【三天两头坏，迟迟难修好！#老电梯换修好难#】突然停用、骤然下坠、有异响……近年来，老旧小区越来越多的“老掉牙”电梯出现问题。日常的维修已无法从根本上消除隐患，但资金不足、业主意见不一等道道门槛让大修或更换一拖再拖难以实现。为此，记者走访了多个小区发现，基本上都存在这三大难题。
难题一：公维不足补缴困
小区电梯大修或更换需要动用公共维修基金，但老旧小区公共维修基金不足，甚至有的小区公维余额为零。当面临增缴公维基金时，业主出资意愿普遍不强烈……使用资金的问题成了老旧小区电梯大修或更换的首要难点。
走进丰台区某小区，2001年投入使用电梯设备严重老化。质量检测报告显示：该种电梯已经停产，配件难以采购，建议更换。
“换一部电梯就要30万元左右。”社区工作人员表示，小区比较老旧，公共维修基金不足，东区1、2、4、5、7号楼的13部电梯和西区3、7、11号三栋楼均需要更换电梯，但一提及增缴公共维修基金，居民就不乐意了。
“我们住一层和二层，也不用电梯，不出钱也不参与。”一位东区一层的业主表示，公共维修基金本来就不多，这次用了，下次再出事怎么办？而且增缴公维应该跟坐公交车一样，乘坐一站的和十站的不应是一个价格，住顶楼的该多交钱。
西区7号楼一位业主表示，“家家户户都出钱哪有那么容易？全从现有的公共维修基金里面出钱能更快一点。”
《北京市住宅专项维修资金管理办法》中规定，使用住宅专项维修资金需要三分之二以上的业主参与和同意。而更换费用由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。《民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
“实际上这相当于用总价除以总平方米，价格分摊入户。”社区工作人员告诉记者，每户按拥有物业建筑面积的比例分摊金额，跟住几层，用不用电梯，家里有多少人没有关系。现在东区通过沟通协调已经解决了这个问题，西区业委会列出了换两部电梯修一部、公共维修基金勉强够的方案和三部都换、需要增缴公维的方案初步征求居民意见。目前具体方案刚过公示期，下一步需要三分之二业主参与并签字同意。
难题二：业委会难以履职
根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十七规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，需要业主委员会审核同意并划转资金，物业服务企业仅能提出方案并在业委会同意后组织实施，这使得在大修或更换电梯的过程中，业委会成了不可或缺的一环。
“早在2015年就应该大修电梯，却因为现在没有业委会迟迟难以推动。”朝阳一家小区的物业工作人员告诉记者，小区第一届业委会时已经将公共维修资金划给业主大会管理，但需要向房管局申请时需要业委会签字才能走下一步流程，但现在没有签字就卡住了。
“小区在2004年就成立了第一届业委会，到2016年时，已是第三届业委会期满。”居民表示，这个业委会时有时无。没遇上事儿的时候大家不关心，很多事情没有业主大会表决，甚至连第三届业委会成立时也没有表决过。
丰台一小区也面临同样的问题。小区早在2021年7月就拿到建议更换电梯的质检报告，有些楼已经商讨完维修基金的分摊使用并票选出新电梯的品牌，但因业委会只剩两人，电梯更换的进度停滞了一年。“小区业委会2020年11月成立，当时有7个人，但有五个人辞职了，根据《北京市物业管理条例》中规定，只有两个人的业委会无法履职。”小区居民说。
社区工作人员表示，在电梯更换过程中，起主导作用的应当是业主和业委会。没有业委会，可能连最初的意见征询都无从下手。“物业公司只能提出方案以供参考，承担不了由业委会担负的责任，我们社区也只能帮助业委会成员前期发动业主，凝聚意见，协助业委会入户调查。”社区工作人员说。
难题三：业主参与热情不高
电梯大修或更换是小区公共事务，需要业主参与决定。在一些老旧小区，业主对这类公事参与热情不高也成为阻碍换修的难题。
