【商业常识|105个商业地产专业术语，你知道吗？（2/4）】
写字楼
1.租赁期限
通常，在上海，办公楼租赁中发展商要求客户签署至少2或3年为合约为租赁期限。空间较大客户可以与发展商商讨签署6或9年租赁协议，但在每个第3年年底按照市值更改租金。
2.续约
原有租赁期限到期前，客户可以向发展商争取再延长2或3年租赁期限，重新签署租赁协议，协议内容包括续约期限、新租金、以及对原有租赁合同到期后交接条款修正。
3.租金年增长率
在某些时候，发展商仅明确标识租赁期限内第1年或前2年租金，以后各年按照双方约定的租金增长百分比，进行逐年递增。
4.终止协议
通常，上海租赁允许指定或转租，租户亦有权要求提早结束。在签署租赁协议时，为维护发展商与客户彼此利益，会签署对等的提前解约条款，包含：提前解约通知期限、装修赔偿、押金赔付及办公空间还原等内容。
5.免租期
对于个别项目，发展商承诺客户在租赁期限内前若干月内免收租金，用于客户装修租赁办公室。免租期的时间长短由发展商与客户友好协商决定。
6.交接条件
通常，发展商提供的租赁协议将包含“交房标准”条款。每个项目的交房标准会有差异，但绝大多数甲级写字楼会提供地毯或架空地板、乳胶漆墙面、吊顶和照明光源。同时提供主要空调风管，但具体装修时延伸段需要租户承担。
虽然租户租赁了办公空间的设施设备，但考虑大厦整体建设标准和安防要求，发展商对于所有的机械和电气设备提供统一报修和维护。且不允许租户私自变更。
在租约结束时，开发商通常会保留要求承租方恢复原有装修的权利，承租方承担恢复原有装修的费用。
7.预租
在政策允许下，发展商会在项目交付前与承租方达成租赁意向。此时，承租方将能获得更优惠价格和更优惠租赁条件。越接近项目落成，发展商提供的优惠幅度将会减少或者取消。承租方需要承担发展商延期交楼的风险以及市场波动情况下租金下跌风险。
8.甲级写字楼
甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法。在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化;24小时写字楼;人性化：空间的舒适性和实用性;数字化;节能化;便捷的交通和商务化等等。
9.顶级写字楼
关于顶级写字楼的说法更是良莠不齐，认为大体有以下六项指标：6个指标依关键词称为6E，即：重要商务区、有品位的建筑、超一流的硬件设施与服务、出众的客户、纯商务、非卖性。
10.智能化大厦（5A建筑）
又称“智能型大厦”，是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。
智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统(BAS)，办公自动化系统(OAS),通信自动化系统(CAS)，其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的。
11.LOFT
英文字典中把它译为阁楼，顶层楼。当这个词在20世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时，其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义。LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。
12.商务中心区
又称中央商务区，简称CBD，最初起源于20世纪20年代的美国，意为商业汇聚之地。现代意义上的商务中心区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。
13.SOHO
英文SmallOfficeHomeOffice的缩写，泛指在家办公或小型创业者。特色是自己掌握、调配工作时间，其实也是过去所谓“自由职业”的新诠释。SOHO起源于美国上世纪八十年代中后期， 这种职业观自兴起后，迅速风靡全球的经济发达地区。现如今，SOHO一词在中国也流行起来。
#商业常识#
(采编：Neil)
写字楼
1.租赁期限
通常，在上海，办公楼租赁中发展商要求客户签署至少2或3年为合约为租赁期限。空间较大客户可以与发展商商讨签署6或9年租赁协议，但在每个第3年年底按照市值更改租金。
2.续约
