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【房地产回暖存在较大不确定性,GDP增长5.5%困难加大】日前,国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计,70个大中城市中,各线城市商品住宅销售价格环比趋稳,同比下降或涨幅回落。4月18日,国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示,2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。

商品住宅销量下降,开发投资增长近于停滞,中国房地产市场的现状,是市场发展的必然,还是综合因素的影响?未来房价是否会出现明显回落?中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为,住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点,这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖,也还存在着较大的不确定性。

以下为正文。

探索发展模式是个艰巨任务

与往年不同,房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点,政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如,在政府工作报告中,今年房地产市场的基本任务是,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面:一是房地产市场的基本定位没有改变,仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归,这也是未来房地产市场的基本基调;二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场,增加保障性住房的供给;三是要探索房地产市场新的发展模式,即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。

前两个方面,基本上是2016年以来一直在强调的内容,只有第三点是一个新的提法,目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是,未来中国房地产市场发展模式是什么模样,当前只能是一个未知数,肯定要探索,走一步看一步,目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。

从1998年住房市场商品化改革开始,中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式,也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式,也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式,而是从中国香港的房地产市场“三高”(高房价、高地价、高保障性住房;保障性住房占比达50%以上)模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期,更强调的是以高房价来推高地价,以此来增长地方土地财政收入,保障性住房关注不多。在这个模式下,地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程,并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。

事实证明,香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式,而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式,再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式(选择了高房价、高地价),更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷,当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此,政府已经看到问题所在,特别中国金融监管当局,更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策,看上去并没有多少严厉,在欧美市场化的条件下基本上是一种常识,但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击,其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后,监管层又不得不对推出的这些政策有所调整,以减弱对市场的冲击力度。这也意味着,由于严重的制度路径依赖,由于涉及到重大的利益关系调整,房地产发展新模式探索并非是一项短期政策,而是一项长期政策,需要一个漫长的过程。

房价已出现全国性普跌

也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中,给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显,再加上疫情及外部环境的冲击,这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有,国家统计局最近公布数据显示,1-3月份,全国房地产开发投资27765亿元,同比增长0.7%,是历年来最低水平,而房地产开发投资下降,更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降(因为2021年住房销售仍然处于高水平,房地产开发存在资金缺口,比如,住宅新开工面积21558万平方米,下降20.3%);1-3月份,商品房销售面积31046万平方米,同比下降13.8%;其中,住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元,下降22.7%;其中,住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长,下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点,这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说,在房价普遍上涨时期,住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度,两者上涨的幅度差距越大,说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证,3月份70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个,比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化,没有反映出三线以下城市的房价情况,而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。

一般来说,在没有严格的法律法规限制的情况下,住房这种产品具有两栖的性质,既是投资品也是消费品。尽管是同一住房,在投资和消费不同性质的情况下,两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定,作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来,由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分,这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场(在同样的条件下,住房投资者出价肯定会高于住房消费者)。在这种情况下,无论政府出台多少行政性的房地产调控政策,只要房价在上涨,住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具,即经济增长过热时,地方政府的行政性房地产调控政策收紧;当经济增长减弱,地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松,市场就会预期政府正在用政策推高市场房价,这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后,市场就是这么演绎。

但是,从2021年下半年开始,特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击,房地产市场已经发生变化。住房投资者发现,受政策的冲击,中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此,全国房地产企业有10万多家,更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。

如果房地产开发商破产,那么在住房预售制度下,投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货,其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产,降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径,但是由于地方政府为了保房价,不让开发商降价销售,房地产开发商被迫陷入死循环:房价高销售不畅,但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资,整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说,一方面,房地产市场价格出现了普遍下跌的风险,另一方面,房地产开发商不能够降价销售,减少住房开发投资应对,已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击,更使目前房地产市场形势雪上加霜,持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。

在一个以投资为主导的房地产市场,只要房价下跌,住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看,尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元,同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元,中长期贷款增加1.07万亿元,同比少增了近万亿。也就是说,今年一季度,地方政府及企业都在加杠杆,而居民则在减杠杆,而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长,这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱,对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示,2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元,环比下降23.5%,同比下降47.2%,接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成,今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。

调控政策松动会逆转市场吗?

