#楹庭律师团# 【国有土地未开发导致土地收回，应当怎么办，如何补偿？】
国有土地未开发导致土地收回，应当怎么办，如何补偿？因规划原因，导致土地不能开发建设的，该如何处理？接下来要讲的案例分析，涉及的内容特别多，还涉及到其他的一些程序上的规定，因为各种原因，无法开发建设等等，具有重要的意义。
1993年，海南某公司与某县主管部门，签订了国有土地使用权出让合同，以210万的价格购得土地使用权，共800多亩的土地，并办理了土地使用权证。1993年该企业刚买完这块地，1994年就因海南的某高速公路项目施工，该企业被完全的封闭起来。高速公路在建设的时候，正好把他这个土地全部封闭起来了，导致工程车辆无法到达，没法建设。
一晃10年过去了，2005年8月县主管部门突然就作出了 收回国有土地使用权的决定。因为没有召开听证程序就自行撤销了。2006年，县主管部门又重新作出了收回892亩土地的决定，该公司不服，进行了复议，复议撤销了，又予以撤销了两次。但是，这个复议决定，说应当给予，先给予公司一定的建设期限，如果不能按规定开发再收回。
县主管部门就按照决定进行了行使，2007年1月，县国土局又一次作出了关于依法无偿收回国有土地使用权的告知书，这次是无偿收回，收回892亩的使用权。2007年5月，县主管部门作出了无偿收费的决定，该公司不服，向省主管部门提起了复议决定，予以了维持，有了本案的诉讼。
还有一个事实是涉案的土地在2006年的时候，892亩土地当中的近800亩，已经在2006年的9月份，就已经出让给了另外一个房地产开发企业。另外一个房地产开发商在2006年的10月办理了土地使用证，涉嫌“一地二卖”，因此，以上就是这个案子的一个基本事实。
该案经过了一审二审，二审到了高院获得了胜诉，企业自己的合法权益得到了一个维护。
高院从几个方面进行了分析，首先将土地全部封闭在内其中一个原因，导致土地不能及时开发的一个主要原因。虽然，该公司有修路的合同义务，修路的一个公司，一定要有相关部门的配合，但是，因为当时客观条件的限制，该公司肯定也是修不成的，此为其中一个原因。
该公司不能及时开发建设的另外一个主要的原因是本案当中的一个重点。本案当中涉案土地，虽然很早的时候就已经签订了土地出让合同和办理了土地证，但是一直没有详细规划，争议土地的开发建设一定要得到规划职能部门的批准方能施工。该块土地，一直没有出台明确的规划指标，该公司虽然多次报请相关部门批准，相关部门一直没有给予答复。
因此，未能获得规划相关批复的一个重要的原因，没有控规，也是该公司不能开始房地产开发和建设的一个重要的文件，因为没有建设用地规划许可，没有工程规划许可，更谈不上后边的开工许可，是不能进行建设和开发的，所以到这就已经非常清楚了。
本案当中，该房地产公司不能及时开发的原因，主要是因为规划条件和高速公路的封堵，不能开发建设，不是因为自身的原因，也不是因为主观的原因导致不能建设。因此，县主管部门作出无偿收回国有土地的决定，是不合法的。根据行政诉讼法的规定，应当予以撤销。
楹庭律师认为，国有土地未开发导致收回的，如果不是因为自身的原因未开发的，是不能收回的。但是，往往在这个过程当中，都是有关部门已经作出了收回的决定，就要核定它的原因，是不是符合闲置土地处置办法。
闲置土地处置办法中也有这样的规定，不是因为企业自身原因导致的土地被认定为闲置的，应当置换或者协商给予补偿或者评估，按市场价格给予补偿。这一点也很重要，因其他原因导致的土地不能开发的不能开发，原因有也有很多。
比如说有的规划进行了调查，有的根本没有规划，就像本案，有的把住宅商业用地调整为绿地，有的是不符合其他的规划条件，等等原因导致的这种不能继续开发。但是上述所说的这些，只要是非自身的原因，是有关部门的原因，不可抗力或者其他各方面原因导致的，一律不得按照无偿收回。
应当按照处置办法的相关规定，协商置换土地，进行协商的补偿和安置。有完善的程序，另外一个比较常见的，规划原因导致不能开发建设，刚才也简单提到了，另外一个是我们近几年也接触到比较多的情况，有关部门“一地二卖”应当如何处理？
在前一个问题还没有处理清楚之前，比如几个类似的案例，有关部门没有严格的依法的收回原有的国有土地使用权的情况下，就将该土地卖给了他人。