原有租赁期限到期前，客户可以向发展商争取再延长2或3年租赁期限，重新签署租赁协议，协议内容包括续约期限、新租金、以及对原有租赁合同到期后交接条款修正。
3.租金年增长率
在某些时候，发展商仅明确标识租赁期限内第1年或前2年租金，以后各年按照双方约定的租金增长百分比，进行逐年递增。
4.终止协议
通常，上海租赁允许指定或转租，租户亦有权要求提早结束。在签署租赁协议时，为维护发展商与客户彼此利益，会签署对等的提前解约条款，包含：提前解约通知期限、装修赔偿、押金赔付及办公空间还原等内容。
5.免租期
对于个别项目，发展商承诺客户在租赁期限内前若干月内免收租金，用于客户装修租赁办公室。免租期的时间长短由发展商与客户友好协商决定。
6.交接条件
通常，发展商提供的租赁协议将包含“交房标准”条款。每个项目的交房标准会有差异，但绝大多数甲级写字楼会提供地毯或架空地板、乳胶漆墙面、吊顶和照明光源。同时提供主要空调风管，但具体装修时延伸段需要租户承担。
虽然租户租赁了办公空间的设施设备，但考虑大厦整体建设标准和安防要求，发展商对于所有的机械和电气设备提供统一报修和维护。且不允许租户私自变更。
在租约结束时，开发商通常会保留要求承租方恢复原有装修的权利，承租方承担恢复原有装修的费用。
7.预租
在政策允许下，发展商会在项目交付前与承租方达成租赁意向。此时，承租方将能获得更优惠价格和更优惠租赁条件。越接近项目落成，发展商提供的优惠幅度将会减少或者取消。承租方需要承担发展商延期交楼的风险以及市场波动情况下租金下跌风险。
8.甲级写字楼
甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法。在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化;24小时写字楼;人性化：空间的舒适性和实用性;数字化;节能化;便捷的交通和商务化等等。
9.顶级写字楼
关于顶级写字楼的说法更是良莠不齐，认为大体有以下六项指标：6个指标依关键词称为6E，即：重要商务区、有品位的建筑、超一流的硬件设施与服务、出众的客户、纯商务、非卖性。
10.智能化大厦（5A建筑）
又称“智能型大厦”，是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。
智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统(BAS)，办公自动化系统(OAS),通信自动化系统(CAS)，其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的。
11.LOFT
英文字典中把它译为阁楼，顶层楼。当这个词在20世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时，其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义。LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。
12.商务中心区
又称中央商务区，简称CBD，最初起源于20世纪20年代的美国，意为商业汇聚之地。现代意义上的商务中心区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。
13.SOHO
英文SmallOfficeHomeOffice的缩写，泛指在家办公或小型创业者。特色是自己掌握、调配工作时间，其实也是过去所谓“自由职业”的新诠释。SOHO起源于美国上世纪八十年代中后期， 这种职业观自兴起后，迅速风靡全球的经济发达地区。现如今，SOHO一词在中国也流行起来。
#商业常识#
(采编：Neil)
【遇到房屋租赁纠纷，这些“维权”方式可行吗？北京金禹律师带您看】租来的房子达不到使用要求，租户强占着房子却不给房租！
租户延迟交钱，业主直接断水断电驱赶！
跟业主闹了点矛盾，业主拒绝收房还索要租金！
在房屋租赁过程中，遇到对方违约的情况，有些守约方自觉占理，便仗着合同采取一些极端的方式处理纠纷，结果反倒让自己成了违约者，得不偿失。西城法院民一庭法官助理王志伟结合审判实践中的真实案例向公众提醒：遇到租房纠纷，有些“维权”方式可行不通。
办理营业执照障碍消除
租户仍拒交房租反成违约方
