元债，要先还国内债，而国内“明股实债”的隐性债务庞大，三道红线使得积弊已久的房企突然资金链断流，归还次序靠后的美元债一旦违约，又会造成房企信用的大崩塌.....
种种一切，使得美元债成了房企债务中的“阿克琉斯之踵”。
这是因为，市场对恒大的结局早有预期。结局如何并不重要，也许在其来临之际，市场反而会迎来真正的反弹。
真正的巨雷，也不会是部分人口中的中国平安。尽管中国平安是全国多家开发商的二股东、华夏幸福的大股东，但平安拥有巨额的保险业务支撑，利润安全垫很厚。平安近期的阴跌，已到尾声。
那么，真正的巨雷是谁？就是前文所述的美元债，以及炒客手中无法续期的经营贷。
为什么是美元债和经营贷？
我们知道，美元债，几乎是现在开发商最后的救命稻草了。一旦还不上美元债，这就意味着这家房企的融资渠道锁死，这个暴雷就只是开始。
而从花样年账上200多亿现金，三道红线只踩了一条，结果连2亿美元债务都搞不定来看，很多房企的年报、中报数据都不可信，三道红线，也根本防不住企业暴雷！
其实，三道红线防不住企业暴雷，这是有根源的——房企债务的很大部分，并非明面上的债券融资，而是隐形的明股实债。
以去年合生包圆北京分钟寺三宗地为例，宁波诚车投资管理合伙企业，背后的大股东正是中诚信托。而在土拍前火线入股合生子公司，这正是我们常见的信托股权融资（明股实债）。
现在最大的矛盾点就是，上面怕居民债务吹过头要爆了，限制房贷总量，上面关水龙头，下面房企获取现金流的速度就下降，而近十几年搞明股实债，几乎没有房企不搞，已经积重难返。
由此，房牛的时候当然是风光无限，房熊自然是现金流紧绷。很多企业表面都在绿档、黄档，实际上已经入不敷出、朝不保夕！
而另一方面，房企卖房，回笼的是人民币。房企还美元债，是需要先到金融机构（资金池）兑美元的。
比方说，某房企欠银行100亿，这几笔贷款都是有土地抵押的。然后，他们家的1亿美元的美元债到期了，老总想要兑点美元来还债。然后，银行的老总跟房企的老总说，行啊，先把我们行的贷款给还了吧。
对于房企来说，这个时间点，如果不能先把国内的债务还掉，就很难跟金融机构换到美元，来还美元债。
所以当房企出现美元债违约的话，基本就意味着，这家房企连国内的债务都还没搞定，资金链已经处于“账上没钱”的末期。
由此，一方面，美元债是部分房企维持资金链最后的救命稻草，要想持续维持资本信用，就得将美元债的归还次序靠前，借新债、还旧债；
另一方面，还美元债，要先还国内债，而国内“明股实债”的隐性债务庞大，三道红线使得积弊已久的房企突然资金链断流，归还次序靠后的美元债一旦违约，又会造成房企信用的大崩塌.....
种种一切，使得美元债成了房企债务中的“阿克琉斯之踵”。
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