房地产开发企业这样的案子，因为这些年，一直都有类似的案例，这几年又多了起来，关于这种案子，房地产开发企业一定要注意这个问题，看看到底原因是出在哪儿，这不仅是影响到赔偿责任或者补偿责任的问题，有可能还会有一些人要承担行政责任的问题。
国有土地未开发导致土地收回，应当怎么办，如何补偿？因规划原因，导致土地不能开发建设的，该如何处理？接下来要讲的案例分析，涉及的内容特别多，还涉及到其他的一些程序上的规定，因为各种原因，无法开发建设等等，具有重要的意义。
1993年，海南某公司与某县主管部门，签订了国有土地使用权出让合同，以210万的价格购得土地使用权，共800多亩的土地，并办理了土地使用权证。1993年该企业刚买完这块地，1994年就因海南的某高速公路项目施工，该企业被完全的封闭起来。高速公路在建设的时候，正好把他这个土地全部封闭起来了，导致工程车辆无法到达，没法建设。
一晃10年过去了，2005年8月县主管部门突然就作出了 收回国有土地使用权的决定。因为没有召开听证程序就自行撤销了。2006年，县主管部门又重新作出了收回892亩土地的决定，该公司不服，进行了复议，复议撤销了，又予以撤销了两次。但是，这个复议决定，说应当给予，先给予公司一定的建设期限，如果不能按规定开发再收回。
县主管部门就按照决定进行了行使，2007年1月，县国土局又一次作出了关于依法无偿收回国有土地使用权的告知书，这次是无偿收回，收回892亩的使用权。2007年5月，县主管部门作出了无偿收费的决定，该公司不服，向省主管部门提起了复议决定，予以了维持，有了本案的诉讼。
还有一个事实是涉案的土地在2006年的时候，892亩土地当中的近800亩，已经在2006年的9月份，就已经出让给了另外一个房地产开发企业。另外一个房地产开发商在2006年的10月办理了土地使用证，涉嫌“一地二卖”，因此，以上就是这个案子的一个基本事实。
该案经过了一审二审，二审到了高院获得了胜诉，企业自己的合法权益得到了一个维护。
高院从几个方面进行了分析，首先将土地全部封闭在内其中一个原因，导致土地不能及时开发的一个主要原因。虽然，该公司有修路的合同义务，修路的一个公司，一定要有相关部门的配合，但是，因为当时客观条件的限制，该公司肯定也是修不成的，此为其中一个原因。
该公司不能及时开发建设的另外一个主要的原因是本案当中的一个重点。本案当中涉案土地，虽然很早的时候就已经签订了土地出让合同和办理了土地证，但是一直没有详细规划，争议土地的开发建设一定要得到规划职能部门的批准方能施工。该块土地，一直没有出台明确的规划指标，该公司虽然多次报请相关部门批准，相关部门一直没有给予答复。
因此，未能获得规划相关批复的一个重要的原因，没有控规，也是该公司不能开始房地产开发和建设的一个重要的文件，因为没有建设用地规划许可，没有工程规划许可，更谈不上后边的开工许可，是不能进行建设和开发的，所以到这就已经非常清楚了。
本案当中，该房地产公司不能及时开发的原因，主要是因为规划条件和高速公路的封堵，不能开发建设，不是因为自身的原因，也不是因为主观的原因导致不能建设。因此，县主管部门作出无偿收回国有土地的决定，是不合法的。根据行政诉讼法的规定，应当予以撤销。
楹庭律师认为，国有土地未开发导致收回的，如果不是因为自身的原因未开发的，是不能收回的。但是，往往在这个过程当中，都是有关部门已经作出了收回的决定，就要核定它的原因，是不是符合闲置土地处置办法。
闲置土地处置办法中也有这样的规定，不是因为企业自身原因导致的土地被认定为闲置的，应当置换或者协商给予补偿或者评估，按市场价格给予补偿。这一点也很重要，因其他原因导致的土地不能开发的不能开发，原因有也有很多。
比如说有的规划进行了调查，有的根本没有规划，就像本案，有的把住宅商业用地调整为绿地，有的是不符合其他的规划条件，等等原因导致的这种不能继续开发。但是上述所说的这些，只要是非自身的原因，是有关部门的原因，不可抗力或者其他各方面原因导致的，一律不得按照无偿收回。
应当按照处置办法的相关规定，协商置换土地，进行协商的补偿和安置。有完善的程序，另外一个比较常见的，规划原因导致不能开发建设，刚才也简单提到了，另外一个是我们近几年也接触到比较多的情况，有关部门“一地二卖”应当如何处理？
