恒大事件对房地产行业意味着什么？#恒大集团究竟怎么了#
9月以来，中国恒大流动性问题持续演绎，14日，恒大向香港证券交易所发布声明，受到6月以来的房地产销售持续下滑带来的回款不足，公司流动性在当前阶段产生了较大的压力。而此前为缓解流动性问题，公司所采取的出售资产的措施并未取得实质性的进展，目前恒大已经聘请两家财务顾问，评估缓解流动性压力的可行方案。
房地产行业因其行业自身体量庞大，上下游产业链条较长，在宏观经济运行中起着举足轻重的作用。行业发展至今虽然经历多轮周期波动，但直到恒大事件前，并未出现全国性龙头房企的全面流动性危机。对于恒大事件是否会向相关产业扩散、是否还有其他企业面临流动性危机、房地产行业及政策演绎方向等等这些市场关注的热点问题，李迅雷就此对话中泰证券研究所房地产行业负责人陈立，深入探讨恒大事件来龙去脉及对房地产和相关行业的影响。
李迅雷：高杠杆经营一直是市场质疑恒大地产的核心，杠杆经营也被认为是房地产行业经营的一把双刃剑，那这次恒大危机时间背后的直接原因是高杠杆经营吗？
陈立：我们这里先抛出一个观点，高杠杆并不是决定房企生死的核心因素，房企核心资产的变现能力才是企业的生命线。实际上，恒大整体的净负债率自2017年来是持续下降的，但公司自身房地产项目的变现能力的全面快速恶化直接导致了当前的流动性困境。
从房地产开发流程来看，房企商获取土地后，通过土地及在建工程获取信贷资金。达到预售条件后，完成商品房销售，归还前期借贷资金，通过销售回款进行后续开发。
对于恒大当前情况来看，触发风险事件发生的原因并不是房地产市场走弱，房价下行带来的金融机构抽贷引发的流动性风险。恒大至2022年3月前，公司也没境内外公开市场债券到期带来违约压力。因此，我并不认为高杠杆导致了当前企业的经营困境，透过现象看本质，房地产销售回款的快速恶化才是导致当前流动性问题的核心因素。
李迅雷：从总量上来看，房地产销售增速有所回落，但总体依然保持平稳，当前环境之下为什么恒大的现金流回款状况出现了快速且显著的恶化？
陈立：我们认为6月以来，恒大现金流恶化主要还是以下四方面因素：1、按揭放款变慢；2、双向限价限制降价促销；3、行业间并购存在障碍；4、经营负债结构恶化。
第一，从银行信贷支持来看，房贷集中度管理后，银行体系对于房地产的信贷支持总量有限，进而导致今年以来，房子卖了但是按揭放款延迟，销售好但回款差的情况。
第二，恒大平均拿地成本约1900元/㎡，销售均价约10000元/㎡，地价占售价比例较低，降价促销的空间相比其他房企较大。而6月以来，新房市场双向限价执行严格，恒大低价拿地降价销售的营销策略失效，导致销量端的压力陡增。
第三，出售股权回血的路径并不如往常一样通畅。由于出售项目公司股权的同时也转移了公司债务，而三道红线要求下所有房企都在控制负债的增长，即使并购价格合适，收购方也不愿意承担负债率上升的结果，导致股权转让不畅。
第四，虽然恒大的净负债率在持续下降，但经营性负债却持续上升，本质上是将恒大对金融机构的负债转移到了上游供应商。而在企业流动性出现问题时，对上游的占款也达到了极限，无法缓解流动性的压力，商票兑付也是先于金融负债出现问题。
李迅雷：从当前恒大所面临的困境来看，为了避免项目批量烂尾的最坏情况发生，采取如何的方式化解危机才是上策？
陈立：化解当前恒大问题我们认为主要有以下几个途径：首先，短期上来看，引入合适的投资方或资金方，通过债务重组、股权出售等方式缓解短期的兑付压力，保障在建项目的正常施工建设，防止烂尾风险。其次，引导市场预期，增加下游购房者对于已售项目正常交楼的积极信心。最后，通过公司自身的项目正常销售回款，逐步化解流动性风险，实现恒大危机的软着陆。
李迅雷：当前房地产市场环境下，由于金融系统尤其是银行，与房地产行业景气度息息相关，恒大危机是否会持续扩散影响金融系统稳定？
陈立：从房地产价格的角度和流动性风险在行业内扩散的范围来看，我并不认为当前恒大的问题会持续向金融体系传导。一方面来说，确实从今年以来，房地产行业整体的经营压力在增加，但并非所有的房企都面临严重的流动性风险，中央三道红线监管政策其实已经给予了市场一个简单有效的房企风险评价标准，尤其是当前诸多绿档、黄档的房企，虽然增速上面临一定的压力，但从违约风险的角度来看，并不显著，稳健经营的房企融资成本甚至还在持续下行。