西城区某小区4栋高层楼的电梯一个月总得坏个七八回，一些居民还遇到过电梯毫无预兆突然下坠的情况。小区物业工作人员表示，小区内的电梯都已使用近20年，2019年对电梯进行鉴定，结论是建议电梯进行全面大修， 到2021年对大修的相关流程已经走完。但小区的部分业主却认为电梯坏得如此频繁，仅靠大修不能根本解决问题，希望对这些“老掉牙”的电梯进行更换，而部分业主对流程和此前公维的使用提出质疑，电梯大修就此搁置。
为此，属地街道建议小区召开“临时业主大会”商讨电梯换修事宜。但这一过程中，相关决定需要业主投票，到了这一环节却屡屡遇到难题，“很多业主根本不来参与签字而且还可能出现假票等情况。”
“这个小区目前有30%—40%的房子是用于出租，房主平日里并不住在小区里，而租房的人基本上不参与小区事务，真正的业主不住在小区更是无所谓，不会大老远跑回来投票，还不够麻烦的，只管收房租就行。”社区书记坦言。
除此之外，房子里住的还有可能是业主的亲属或是朋友。如果业主不在，他们去线下投票时需要业主的授权书，“但这个授权书是真是假，如何验证也是个难题。如果挨个验证，我们还需要留档保存，以防后续出现问题，这个工作量真是不小。”社区书记表示。
因为授权问题，不少家庭矛盾也由此产生，“授权给谁，父母与子女、子女之间甚至两口子意见不同的都有，还有打架打到我们社区来的。”社区书记说，此外，不少后期到这儿新买房的年轻人，甚至连小区有没有公共维修基金，应该如何使用公维都不知道，“他们早出晚归地上班，平常在小区里连转也不转，也没工夫了解参与小区的这些事儿。”
正是由于线下纸质投票的种种弊端，社区目前尝试使用“北京业主”APP进行线上投票，该应用软件需要业主本人进行身份认证后才能注册，所以投票结果真实有保证，也能节约线下投票的成本。
让社区没有想到的是，如何让大家注册也成了难题。
“我们想了很多办法，在楼下放展板推广、去居民楼下解答、物业也给每家贴了通知甚至挨家挨户发短信，但推行过一段时间，效果还是不太好，1300多户居民，目前只注册了400多户。一些小区居民就是事不关己的态度，我们也难以强制推行。”社区书记无奈地说。
观点：让房屋“养老钱”用得更信服
老旧小区电梯大修或更换，为何会如此之难？
具有丰富基层社区治理经验的北京联合大学教授李凌表示，表面看起来是电梯问题，但背后折射出了整个物业行业的混乱以及目前很多小区出现的“甲方缺位，乙方越位”的情况，也就是小区缺乏业委会来主导小区事务，物业公司可操作空间过大。
一方面，由于物业管理服务不规范、财务不透明、没有与业主建立相符的契约关系等原因，导致居民对物业和相关部门不信任，所以业主在该投票的时候不投票。另一方面，动用公共维修基金对电梯进行大修或更换，有明确清晰的程序，而业主一般对这样的程序不了解，如果物业或有关部门不按照这样的程序来一步步进行，业主也难以知情。此外 许多业主对自己的权责义务并不清晰，例如有些业主认为大修或更换电梯应该用物业费，而不是公共维修基金。
“要解决电梯大修或更换难题，需要物业公司在财务上公开透明、过程上规范民主、相关利益主体权责义务清晰以及建立相符的物理管理契约关系，各个主体按照相应的责任各司其职。具体来说，需要业主明确自己‘甲方’权责，主动参与小区公共事务，街道社区积极推动小区业委会的成立；物业公司通过日常的规范服务，取得业主信任，有关部门也要加强对物业行业的监管。
在使用公共维修基金时，还应建立一套可操作的、物业和业主之间能够相互制约，同时又能产生相互信任的机制，使这房屋的‘养老钱’在解决诸如电梯更换问题时用得让人信服。”李凌建议。
（北京晚报 记者徐英波 黄品超）
难题一：公维不足补缴困
小区电梯大修或更换需要动用公共维修基金，但老旧小区公共维修基金不足，甚至有的小区公维余额为零。当面临增缴公维基金时，业主出资意愿普遍不强烈……使用资金的问题成了老旧小区电梯大修或更换的首要难点。
走进丰台区某小区，2001年投入使用电梯设备严重老化。质量检测报告显示：该种电梯已经停产，配件难以采购，建议更换。