在前一个问题还没有处理清楚之前，比如几个类似的案例，有关部门没有严格的依法的收回原有的国有土地使用权的情况下，就将该土地卖给了他人。
房地产开发企业这样的案子，因为这些年，一直都有类似的案例，这几年又多了起来，关于这种案子，房地产开发企业一定要注意这个问题，看看到底原因是出在哪儿，这不仅是影响到赔偿责任或者补偿责任的问题，有可能还会有一些人要承担行政责任的问题。
不知道该怎么回答这个问题，因为我自己也没有答案。
图二就是我的真实状态。
说实话我也对自己挺失望的，我也很想写这篇，我试过很多次，各种角度，不同的方法，但是都没办法写出让我满意的东西来。
或许有一天会填完它吧，也可能会大修，或者你们想看目前版本的后续的大纲我也可以整理出来，我也想不出什么更好的解决办法了。
真的很抱歉。
图二就是我的真实状态。
说实话我也对自己挺失望的，我也很想写这篇，我试过很多次，各种角度，不同的方法，但是都没办法写出让我满意的东西来。
或许有一天会填完它吧，也可能会大修，或者你们想看目前版本的后续的大纲我也可以整理出来，我也想不出什么更好的解决办法了。
真的很抱歉。
烂尾工程的价值评估
我们在工作中经常会遇到由于各种各样的原因而停工较久但未完工或已完工但未经过竣工验收的工程，我们就称之烂尾工程(烂尾楼)。如何正确的体现这些烂尾工程的价值，这一直是我们工作中的难点。在正常工作过程中，我们经常视其为在建工程来评估。
烂尾工程的特点
通常认为，烂尾工程只包括耗费在工程中的价值，也就是各种消耗体现在工程进度和形象中的价值。它与已建成的物业、单纯土地、为工程准备的物料的评估均有较大区别。
与己建成的物业比较，烂尾工程的特点是虽然地块已经开发，并且已规定了兴建物业的内容和标准，不过该不动产尚未完成，因而有成本、工期和工程质素等不确定的因素。与单纯土地评估不同，烂尾工程已不存在宗地的最优利用这一不确定因素，建筑成本方面也已基本上确定。与单纯的为工程准备的物料比较，它不是单纯的建筑材料的成本堆砌，它还包含了人工投入的价值和潜在的市场价值。因此可以说它是介乎三者之间的一种房地产类型。
烂尾工程评估的两种方法
鉴于烂尾工程的特点，对它的市值评估，有两种方法，一种按市场价值作价，我们称之为形象进度法，即利用市场比较法求出建成物业的市价再减去尚未投入的建筑开发成本并考虑不确定因素；另一种是按烂尾工程实际完成的成本评估，我们称之为成本法，即利用市场比较法、剩余法或重置成本法求得地价再加上已投入之建筑开发成本。具体说来，对烂尾工程按实际完成的成本评估还是按完成品市价的完工进度百分比评估呢?我们先来看看这两种方法的操作过程。
1、按市场价值作价——形象进度法。即收集足够的可比销售资料，按完成品市价结合工程形象进度评估。
基本公式为：
烂尾工程总价格＝形象进度百分比×市场单价×总建筑面积×(1－税费－让利率)
式中让利率包含市场推广费用和利润额。
以上的计算公式看似简单，但要真正做得准确，却要注意很多的问题。
(1)准确估算市场单价：
由于烂尾工程已规定了兴建物业的内容和标准，要准确估算市场单价，必须要从已有的未建成的工地现场来考察将来建成楼宇的详细资料，我们认为可以从以下几个方面来入手：
了解物业开发的合法性及基本资料：如宗地面积、建筑面积、建筑用途等；
了解房地产开发商的资质、财务状况、工程款支付情况、对工程的监管；
了解物业的建筑规格和装修文件次标准；
了解工程标准实现的可能性：从施工队伍的资质、曾做过类似的工程、管理人员素质、工人工资发放情况；
了解施工现场的情况：从工程形象进度、工期计划、已建工程质量。
在此将具体的了解内容及获取途径列举如下：
了解内容：获取途径
宗地面积：土地使用权出让合同书、建筑用地规划许可证
建筑面积：土地使用权出让合同书、建筑工程规划许可证、建筑总图说明
建筑用途：土地使用权出让合同书、建筑用地规划许可证、商品房预售许可证
建筑结构：建筑结构总图或现场查勘
建筑基础：建筑基础结构图或现场查勘
内部结构及户型：建筑标准层图纸或其它施工图
装修材料：建筑与装修说明、模型、预算书
装修质素：房地产开发商、建筑施工队伍资质、分包商资质
绿化状况：有关规划、环保方面的批复
周边环境：现场查勘
交通状况：现场查勘及市政交通规划