另外一方面，从以往境内外房地产危机向金融体系扩散的情况来看，通常金融系统受到冲击的原因在于大范围的资产价格快速下跌。本轮开发商流动性危机属于个别企业的点状爆发，并非由于全行业库存过高、需求下行的环境下的房价下行风险。当前“房住不炒”大背景之下，行业供需关系相对平衡，全国房价还是比较平稳。
李迅雷：从恒大事件引申到到房地产行业来看，其实这一轮地产周期自2018年至今，购房需求端政策与开发商供给端政策持续收紧，为何在今年下半年才看到行业基本面的下行？
陈立：由于内外部环境相比过去三年发生显著变化，2018年来收紧行业融资倒逼企业推地增加市场供给，进而支撑房地产开发投资的现象，在当前时间点发生反转。
外部环境方面，三年去杠杆后，行业债务到期压力快速下降。2018年以来房地产行业的债务到期规模持续增长，偿债压力之下倒逼企业供应存量土储，增加销售回款保障现金流安全，造成了2018年至2020年新开工与销售增速的反向变化，行业整体处于去库存状态。
而2021年下半年后，债务到期规模快速下降，偿债压力的降低直接促使企业经营方向从追求规模转向追求安全，经营风格变化直接抑制了企业拿地与推盘意愿。企业经营的内部角度来看，从企业土地储备角度来看，2018年至今开发商带息负债规模持续下降，伴随着表内已开工未销售的土地储备规模持续下降。存量土地不足的情况下，市场供给弹性需要依靠增量贡献。
简单来说，2018-2020年，即使拿地下行，企业库存较高，存量供应仍旧能保持市场正常供给；而2021年后，土储不足，增量不够的情况下，政策环境持续紧缩对于供给端冲击逐渐体现。
此外，2020年下半年至今，行业信用事件频发，信用债违约规模大幅增长，违约债券余额628亿，而2018至2019年信用债偿还高峰期的两年中合计违约债券余额仅106亿。伴随中小企业出清，市场整体供应能力边际走弱。
李迅雷：9月以来，第二批集中供地陆续出让，从已经进入集中成交阶段的几个城市来看，房企拿地热情并未如期恢复。为何在限制溢价率等拍地制度优化措施后，房企实际拿地情况与市场预期大相径庭？
陈立：我们认为，开发商拿地动力不足，不仅仅是受到地价较高的单一因素影响，在融资政策收紧，企业现金流状况不断恶化之下，拿地能力走弱也是供给不足的核心因素。
由于拿地及开发资金不足，信用收缩带来的土地储备规模的持续下降，而供应不足叠加当前房地产市场需求走弱，进一步抑制了销售回款的增长，形成了比较明显的负反馈机制。即使集中供地制度优化改善企业拿地意愿，但从拿地能力上，整体行业并未出现显著的改善。
李迅雷：最近公布的8月房地产数据出现了不同程度的下行，市场中也不乏放松地产的声音，对于未来政策的演绎我们应该如何判断？
陈立：整体上来说，我们认为地产政策全面放松的可能性不大。2017年后，调控政策呈现分城市、分供需的精细化特点。回顾历史，房地产需求和供应端调控政策的边际变化分别取决于房价的边际变化及地产投资和固定资产投资的增速差。
而当前市场环境则与过去存在显著不同，历史上典型的房地产下行周期中，房价下行的核心因素在于供需关系的恶化，比如2008年、2011年及2014年，房企信用无序扩张带来的库存高增长，叠加需求边际走弱导致了价格快速下行。当前环境下，由于2020年下半年来的拿地下行，土地市场供给不足持续向商品房销售市场传导，核心城市市场供应短缺更为显著，房价并无快速下行压力，需求端宽松可能性较小。
从供给侧角度，历史上来看，当房地产开发投资持续低于固定资产投资，对全社会投资增速形成拖累时，供给侧房企融资政策出现明显宽松。这也是为何在2018年至2020年，虽然地产融资持续收紧，房企持续降杠杆，但行业整体投资增速大幅高于固定资产投资，而调控政策整体也没有宽松的必要。
但当前阶段，近几个月房地产数据来看，新开工面积快速走弱。同时，竣工面积增速持续复苏，开工弱竣工强带来施工规模的边际放缓，进而拖累实际房地产开发投资增速快速回落。伴随二三轮土地市场流拍率增加，对于优质房企的按揭回款及流动性投放可以适度增加，缓解流拍现象扩散带来的房地产开发投资下行风险。
李迅雷：最后我们回到股票市场，从投资的角度，地产股在经历了这一轮调整后，后续我们应该如何选择地产股投资的方向？
陈立：我们认为，对于股票市场中地产股的选择，监管政策其实已经给出了明确的方向，三道红线就是官方认可的良好评价指标。
以往全国化扩张速度较快的房企，在降杠杆周期中丢失掉的市场份额，当前三道红线硬性约束下无法加杠杆追回市场地位。而坚持稳健经营的房企，在行业降杠杆的过程中实现高质量的规模增长。在第二轮集中供地出让多地流拍率上升的同时，优质龙头房企持续低成本补充优质土储，行业正在经历一个去伪存真的过程。