“换一部电梯就要30万元左右。”社区工作人员表示，小区比较老旧，公共维修基金不足，东区1、2、4、5、7号楼的13部电梯和西区3、7、11号三栋楼均需要更换电梯，但一提及增缴公共维修基金，居民就不乐意了。
“我们住一层和二层，也不用电梯，不出钱也不参与。”一位东区一层的业主表示，公共维修基金本来就不多，这次用了，下次再出事怎么办？而且增缴公维应该跟坐公交车一样，乘坐一站的和十站的不应是一个价格，住顶楼的该多交钱。
西区7号楼一位业主表示，“家家户户都出钱哪有那么容易？全从现有的公共维修基金里面出钱能更快一点。”
《北京市住宅专项维修资金管理办法》中规定，使用住宅专项维修资金需要三分之二以上的业主参与和同意。而更换费用由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。《民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
“实际上这相当于用总价除以总平方米，价格分摊入户。”社区工作人员告诉记者，每户按拥有物业建筑面积的比例分摊金额，跟住几层，用不用电梯，家里有多少人没有关系。现在东区通过沟通协调已经解决了这个问题，西区业委会列出了换两部电梯修一部、公共维修基金勉强够的方案和三部都换、需要增缴公维的方案初步征求居民意见。目前具体方案刚过公示期，下一步需要三分之二业主参与并签字同意。
难题二：业委会难以履职
根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十七规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，需要业主委员会审核同意并划转资金，物业服务企业仅能提出方案并在业委会同意后组织实施，这使得在大修或更换电梯的过程中，业委会成了不可或缺的一环。
“早在2015年就应该大修电梯，却因为现在没有业委会迟迟难以推动。”朝阳一家小区的物业工作人员告诉记者，小区第一届业委会时已经将公共维修资金划给业主大会管理，但需要向房管局申请时需要业委会签字才能走下一步流程，但现在没有签字就卡住了。
“小区在2004年就成立了第一届业委会，到2016年时，已是第三届业委会期满。”居民表示，这个业委会时有时无。没遇上事儿的时候大家不关心，很多事情没有业主大会表决，甚至连第三届业委会成立时也没有表决过。
丰台一小区也面临同样的问题。小区早在2021年7月就拿到建议更换电梯的质检报告，有些楼已经商讨完维修基金的分摊使用并票选出新电梯的品牌，但因业委会只剩两人，电梯更换的进度停滞了一年。“小区业委会2020年11月成立，当时有7个人，但有五个人辞职了，根据《北京市物业管理条例》中规定，只有两个人的业委会无法履职。”小区居民说。
社区工作人员表示，在电梯更换过程中，起主导作用的应当是业主和业委会。没有业委会，可能连最初的意见征询都无从下手。“物业公司只能提出方案以供参考，承担不了由业委会担负的责任，我们社区也只能帮助业委会成员前期发动业主，凝聚意见，协助业委会入户调查。”社区工作人员说。
难题三：业主参与热情不高
电梯大修或更换是小区公共事务，需要业主参与决定。在一些老旧小区，业主对这类公事参与热情不高也成为阻碍换修的难题。
西城区某小区4栋高层楼的电梯一个月总得坏个七八回，一些居民还遇到过电梯毫无预兆突然下坠的情况。小区物业工作人员表示，小区内的电梯都已使用近20年，2019年对电梯进行鉴定，结论是建议电梯进行全面大修， 到2021年对大修的相关流程已经走完。但小区的部分业主却认为电梯坏得如此频繁，仅靠大修不能根本解决问题，希望对这些“老掉牙”的电梯进行更换，而部分业主对流程和此前公维的使用提出质疑，电梯大修就此搁置。
为此，属地街道建议小区召开“临时业主大会”商讨电梯换修事宜。但这一过程中，相关决定需要业主投票，到了这一环节却屡屡遇到难题，“很多业主根本不来参与签字而且还可能出现假票等情况。”
