【买商铺最关心十个问题】1、土地性质：目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的，这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。
“住宅”是专供居住的房屋，“商用房”(全称是商业服务用房)则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，两者至少在三个方面发生变更。从土地管理角度看“居改非”已经改变了土地用途，即把“居住用地”改变为“商业用地”;从规划角度看，其内涵已被变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定;从房屋使用功能角度看，房屋用途具有了经营功能。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条曾经规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。可以看出，所投资的“商铺”如果原来是居住用地的话，以后会有麻烦。
2、规划变更：要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。
3、相关权益：所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等，这里都会涉及到投资客的“权益”。
大家知道，二手商铺原有租客有“优先购买权”，所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”，房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题，投资客也要问清楚其中的权益范围，以免买下后发生赔偿等麻烦事情。
4、面积大小：商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50至100平方米为宜。
类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势，如小饮食业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不需要过大。
商铺面积主要注意两点，繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值;若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，以便让顾客方便驻足和流动。
5、用途结构：商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究，特别考虑投资商铺做餐饮业时，绝不能回避这一点。
住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的，哪怕沿街也不行。投资商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等。商铺内在结构和尺寸也大有讲究，譬如层高是多少、能否加装夹层(或者送夹层)等。底层商铺层高若在5米以上，投资客可以自己加装夹层。一层用于经营，二层用于居住或小型办公室，这是最理想的商铺了。
要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于经营;二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提高了。
6、设备装修：购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况，尤其对房屋的装饰要有详细的约定。
一般情况下二手商铺都是经过装修的，有的还带有各种设备。双方签订买卖合同时最好另外单独订立一个附件，即《房屋设备装修装饰清单》。列出这些设备和装修费用等情况，譬如是否包括在房屋总价内，折价的话可折多少等，以免日后同原房东以及周边邻居发生矛盾。
7、税费品种：商铺买卖需要缴纳税费，个人投资客一定要厘清这些税费。因为，这些费用所占房价的比例很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等，具体都要在协议中讲清楚。有人建议，如果是某企业出售的商铺，有的可以采用股权转让形式进行投资。据说，这样可以合理规避部分税费。