北京一家信息科技公司在商城里租了间店铺卖儿童玩具，租期两年。科技公司按照合同约定先交纳了一个月的房租、物业费以及保证金等共计12万余元，一边装修，一边办理营业执照。没承想，因为该店铺地址被停止办理工商登记，科技公司开的店铺未能获准注册。
科技公司认为商城构成违约，自己占理，便不再交纳房租，继续经营。在接到可以办理营业执照的通知后，科技公司仍然白占着房屋。商城因催促缴款无果，便依据合同约定，封了科技公司的店铺。
经营无法继续，科技公司提起诉讼，要求商城退还房租租金、物业费、保证金等，还要赔偿违约金及财产损失。
商城也不甘示弱，以科技公司不交租金还占用房屋为由，反诉科技公司支付房租、物业费及违约金。
然而，法院审理之后却判决科技公司给付欠付的租金、物业费，还要赔偿一笔数万元的违约金。这是为什么呢？
西城法院民一庭法官助理王志伟介绍说，根据合同约定，商城出租的房屋应当具备办理营业执照的条件，科技公司在发现涉案房屋不能办理执照时，完全可以依据合同行使解除权。由于当时违约的是商城，科技公司还可以索要违约金以及无法开业的财产损失等。但是科技公司却采取了继续占用房屋，还不交租金的方式来对抗，这才让自己成了违约方。
法院查明，商城交付的房屋并非不能办理营业执照，只是在几个月的时间内不能办理。科技公司开业后一直持续经营，应当视为其已经同意在一段合理期间内继续履行合同。在接到可以办理营业执照的通知后，科技公司既不去办理执照，也不交纳租金，白占着房屋经营，属于违约。商城有权根据约定，解除合同并停止商户经营。
最终，法院认定双方的租赁合同因科技公司违约而解除，依据合同约定，该公司所缴纳的各项保证金不予退还。由于科技公司违约导致合同解除，公司还要支付相应的违约金。同时，科技公司欠付的租金及物业管理费也要给付，只是考虑到科技公司在经营期间因商城原因未办理营业执照，法院对租金数额进行了相应酌减。
租户未按时交纳房租违约
业主直接断水断电被判赔偿
金先生租下了索先生名下的一处房产用于公司办公，双方约定租期两年，押一付三，按季支付。如果金先生逾期支付租金达10天，或者欠缴各项费用达到月租金的数额时，应按月租金的100%标准支付违约金，且索先生有权解除合同，收回房屋。
合同签订后，金先生当天就支付了押金及第一季度的租金。但此后几次交房租时，金先生总会拖那么几天。到了租房的第二年，金先生又迟了几天交房租。索先生便以业主的身份通知物业公司对出租房屋断水断电。
金先生无法使用房屋，提起诉讼，要求索先生继续履行合同，赔偿自己的经济损失等。房主索先生也提出反诉，要求金先生支付房屋租金及违约金，并解除双方签订的租赁合同。
法院审理后认为，金先生延迟交付租金，应依据合同约定支付违约金，但金先生延迟支付租金的情形，尚不符合双方约定的解除合同的条件。
此外，虽然金先生支付租金的时间晚于双方约定的时间，但索先生在未经催告的情况下，径行要求物业公司停止向涉案房屋供电，导致房屋无法正常使用，索先生采取上述行为超过必要限度，应赔偿由此给金先生造成的损失。
至于索先生要求对方支付的租金，法院认为金先生延迟支付租金且没有足额支付，但涉案房屋断电后无法正常使用，租赁合同目的无法实现，因此停电期间的租金应予以减少，金先生未支付的租金无需再行支付。
最终，法院判决双方继续履行租赁合同，金先生支付与月租金等额的违约金，索先生赔偿金先生合理损失2400元。
王志伟介绍说，在房屋租赁过程中，租户可能因为种种原因延迟交纳房屋。面对这种情况，有些业主便采取断水断电的方式“报复”或驱逐租户，但这样的方式从法律上来讲也不可行。
交接房屋产生争议
业主空置房屋扩大损失未获赔
房屋租期到期后，业主与租户可能会因房屋内物品缺失、装修受损等问题发生纠纷。在争议没有解决前，有的业主干脆拒绝收房。殊不知，这种放任损失扩大的行为很可能得不偿失。
柴先生与妻子武女士将自家的一套公寓房出租给男青年小陈居住，每月租金15000元。一年租期将至，小陈不打算继续租住，便告知武女士办理房屋交接手续。
武女士提出房屋内丢了一个柜子，还有网线撤离、地板划痕等问题，而小陈则认为武女士故意刁难，双方由此发生纠纷。武女士扣着小陈的押金不退，小陈一边与武女士协商，一边搬出公寓，算作交还房屋。
一年后，房主柴先生将小陈告上法院，要求小陈支付从合约期满至起诉时这一年多空置时期的房屋租金及违约金。小陈认为柴先生夫妇编造理由拒绝收房，他已经按期退房，不同意再付一分钱。法院审理后，驳回了柴先生的全部诉讼请求。