9月以来，中国恒大流动性问题持续演绎，14日，恒大向香港证券交易所发布声明，受到6月以来的房地产销售持续下滑带来的回款不足，公司流动性在当前阶段产生了较大的压力。而此前为缓解流动性问题，公司所采取的出售资产的措施并未取得实质性的进展，目前恒大已经聘请两家财务顾问，评估缓解流动性压力的可行方案。
房地产行业因其行业自身体量庞大，上下游产业链条较长，在宏观经济运行中起着举足轻重的作用。行业发展至今虽然经历多轮周期波动，但直到恒大事件前，并未出现全国性龙头房企的全面流动性危机。对于恒大事件是否会向相关产业扩散、是否还有其他企业面临流动性危机、房地产行业及政策演绎方向等等这些市场关注的热点问题，李迅雷就此对话中泰证券研究所房地产行业负责人陈立，深入探讨恒大事件来龙去脉及对房地产和相关行业的影响。
李迅雷：高杠杆经营一直是市场质疑恒大地产的核心，杠杆经营也被认为是房地产行业经营的一把双刃剑，那这次恒大危机时间背后的直接原因是高杠杆经营吗？
陈立：我们这里先抛出一个观点，高杠杆并不是决定房企生死的核心因素，房企核心资产的变现能力才是企业的生命线。实际上，恒大整体的净负债率自2017年来是持续下降的，但公司自身房地产项目的变现能力的全面快速恶化直接导致了当前的流动性困境。
从房地产开发流程来看，房企商获取土地后，通过土地及在建工程获取信贷资金。达到预售条件后，完成商品房销售，归还前期借贷资金，通过销售回款进行后续开发。
对于恒大当前情况来看，触发风险事件发生的原因并不是房地产市场走弱，房价下行带来的金融机构抽贷引发的流动性风险。恒大至2022年3月前，公司也没境内外公开市场债券到期带来违约压力。因此，我并不认为高杠杆导致了当前企业的经营困境，透过现象看本质，房地产销售回款的快速恶化才是导致当前流动性问题的核心因素。
李迅雷：从总量上来看，房地产销售增速有所回落，但总体依然保持平稳，当前环境之下为什么恒大的现金流回款状况出现了快速且显著的恶化？
陈立：我们认为6月以来，恒大现金流恶化主要还是以下四方面因素：1、按揭放款变慢；2、双向限价限制降价促销；3、行业间并购存在障碍；4、经营负债结构恶化。
第一，从银行信贷支持来看，房贷集中度管理后，银行体系对于房地产的信贷支持总量有限，进而导致今年以来，房子卖了但是按揭放款延迟，销售好但回款差的情况。
第二，恒大平均拿地成本约1900元/㎡，销售均价约10000元/㎡，地价占售价比例较低，降价促销的空间相比其他房企较大。而6月以来，新房市场双向限价执行严格，恒大低价拿地降价销售的营销策略失效，导致销量端的压力陡增。
第三，出售股权回血的路径并不如往常一样通畅。由于出售项目公司股权的同时也转移了公司债务，而三道红线要求下所有房企都在控制负债的增长，即使并购价格合适，收购方也不愿意承担负债率上升的结果，导致股权转让不畅。
第四，虽然恒大的净负债率在持续下降，但经营性负债却持续上升，本质上是将恒大对金融机构的负债转移到了上游供应商。而在企业流动性出现问题时，对上游的占款也达到了极限，无法缓解流动性的压力，商票兑付也是先于金融负债出现问题。
李迅雷：从当前恒大所面临的困境来看，为了避免项目批量烂尾的最坏情况发生，采取如何的方式化解危机才是上策？
陈立：化解当前恒大问题我们认为主要有以下几个途径：首先，短期上来看，引入合适的投资方或资金方，通过债务重组、股权出售等方式缓解短期的兑付压力，保障在建项目的正常施工建设，防止烂尾风险。其次，引导市场预期，增加下游购房者对于已售项目正常交楼的积极信心。最后，通过公司自身的项目正常销售回款，逐步化解流动性风险，实现恒大危机的软着陆。
李迅雷：当前房地产市场环境下，由于金融系统尤其是银行，与房地产行业景气度息息相关，恒大危机是否会持续扩散影响金融系统稳定？
陈立：从房地产价格的角度和流动性风险在行业内扩散的范围来看，我并不认为当前恒大的问题会持续向金融体系传导。一方面来说，确实从今年以来，房地产行业整体的经营压力在增加，但并非所有的房企都面临严重的流动性风险，中央三道红线监管政策其实已经给予了市场一个简单有效的房企风险评价标准，尤其是当前诸多绿档、黄档的房企，虽然增速上面临一定的压力，但从违约风险的角度来看，并不显著，稳健经营的房企融资成本甚至还在持续下行。