8、抵押贷款：投资商铺时若考虑办理抵押贷款，必须了解房地产抵押贷款方面的有关知识。
目前，银行对商铺贷款审核比较严格，最低面积标准定为50平方米、最低总价定为40万元、贷款成数大都为5成。而对于那些临街具有独立产权的商铺以及分割型商铺，抵押贷款审批更为严格。因为，这些商铺可能涉及到今后规划动迁或邻居产权纠纷等难题。
商铺抵押贷款前投资客必须到银行进行估价，所估价格通常由商业银行委托评估公司拟定。所估价格一般不会超过评估价，商铺的实际抵押贷款成数也就低于5成。
9、回报时间：商铺投资讲究的是长期回报，从目前国内外大型商业地产开发经验来看，一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入。
对于商铺投资来说，“地段、地段，还是地段”这句“名言”仍然适用。而且，商铺投入同回报通常也是成正比的，但也有特例。
譬如一些城乡结合部的商铺，刚建成是冷落的。但是，随着城市化进程的加速，区域市场从无到有，从小到大。包括区域人口的增加、居住社区的出现、道路开通、公共设施兴建等，房价或铺价都会水涨船高，促使商铺投资升值。当然，不是人人都能看准这种“潜力铺”的，主要还是要耐得住寂寞。
如果投资那些大型商业地产项目中的商铺，开发商的素质包括其实力、能力、诚信度、专业度和知名度等等值得关注，这同商铺 是密切相关的。因为，这涉及到开发商未来对该商铺的市场培育以及统一经营管理等问题。
10、市场因素：市场因素对商铺的影响是至关重要的，这里包括宏观、中观以及微观等各种因素。有些是能够预见并掌控的，但有些却是难以预料的，这就要看投资客本人的综合素质了。
“住宅”是专供居住的房屋，“商用房”(全称是商业服务用房)则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，两者至少在三个方面发生变更。从土地管理角度看“居改非”已经改变了土地用途，即把“居住用地”改变为“商业用地”;从规划角度看，其内涵已被变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定;从房屋使用功能角度看，房屋用途具有了经营功能。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条曾经规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。可以看出，所投资的“商铺”如果原来是居住用地的话，以后会有麻烦。
2、规划变更：要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。
3、相关权益：所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等，这里都会涉及到投资客的“权益”。
大家知道，二手商铺原有租客有“优先购买权”，所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”，房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题，投资客也要问清楚其中的权益范围，以免买下后发生赔偿等麻烦事情。
4、面积大小：商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50至100平方米为宜。
类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势，如小饮食业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不需要过大。
商铺面积主要注意两点，繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值;若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，以便让顾客方便驻足和流动。
5、用途结构：商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究，特别考虑投资商铺做餐饮业时，绝不能回避这一点。
住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的，哪怕沿街也不行。投资商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等。商铺内在结构和尺寸也大有讲究，譬如层高是多少、能否加装夹层(或者送夹层)等。底层商铺层高若在5米以上，投资客可以自己加装夹层。一层用于经营，二层用于居住或小型办公室，这是最理想的商铺了。