社区配套：现场查勘及相关地区法定图则
(2)计算工程形象进度百分比
工程形象进度百分比的计算公式如下：
(实际完成建筑工程量＋实际完成安装工程量)／工程总预算造价×100％
2、按烂尾工程实际完成的成本评估：
即以开发或建造估价对象工程已经耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定待估烂尾工程的价格。
其基本公式为：
烂尾工程价格＝取得土地费用＋建造建筑物费用＋正常利税
式中“建造建筑物费用”是指截止评估基准日所耗费的各项必要费用之和。
烂尾工程价格在目前实际评估时，可具体化为下列公式：
烂尾工程价格＝取得土地费用＋建筑工程费用(此可设想截止评估基准日，开发商所应支付给建筑商的全部费用)＋开发商负担的专业费用(如咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用)＋开发商投资利息(包括支付土地费用的利息，建筑工程的利息和专业费用的利息)＋正常利润、税金
我们在采用这种方法时，最关键的就是如何才能正确的考察已投入的必要的建筑成本。对已投入的建筑成本的考察分为两个方面，一是现场查勘，有时评估委托人鉴于自身的限制不可能甚至不愿意将情况完全公开，因此现场查勘就是我们最直接的资料来源，这是最重要和最直观反映实际的一个环节；二是预算文件、工程款支付、分项工程决算单和工期进度情况。烂尾工程已规定了它独特的内容和建造方式及特定的承建人，不可以用平均值和概算指针来套用。同时，为了保持公正和客观，我们又不能全部依靠开发商或建筑商提供的资料，这就要求我们必须充分运用自己的专业知识来进行判断和取舍。
评估结果的确定
以上说明了对烂尾工程可以采取两种不同的方法评估。那么在实际操作过程中究竟如何确定?我们一般采用两种方法进行加权平均计算其价值。工作刚开始的时候，对烂尾工程有一个大概了解后，必须制订一个工作计划，确定适当的估价方法。我们可以按照工程项目的大致情况来判断烂尾工程的形象进度。通常，房屋的建筑工程分为基础工程、结构工程、装修工程三大部分，而不同用途、不同建筑结构的项目，这三大部分工程所需的时间和成本的比重是不同的。
对于烂尾工程形象进度较高，完成工程量较大的工程进行评估时，则我们采用形象进度法赋予较高的权重进行评估。而烂尾工程形象进度较低的，由于未来的不可预见因素太多，其市场价值并不能完成体现，从谨慎原则出发，对处于工程初始阶段的烂尾工程则我们采用实际成本赋予较高的权重进行评估较恰当。
当然，这两种计算方法，在实际操作的过程中，有可能会有一些交叉的地方，评估人员可以灵活处理。
来源：中华网
我们在工作中经常会遇到由于各种各样的原因而停工较久但未完工或已完工但未经过竣工验收的工程，我们就称之烂尾工程(烂尾楼)。如何正确的体现这些烂尾工程的价值，这一直是我们工作中的难点。在正常工作过程中，我们经常视其为在建工程来评估。
烂尾工程的特点
通常认为，烂尾工程只包括耗费在工程中的价值，也就是各种消耗体现在工程进度和形象中的价值。它与已建成的物业、单纯土地、为工程准备的物料的评估均有较大区别。
与己建成的物业比较，烂尾工程的特点是虽然地块已经开发，并且已规定了兴建物业的内容和标准，不过该不动产尚未完成，因而有成本、工期和工程质素等不确定的因素。与单纯土地评估不同，烂尾工程已不存在宗地的最优利用这一不确定因素，建筑成本方面也已基本上确定。与单纯的为工程准备的物料比较，它不是单纯的建筑材料的成本堆砌，它还包含了人工投入的价值和潜在的市场价值。因此可以说它是介乎三者之间的一种房地产类型。
烂尾工程评估的两种方法
鉴于烂尾工程的特点，对它的市值评估，有两种方法，一种按市场价值作价，我们称之为形象进度法，即利用市场比较法求出建成物业的市价再减去尚未投入的建筑开发成本并考虑不确定因素；另一种是按烂尾工程实际完成的成本评估，我们称之为成本法，即利用市场比较法、剩余法或重置成本法求得地价再加上已投入之建筑开发成本。具体说来，对烂尾工程按实际完成的成本评估还是按完成品市价的完工进度百分比评估呢?我们先来看看这两种方法的操作过程。
1、按市场价值作价——形象进度法。即收集足够的可比销售资料，按完成品市价结合工程形象进度评估。
基本公式为：