王志伟介绍说，根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
在此案中，柴先生一方在交接房屋时提出的问题其实并不阻碍其收房。因此，柴先生拒绝收房后产生的房屋空置的租金损失，属于未采取合理措施、适时止损导致的扩大损失，应由柴先生一方自行承担。
王志伟提醒说，诚实守信是履行合同的基本原则，在发生争议后，当事人应该充分协商沟通消除矛盾，而不是带着怨气进一步激化纠纷。在遇到一方违约后，守约方可以依据合同约定，通过合理合法的方式解除合同、索要违约金及相应损失。同时，也有义务采取适当措施防止损失扩大。虽然对方违约，但守约方不能将合同作为压榨违约方的工具，也不能将合同看成经济上相互倾轧的工具。否则，滥用权利、放任损失扩大，甚至以违约的方式作为“还击”，很可能让自己得不偿失。
【北京金禹律师事务所，创立于2001年，21年专注法律顾问服务，专业为本，面向全球，客户价值优先，伴您左右，为您提供全方位的法律服务】
来源/北京西城法院 作者/孙莹
租户延迟交钱，业主直接断水断电驱赶！
跟业主闹了点矛盾，业主拒绝收房还索要租金！
在房屋租赁过程中，遇到对方违约的情况，有些守约方自觉占理，便仗着合同采取一些极端的方式处理纠纷，结果反倒让自己成了违约者，得不偿失。西城法院民一庭法官助理王志伟结合审判实践中的真实案例向公众提醒：遇到租房纠纷，有些“维权”方式可行不通。
办理营业执照障碍消除
租户仍拒交房租反成违约方
北京一家信息科技公司在商城里租了间店铺卖儿童玩具，租期两年。科技公司按照合同约定先交纳了一个月的房租、物业费以及保证金等共计12万余元，一边装修，一边办理营业执照。没承想，因为该店铺地址被停止办理工商登记，科技公司开的店铺未能获准注册。
科技公司认为商城构成违约，自己占理，便不再交纳房租，继续经营。在接到可以办理营业执照的通知后，科技公司仍然白占着房屋。商城因催促缴款无果，便依据合同约定，封了科技公司的店铺。
经营无法继续，科技公司提起诉讼，要求商城退还房租租金、物业费、保证金等，还要赔偿违约金及财产损失。
商城也不甘示弱，以科技公司不交租金还占用房屋为由，反诉科技公司支付房租、物业费及违约金。
然而，法院审理之后却判决科技公司给付欠付的租金、物业费，还要赔偿一笔数万元的违约金。这是为什么呢？
西城法院民一庭法官助理王志伟介绍说，根据合同约定，商城出租的房屋应当具备办理营业执照的条件，科技公司在发现涉案房屋不能办理执照时，完全可以依据合同行使解除权。由于当时违约的是商城，科技公司还可以索要违约金以及无法开业的财产损失等。但是科技公司却采取了继续占用房屋，还不交租金的方式来对抗，这才让自己成了违约方。
法院查明，商城交付的房屋并非不能办理营业执照，只是在几个月的时间内不能办理。科技公司开业后一直持续经营，应当视为其已经同意在一段合理期间内继续履行合同。在接到可以办理营业执照的通知后，科技公司既不去办理执照，也不交纳租金，白占着房屋经营，属于违约。商城有权根据约定，解除合同并停止商户经营。
最终，法院认定双方的租赁合同因科技公司违约而解除，依据合同约定，该公司所缴纳的各项保证金不予退还。由于科技公司违约导致合同解除，公司还要支付相应的违约金。同时，科技公司欠付的租金及物业管理费也要给付，只是考虑到科技公司在经营期间因商城原因未办理营业执照，法院对租金数额进行了相应酌减。
租户未按时交纳房租违约
业主直接断水断电被判赔偿
金先生租下了索先生名下的一处房产用于公司办公，双方约定租期两年，押一付三，按季支付。如果金先生逾期支付租金达10天，或者欠缴各项费用达到月租金的数额时，应按月租金的100%标准支付违约金，且索先生有权解除合同，收回房屋。
合同签订后，金先生当天就支付了押金及第一季度的租金。但此后几次交房租时，金先生总会拖那么几天。到了租房的第二年，金先生又迟了几天交房租。索先生便以业主的身份通知物业公司对出租房屋断水断电。
金先生无法使用房屋，提起诉讼，要求索先生继续履行合同，赔偿自己的经济损失等。房主索先生也提出反诉，要求金先生支付房屋租金及违约金，并解除双方签订的租赁合同。
法院审理后认为，金先生延迟交付租金，应依据合同约定支付违约金，但金先生延迟支付租金的情形，尚不符合双方约定的解除合同的条件。