要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于经营;二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提高了。
6、设备装修：购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况，尤其对房屋的装饰要有详细的约定。
一般情况下二手商铺都是经过装修的，有的还带有各种设备。双方签订买卖合同时最好另外单独订立一个附件，即《房屋设备装修装饰清单》。列出这些设备和装修费用等情况，譬如是否包括在房屋总价内，折价的话可折多少等，以免日后同原房东以及周边邻居发生矛盾。
7、税费品种：商铺买卖需要缴纳税费，个人投资客一定要厘清这些税费。因为，这些费用所占房价的比例很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等，具体都要在协议中讲清楚。有人建议，如果是某企业出售的商铺，有的可以采用股权转让形式进行投资。据说，这样可以合理规避部分税费。
8、抵押贷款：投资商铺时若考虑办理抵押贷款，必须了解房地产抵押贷款方面的有关知识。
目前，银行对商铺贷款审核比较严格，最低面积标准定为50平方米、最低总价定为40万元、贷款成数大都为5成。而对于那些临街具有独立产权的商铺以及分割型商铺，抵押贷款审批更为严格。因为，这些商铺可能涉及到今后规划动迁或邻居产权纠纷等难题。
商铺抵押贷款前投资客必须到银行进行估价，所估价格通常由商业银行委托评估公司拟定。所估价格一般不会超过评估价，商铺的实际抵押贷款成数也就低于5成。
9、回报时间：商铺投资讲究的是长期回报，从目前国内外大型商业地产开发经验来看，一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入。
对于商铺投资来说，“地段、地段，还是地段”这句“名言”仍然适用。而且，商铺投入同回报通常也是成正比的，但也有特例。
譬如一些城乡结合部的商铺，刚建成是冷落的。但是，随着城市化进程的加速，区域市场从无到有，从小到大。包括区域人口的增加、居住社区的出现、道路开通、公共设施兴建等，房价或铺价都会水涨船高，促使商铺投资升值。当然，不是人人都能看准这种“潜力铺”的，主要还是要耐得住寂寞。
如果投资那些大型商业地产项目中的商铺，开发商的素质包括其实力、能力、诚信度、专业度和知名度等等值得关注，这同商铺 是密切相关的。因为，这涉及到开发商未来对该商铺的市场培育以及统一经营管理等问题。
10、市场因素：市场因素对商铺的影响是至关重要的，这里包括宏观、中观以及微观等各种因素。有些是能够预见并掌控的，但有些却是难以预料的，这就要看投资客本人的综合素质了。
#创建在行动#【小小“菜篮子”，拎出“幸福感”】小菜篮，大民生。藏身于市井街巷的农贸市场是最接地气的生活场所，它藏着老百姓日常生活中最鲜活的一面，也折射出一座城市的发展与内涵。随着全国文明城市创建工作的深入化、常态化、长效化开展，我市一个个集贸市场在升级改造整治中实现了靓丽颜值和服务内涵的双提升，基础设施配套完善、市场环境干净卫生、商户文明诚信经营意识不断增强，让市民的“菜篮子”拎得更加舒心、放心、安心。
整环境
东河区的农贸市场硬件设施整体较为陈旧，经营时间最长的已有20多年历史。东河区市场监督管理局抓住集贸市场中存在的短板弱项，着力营造整洁卫生、规范有序的经营环境，刷新了农贸市场在市民心中的文明“底色”。截至目前，东河区各农贸市场共投资6万元，重建、改建了无障碍卫生间，设立无障碍设施、洗手池共计12处，远大蔬菜副食批发市场投资20余万元对卫生间进行了改造，各农贸市场的“颜值”和“内涵”都得到了提升。
过去，南星市场、西脑包市场、蒙亿鑫市场等市场内的生熟食品摊位普遍“三防”设施极简，存在安全隐患。为消除隐患，市场监管部门多次与市场主办方研究，制定整改措施，在限期内为生熟食品经营户安装固定、轻便又易于开关的“三防”纱帘。目前，南星市场、西脑包市场、蒙亿鑫市场等市场都已完成了“三防”改造。市场面貌焕然一新。
远大蔬菜副食批发市场、包头粮食批发市场及佳世隆水果批发市场一直是东河区重要的批发集散地，每天商贩及消费者从四面八方蜂拥而至，给市场的环境卫生和停车秩序带来挑战。为解决市场内“停车难”问题，东河区市场监督管理局协调3个市场主办方，本着“应划尽划”的原则，在市场内增加机动车及非机动车停车位。市场车位的增加在满足顾客停车需求的同时，也规范了停车秩序，实现了集贸市场内停车秩序的精细化管理。