烂尾工程总价格＝形象进度百分比×市场单价×总建筑面积×(1－税费－让利率)
式中让利率包含市场推广费用和利润额。
以上的计算公式看似简单，但要真正做得准确，却要注意很多的问题。
(1)准确估算市场单价：
由于烂尾工程已规定了兴建物业的内容和标准，要准确估算市场单价，必须要从已有的未建成的工地现场来考察将来建成楼宇的详细资料，我们认为可以从以下几个方面来入手：
了解物业开发的合法性及基本资料：如宗地面积、建筑面积、建筑用途等；
了解房地产开发商的资质、财务状况、工程款支付情况、对工程的监管；
了解物业的建筑规格和装修文件次标准；
了解工程标准实现的可能性：从施工队伍的资质、曾做过类似的工程、管理人员素质、工人工资发放情况；
了解施工现场的情况：从工程形象进度、工期计划、已建工程质量。
在此将具体的了解内容及获取途径列举如下：
了解内容：获取途径
宗地面积：土地使用权出让合同书、建筑用地规划许可证
建筑面积：土地使用权出让合同书、建筑工程规划许可证、建筑总图说明
建筑用途：土地使用权出让合同书、建筑用地规划许可证、商品房预售许可证
建筑结构：建筑结构总图或现场查勘
建筑基础：建筑基础结构图或现场查勘
内部结构及户型：建筑标准层图纸或其它施工图
装修材料：建筑与装修说明、模型、预算书
装修质素：房地产开发商、建筑施工队伍资质、分包商资质
绿化状况：有关规划、环保方面的批复
周边环境：现场查勘
交通状况：现场查勘及市政交通规划
社区配套：现场查勘及相关地区法定图则
(2)计算工程形象进度百分比
工程形象进度百分比的计算公式如下：
(实际完成建筑工程量＋实际完成安装工程量)／工程总预算造价×100％
2、按烂尾工程实际完成的成本评估：
即以开发或建造估价对象工程已经耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定待估烂尾工程的价格。
其基本公式为：
烂尾工程价格＝取得土地费用＋建造建筑物费用＋正常利税
式中“建造建筑物费用”是指截止评估基准日所耗费的各项必要费用之和。
烂尾工程价格在目前实际评估时，可具体化为下列公式：
烂尾工程价格＝取得土地费用＋建筑工程费用(此可设想截止评估基准日，开发商所应支付给建筑商的全部费用)＋开发商负担的专业费用(如咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用)＋开发商投资利息(包括支付土地费用的利息，建筑工程的利息和专业费用的利息)＋正常利润、税金
我们在采用这种方法时，最关键的就是如何才能正确的考察已投入的必要的建筑成本。对已投入的建筑成本的考察分为两个方面，一是现场查勘，有时评估委托人鉴于自身的限制不可能甚至不愿意将情况完全公开，因此现场查勘就是我们最直接的资料来源，这是最重要和最直观反映实际的一个环节；二是预算文件、工程款支付、分项工程决算单和工期进度情况。烂尾工程已规定了它独特的内容和建造方式及特定的承建人，不可以用平均值和概算指针来套用。同时，为了保持公正和客观，我们又不能全部依靠开发商或建筑商提供的资料，这就要求我们必须充分运用自己的专业知识来进行判断和取舍。
评估结果的确定
以上说明了对烂尾工程可以采取两种不同的方法评估。那么在实际操作过程中究竟如何确定?我们一般采用两种方法进行加权平均计算其价值。工作刚开始的时候，对烂尾工程有一个大概了解后，必须制订一个工作计划，确定适当的估价方法。我们可以按照工程项目的大致情况来判断烂尾工程的形象进度。通常，房屋的建筑工程分为基础工程、结构工程、装修工程三大部分，而不同用途、不同建筑结构的项目，这三大部分工程所需的时间和成本的比重是不同的。
对于烂尾工程形象进度较高，完成工程量较大的工程进行评估时，则我们采用形象进度法赋予较高的权重进行评估。而烂尾工程形象进度较低的，由于未来的不可预见因素太多，其市场价值并不能完成体现，从谨慎原则出发，对处于工程初始阶段的烂尾工程则我们采用实际成本赋予较高的权重进行评估较恰当。
当然，这两种计算方法，在实际操作的过程中，有可能会有一些交叉的地方，评估人员可以灵活处理。
来源：中华网
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