另外一方面，从以往境内外房地产危机向金融体系扩散的情况来看，通常金融系统受到冲击的原因在于大范围的资产价格快速下跌。本轮开发商流动性危机属于个别企业的点状爆发，并非由于全行业库存过高、需求下行的环境下的房价下行风险。当前“房住不炒”大背景之下，行业供需关系相对平衡，全国房价还是比较平稳。
李迅雷：从恒大事件引申到到房地产行业来看，其实这一轮地产周期自2018年至今，购房需求端政策与开发商供给端政策持续收紧，为何在今年下半年才看到行业基本面的下行？
陈立：由于内外部环境相比过去三年发生显著变化，2018年来收紧行业融资倒逼企业推地增加市场供给，进而支撑房地产开发投资的现象，在当前时间点发生反转。
外部环境方面，三年去杠杆后，行业债务到期压力快速下降。2018年以来房地产行业的债务到期规模持续增长，偿债压力之下倒逼企业供应存量土储，增加销售回款保障现金流安全，造成了2018年至2020年新开工与销售增速的反向变化，行业整体处于去库存状态。
而2021年下半年后，债务到期规模快速下降，偿债压力的降低直接促使企业经营方向从追求规模转向追求安全，经营风格变化直接抑制了企业拿地与推盘意愿。企业经营的内部角度来看，从企业土地储备角度来看，2018年至今开发商带息负债规模持续下降，伴随着表内已开工未销售的土地储备规模持续下降。存量土地不足的情况下，市场供给弹性需要依靠增量贡献。
简单来说，2018-2020年，即使拿地下行，企业库存较高，存量供应仍旧能保持市场正常供给；而2021年后，土储不足，增量不够的情况下，政策环境持续紧缩对于供给端冲击逐渐体现。
此外，2020年下半年至今，行业信用事件频发，信用债违约规模大幅增长，违约债券余额628亿，而2018至2019年信用债偿还高峰期的两年中合计违约债券余额仅106亿。伴随中小企业出清，市场整体供应能力边际走弱。
李迅雷：9月以来，第二批集中供地陆续出让，从已经进入集中成交阶段的几个城市来看，房企拿地热情并未如期恢复。为何在限制溢价率等拍地制度优化措施后，房企实际拿地情况与市场预期大相径庭？
陈立：我们认为，开发商拿地动力不足，不仅仅是受到地价较高的单一因素影响，在融资政策收紧，企业现金流状况不断恶化之下，拿地能力走弱也是供给不足的核心因素。
由于拿地及开发资金不足，信用收缩带来的土地储备规模的持续下降，而供应不足叠加当前房地产市场需求走弱，进一步抑制了销售回款的增长，形成了比较明显的负反馈机制。即使集中供地制度优化改善企业拿地意愿，但从拿地能力上，整体行业并未出现显著的改善。
李迅雷：最近公布的8月房地产数据出现了不同程度的下行，市场中也不乏放松地产的声音，对于未来政策的演绎我们应该如何判断？
陈立：整体上来说，我们认为地产政策全面放松的可能性不大。2017年后，调控政策呈现分城市、分供需的精细化特点。回顾历史，房地产需求和供应端调控政策的边际变化分别取决于房价的边际变化及地产投资和固定资产投资的增速差。
而当前市场环境则与过去存在显著不同，历史上典型的房地产下行周期中，房价下行的核心因素在于供需关系的恶化，比如2008年、2011年及2014年，房企信用无序扩张带来的库存高增长，叠加需求边际走弱导致了价格快速下行。当前环境下，由于2020年下半年来的拿地下行，土地市场供给不足持续向商品房销售市场传导，核心城市市场供应短缺更为显著，房价并无快速下行压力，需求端宽松可能性较小。
从供给侧角度，历史上来看，当房地产开发投资持续低于固定资产投资，对全社会投资增速形成拖累时，供给侧房企融资政策出现明显宽松。这也是为何在2018年至2020年，虽然地产融资持续收紧，房企持续降杠杆，但行业整体投资增速大幅高于固定资产投资，而调控政策整体也没有宽松的必要。
但当前阶段，近几个月房地产数据来看，新开工面积快速走弱。同时，竣工面积增速持续复苏，开工弱竣工强带来施工规模的边际放缓，进而拖累实际房地产开发投资增速快速回落。伴随二三轮土地市场流拍率增加，对于优质房企的按揭回款及流动性投放可以适度增加，缓解流拍现象扩散带来的房地产开发投资下行风险。
李迅雷：最后我们回到股票市场，从投资的角度，地产股在经历了这一轮调整后，后续我们应该如何选择地产股投资的方向？
陈立：我们认为，对于股票市场中地产股的选择，监管政策其实已经给出了明确的方向，三道红线就是官方认可的良好评价指标。
以往全国化扩张速度较快的房企，在降杠杆周期中丢失掉的市场份额，当前三道红线硬性约束下无法加杠杆追回市场地位。而坚持稳健经营的房企，在行业降杠杆的过程中实现高质量的规模增长。在第二轮集中供地出让多地流拍率上升的同时，优质龙头房企持续低成本补充优质土储，行业正在经历一个去伪存真的过程。
