【合肥五年看点】长丰县工业转型实现发展“逆袭”
本报记者 张晓梅 / 吴明 张骅
“过去五年，累计工业投资1100亿元。目前规上企业达310户，数量全市第一。41户企业产值超亿元，鸿路钢构跨上百亿台阶，双凤经开区营收过千亿，规上产值增速始终领跑。出台企业上市‘黄金十条’，华恒生物科创板上市，瑞纳智能顺利过会，舜禹水务通过审查，上市公司即将‘花开三朵’”。9月10日，中共长丰县委书记李命山向“合肥五年看点”集中采访媒体介绍了该县工业转型发展情况。
由“贫困县”跻身“百强县”
五年来，长丰县竖起了两座里程碑：一个是取得脱贫攻坚的决定性胜利；二是创造了由“贫困县”跻身“百强县”的历史奇迹。李命山从以下几个方面进行了阐述。
从综合实力来看，有这几个跨步。一是百强位次一年一提升。2016年挺进全国百强，位列第99位，到2020全国百强县的76位，排名四年连升。二是生产总值一年一迈进。地区生产总值连续突破400亿元、500亿元、600亿元大关，从361亿元增长到659亿元，年均增长8.5%，连迈3个百亿台阶。尤其是2020年顶住疫情汛情双重压力，实现“123”即增速全省第一、百强全省第二、总量全省前三。三是人均数值实现递增。人均生产总值从7335美元增加到11875美元，高于全国、全省水平；全县农村居民可支配收入23261元，增长9.7%；城镇居民可支配收入39041元，增长8.7%。
从产业维度上来看，产业强则经济强。长丰县坚持稳增长、调结构，三次产业的比重从2015年的16.4：61.9：21.7调整至11.5:40.3:48.2，产业结构由“二三一”调整为“三二一”，发展质量越来越高。
总的来讲，就是坚持把做实做强做优实体经济作为主攻方向，构建“三主三新”产业发展新格局（“三主”是培育新能源网联汽车及零部件、智能家居家电及相关配套、高效节能环保三个500亿元主导产业，“三新”是壮大新一代信息技术、生物健康、现代高端服务三个“百亿新兴产业”）构建制造强县+科技创新+金融资本“三箭齐发”现代经济新体系，培育“三驾齐驱”新优势，加快“三网联动”，坚持“三招并进”，实施“千百十工程”。围绕“五大片区、三城鼎立、三轴辐射、一区六园”，推深做实“三强攻坚”，优化提升“5331”新“丰”格。
抓工业转型，“工业立县”不动摇
“历届县委始终坚持‘工业立县’不动摇，坚定不移推进工业强县、智造强县。” 李命山说，一是“融入”。与市俱进，融入合肥市产业链条。立足我县现有产业基础，瞄准“国际视野、现代技术、未来产业”，围绕合肥“芯屏汽合、集终生智、五谷丰登、大智移云”等产业，做好补链、拓链、强链工作。
二是“转型”。提质增效，转型发展传统产业。坚持走新型工业化道路，以提质增效为中心，加大技改投入力度，实施“千企技改”工程，推进“龙头骨干”、“单打冠军”为重点的技改项目，实施产业集群培育升级工程，推动汽车零部件产业向新能源网联汽车及零部件、传统家居家电产业向智能家居家电及相关配套产业升级。推进产业数字化，开展工业互联网三年建设行动，建设“灯塔工厂”。计划每年建成市级以上智能工厂5家、数字化车间50个。
三是“集聚”。大力培育，集聚发展战新产业。大力培育新型显示、集成电路、人工智能、新能源及智能网联汽车、新材料、生物医药、网络安全、节能环保、光伏新能源等产业，加快形成一批战略性新兴产业集群。按照“市级—省级—国家级”的路径加以培育，实现战新产值三年倍增。
