“独立产权，拆1赔3，杭州独一家。”
 “政府规划文件已批复，百分百会拆迁”、“务必来现场看一看，怕你错过一次难得的拆迁机会”……
 推销房产、贷款的很常见，打着“待拆迁房”名义兜售的，你遇到过吗？最近，滨江区的王女士，就接到了多个这样的推销电话。
 好奇心驱使下，添加了微信，对方立马甩过来一大堆信息和链接。
 有项目介绍、有规划信息，以及各种政府征迁补偿文件，甚至还有一堆客户下单的不动产证照片。
一番了解才知道，这不是住宅，而是一个萧山的建材专业市场。
 商业拆迁赔偿比住宅还高？如果确定拆迁，有利可图之下，为什么还要对外销售？这是一种新式销售套路吗？
馅饼还是陷阱？我们实地走了一趟。
从滨江区出发，沿建设四路往东，穿过通惠北路，就到了该建材城。
 位置挺不错，就在市北东（锦粼府、东方名府一带）北面，离地铁7号线新兴路站约300米，西侧是在建通城高架，隶属宁围单元。
 这里堪称专业市场集群，除了该建材城，南北两侧还有汽配五金市场，和二手车交易市场。
 市场内密密麻麻全是车（免费停车），绕了几圈，才在市场连廊下方的一处板房，找到简陋的营销中心。没有沙盘，只有几张桌椅，若干展架，和墙上的位置示意地图、飘红的销控表等。
 接待人员表示，市场共9幢楼，1-3层，分割成1200多套商铺，面积40-90㎡不等。
“三层带5年租约销售，年化大概4%，前3年可直接抵扣房价。一二层正常销售，不带租约。”对方告诉我，这批“拆迁商铺”很畅销，目前只剩20多套了。
 “买家包括原先的经营户，还有滨江萧山、省内各地投资客。”介绍的同时，还给我看各种定金、产证截图。
 听对方说，最牛的一个客户，一口气买了一整层，10多间商铺。
 “既然拆迁赔偿这么高，为什么拿出来卖？”、“政府有规定的，公司占比不能超过20%，否则可能只是换地。而个人产权比例占比高，就能正常拆迁了。”
 我查了下资料，找不到相关文件。但这个建材城确实有年头了，拿地至今已有20多年。
抛开个人产权比例的说法，先来看看，该建材城拆迁的可能性有多大？
 按照对方提供的线索，我找到了一份去年3月的规划文件。据杭州市规划局批复，宁围单元明确定位为宜居宜业、充满活力、交通畅达的品质住区。
 对比现状用地和规划用地，建材城所在的专业批发市场，未来调整为商业商务兼容用地。
 不过按照控规，除了建材城，包括汽配五金市场、二手车交易市场在内的周边多个市场，也在用地调整之列。
 换句话说，如果建材城拆迁，它们也会拆迁，但却没见其他市场推销商铺。
而且如果仅仅按照这种标准，就断定建材城会拆迁，那么杭州类似的“待拆迁房”太多了。毕竟，随着城市快速发展，环境陈旧、管理落后的功能，都会向外搬迁。
 关键的是，“拆不拆，什么时候拆？”是一个极不确定性的问题。
 按照历史经验看，就算最终会拆迁（也不排除规划调整），这个时间成本，也不是一般人所能承受的。
 典型例子如1982年开张、1997年迁入凤起路的环北小商品市场。
 由于与城市发展的不匹配，21世纪后就有人建议：应尽早搬迁到主城以外。但由于各种原因，搬迁一直未能成行。传了近20年，才在去年真正关停。
就算等得起，赔偿真有“1赔3”吗？
 对方是这么算的：几年后拆迁，肯定会升值。加上各种补偿、补贴和奖励，就能达到原值的3倍。
 在我看来，这想得过于简单了。
根据《萧山区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，针对非住宅房屋征收补偿，作了如下规定：征收非住宅房屋一般以货币补偿为主，其房屋价值（含土地，下同） 按评估价值给予补偿（也可产权调换），还应一次性支付搬迁费。
 