“这个小区目前有30%—40%的房子是用于出租，房主平日里并不住在小区里，而租房的人基本上不参与小区事务，真正的业主不住在小区更是无所谓，不会大老远跑回来投票，还不够麻烦的，只管收房租就行。”社区书记坦言。
除此之外，房子里住的还有可能是业主的亲属或是朋友。如果业主不在，他们去线下投票时需要业主的授权书，“但这个授权书是真是假，如何验证也是个难题。如果挨个验证，我们还需要留档保存，以防后续出现问题，这个工作量真是不小。”社区书记表示。
因为授权问题，不少家庭矛盾也由此产生，“授权给谁，父母与子女、子女之间甚至两口子意见不同的都有，还有打架打到我们社区来的。”社区书记说，此外，不少后期到这儿新买房的年轻人，甚至连小区有没有公共维修基金，应该如何使用公维都不知道，“他们早出晚归地上班，平常在小区里连转也不转，也没工夫了解参与小区的这些事儿。”
正是由于线下纸质投票的种种弊端，社区目前尝试使用“北京业主”APP进行线上投票，该应用软件需要业主本人进行身份认证后才能注册，所以投票结果真实有保证，也能节约线下投票的成本。
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“我们想了很多办法，在楼下放展板推广、去居民楼下解答、物业也给每家贴了通知甚至挨家挨户发短信，但推行过一段时间，效果还是不太好，1300多户居民，目前只注册了400多户。一些小区居民就是事不关己的态度，我们也难以强制推行。”社区书记无奈地说。
观点：让房屋“养老钱”用得更信服
老旧小区电梯大修或更换，为何会如此之难？
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#杨涵博YHB[超话]##杨涵博 涵养入心旁征博引# #tf家族试训生杨涵博#
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结婚，为什么房产证加了名字，也不是一人一半？
男方购买的房屋，因为结婚，加上了女方的名字。这样的事，在目前的社会中也较为普遍。男方借此向女方表达了对爱情以及婚姻的信心，女方也获得了一定程度的安全感。作为普法类的文章，我不谈论这种行为本身是否合适。但关于这个行为的结果，我经常在网上看到两种截然不同的言论。
一种声称加名字没用。房子是男方买的，加了名字房子还是男方的。
另一种却说，加了名字房子就是一人一半了。只要离婚，女方就能分到一半。
那到底哪种说法是对的呢？其实，这两种说法，都不对。至少，都是不全面的。#离婚律师咨询# #法律咨询# #离婚#
这期我就来和你聊聊：
•房产加名到底意味着什么？
•为什么在有贷款的情况下，房子不能加名字？
•加了名字之后，女方到底能分到多少？
一、加名字到底意味着什么？
房子加名字这件事，从法律上来看，其实就等于是男方将房子的一部分赠送给了女方。至于这一部分是多少，这就要从范围和份额两个维度来进行分析了。
1、范围
房子如果是男方全款购买的，那么送的就是整套房子的一部分。
如果房子还有贷款，那么婚后还贷部分本来就属于夫妻共同财产。男方送的只是首付款以及婚前还贷对应的那部分房屋的一部分。
2、份额
关于份额，就要看在加名字的时候，双方是怎样登记的。
如果双方登记的是按份共有，写清楚了每人50%。那么在没有其他约定的情况下，就等于是男方送了一半的房子给了女方，房子的确就是一人一半了。
但如果双方登记的是共同共有。那么在这种情况下，男方到底送了多少份额给女方，就变得不确定了。在前几篇文章中我也说过，共同共有仅仅代表房子属于夫妻共同财产，并不等于一人一半。法院一般会根据房屋的出资贡献，双方结婚时间的长短，双方的住房情况，子女由谁来抚养，离婚是否存在过错等因素，来确定女方所占的份额。至于具体的比例，在后面的第三个问题中，我会说到的。
所以，到底登记为按份共有还是共同共有，差别还是很大的。
那要是房子已经加了名字，也登记为了共同共有，还有什么补救的办法吗？