目前，长丰县战略性新兴产业产值达322.5亿元，年均增长12%，战新产业产值占规模工业比重达到46.8%。四是“创新”。创改结合，做强企业创新发展。把创新作为第一动力，遵循市场逻辑，发挥资本力量，运用平台思维，走“科创+产业”发展之路，推动产业链、创新链、资本链、人才链“四链合一”。
强化创新载体，践行绿色低碳新路线
“强化创新载体建设。加快建成智慧农业谷、中国声谷双凤基地、北城科创中心、宇桥生态科技园、零碳产业园等十大创新平台。” 李命山说，引导企业自主创新。聚力招才引智，健全“长丰英才”计划，制定招工引匠机制，每年引进百名高层次人才、培训千名技能人才。实施高新技术企业、规上企业、市场主体三个倍增计划，组建企业创新联合体，持续推动“个转企、小升规、规改股、股上市”，
培育一批行业龙头、领军企业、隐形冠军，实现上市企业三年“花开十朵”。构建协同创新体系。建立“专精特新”产业联盟，坚持“政产学研用金”六位一体，深化校地合作，持续引进省内外高校专家，鼓励校企共建产业技术研究院、重点实验室（如华恒院士工作站），加速创新要素集聚，实行技术攻关“揭榜挂帅”“张榜纳贤”，推动规上工业企业研发机构全覆盖。发挥安徽科技大市场长丰分市场作用，设立科创成果转化基金，推动科技成果产业化。五是“绿色”。
李命山认为，高质量发展的重要标志之一就是践行绿色低碳新路线。包括发展高效节能环保产业，加快建设高效节能环保市级战新产业基地，全面落实碳达峰、碳中和，建设下塘零碳产业园，建成一批零碳工厂，形成具有长丰特色的零碳发展模式。
本报记者 张晓梅 / 吴明 张骅
“过去五年，累计工业投资1100亿元。目前规上企业达310户，数量全市第一。41户企业产值超亿元，鸿路钢构跨上百亿台阶，双凤经开区营收过千亿，规上产值增速始终领跑。出台企业上市‘黄金十条’，华恒生物科创板上市，瑞纳智能顺利过会，舜禹水务通过审查，上市公司即将‘花开三朵’”。9月10日，中共长丰县委书记李命山向“合肥五年看点”集中采访媒体介绍了该县工业转型发展情况。
由“贫困县”跻身“百强县”
五年来，长丰县竖起了两座里程碑：一个是取得脱贫攻坚的决定性胜利；二是创造了由“贫困县”跻身“百强县”的历史奇迹。李命山从以下几个方面进行了阐述。
从综合实力来看，有这几个跨步。一是百强位次一年一提升。2016年挺进全国百强，位列第99位，到2020全国百强县的76位，排名四年连升。二是生产总值一年一迈进。地区生产总值连续突破400亿元、500亿元、600亿元大关，从361亿元增长到659亿元，年均增长8.5%，连迈3个百亿台阶。尤其是2020年顶住疫情汛情双重压力，实现“123”即增速全省第一、百强全省第二、总量全省前三。三是人均数值实现递增。人均生产总值从7335美元增加到11875美元，高于全国、全省水平；全县农村居民可支配收入23261元，增长9.7%；城镇居民可支配收入39041元，增长8.7%。
从产业维度上来看，产业强则经济强。长丰县坚持稳增长、调结构，三次产业的比重从2015年的16.4：61.9：21.7调整至11.5:40.3:48.2，产业结构由“二三一”调整为“三二一”，发展质量越来越高。
总的来讲，就是坚持把做实做强做优实体经济作为主攻方向，构建“三主三新”产业发展新格局（“三主”是培育新能源网联汽车及零部件、智能家居家电及相关配套、高效节能环保三个500亿元主导产业，“三新”是壮大新一代信息技术、生物健康、现代高端服务三个“百亿新兴产业”）构建制造强县+科技创新+金融资本“三箭齐发”现代经济新体系，培育“三驾齐驱”新优势，加快“三网联动”，坚持“三招并进”，实施“千百十工程”。围绕“五大片区、三城鼎立、三轴辐射、一区六园”，推深做实“三强攻坚”，优化提升“5331”新“丰”格。