针对这种情况,从中央到地方,政府的房地产调控政策已经开始松动,如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩,银行的按揭贷款利率普遍下降(尽管下降的幅度十分微小);地方政府的限购限贷政策开始全面松绑,一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令,出台各种购买住房的补贴政策等,地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑,希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期,国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制,随之第三季度房价走稳,2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”,房地产市场调控政策权限下放到地方政府,由2016年开始,打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。

不过,地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光,应该是相当不确定的事。因为,当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变,地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束;二是经过20多年的高速发展,中国房地产存量已经十分巨大,国内居民的住房持有度达89%以上;有人估算,目前中国存量住房足以让12亿多人口居住,在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势,要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大;三是在住房过剩的城市,随着房价逐渐下跌,住房投资的风险越来越高,投资者是否会再进入市场不确定性太大;四是受最近新冠疫情的冲击,一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以,在这些因素影响下,国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑,能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。

当然还有更为重要的一点,就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降,这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台,特别是平台经济反垄断,对数字经济影响非常大。到3月中旬,中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降,不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景,中国数字经济竞争力将急剧下降,更意味着这些公司员工薪资将减少,也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失,国内房地产市场住房需求将快速减少(无论是投资还是消费),估计会对房地产市场影响非常大。

总之,各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖,存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转,即使是微小的,也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整,那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。