【各个流派如何提高购房中的风控?】
按水库的流派划分说，不同流派也有不同的风控。
大面积低单价的风控，就是绝对的低价；老破小的风控，就是高租售比；法拍流的风控就是可以拿到市面没有出售的笋盘……
对于2021年准备上车的人来说，风控是提高收入，确保首付款来源合规，流水，征信符合银行要求，确保买房合规合法。
按水库的流派划分说，不同流派也有不同的风控。
大面积低单价的风控，就是绝对的低价；老破小的风控，就是高租售比；法拍流的风控就是可以拿到市面没有出售的笋盘……
对于2021年准备上车的人来说，风控是提高收入，确保首付款来源合规，流水，征信符合银行要求，确保买房合规合法。
#乡村振兴齐鲁样板# 【《农村合村并居中需要关注的几个问题》：乡愁再浓，也没权利阻挡村民们对美好生活的向往】山东近来正大规模推进合村并居工程，引起舆论的广泛关注。我们理解政府部门实现经济社会发展目标的急切心情和现实努力，我们也认为按照山东省的发展规划，对于一些生态脆弱、人口流失严重的村庄实行撤并，是必要的和有益的。作为从山东农村走出来的学者，我们对人口散居状态下公共产品供应的成本高昂与困难有过切身感受，理解绝大多数的农民其实都渴望有一个更干净、更便利的居住环境。而且，只有集中居住才有更多的第三产业就业机会。我们也认识到，即使我们的乡愁再浓，我们也没权利阻挡村民们对美好生活的向往。在此次合村并居之前，越来越多的农民已经选择在城镇买房，足资证明。
对政府和村集体来说，通过合村并居将节省的宅基地复垦成耕地换取建设用地指标，或者将其转变成经营性建设用地，出让使用权以获取出让金，乃至以之作价出资兴办企业，这都是地方政府和村集体筹措公共资金，推进城乡建设，促进社会发展的重要途径之一。
我们不怀疑合村并居的正当性，但却希望能对其方式和途径，提出有益的建议。顺利实施合村并居，应充分发挥农民的主体性，必须保障合村并居是建立在农民自愿的基础之上；要充分保障农民的宅基地使用权和房屋所有权；承认农民的土地开发权，允许农户复垦宅基地，并出售因此形成的建设用地指标获利；鼓励农民转让宅基地使用权，逐步到新的居住区集中居住。
简言之，要加大农民宅基地的物权化和市场化，借助市场力量自动实现集中居住和宅基地的复耕。如果我们忽视合村并居中的农民意愿，不尊重农民对宅基地的财产权，一个造福城乡人民的工程，可能会演变成民怨沸腾并且造成巨大资源浪费的一场危机。
要坚持合村并居的农民自愿。一项对大多数人有利的工程，可能因为少数人承担了改革成本而存在不公；一项对所有人有利的工程，可能因为获益大小的不同而面临批评；一个目前公平受益的工程，可能在未来面临困难时招致非议；即使是政府为农民创造了利益，也可能因为利益激发了农民的更高期望而成为不满的来源。政府千万不要以自己的判断来代替群众的判断，也千万不要因为合村并居对大多数群众有利就忽略相应的决议程序。实际上，此前颁布实施的《山东省村庄编制规划编制导则》明确强调，村庄规划的编制应体现村民的主体地位，并且规定了基本的程序要求。按照该规则，哪些村庄能够被撤并，要由相应群众做出决议。规划的编制要充分地征求群众的意见，保障村民的知情权、参与权和监督权；规划的成果，在公示前必须经过相关集体村民会议的决议，规划结果要在村委会、村民小组公共活动区域采取多渠道方式进行公示，公示的期限不能少于30日。而经过公示之后，乡镇人民政府要指导村委会组织召开村民会议或村民代表会议，对规划成果进行审议。审议通过以后，要经过县自然资源局审查同意，然后由乡镇政府报上一级政府审批。报批时并且要附上村民委员会的意见和村民会议或村民代表大会讨论通过的决议。批准后公示应不少于30日。严格遵守这一决议程序，就能够保证村庄的并撤乃是村民的自愿选择，而不是政府单方面的意志强加。面对目前的负面舆情，建议山东有关政府部门，就推进工作中涉及到的程序问题，进行检查，充分尊重农民意愿，坚决避免推进工作中的粗暴和专断。