抓工业转型，“工业立县”不动摇
“历届县委始终坚持‘工业立县’不动摇，坚定不移推进工业强县、智造强县。” 李命山说，一是“融入”。与市俱进，融入合肥市产业链条。立足我县现有产业基础，瞄准“国际视野、现代技术、未来产业”，围绕合肥“芯屏汽合、集终生智、五谷丰登、大智移云”等产业，做好补链、拓链、强链工作。
二是“转型”。提质增效，转型发展传统产业。坚持走新型工业化道路，以提质增效为中心，加大技改投入力度，实施“千企技改”工程，推进“龙头骨干”、“单打冠军”为重点的技改项目，实施产业集群培育升级工程，推动汽车零部件产业向新能源网联汽车及零部件、传统家居家电产业向智能家居家电及相关配套产业升级。推进产业数字化，开展工业互联网三年建设行动，建设“灯塔工厂”。计划每年建成市级以上智能工厂5家、数字化车间50个。
三是“集聚”。大力培育，集聚发展战新产业。大力培育新型显示、集成电路、人工智能、新能源及智能网联汽车、新材料、生物医药、网络安全、节能环保、光伏新能源等产业，加快形成一批战略性新兴产业集群。按照“市级—省级—国家级”的路径加以培育，实现战新产值三年倍增。
目前，长丰县战略性新兴产业产值达322.5亿元，年均增长12%，战新产业产值占规模工业比重达到46.8%。四是“创新”。创改结合，做强企业创新发展。把创新作为第一动力，遵循市场逻辑，发挥资本力量，运用平台思维，走“科创+产业”发展之路，推动产业链、创新链、资本链、人才链“四链合一”。
强化创新载体，践行绿色低碳新路线
“强化创新载体建设。加快建成智慧农业谷、中国声谷双凤基地、北城科创中心、宇桥生态科技园、零碳产业园等十大创新平台。” 李命山说，引导企业自主创新。聚力招才引智，健全“长丰英才”计划，制定招工引匠机制，每年引进百名高层次人才、培训千名技能人才。实施高新技术企业、规上企业、市场主体三个倍增计划，组建企业创新联合体，持续推动“个转企、小升规、规改股、股上市”，
培育一批行业龙头、领军企业、隐形冠军，实现上市企业三年“花开十朵”。构建协同创新体系。建立“专精特新”产业联盟，坚持“政产学研用金”六位一体，深化校地合作，持续引进省内外高校专家，鼓励校企共建产业技术研究院、重点实验室（如华恒院士工作站），加速创新要素集聚，实行技术攻关“揭榜挂帅”“张榜纳贤”，推动规上工业企业研发机构全覆盖。发挥安徽科技大市场长丰分市场作用，设立科创成果转化基金，推动科技成果产业化。五是“绿色”。
李命山认为，高质量发展的重要标志之一就是践行绿色低碳新路线。包括发展高效节能环保产业，加快建设高效节能环保市级战新产业基地，全面落实碳达峰、碳中和，建设下塘零碳产业园，建成一批零碳工厂，形成具有长丰特色的零碳发展模式。
#房地产# 市场
【高能级城市持续向好，低能级城市呈结构性分化】
从各能级城市来看，一二线城市商品房成交量稳中有升，具体城市表现由供应端决定，其中一线及核心二线城市由于城市基本面优秀，均为人口流入型城市，城市经济实力强，各项配套的基础建设如医疗、教育等设施完善，对于投资及刚性需求均为首选，但一方面地方政府对于土地出让金的依赖度普遍较小，另一方面政府对土地出让规模管控严格，从2017年至2021年一二线核心城市的供应量走势来看，全年供应规模保持稳定，致使成交量保持稳定，同时政策上对于核心城市房价的管控趋严，尽管供小于求，但房价涨幅依旧在可控范围内。普通二线城市虽为地方核心城市，对周边城市的人口亦有一定吸引力，但多数产业基础薄弱，经济实力不足，因此地方政府对于土地出让金的依赖度较高，由此导致供应规模高于需求面，因此房价涨幅有限。