办法肯定是有的。最简单的当然是双方再去一次交易中心，把共同共有改为每人50%的按份共有。如果嫌麻烦的，那么也简单，夫妻双方只需要签一份婚内财产协议。在协议中，双方可以明确约定这套共同共有的房屋是一人一半的。这样，也可以达到一样的效果。
二、有贷款为什么不能加名字？
有贷款为什么不能加名字？这个问题也是我被咨询最多的问题之一。严格来说，事实并不是这样的。其实只要银行同意，即使有贷款也是可以加名字的。但一般来说，银行基本是不会同意的。
你一定感到很奇怪，我自己的房子，我要加上配偶的名字，为什么还要银行同意啊？要解释清楚这个问题，那就得从买房那会说起了。
你买了一套房子，但手头上的钱只够首付，想申请贷款。于是找到了银行，银行审核下来，你的各项信用都比较好。但问题在于你现在信用良好不代表将来也一直良好。毕竟大几百万的钱，光信用好肯定是不行的。还得有东西压在银行那里，万一你不还钱了，银行至少有个保障。这样一来，你只得同意把刚买的这套房子抵押给银行，银行这才同意贷款给你。于是你和银行签了抵押借款合同，银行把钱借给你，你把房子抵押给银行。接下去每个月按时还钱，什么钱还完了，什么时候房子才会真的属于你。要是你真的还不出钱了，银行直接起诉把房子拍卖就是了。只要房价不崩盘，银行肯定亏不了。
但你说你现在想要加上另一个人的名字，这对银行来说，就有问题了。我来举个简单的例子你就明白了。
小蓝出了50万首付，又向银行贷款150万，买下了价值200万的房子，双方签订了抵押借款合同。
假设后来房子加上了小红的名字，双方按份共有各占50%，接着小蓝就拒绝向银行还钱了
银行只能依据当初的抵押借款协议去法院起诉，要求小蓝还钱。但因为协议只是和小蓝一个人签的，告也只能告他一个人。当然小蓝不还钱，肯定是没道理的。很快法院判决下来了，银行胜诉，但即使这样小蓝还是不肯还钱。没辙，银行只能申请拍卖房子了。
但这时候小红突然跳出来了，房子有我的一半，你们凭什么拍我的房子呀，我又不欠银行钱。你还别说，如果小红只有这一套房子的话，那么在某些地区还真就卡住不能拍了。那么对于银行来说，既没要到钱，房子还拍不了，这下可亏大了。
话再说回来，假如房子最终还是被拍卖了，也卖出了正常的市场价200万。但这时候，小红因为占了一半，借款也和她没关系，所以她先拿走了100万。剩下100万才给了银行。但不知道你是否还记得，当初银行贷出去的钱可是150万呀，银行还是亏了。
所以，存在这么大的风险，银行怎么可能同意你加名字呢？当然，在实际中，银行即使同意加名，一般也会重新办理抵押借款手续，让夫妻双方都成为借款人，共同承担债务。
不过即使如此，对银行而言也是存在一点小风险的，并且还多了许多本来不用干的工作。所以，在实际中，一般来说，银行是不会同意加名字的。
另外关于这点，还有好些人私信我，说《民法典》有新规定了，抵押财产的转让不用经过抵押权人同意了。但他们可能没有注意到，这个条款中还留了一个小尾巴，“当事人另有约定的，按照其约定。”银行怎么可能放任这个漏洞呢。早在《民法典》生效前的抵押借款合同中，也都有条款写明了，设立抵押权的房产如需转让必须经过银行的同意。所以，这条路也是行不通的。
那么问题来了，房子有贷款，银行又不同意加名字的情况下，怎么保证最终这个名字可以加上去呢。
其实也很简单，还是可以通过婚内财产协议来进行处理。双方在协议中把这套房子的份额约定清楚，并附上贷款还清后一方有义务配合另一方办理加名的手续就可以了。然后非常重要的是，再要给这份协议做一个公证。
为什么呢？主要是因为首付那部分所对应的房产，存在被认定为赠与的可能性。也就是法院可能会认为男方将首付款对应的那部分房屋送给了女方。而一旦被认定为了赠与，那么在房子加上女方的名字前，即使签了协议，男方也是可以随时撤销的。但如果协议经过公证，那么这个问题就不存在了。因为法律还规定了，经过公证的赠与合同是不可撤销的。所以，协议加上公证才可以保证在没有加上名字前，女方对于这套房子的权益。