要坚持对被收回宅基地村民的充分、及时、有效补偿。村民会议或者村民代表会议的多数决议通过，可以证明强制收回宅基地合村并居的正当性，意味着政府或者村集体，可以依法对少数不同意搬迁的村民强制收回宅基地，这一行为的本质是公权力对农民个人财产的征收，因此要给予充分、及时、有效的补偿。所谓充分，意味着宅基地和地上物要参照市场价格进行补偿。由于宅基地的私下转让已经极为普遍，存在这样一个准市场，宅基地和地上物的价格，是可以借助于市场予以发现的。补偿不仅包括对被征收财产的价值补偿，还应包括搬迁费用、生产损失费用等。如果被收回宅基地的村民，个人的经济条件无法购买最低面积要求的房屋，政府还要通过财政补贴等方式，满足其基本的居住条件。所谓“有效”和“及时”，是指补偿必须在收回宅基地之前予以支付，不得打白条。在未支付补偿之前，村民有权继续保持对宅基地和房屋的占有。部分基层政府担心集中居住房屋建成后农民仍拒绝搬迁，为此先拆后建。这不是不可以，但前提应该是首先把货币补偿支付给农民，然后可以要求农民支付部分预付款，以约束村民在未来能及时入住。
坚持按照市场价格标准对宅基地使用权和房屋所有权进行充分补偿，也意味着要坚决反对少数人的漫天要价。网上曾有人质疑，收回农民的宅基地上房屋，每平米补偿的金额远远小于集中居住地的房屋购置价格。实际上，这可能恰恰是市场机制作用的结果。因为房屋的区位价值不同，集中居住的房屋，因为公共设施配套服务更加完善，相应地价格高也是市场机制的反映。有人要求被拆除的房屋面积必须置换为等面积的在集中居住区域的住房，恰恰是违反市场机制的。在收回宅基地的补偿中，我们既要反对低价补偿对农民的剥夺，也要反对少数人的漫天要价，避免全体纳税人为基于公共利益的建设承担不合理的补偿成本，避免征收或者收回宅基地补偿成为向个别农民的利益输送。因此，核心问题是要坚持市场定价，只有被征收或者收回宅基地的农户，符合社会保障的条件时，才可以财政补贴的形式给与社会救济。
要承认农民对土地的开发权，赋予农民对宅基地使用权的转让自由，从政府或集体收回宅基地后复垦获得建设用地指标，转变为农户自行复垦，由此产生的建设用地指标归农户享有，农户可以转让宅基地使用权，借助社会资本和市场机制逐步实现合村并居。强制收回宅基地时的补偿，即使参照市场价格予以充分补偿，但由于面对宅基地收回的紧迫性，个别农民趁机要价的行为仍将难以避免，长久以来征地补偿中甚至存在着“能闹者多得”的情形。这再次说明了允许农民事先转让宅基地使用权，通过权利机制和市场机制逐步引导村民实现集中居住的必要性。如果政府事先做好规划，将现有的分散居住区域的宅基地规划为耕地，同时，允许宅基地使用权人将该土地复垦成耕地，并可以将因此增加的建设用地指标予以出售，那些宅基地上房屋闲置的村民，就有激励将宅基地复垦成耕地，出售土地指标以获利。也会有社会资本愿意购置分散的宅基地，进行整治后实现规模化的土地复垦，并出售土地指标获利。这样，通过政府把控规划，通过尊重农民的宅基地使用权和土地的开发权，鼓励农民在规划限制开发的背景下，通过宅基地复垦，将开发权以及因此形成的建设用地指标转让获利，就可以不断地引导农民集中到城镇居住，减少政府强制收回和搬迁的适用。但很遗憾，目前的做法仍然是不承认农民个人的土地开发权，基层政府或集体收回宅基地复垦成耕地，增加的土地指标却不属于占有该宅基地的农民，而是由地方政府出售获利。宅基地补偿和土地建设指标售价的巨大差额，也就很容易引起农民的反对。
要改变政府的土地财政为税收财政，建立政府借助税收机制分享农村土地收益的新发展模式。国家不允许农户自己复垦成耕地后转让建设用地指标以及该指标所代表的土地开发权，而只能由地方政府或村集体收回宅基地后复垦，相应地指标转让收益在政府和村集体之间分割。这是政府传统卖地模式的延续和升级。如果说，政府征收农民集体土地将其转为国有建设用地出让使用权给开发商，政府获得出让金是土地财政的初级版；现在，在耕地越来越紧张，保护越来越严格，从而实行耕地占补平衡的背景下，政府和集体联合，收回村民的宅基地，然后将其复垦成耕地形成新增建设用地指标，并转让获利，就成为政府卖地制度在新形势下的升级版。政府和村委会经营土地，以出售土地使用权或者土地指标形式获利，其和具体占有土地农民的利益冲突，几乎是必然的。
实际上，政府完全可以跳出经营土地的卖地模式，将农民个人从被排斥的主体，变为土地经营的主体，而政府和村集体以税收的形式分享经营利益，筹集公共资金，并利用税收形式，鼓励个体农民将宅基地复垦成耕地。例如，在允许农民转让宅基地使用权或者土地指标所代表的开发权时，基层政府或村集体按照一定的比例，征收增值收益，并将这部分税收明确用于当地集中居住的公共设施建设。同时，对规划为耕地区域内的宅基地及其上的建筑物，征收财产税，而恢复为耕地后，则权利人不但免税还可以享受各类耕地补贴，从而激励农民将宅基地复垦成耕地。由于税收法定，由于取之于本地村民，用之于本地村民，地方政府和村集体征收的正当性更能获得村民的认可，政府和集体的征收能力将大大提高。其获取的资金虽然短期内少于卖地所得，但稳健的税收保障不但为地方政府和村集体建立了稳定的现金流，还因为税收法定，取消了土地出让时的垄断溢价而降低了企业和居民住房的土地成本，为经济发展注入新的活力，实现了良性循环。