三四线城市则不同，其更多由需求端决定。2020年尽管受疫情冲击较为严重，三四线城市房地产市场恢复较慢，不过从房地产市场成交量同比来看2020年7月累计数据已经恢复正增长，同比上升0.7%，后期同比持续向好，2020年12月累计成交量同比上升15.0%。我们认为强三线如徐州、东莞等城市，由于产业发展好，带动经济实力上升的同时吸引了较多人进城就业，产生了大量的住房及租房需求，对当地房地产市场成交形成有力支撑，推动房地产市场上行；普通三四线城市产业发展较弱，多数人口外出就业，叠加新冠疫情的突发，就地过年政策对返乡置业的行情形成一定影响，使得普通三四线需求受挫严重，房地产市场成交下行明显，加上房企愈加倾向于在核心城市、核心区域拿地，造成普通三四线供应面及需求面均较弱的现状，且随着落户政策的放宽，人口向高能级城市聚集的趋势逐渐加强，这种局面将会长期存在。
规模
【房企分化加剧，2021向管理要红利】
从综合实力TOP200房企来看，除TOP3之外，其余梯队房企增速有所放缓。2020年房地产行业遭受较大冲击，上半年疫情对房企的销售、竣工结转与新开工均造成较大影响，下半年随着疫情的好转，负面影响逐渐消弭，但紧跟而来的是严厉的调控政策，从销售业绩表现来看，房企虽多数实现了增长，但增速放缓大势所趋，未来融资政策难有放松的可能性，房企将转向修炼内功，朝着可持续的、高质量的发展方向努力。至2020年，千亿房企虽持续扩容至43家，但行业集中度的提升也意味着中小房企的生存空间愈加紧凑，疫情打断了房企的正常销售节奏及销售策略、三道红线影响了企业融资、集中供地亦重新定义了企业投资，这些政策的出台无疑会让资源加速向强者倾斜，对于中小房企而言，紧抓自己已经深耕的市场，提高市场占有率是当下最重要的事，若有余力，再商讨对外扩张的事宜也不迟。
在此背景下，房企对于2021年的销售增速预期普遍下调，同时去化率的设定也较为保守，从2021年房企目标销售金额与全年预计可售货值来看，除绿城中国与融信中国的去化率目标仍在70%，其余房企的去化率稳定在60%-65%之内。我们认为，随着外部融资被收紧，企业将更加注重内部资金流转，加大力度促进销售回款，提高库存项目的去化率，预计多数房企大概率可以完成2021年的销售目标。除此之外，有息负债增速被禁锢意味着房企销售规模增速被限制，在同等比例的情况下，龙头房企获得有息负债规模更大，推动资源进一步向上集中，行业格局已经基本形成。
开发
【去化受阻叠加融资收紧，房企开发规模进一步放缓】
从房地产行业新开工面积的变化来看，新开工面积梯队越高，其房企平均新开工面积增速越呈现出放缓态势，因此尽管梯队企业数量上升，但占比数据却反而下降，其主要原因是2020年上半年疫情延缓了房企项目的进度，且下半年的三道红线收紧了企业的融资，尤其以试点企业为重要观察对象，因此大中型房企的可动用资金规模缩小，导致新开工面积有所下降，而2021年随着整体环境的稳定，房企新开工面积规模亦会进入平台期，预期未来销售规模增速将持续放缓。