三、加了名字之后，女方到底能分到多少？
如果加名字登记的是共同共有，那么女方能分到多少房子，取决于男女双方共同生活的时间长短。
如果双方在恋爱的时候就分开了。那么这种情况下，按照上海高院的意见，一方即使没有出钱，但因为加了名字，最终也可以分到10%-30%的房子份额。但在有些情况下，法官会根据彩礼返还的规则来进行判决。
对于结婚再离婚而言，这个比例就被拉长到了10%-50%。结婚时间的长短是法官考虑的主要因素。
如果结婚时间较短的，那么考虑到公平原则，女方分到的份额一般会大大少于男方。
但随着双方结婚时间变长，出资贡献对于房子份额的影响就越来越弱了。最终，房子可能就真的变成一人一半了。
其实，仔细想想这也是很合理的。假如双方结婚才一个月就离婚了，房子如果一人一半，明显不公平。但要是双方已经结婚十多年，孩子都已经长大成人了。这个时候，考虑到双方共同生活的时间以及另一方对家庭的付出，房子一人一半也就说得过去了。
男方购买的房屋，因为结婚，加上了女方的名字。这样的事，在目前的社会中也较为普遍。男方借此向女方表达了对爱情以及婚姻的信心，女方也获得了一定程度的安全感。作为普法类的文章，我不谈论这种行为本身是否合适。但关于这个行为的结果，我经常在网上看到两种截然不同的言论。
一种声称加名字没用。房子是男方买的，加了名字房子还是男方的。
另一种却说，加了名字房子就是一人一半了。只要离婚，女方就能分到一半。
那到底哪种说法是对的呢？其实，这两种说法，都不对。至少，都是不全面的。#离婚律师咨询# #法律咨询# #离婚#
这期我就来和你聊聊：
•房产加名到底意味着什么？
•为什么在有贷款的情况下，房子不能加名字？
•加了名字之后，女方到底能分到多少？
一、加名字到底意味着什么？
房子加名字这件事，从法律上来看，其实就等于是男方将房子的一部分赠送给了女方。至于这一部分是多少，这就要从范围和份额两个维度来进行分析了。
1、范围
房子如果是男方全款购买的，那么送的就是整套房子的一部分。
如果房子还有贷款，那么婚后还贷部分本来就属于夫妻共同财产。男方送的只是首付款以及婚前还贷对应的那部分房屋的一部分。
2、份额
关于份额，就要看在加名字的时候，双方是怎样登记的。
如果双方登记的是按份共有，写清楚了每人50%。那么在没有其他约定的情况下，就等于是男方送了一半的房子给了女方，房子的确就是一人一半了。
但如果双方登记的是共同共有。那么在这种情况下，男方到底送了多少份额给女方，就变得不确定了。在前几篇文章中我也说过，共同共有仅仅代表房子属于夫妻共同财产，并不等于一人一半。法院一般会根据房屋的出资贡献，双方结婚时间的长短，双方的住房情况，子女由谁来抚养，离婚是否存在过错等因素，来确定女方所占的份额。至于具体的比例，在后面的第三个问题中，我会说到的。
所以，到底登记为按份共有还是共同共有，差别还是很大的。
那要是房子已经加了名字，也登记为了共同共有，还有什么补救的办法吗？
办法肯定是有的。最简单的当然是双方再去一次交易中心，把共同共有改为每人50%的按份共有。如果嫌麻烦的，那么也简单，夫妻双方只需要签一份婚内财产协议。在协议中，双方可以明确约定这套共同共有的房屋是一人一半的。这样，也可以达到一样的效果。
二、有贷款为什么不能加名字？
有贷款为什么不能加名字？这个问题也是我被咨询最多的问题之一。严格来说，事实并不是这样的。其实只要银行同意，即使有贷款也是可以加名字的。但一般来说，银行基本是不会同意的。
你一定感到很奇怪，我自己的房子，我要加上配偶的名字，为什么还要银行同意啊？要解释清楚这个问题，那就得从买房那会说起了。
你买了一套房子，但手头上的钱只够首付，想申请贷款。于是找到了银行，银行审核下来，你的各项信用都比较好。但问题在于你现在信用良好不代表将来也一直良好。毕竟大几百万的钱，光信用好肯定是不行的。还得有东西压在银行那里，万一你不还钱了，银行至少有个保障。这样一来，你只得同意把刚买的这套房子抵押给银行，银行这才同意贷款给你。于是你和银行签了抵押借款合同，银行把钱借给你，你把房子抵押给银行。接下去每个月按时还钱，什么钱还完了，什么时候房子才会真的属于你。要是你真的还不出钱了，银行直接起诉把房子拍卖就是了。只要房价不崩盘，银行肯定亏不了。
