冷笑香屋

萧涩虚拟春去。雾绕山，雨占目。

横铭昔头纵注。梳簪记，锦钻窟。

山日浪残朵，筹码当赢烛。

心许要楼月，庄酒醉柔吐。

云台抹淡青春旧，起舟山河冲无路。

水眼连连舍，抛波慈何物。

风海空途居西望。回力澜，排伤渡。

云阵四方摆弄，玲珑八面步数。

长烟熏玉门，点滴欠人户。

牵寒凌阁怅若消。捧怜笺，粉千骨。

微差芳胸丝丝扣。反檐旭，洒彻孤。

广有天地晴无数。握自控，人生还堵。

挥干一朝雨先问，除非码头再日出。

楼檐又锁听漏溅，开荡几家笑香屋。

《天上掉下个林妹妹》见到王文娟邀资的博客2006-12-18昨天，作为一个极其幸运的王迷，我见到了王派的宗师，幸福得大脑短路.....知道王老要来南京是前天晚上，我打电话给戏曲社的一个师兄，他说他没有票，可能不去了，加了一句：“你是不是一个人也要去？”我斩钉截铁地：去，半个人我也去，哪怕在门口等呢..结果非常圆满，他帮我们弄到的票，连过生日的社长也赶过来了。我们从工作电梯上了二楼，化装间的门口我一眼看到了王老师！她的微笑！我的脑全部的散掉了...她穿着大红的外衣，非常精神。她的笑容真的美丽极了，比我看到的她的任何一张照片都要美。那句话怎么说的“匀妆淡粉好安详”！眉眼之间，隐约着林妹妹的那一种态度，教人舍不得移开眼。我说想和她合个影，她笑起来：“可以啊...”我站在她的旁边，语无伦次的，“王老师真的好漂亮啊！”这句话从心里一直地冒到了嘴里，说了出来。她看着我笑（我真的已经完全幸福晕了）说：“我老了，还漂亮什么哟..”她真诚又谦逊的神色，微微的带着一点羞赧，我什么话都说不出来，只好笑。后来到了演出的时候,中央电视台的白燕升开始介绍到场的嘉宾,都是越剧界的老前辈,他说到王文娟先生的时候,真的,雷霆一般的掌声满过了整个演播大厅..王老师站起来,非常优雅地向大家点头微笑.她坐在正中间的第一排,我们几个在左边的第二排,社长激动万分地:"我们离她不到二十米哎.."被师兄说成花痴.呵呵.因为晚会过程中不断的有各个名家的对话,所以舞台上有一个小圆台,设在左侧,也就是我们正前方.白燕升把第一位嘉宾傅全香请过来的时候,有一些人跑到这边来拍照,我和社长也拍着.可是我忽然觉得不对劲,因为那些人都回过身来,背着舞台,向观众这边拍起照来,我顺着他们的闪光灯看,天哪,王老师不知什么时候坐到了我们面前!!我"啊"了一声,拼命去推社长,兴奋的一句话都不会讲,好在她很快反应过来,变的跟我一样不会说话了.王老师安静地坐在那里,一点架子都没有,很配合的尽量地向每一个对她拍照的人微笑,一点都没有不耐烦.不时和身边的一位工作人员耳语,脸上有非常让人舒服的,亲切美丽的笑容.我拍了照片,又拍了录象,还是舍不得回座位去,真的,那样的笑容,我无论如何都挪不开眼睛....她要到后台去的时候,站起来,有些歉意地向我们笑笑,我才回了座位.因为进入电视台以后不方便出去,所以晚饭也还顾不上吃.我那可怜的胃,开始用抽痉来抗议了,见我疼得蜷成虾样,帮我弄票的师兄玩笑道:你这就叫"痛并快乐着".哎..大家都还没吃饭,很值的---饭是天天能吃的,王老师可不是天天能见到的.呵呵先看照片吧,我看看视频能不能传...

汪敦敬：樓市如何明跌暗升
作者為祥益地產總裁
進入了二月，在數據完整下，我們可以完全清楚2020年的樓價年結，以中原指數計算去年升了0.65%，差餉物業估價署指數升了0.03%，祥益指數升了9.45%，數據清楚反映到所謂樓市大跌的言論是子虛烏有，現在回頭看，一年前在人心因為人禍和天災連接下的最消極的時刻，我仍然堅持香港金融中心不會變，香港資金亦不會流走和我們亦認為樓價不會拾级而下，甚至認為去年中之前可以谷底回升，結果也是無論我們以祥益指數、中原指數或差餉物業估價署指數都看到樓價谷底都是在去年上半年已出現，下半年由五月開始，平均每月二手住宅市場成交大幅增加4至5成，市場早已在回復中，當然，下半年因為疫情和防疫措施再嚴謹下令升勢中止甚至微調，但調整都仍然沒有低過上半年的谷底。

而且市場繼續以新常態去變化，很多人不知道新常態的結構和實質環境，仍用舊常態判斷會不斷發出錯誤的訊息，增加的成交是整體分配在不同板塊上，即是說購買力多了，但單一板塊受聚焦是少了，活動的面闊了，更稀薄的購買力短暫形成了市場上的平行時空。購買力是在水流化，即是購買力不會同一時間去灌溉不同板塊，很大機會是逐個板塊去做一個推動，於是乎首先起動的一線板塊就會樓價先升，相對上較二、三線的板塊就會較後起動，當一線盤上升了之後，購買力就自然會流向二、三線樓盤板塊，於是成交稀疏的屋苑亦會起動，起動的價格在第一個階段會又平又靚，於是就會出現淡友很希望看到的所謂低價了，但這平行時空背後是購買力以聚焦方式逐個板塊起動，這本來是一個樓市復甦及景氣的方式。

還有一個因素是和以往數十年樓市市場不同的，就是壓力測試才是影響樓價的最大因素，「林鄭Plan」推出之後，高成數按揭的買家日益主導市場，而他們很多都是換樓人士，這些高成數按揭買家，他們都受制於「壓力測試」，壓力測試是根據準買家的收入而計算出他可做按揭的金額上限，大家都明白這等同間接決定了買家可買樓價的上限，即是說如果樓價上升，他們就算可付得起較多首期也好，他們的按揭都不可以隨樓價上升而提高借貸，這個情況愈來愈普遍於市場了，舉個例子，假如一個屋苑原本可以買一線優質單位的買家，當樓價升了，他可能因為壓力測試而不可以提價去買一線樓屋苑的時候，便很大機會去買了二線單位，那本來坐「冷板櫈」成交較少的二線單位的成交便多了起來，當然成交價都是比一線單位較低的，但問題是：一般指數也分辨不到同一個屋苑裡面的成交分別，所以在指數上來說，可能會給人一個感覺就是該屋苑的樓價是下跌的，其實這只是一個錯覺，並不是樓價下跌，是買家成交的單位質素次了一等而已，我希望大家想一想，這就是現在的新常態，大家不要陶醉在一些低成交個案上， 要自己落實去看仔細的數據，因為真正的情況有可能是樓價實際在上升中。