根据TOP200房企不同梯队平均布局城市数量来看，除TOP10之外的其他梯队，布局城市数量均有下降，我们认为主要原因是行业整体环境不好，疫情叠加三道红线，对企业的资金面造成了巨大的压力，企业降负债诉求十分迫切，因此在不影响企业正常运转的同时，削减一部分收效与投入不成正比的布局城市，是可以理解的。从综合实力TOP200房企项目布局数量情况来看，TOP10房企平均项目数量为843个，较2019年上升了46个，其中单碧桂园的项目数量便达到2958个，倍杀第二名的1171个项目总数。
单从城市及项目的布局数量而言，并不能断定公司的未来发展潜力，不同的城市进入难度不同，对企业规模成长的贡献也大相径庭，从房企布局城市类型与数量来看，一般而言主攻三四线城市的房企布局城市数量会相对较多，如2020年深耕三四线的碧桂园布局城市及项目分别高达289、2958个，主阵地在三四线的恒大布局城市及项目数量也十分可观，分别高达234、1171个，但布局高能级城市较多的万科，虽仅布局94座城市，456个项目，销售规模亦为行业翘楚。展望未来，一方面行业环境的持续收缩或迫使房企出让自身项目、收缩战略布局，另一方面投资结构向高能级持续转型也增加了企业扩张的成本，或变相导致企业布局城市及项目的增速下降。
资产
【借力多元业务分拆及收并购，大中型房企总资产快速提升】
分层级来看，2020年，综合实力TOP200房企中，TOP1至TOP20房企净资产规模均值同比增长17.0%至1641.2亿元；TOP21至TOP50房企净资产规模均值同比大幅增长26.8%至487.4亿元；TOP51至TOP100房企净资产规模均值同比增加7.6%至248.4亿元。其中TOP21至TOP50房企净资产规模增长最快，而小规模房企出现净资产规模负增长的情况，资产规模增长分化现象愈加明显。
我们认为，头部房企总资产提升较大，主要有两个原因：
第一，大中房企业务相对广泛，可通过分拆板块上市扩大企业资产规模；
第二，大房企具备融资优势，运营能力相对较强，收并购动作相较中小房企更为频繁，吞并其他企业也是促进总资产规模增长的原因之一。
盈利
【营业收入增速放缓，行业利润率改善难度大】
房住不炒的持续贯彻、三道红线的出台以及两集中供地，彻底改变了行业运行规则，高价地在限价政策下导致利润率下滑的影响终归消退，但未来房企面临的将是严峻环境下的更多挑战。我们认为，未来行业利润率仍将承压。原因在于，2016年以前的低成本土地完成去化，加上高价地结转遭遇限价令，当前利润率已然降至低位，但考虑到“稳地价、稳房价、稳预期”三稳政策的不断推进，行业利润率改善难度依然很大，尽管各企业积极优化内部组织结构，意图降低间接成本以期减少期间费用对利润的侵蚀，但管理成效仍然有待观察。
风险
【房企三道红线指标普遍改善，但需注意假降债真“转”债】
2020年综合实力TOP200房企平均净负债率76.9%，相比2019年同期大幅降低8.9pcts。为了满足三道红线的要求，房企在2023年之前持续加强对净负债率的管控，争取长期维持在100%的要求之内。但净负债率并不是越低越好，杠杆的高低决定公司未来规模的发展力度，为了保持企业实现稳健经营，销售金额保持增长，因此在遇到不错的投资机会时，部分低杠杆企业的净负债率或有不同程度的增长。
从整体平均现金短债比倍数来看，TOP200房企货币资金能够完全覆盖短期有息负债，短期偿债压力较小，但除关注现金短债比指标本身外，还需要警惕部分企业货币资金中受限制资金占比较大将为企业带来偿债风险。
成长
【调控之下房企缓投资，增长动力有限】