造成停产停业损失的，可按被征收房屋价值的一定比例计算，商业用房按６％。
 
征收非住宅房屋，在暂停办理相关手续前，被征收人已改变用途并办理工商、税务等相关合法经营手续两年以上的，在征收补偿方案确定的签约期限内，按照规划用途征收补偿后，可再按其合法经营面积给予被征收人一次性补助，最高不超过其合法经营面积部分房屋原用途评估价值的20%。
 
被征收人在签约期限内签订货币补偿协议并搬迁的，可以按被征收房屋价值给予不高于25%补贴，具体补贴标准应在征收补偿方案中明确。
理论上，只要未来拆迁时的评估价涨了，加上各种补贴，的确可获得丰厚的补偿。
但问题在于，现在商铺销售价并不低。
剩余在售的商铺，粗粗一算，最贵的单价超5万，最便宜也要近3万，相当于奥体、市北的新房限价。
要知道，建材城隔壁新拍的宅地，地价也不过2万2，新房限价3.35万。
现场一圈看下来，市场生意也不是很红火，一楼还行，二楼一般，三楼空置率很高。二手住宅都不能保证一定升值，何况一个体量10万㎡的大型专业市场。
不妨算一笔账，假设各种补贴算一起，综合按均价5万算，光拆迁成本就要50亿。除非将来卖地大幅拉高容积率，否则很难回本。
博拆迁，从来都是一个高风险的行为。
 过去几年，杭州市场上专门有一群人，通过法拍或二手市场，买入超级老破小赌拆迁。
 但印象中成功者寥寥。公开报道的，仅有山棉北里等寥寥数个，更多是一等就是七八年，深套其中。
 其中一个重要原因，是政策转变——老旧改造代替征迁。
 在我看来，商业拆迁房也是同样道理。不仅时间上存在严重不确定性（大量时间成本、资金成本），政策上也有变数（产权调换），买入价格更可能提前透支。
 如今住宅难摇、二手价格高企、股市动荡，确实没有太多的资产保卫渠道。
 但越是没机会越要谨慎。虽说富贵险中求，但同样有一句老话：天上不会平白无故掉馅饼。
风险与收益，总是如影随形的。#杭州#

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拖延症严重[允悲][允悲]下一期都要播了，才憋出来总裁BAND的表演repo[允悲][允悲]
时间有点久，脑子系统混乱[顶]节目播到哪就写到哪，
这次录制一共两场，从不到十二点集合到晚上一点录制完，真的是完全凭着王俊凯支撑下来的，现场真的超级超级超级超级超级超级热，全程都站着，而且没有水
剩余部分是预告中提到的"首次内部试听会，会等到节目播出以后才会再放出来（坚决不剧透[坏笑][坏笑]）大家凑合着看哈
1⃣开场最先录制的"总裁BAND"表演秀[憧憬][憧憬]话筒"小蓝"先出现了，然后大家就开始微微的炸锅"看！小蓝！""话筒来了，人呢？""快出来了吧！在哪呢？哪呢？"……其实也挺奇怪的，后台那里特别黑，连那个拿着"小蓝"的工作人员的脸都看不清，却一眼就认出了小蓝[允悲][允悲]蟹姐果然都是"火眼金睛"（只对王俊凯[舔屏][舔屏]）
2⃣总裁们出现了，从我的角度只能看见最前面的谢总，我们的王总在后面直接挂着吉他帅气登场，可是现场有个半透明大幕（好像是）挡住了我们小凯的身影，于是我就一直盯着一个朦朦胧胧的挂着个吉他的半截"身子"花痴到不行
总裁们还有dzq都在那里等待上场，刚开始的时候只看见那个挺拔的半截[费解][费解]身子（因为挡住了），看着他握着吉他时不时的弹两下，至于聊没聊天看不见，因为我看不见脖子以上[允悲][允悲]这期间小凯一共喝了两次水，还插了两次手（就是双手交叉抱在胸前那种，图p1这动作应该叫什么来着 [顶][顶]）他怎么干啥都那么帅呢[舔屏][舔屏]（姐姐渴了，口干舌燥的那种[色][色]）