因此，合村并居本身无可厚非，但建议采取宅基地物权化和市场化的方式，在保护农民土地财产权基础上，发挥农民合村并居的主体性，借助市场实现人口的集中居住和农村闲置低效建设用地的复垦。政府和村集体筹资建设也是天经地义，但要摆脱依靠土地经营与民争地的牟利方式，转而借助税收法定实现公共资金的筹集。这应该成为山东当然也是其他地方合村并居的更好选择。
对政府和村集体来说，通过合村并居将节省的宅基地复垦成耕地换取建设用地指标，或者将其转变成经营性建设用地，出让使用权以获取出让金，乃至以之作价出资兴办企业，这都是地方政府和村集体筹措公共资金，推进城乡建设，促进社会发展的重要途径之一。
我们不怀疑合村并居的正当性，但却希望能对其方式和途径，提出有益的建议。顺利实施合村并居，应充分发挥农民的主体性，必须保障合村并居是建立在农民自愿的基础之上；要充分保障农民的宅基地使用权和房屋所有权；承认农民的土地开发权，允许农户复垦宅基地，并出售因此形成的建设用地指标获利；鼓励农民转让宅基地使用权，逐步到新的居住区集中居住。
简言之，要加大农民宅基地的物权化和市场化，借助市场力量自动实现集中居住和宅基地的复耕。如果我们忽视合村并居中的农民意愿，不尊重农民对宅基地的财产权，一个造福城乡人民的工程，可能会演变成民怨沸腾并且造成巨大资源浪费的一场危机。
要坚持合村并居的农民自愿。一项对大多数人有利的工程，可能因为少数人承担了改革成本而存在不公；一项对所有人有利的工程，可能因为获益大小的不同而面临批评；一个目前公平受益的工程，可能在未来面临困难时招致非议；即使是政府为农民创造了利益，也可能因为利益激发了农民的更高期望而成为不满的来源。政府千万不要以自己的判断来代替群众的判断，也千万不要因为合村并居对大多数群众有利就忽略相应的决议程序。实际上，此前颁布实施的《山东省村庄编制规划编制导则》明确强调，村庄规划的编制应体现村民的主体地位，并且规定了基本的程序要求。按照该规则，哪些村庄能够被撤并，要由相应群众做出决议。规划的编制要充分地征求群众的意见，保障村民的知情权、参与权和监督权；规划的成果，在公示前必须经过相关集体村民会议的决议，规划结果要在村委会、村民小组公共活动区域采取多渠道方式进行公示，公示的期限不能少于30日。而经过公示之后，乡镇人民政府要指导村委会组织召开村民会议或村民代表会议，对规划成果进行审议。审议通过以后，要经过县自然资源局审查同意，然后由乡镇政府报上一级政府审批。报批时并且要附上村民委员会的意见和村民会议或村民代表大会讨论通过的决议。批准后公示应不少于30日。严格遵守这一决议程序，就能够保证村庄的并撤乃是村民的自愿选择，而不是政府单方面的意志强加。面对目前的负面舆情，建议山东有关政府部门，就推进工作中涉及到的程序问题，进行检查，充分尊重农民意愿，坚决避免推进工作中的粗暴和专断。
要坚持对被收回宅基地村民的充分、及时、有效补偿。村民会议或者村民代表会议的多数决议通过，可以证明强制收回宅基地合村并居的正当性，意味着政府或者村集体，可以依法对少数不同意搬迁的村民强制收回宅基地，这一行为的本质是公权力对农民个人财产的征收，因此要给予充分、及时、有效的补偿。所谓充分，意味着宅基地和地上物要参照市场价格进行补偿。由于宅基地的私下转让已经极为普遍，存在这样一个准市场，宅基地和地上物的价格，是可以借助于市场予以发现的。补偿不仅包括对被征收财产的价值补偿，还应包括搬迁费用、生产损失费用等。如果被收回宅基地的村民，个人的经济条件无法购买最低面积要求的房屋，政府还要通过财政补贴等方式，满足其基本的居住条件。所谓“有效”和“及时”，是指补偿必须在收回宅基地之前予以支付，不得打白条。在未支付补偿之前，村民有权继续保持对宅基地和房屋的占有。部分基层政府担心集中居住房屋建成后农民仍拒绝搬迁，为此先拆后建。这不是不可以，但前提应该是首先把货币补偿支付给农民，然后可以要求农民支付部分预付款，以约束村民在未来能及时入住。