此外，虽然金先生支付租金的时间晚于双方约定的时间，但索先生在未经催告的情况下，径行要求物业公司停止向涉案房屋供电，导致房屋无法正常使用，索先生采取上述行为超过必要限度，应赔偿由此给金先生造成的损失。
至于索先生要求对方支付的租金，法院认为金先生延迟支付租金且没有足额支付，但涉案房屋断电后无法正常使用，租赁合同目的无法实现，因此停电期间的租金应予以减少，金先生未支付的租金无需再行支付。
最终，法院判决双方继续履行租赁合同，金先生支付与月租金等额的违约金，索先生赔偿金先生合理损失2400元。
王志伟介绍说，在房屋租赁过程中，租户可能因为种种原因延迟交纳房屋。面对这种情况，有些业主便采取断水断电的方式“报复”或驱逐租户，但这样的方式从法律上来讲也不可行。
交接房屋产生争议
业主空置房屋扩大损失未获赔
房屋租期到期后，业主与租户可能会因房屋内物品缺失、装修受损等问题发生纠纷。在争议没有解决前，有的业主干脆拒绝收房。殊不知，这种放任损失扩大的行为很可能得不偿失。
柴先生与妻子武女士将自家的一套公寓房出租给男青年小陈居住，每月租金15000元。一年租期将至，小陈不打算继续租住，便告知武女士办理房屋交接手续。
武女士提出房屋内丢了一个柜子，还有网线撤离、地板划痕等问题，而小陈则认为武女士故意刁难，双方由此发生纠纷。武女士扣着小陈的押金不退，小陈一边与武女士协商，一边搬出公寓，算作交还房屋。
一年后，房主柴先生将小陈告上法院，要求小陈支付从合约期满至起诉时这一年多空置时期的房屋租金及违约金。小陈认为柴先生夫妇编造理由拒绝收房，他已经按期退房，不同意再付一分钱。法院审理后，驳回了柴先生的全部诉讼请求。
王志伟介绍说，根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
在此案中，柴先生一方在交接房屋时提出的问题其实并不阻碍其收房。因此，柴先生拒绝收房后产生的房屋空置的租金损失，属于未采取合理措施、适时止损导致的扩大损失，应由柴先生一方自行承担。
王志伟提醒说，诚实守信是履行合同的基本原则，在发生争议后，当事人应该充分协商沟通消除矛盾，而不是带着怨气进一步激化纠纷。在遇到一方违约后，守约方可以依据合同约定，通过合理合法的方式解除合同、索要违约金及相应损失。同时，也有义务采取适当措施防止损失扩大。虽然对方违约，但守约方不能将合同作为压榨违约方的工具，也不能将合同看成经济上相互倾轧的工具。否则，滥用权利、放任损失扩大，甚至以违约的方式作为“还击”，很可能让自己得不偿失。
【北京金禹律师事务所，创立于2001年，21年专注法律顾问服务，专业为本，面向全球，客户价值优先，伴您左右，为您提供全方位的法律服务】
来源/北京西城法院 作者/孙莹
屯油屯粮，全球巨震！印尼禁令掀起“油”危机，
2022年4月22日晚，印尼总统维多多召开内阁会议后宣布，将从4月28日起停止该国“所有食用油和食用油原材料”出口，以确保该国国内食品供应，恢复时间不明。
该消息一出，立马引起了全球食品油市场巨震。棕榈油所有合约几乎都冲上历史最高价，芝加哥商品交易所（CBOT）的豆油期货价格更是创下83.21美分的历史纪录，并带动国内三大油脂价格攀升至历史高位。
4月以来，棕榈油期货已上涨14.8%，今年累计涨幅超过35%，周五收盘价格较去年同期上涨近60%。
作为全球最大的棕榈油生产国，印尼的棕榈油供应量占据全球供应量近55%。本在俄乌战争影响下，菜籽油与葵花油已经出现短缺，如今印尼的禁令更使得全球植物油市场的供应进入极度紧张状态。https://t.cn/A6X7WSiY
2022年4月22日晚，印尼总统维多多召开内阁会议后宣布，将从4月28日起停止该国“所有食用油和食用油原材料”出口，以确保该国国内食品供应，恢复时间不明。
该消息一出，立马引起了全球食品油市场巨震。棕榈油所有合约几乎都冲上历史最高价，芝加哥商品交易所（CBOT）的豆油期货价格更是创下83.21美分的历史纪录，并带动国内三大油脂价格攀升至历史高位。
4月以来，棕榈油期货已上涨14.8%，今年累计涨幅超过35%，周五收盘价格较去年同期上涨近60%。
作为全球最大的棕榈油生产国，印尼的棕榈油供应量占据全球供应量近55%。本在俄乌战争影响下，菜籽油与葵花油已经出现短缺，如今印尼的禁令更使得全球植物油市场的供应进入极度紧张状态。https://t.cn/A6X7WSiY
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