3⃣总裁们上台，因为一直都盯着他，所以工作人员把"小蓝"插在话筒架上也没看见，看着他在那台子上晃悠的时候，还在想他究竟会站在哪呢[允悲][允悲]果然王俊凯一出现，我的眼里就啥都进不去了[舔屏][舔屏]
4⃣每一次亲眼看他的舞台，都是震撼的，他从"晃悠"的状态到起范儿投入真的是瞬间的事儿[haha]音乐起第一个音，小凯吉他一握，左脚一抬跟着第一个音一起落下来，完美的侧跨步，然后立刻直起身子开始"摇摆"（原谅我词穷[允悲][允悲]）真的帅炸了，啊啊啊嚎叫啊啊啊！在现场的时候真的感觉他都已经要起飞了，就是感觉他蹦了好高，看节目才发现，他根本没离地，不得不说王总在舞台上的气场，真是两米八（不！二十八米都有了[加油][加油]）
5⃣表演结束，总裁们先下去了，然后导播开始blabla流程，讲到"一会儿你们就听小凯老师说的，跟着配合就行"又是掀屋顶的"啊啊啊啊"（蟹姐们就不能回答个"好"么[允悲][允悲]好吧，我也是啊啊啊的一员）
6⃣大幕拉开走到一半小凯停住了，看谢总还在走又默默的往前蹭了两步，打完招呼之后就特可爱的问了谢总一句"我们会不会太往前了"然后谢总直接拉着俩人后退两步（谢总你别太惯着他了，我来[色][色]）
7⃣小凯可能有点儿紧张（严格说的话这算是"正式节目"第一次带观众）说"公司"的时候可爱的嘴瓢了还说对不起（我当时神游了一下无边界演唱会[偷笑]你懂得）当时观众和另两位老总的表情应该都是宠溺的不行，看着他笑，他嘴瓢第二次的时候，还想要控制一下，自己"接戏"说了一句"321"然后继续说后面的话，结果在观众们很不给面子的笑声里破功了（王总你的虎牙露出来了[挤眼][挤眼]）
8⃣说到投票规则那里，导演让他cue一下观众。然后他就很实诚的说出来"等一下，这里导演组让我cue一下～我们的乐迷在哪里～"[允悲]"没错！就是你们～"[允悲]说完自己都笑了
这里节目组稍微剪了一点儿，谢总拉票之后就cue小凯，说"王总也来拉拉票吧"然后小凯就说"你们手里的投票器有一个按钮是坏的，你们不用管他，就只按那个好的就行，哪个是好的你们知道吧"（啊啊啊王总我不知道，你来手把手教我吧啊啊啊啊啊啊王总你不要笑了，我要飞了）
9⃣开场完事儿了，小凯说"看一下刚才的表演得了多少票，看大屏幕"然后就回头了，脚也后退了一步，结果平地摔小王子横空出现，一脚踩空差点摔倒，谢总眼疾手快在小凯后面抱住了他（啊啊啊啊背后hug啊啊啊，放开他让我来！！）萧总动作也很快，他跟王总之间还隔着一个dzq，结果也是一步就夸过来了，还开玩笑似的蹲下查看小凯扭伤没[允悲][允悲]这两位总裁，以为"背后hug"式扶着，一位"求婚式"查看，你俩还敢再幼稚点儿不[黑线][黑线]小凯摇着手说"没事没事"dzq姐姐就在边上看着他仨皮着，观众就在叫着，现场真是……热闹（？）[允悲]
开场部分录制了两遍，第一遍录制完之后，手卡就一直拿在小凯手上，可是为了上下衔接，老总们出场的时候，他手里应该是没有手卡的，于是他就把外套扯起来把手卡塞进衣服里了，然后就笑得像个偷腥的小猫咪啊啊啊啊，现场观众都被他萌疯了啊啊啊啊啊啊
欢乐的时光总是那么的短暂，这篇repo就这样突然的结束了
每周六晚，江苏卫视22：30芒果TV22：35播出的《我们的乐队》，继续期待王总裁的吧
@TFBOYS-王俊凯
#树读 (Live)[音乐]#