为有效消除安全隐患，东河区对各集贸市场进行逐个排查，督促各市场采取扎捆、剪除、扣合等方式，将原本凌乱无序的“空中飞线”变得整齐规范，目前，此项工作还再紧锣密鼓地开展中。
升颜值
许多人印象中的农贸市场熙熙攘攘，环境不尽如人意……不过青山区的农贸市场可不一样。青山区完善了农贸市场整体布局，软硬件都不断提升。
整洁的地面，敞亮的空间，整齐规范的摊位区，肉禽蛋奶、果蔬副食一应俱全，整齐码放。商户们热情忙碌地招呼着顾客……九星农贸市场是青山区十几家农贸市场中极具代表性的一家。“如今在这里卖菜是一种享受，不仅环境整洁干净，市场还增设了不少硬件设施，特别是在公厕里增设了无障碍洗手池、无障碍活动坐便器、扶栏等。”刘华在九星农贸市场摆摊多年，她亲眼目睹了市场的变化。如今，青山区12个农贸市场既保留了传统菜市场的“烟火气”，又提升了颜值环境。
今年以来，昆区市场监督管理局工作人员下沉基层，对昆区的25个大中型超市、20个农贸市场及沿街店铺进行地毯式清理，对存在问题的1051处点位进行了现场整改，整改完成率100%。截至目前，全面检查集贸市场20家、大中型超市25家、小作坊460余户、食品经营户2000余户、药店400余家，规范占道经营、乱堆杂物700余家，清理小广告和乱贴乱画1800余处，劝导店外经营底商归店经营580户。工作人员强化对集贸市场经营者和消费者吸烟的监管；给20家市场主办方发放喇叭40个，提醒出入市场顾客佩戴口罩，禁止吸烟和禁止宠物入内。对友谊蔬菜批发市场、和平农贸市场、甲尔坝粮油市场、大菜窖农贸市场重新施划停车位，改造光彩街市场、汇金市场卫生间2处，甲尔坝农贸市场门口增设无障碍扶手；清洗粉刷市场内柜台750余节，清洗市场内地面12000余平方米，粉刷墙面100平方米；张贴安全通道地标、一米线地标60处，铺地板贴260余米；清理消防通道12处……
此外，九原区对农贸市场进行集中整治，发现农贸市场问题902处，目前已全部整改完毕。稀土高新区对民馨农贸市场进行了提升改造，市场整体焕然一新。
提“内涵”
“智慧菜场”，是通过“互联网+大数据+智能收银+商户赋能”的新模式，对传统农贸市场进行技术改造，依托智能支付系统，实现食品溯源电子化、商品价格可视化、交易支付便捷化、场所信息公开化。今年以来，我市在全面提升市场环境的同时，也通过数字化，让市场管理更智慧。今年，青山区大力推广智慧农贸市场，指导圈点生活市场、屹林市场、振华市场引入智能化管理系统，建立市场主办方管理、市场商户应用、市场监管部门监管的三级联网智慧监管体系。
在圈点生活生鲜市场一肉食摊位前，市民王女士选购了一包冷冻肉食，商户将肉食放在智能通信秤上通过连接的收银机显示屏点击称重，随即，一张购物小票打印出来。“以前去超市购物才有小票，没想到现在农贸市场也有了，越来越正规。”贺女士介绍。据了解，消费者用手机扫购物小票上面的二维码后，商户的摊位号、电话号码等信息一目了然。而商户安装这套智慧收银系统后，可以实时显示营业额等信息，通过大数据分析，可获知畅销菜品、库存量、交易高峰等，为进货提供参考。与此同时，“智慧菜场”系统利用先进的信息化手段，极大地方便了市场和相关职能部门对市场经营活动的动态监管。此外，该系统也补齐了对进口冷链食品的溯源追查，为安全防疫工作筑牢坚实堡垒。
目前，“智慧菜场”信息化模式已在我市各农贸市场全面推广。九原区将九郡农贸市场打造为九原区示范性标准化智慧农贸市场，实现农贸市场标准化改造和智慧化监管。稀土高新区民馨农贸市场在今年的改造中，引入数字化系统，增添了智慧大屏、多功能电子秤等智慧设施。
这些市场发生的变化，不仅给市民带来了更多便捷，也让文明理念和健康消费观在潜移默化中得以传播。（记者：霍晓霞）
整环境
东河区的农贸市场硬件设施整体较为陈旧，经营时间最长的已有20多年历史。东河区市场监督管理局抓住集贸市场中存在的短板弱项，着力营造整洁卫生、规范有序的经营环境，刷新了农贸市场在市民心中的文明“底色”。截至目前，东河区各农贸市场共投资6万元，重建、改建了无障碍卫生间，设立无障碍设施、洗手池共计12处，远大蔬菜副食批发市场投资20余万元对卫生间进行了改造，各农贸市场的“颜值”和“内涵”都得到了提升。
过去，南星市场、西脑包市场、蒙亿鑫市场等市场内的生熟食品摊位普遍“三防”设施极简，存在安全隐患。为消除隐患，市场监管部门多次与市场主办方研究，制定整改措施，在限期内为生熟食品经营户安装固定、轻便又易于开关的“三防”纱帘。目前，南星市场、西脑包市场、蒙亿鑫市场等市场都已完成了“三防”改造。市场面貌焕然一新。