2013年国内第一档亲子互动类节目《爸爸去哪儿》掀起狂潮,如今七年过去了,当年的小男孩如今已经长成了翩翩少年,小姑娘也已经出落少女模样,而各位爸爸也已经是人过中年。
当年参加节目的时候张亮已经是国内非常有名的男模,但是并非人气明星,而节目之后有制作方想借他的人气,于是邀请他和薛之谦、朴海镇一起拍摄了一部电视剧《男人帮.朋友》,只是没想到如今六年过去了,天天都长大了,这部电视剧还是没有要播出的痕迹。
01 张亮朴海镇再续前缘,薛之谦演绎逗比小老板
2014年的朴海镇和张亮都可以说是正当红,《来自星星的你》热度持续了大半年仍旧未见消退,而朴海镇成为了红及内地的外来当红小生,在内娱具有相当高的人气。
不仅是素人观众追剧疯狂,诸多明星也穷追不舍,赵薇、杨幂、陈乔恩都纷纷发了微博追剧,朴海镇在内娱的人气丝毫不输给主演金秀贤。
而张亮也凭借《爸爸去哪儿》一夜蹿红,儿子天天遗传了老爸强大的优质基因,当年只有5岁的天天已经比同龄孩子高出很多,身高和腿长比例非常看出天生的大长腿,长大后的天天更是了不得,12岁的时候天天身高已达170cm,前不久他们父子俩在微博上晒出舞台背影照,天天的大长腿和张亮如出一辙。
俩人的第一次合作在是在2014年的医疗谍报剧《Doctor异乡人》,当时张亮在剧中客串了一个律师朋友,也因此跟导演陈赫,演员朴海镇结识.
于是在第二年,陈赫导演再次找到他们,主演都市剧《男人帮.朋友》,也是想借着他们的热度,当时韩国明星在内娱的热度非常高,如果这部剧能够播出,朴海镇应该还能再火一把。
2014年的薛之谦刚刚凭借专辑《意外》斩获东方风云榜最佳唱作人奖,同名单曲被评十大金曲。
对华语乐坛而言,薛之谦是实力和口碑兼具的优秀唱作人,人气正盛,而参演《男人帮.朋友》跨界尝试新的领域,是很多歌手都会尝试的发展途径。
薛之谦在剧中扮演一个屡战屡败愈挫愈勇的小老板,人物角色很逗比,剧情也相对搞笑,可以说是薛之谦的本色出演,表演难度不高,而且角色也非常讨喜,对于他提高人气帮助非常大。
而《男人帮.朋友》讲述的是三个初出茅庐的80后青年,三位性格迥异的同窗好友,在踏出大学校门之后,却开启了不同的人生。
他们在这个过程中经历失败、挫折、怀疑、背叛,面对友情、亲情、爱情的不同态度和不同选择。
走出象牙塔,无论家境如何,成绩好坏,都要面临残酷的社会竞争,面对人情冷暖,世态炎凉,通过讲述他们身上的故事,引起刚刚同龄人关于理想和奋斗的共鸣。
如果逆时光回到2015年,无论是导演、制作人还是团队对演员选择,和故事的讲述方式都并没有什么错处可言,毕竟在此之前孙红雷主演的《男人帮》用轻松诙谐的讲述方式,获得了极佳的收视率。
他们是一群扛着一家老小的中年男人,而随后《男人帮.朋友》把目光放在刚刚毕业的新人奋斗史上,形成一种关联和延续,效果应该也不会很差,说不好还能爆,只是错过了机会。
02 越压麻烦越多,三大男主接力脱敏
《男人帮.朋友》杀青于2015年,一般一部电视剧拍摄完成之后,需要后期制作、配音剪辑等工作,这些最快也要几个月,然后就是报审排档,等上一年左右都是正常的,所以当时所有工作都在按部就班的进行,但是人算不如天算,明天会发生什么谁都不知道。2016年开始,这三位主演就不断出现状况,接二连三的脱敏失去热度。
先是当年轰轰烈烈的国际事件,让韩国爱豆们纷纷撤出国内娱乐市场,各大平台终止与韩国电台的合约,剧集纷纷下架,接着是很多在中国发展的韩国明星纷纷因为工作签证到回国,随之终止与国内娱乐公司的合约。
与此同时,在韩国男团发展的中国男星也接二连三的回国,而这部剧的主演朴海镇就在其中,他不但无法参与国内的剧集宣传,当时的局面,凡是韩国明星参演的电视剧几乎无一幸免的被积压。
而张亮在《爸爸去哪儿》的热度消退之后,就把重心回归到了主业模特上,每年也会有一两部影视作品,但大多不太卖座,自然也没有什么热度,久居时尚界的张亮自然是不乏实力,只是老百姓不看T台秀,也不懂时装周,他无法通过接地气的影视作品从广大观众眼里获得热度,进而人气也在不断下降。
虽然2019年《彩虹的重力》首播,张亮在剧中混了个脸熟,可是同年他与寇静离婚的消息传出,而且是离婚两年之后才宣布,一时间各方舆论对张亮形象也有破坏,基本正负相抵。
这么一番折腾,关注这部剧的网友更加觉得播出无望,与此同时,虽然韩国娱乐节目和影视剧这两年在国内有加热的迹象,但是中韩合作拍片的口子还是没有开,韩国艺人也鲜少在国内发展,个别商业演出也是即来即走,似乎并未有可在国内影视剧中某得一个角色的迹象,而片方和观众除了等待似乎也就没有别的办法了。
03 四年又四年,网友从期待变成调侃
《男人帮.朋友》曾经的官方账号宣布的播出时间为2017年,之后豆瓣上改为2020年,从拍完杀青要等四年才开播,这已经是很长的待播时间了,而现在又改成了2022。
网友不禁要调侃难道还要再等四年,四年之后天天都能拍戏了,要不别等了,到时候让天天再重新拍一部吧,否则到时候万一张亮跟大多中年男人一样油腻了,再在电视上看他当年玉树临风的样子,岂不是很出戏。
也有网友分析,还是跟限韩令有关,目前国内娱乐圈和演艺市场仍旧未对韩国艺人开放,另外当年韩国某明星的一些言论也直接影响了进一步的合作交流。
如果单从演员方面看,如今薛之谦已经完全回归到歌手的身份,关于他的个人生活大家也不是很关心,当然凭借他此刻华语乐坛的地位,也没有必要用一部电视剧来增加热度,所以其本人可能对这部剧播出需求并不高。
另外张亮本人热度已经消退的差不多了,剧集是只要借演员的热度而不是给演员加热度,这方面是剧方不再需要张亮,而对于朴海镇来说,其在韩国的地位依旧是顶流艺人,这部剧的导演又是韩国人,他们倒是很想蹭朴海镇的热度,只是环境不允许。
所以这部剧何时能开播还是未知数,期待的人也已经不多,但是从片花剧情和简介看来,应该还是一部不错的都市感情剧,既然还有希望,那就一起期待一下吧。


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