但你说你现在想要加上另一个人的名字，这对银行来说，就有问题了。我来举个简单的例子你就明白了。
小蓝出了50万首付，又向银行贷款150万，买下了价值200万的房子，双方签订了抵押借款合同。
假设后来房子加上了小红的名字，双方按份共有各占50%，接着小蓝就拒绝向银行还钱了
银行只能依据当初的抵押借款协议去法院起诉，要求小蓝还钱。但因为协议只是和小蓝一个人签的，告也只能告他一个人。当然小蓝不还钱，肯定是没道理的。很快法院判决下来了，银行胜诉，但即使这样小蓝还是不肯还钱。没辙，银行只能申请拍卖房子了。
但这时候小红突然跳出来了，房子有我的一半，你们凭什么拍我的房子呀，我又不欠银行钱。你还别说，如果小红只有这一套房子的话，那么在某些地区还真就卡住不能拍了。那么对于银行来说，既没要到钱，房子还拍不了，这下可亏大了。
话再说回来，假如房子最终还是被拍卖了，也卖出了正常的市场价200万。但这时候，小红因为占了一半，借款也和她没关系，所以她先拿走了100万。剩下100万才给了银行。但不知道你是否还记得，当初银行贷出去的钱可是150万呀，银行还是亏了。
所以，存在这么大的风险，银行怎么可能同意你加名字呢？当然，在实际中，银行即使同意加名，一般也会重新办理抵押借款手续，让夫妻双方都成为借款人，共同承担债务。
不过即使如此，对银行而言也是存在一点小风险的，并且还多了许多本来不用干的工作。所以，在实际中，一般来说，银行是不会同意加名字的。
另外关于这点，还有好些人私信我，说《民法典》有新规定了，抵押财产的转让不用经过抵押权人同意了。但他们可能没有注意到，这个条款中还留了一个小尾巴，“当事人另有约定的，按照其约定。”银行怎么可能放任这个漏洞呢。早在《民法典》生效前的抵押借款合同中，也都有条款写明了，设立抵押权的房产如需转让必须经过银行的同意。所以，这条路也是行不通的。
那么问题来了，房子有贷款，银行又不同意加名字的情况下，怎么保证最终这个名字可以加上去呢。
其实也很简单，还是可以通过婚内财产协议来进行处理。双方在协议中把这套房子的份额约定清楚，并附上贷款还清后一方有义务配合另一方办理加名的手续就可以了。然后非常重要的是，再要给这份协议做一个公证。
为什么呢？主要是因为首付那部分所对应的房产，存在被认定为赠与的可能性。也就是法院可能会认为男方将首付款对应的那部分房屋送给了女方。而一旦被认定为了赠与，那么在房子加上女方的名字前，即使签了协议，男方也是可以随时撤销的。但如果协议经过公证，那么这个问题就不存在了。因为法律还规定了，经过公证的赠与合同是不可撤销的。所以，协议加上公证才可以保证在没有加上名字前，女方对于这套房子的权益。
三、加了名字之后，女方到底能分到多少？
如果加名字登记的是共同共有，那么女方能分到多少房子，取决于男女双方共同生活的时间长短。
如果双方在恋爱的时候就分开了。那么这种情况下，按照上海高院的意见，一方即使没有出钱，但因为加了名字，最终也可以分到10%-30%的房子份额。但在有些情况下，法官会根据彩礼返还的规则来进行判决。
对于结婚再离婚而言，这个比例就被拉长到了10%-50%。结婚时间的长短是法官考虑的主要因素。
如果结婚时间较短的，那么考虑到公平原则，女方分到的份额一般会大大少于男方。
但随着双方结婚时间变长，出资贡献对于房子份额的影响就越来越弱了。最终，房子可能就真的变成一人一半了。
其实，仔细想想这也是很合理的。假如双方结婚才一个月就离婚了，房子如果一人一半，明显不公平。但要是双方已经结婚十多年，孩子都已经长大成人了。这个时候，考虑到双方共同生活的时间以及另一方对家庭的付出，房子一人一半也就说得过去了。
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