远大蔬菜副食批发市场、包头粮食批发市场及佳世隆水果批发市场一直是东河区重要的批发集散地，每天商贩及消费者从四面八方蜂拥而至，给市场的环境卫生和停车秩序带来挑战。为解决市场内“停车难”问题，东河区市场监督管理局协调3个市场主办方，本着“应划尽划”的原则，在市场内增加机动车及非机动车停车位。市场车位的增加在满足顾客停车需求的同时，也规范了停车秩序，实现了集贸市场内停车秩序的精细化管理。
为有效消除安全隐患，东河区对各集贸市场进行逐个排查，督促各市场采取扎捆、剪除、扣合等方式，将原本凌乱无序的“空中飞线”变得整齐规范，目前，此项工作还再紧锣密鼓地开展中。
升颜值
许多人印象中的农贸市场熙熙攘攘，环境不尽如人意……不过青山区的农贸市场可不一样。青山区完善了农贸市场整体布局，软硬件都不断提升。
整洁的地面，敞亮的空间，整齐规范的摊位区，肉禽蛋奶、果蔬副食一应俱全，整齐码放。商户们热情忙碌地招呼着顾客……九星农贸市场是青山区十几家农贸市场中极具代表性的一家。“如今在这里卖菜是一种享受，不仅环境整洁干净，市场还增设了不少硬件设施，特别是在公厕里增设了无障碍洗手池、无障碍活动坐便器、扶栏等。”刘华在九星农贸市场摆摊多年，她亲眼目睹了市场的变化。如今，青山区12个农贸市场既保留了传统菜市场的“烟火气”，又提升了颜值环境。
今年以来，昆区市场监督管理局工作人员下沉基层，对昆区的25个大中型超市、20个农贸市场及沿街店铺进行地毯式清理，对存在问题的1051处点位进行了现场整改，整改完成率100%。截至目前，全面检查集贸市场20家、大中型超市25家、小作坊460余户、食品经营户2000余户、药店400余家，规范占道经营、乱堆杂物700余家，清理小广告和乱贴乱画1800余处，劝导店外经营底商归店经营580户。工作人员强化对集贸市场经营者和消费者吸烟的监管；给20家市场主办方发放喇叭40个，提醒出入市场顾客佩戴口罩，禁止吸烟和禁止宠物入内。对友谊蔬菜批发市场、和平农贸市场、甲尔坝粮油市场、大菜窖农贸市场重新施划停车位，改造光彩街市场、汇金市场卫生间2处，甲尔坝农贸市场门口增设无障碍扶手；清洗粉刷市场内柜台750余节，清洗市场内地面12000余平方米，粉刷墙面100平方米；张贴安全通道地标、一米线地标60处，铺地板贴260余米；清理消防通道12处……
此外，九原区对农贸市场进行集中整治，发现农贸市场问题902处，目前已全部整改完毕。稀土高新区对民馨农贸市场进行了提升改造，市场整体焕然一新。
提“内涵”
“智慧菜场”，是通过“互联网+大数据+智能收银+商户赋能”的新模式，对传统农贸市场进行技术改造，依托智能支付系统，实现食品溯源电子化、商品价格可视化、交易支付便捷化、场所信息公开化。今年以来，我市在全面提升市场环境的同时，也通过数字化，让市场管理更智慧。今年，青山区大力推广智慧农贸市场，指导圈点生活市场、屹林市场、振华市场引入智能化管理系统，建立市场主办方管理、市场商户应用、市场监管部门监管的三级联网智慧监管体系。
在圈点生活生鲜市场一肉食摊位前，市民王女士选购了一包冷冻肉食，商户将肉食放在智能通信秤上通过连接的收银机显示屏点击称重，随即，一张购物小票打印出来。“以前去超市购物才有小票，没想到现在农贸市场也有了，越来越正规。”贺女士介绍。据了解，消费者用手机扫购物小票上面的二维码后，商户的摊位号、电话号码等信息一目了然。而商户安装这套智慧收银系统后，可以实时显示营业额等信息，通过大数据分析，可获知畅销菜品、库存量、交易高峰等，为进货提供参考。与此同时，“智慧菜场”系统利用先进的信息化手段，极大地方便了市场和相关职能部门对市场经营活动的动态监管。此外，该系统也补齐了对进口冷链食品的溯源追查，为安全防疫工作筑牢坚实堡垒。
目前，“智慧菜场”信息化模式已在我市各农贸市场全面推广。九原区将九郡农贸市场打造为九原区示范性标准化智慧农贸市场，实现农贸市场标准化改造和智慧化监管。稀土高新区民馨农贸市场在今年的改造中，引入数字化系统，增添了智慧大屏、多功能电子秤等智慧设施。
这些市场发生的变化，不仅给市民带来了更多便捷，也让文明理念和健康消费观在潜移默化中得以传播。（记者：霍晓霞）
【指导商家文明诚信经营】“食品经营许可证快过期了，请提前到辖区市场监督管理所办理！”“在接触入口食品时，必须佩戴清洁口罩！”近日，石狮市市场监督管理局切实把思想和行动统一到市委、市政府工作部署上来，全员动员，马上行动，坚持以常态化创建应对常态化测评，用文明城市创建成果诠释使命担当。
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