坚持按照市场价格标准对宅基地使用权和房屋所有权进行充分补偿，也意味着要坚决反对少数人的漫天要价。网上曾有人质疑，收回农民的宅基地上房屋，每平米补偿的金额远远小于集中居住地的房屋购置价格。实际上，这可能恰恰是市场机制作用的结果。因为房屋的区位价值不同，集中居住的房屋，因为公共设施配套服务更加完善，相应地价格高也是市场机制的反映。有人要求被拆除的房屋面积必须置换为等面积的在集中居住区域的住房，恰恰是违反市场机制的。在收回宅基地的补偿中，我们既要反对低价补偿对农民的剥夺，也要反对少数人的漫天要价，避免全体纳税人为基于公共利益的建设承担不合理的补偿成本，避免征收或者收回宅基地补偿成为向个别农民的利益输送。因此，核心问题是要坚持市场定价，只有被征收或者收回宅基地的农户，符合社会保障的条件时，才可以财政补贴的形式给与社会救济。
要承认农民对土地的开发权，赋予农民对宅基地使用权的转让自由，从政府或集体收回宅基地后复垦获得建设用地指标，转变为农户自行复垦，由此产生的建设用地指标归农户享有，农户可以转让宅基地使用权，借助社会资本和市场机制逐步实现合村并居。强制收回宅基地时的补偿，即使参照市场价格予以充分补偿，但由于面对宅基地收回的紧迫性，个别农民趁机要价的行为仍将难以避免，长久以来征地补偿中甚至存在着“能闹者多得”的情形。这再次说明了允许农民事先转让宅基地使用权，通过权利机制和市场机制逐步引导村民实现集中居住的必要性。如果政府事先做好规划，将现有的分散居住区域的宅基地规划为耕地，同时，允许宅基地使用权人将该土地复垦成耕地，并可以将因此增加的建设用地指标予以出售，那些宅基地上房屋闲置的村民，就有激励将宅基地复垦成耕地，出售土地指标以获利。也会有社会资本愿意购置分散的宅基地，进行整治后实现规模化的土地复垦，并出售土地指标获利。这样，通过政府把控规划，通过尊重农民的宅基地使用权和土地的开发权，鼓励农民在规划限制开发的背景下，通过宅基地复垦，将开发权以及因此形成的建设用地指标转让获利，就可以不断地引导农民集中到城镇居住，减少政府强制收回和搬迁的适用。但很遗憾，目前的做法仍然是不承认农民个人的土地开发权，基层政府或集体收回宅基地复垦成耕地，增加的土地指标却不属于占有该宅基地的农民，而是由地方政府出售获利。宅基地补偿和土地建设指标售价的巨大差额，也就很容易引起农民的反对。
要改变政府的土地财政为税收财政，建立政府借助税收机制分享农村土地收益的新发展模式。国家不允许农户自己复垦成耕地后转让建设用地指标以及该指标所代表的土地开发权，而只能由地方政府或村集体收回宅基地后复垦，相应地指标转让收益在政府和村集体之间分割。这是政府传统卖地模式的延续和升级。如果说，政府征收农民集体土地将其转为国有建设用地出让使用权给开发商，政府获得出让金是土地财政的初级版；现在，在耕地越来越紧张，保护越来越严格，从而实行耕地占补平衡的背景下，政府和集体联合，收回村民的宅基地，然后将其复垦成耕地形成新增建设用地指标，并转让获利，就成为政府卖地制度在新形势下的升级版。政府和村委会经营土地，以出售土地使用权或者土地指标形式获利，其和具体占有土地农民的利益冲突，几乎是必然的。
实际上，政府完全可以跳出经营土地的卖地模式，将农民个人从被排斥的主体，变为土地经营的主体，而政府和村集体以税收的形式分享经营利益，筹集公共资金，并利用税收形式，鼓励个体农民将宅基地复垦成耕地。例如，在允许农民转让宅基地使用权或者土地指标所代表的开发权时，基层政府或村集体按照一定的比例，征收增值收益，并将这部分税收明确用于当地集中居住的公共设施建设。同时，对规划为耕地区域内的宅基地及其上的建筑物，征收财产税，而恢复为耕地后，则权利人不但免税还可以享受各类耕地补贴，从而激励农民将宅基地复垦成耕地。由于税收法定，由于取之于本地村民，用之于本地村民，地方政府和村集体征收的正当性更能获得村民的认可，政府和集体的征收能力将大大提高。其获取的资金虽然短期内少于卖地所得，但稳健的税收保障不但为地方政府和村集体建立了稳定的现金流，还因为税收法定，取消了土地出让时的垄断溢价而降低了企业和居民住房的土地成本，为经济发展注入新的活力，实现了良性循环。
因此，合村并居本身无可厚非，但建议采取宅基地物权化和市场化的方式，在保护农民土地财产权基础上，发挥农民合村并居的主体性，借助市场实现人口的集中居住和农村闲置低效建设用地的复垦。政府和村集体筹资建设也是天经地义，但要摆脱依靠土地经营与民争地的牟利方式，转而借助税收法定实现公共资金的筹集。这应该成为山东当然也是其他地方合村并居的更好选择。
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