2020年综合实力TOP200房企营业收入增速为9.7%，相比2019年同期降低12.3pcts，利润总额同比减少4.9%。不同层级成长速度表现不同，营业收入增速方面，TOP1至TOP100房企增速相对较高，分别为13.4%和13.1%；TOP101至TOP200的中小房企增速相对较小，分别为9.0%和8.2%。从利润总额增速来看，仅TOP1至TOP20利润总额小幅增长，增速为2.0%，TOP21至TOP50、TOP51至TOP100房企利润总额为负增长，降幅分别为8.8%、15.6%。总体呈现大中规模房企小幅增长，中小房企增长受限的特点。
我们认为，在调控趋严背景下，行业格局基本已定：头部房企已达既定规模，增速较缓，而小型房企市场竞争力弱于大中房企，增长空间有限。企业要想长久生存，必须在动荡的市场环境中保持稳定的市场占有率，因此销售规模对不同层级都同样重要，而想要获得稳定的销售增长，企业势必要依靠大量优质地块变现，现有土拍模式无论是从资金方面还是拍地条件方面，对中小房企并不友好，拿地成本无明显优势，再有调控长期难有放松，中小房企将面临生存考验。拿地方面从E50和G30中的47家典型上市房企投资情况来看，2020年新增土地储备共计68375.4万平方米，相比2019年同期减少3.0%，整体投资力度有所降低。我们认为主要原因在于2020年政府调控收紧，加上三道红线的出台实施，房企可用于拿地的资金较为紧张，因此出现新增土地储备同比下滑的现象。而整体新增投资减少也预示未来企业销售规模增长或将放缓。
【高能级城市持续向好，低能级城市呈结构性分化】
从各能级城市来看，一二线城市商品房成交量稳中有升，具体城市表现由供应端决定，其中一线及核心二线城市由于城市基本面优秀，均为人口流入型城市，城市经济实力强，各项配套的基础建设如医疗、教育等设施完善，对于投资及刚性需求均为首选，但一方面地方政府对于土地出让金的依赖度普遍较小，另一方面政府对土地出让规模管控严格，从2017年至2021年一二线核心城市的供应量走势来看，全年供应规模保持稳定，致使成交量保持稳定，同时政策上对于核心城市房价的管控趋严，尽管供小于求，但房价涨幅依旧在可控范围内。普通二线城市虽为地方核心城市，对周边城市的人口亦有一定吸引力，但多数产业基础薄弱，经济实力不足，因此地方政府对于土地出让金的依赖度较高，由此导致供应规模高于需求面，因此房价涨幅有限。
三四线城市则不同，其更多由需求端决定。2020年尽管受疫情冲击较为严重，三四线城市房地产市场恢复较慢，不过从房地产市场成交量同比来看2020年7月累计数据已经恢复正增长，同比上升0.7%，后期同比持续向好，2020年12月累计成交量同比上升15.0%。我们认为强三线如徐州、东莞等城市，由于产业发展好，带动经济实力上升的同时吸引了较多人进城就业，产生了大量的住房及租房需求，对当地房地产市场成交形成有力支撑，推动房地产市场上行；普通三四线城市产业发展较弱，多数人口外出就业，叠加新冠疫情的突发，就地过年政策对返乡置业的行情形成一定影响，使得普通三四线需求受挫严重，房地产市场成交下行明显，加上房企愈加倾向于在核心城市、核心区域拿地，造成普通三四线供应面及需求面均较弱的现状，且随着落户政策的放宽，人口向高能级城市聚集的趋势逐渐加强，这种局面将会长期存在。
规模
【房企分化加剧，2021向管理要红利】
从综合实力TOP200房企来看，除TOP3之外，其余梯队房企增速有所放缓。2020年房地产行业遭受较大冲击，上半年疫情对房企的销售、竣工结转与新开工均造成较大影响，下半年随着疫情的好转，负面影响逐渐消弭，但紧跟而来的是严厉的调控政策，从销售业绩表现来看，房企虽多数实现了增长，但增速放缓大势所趋，未来融资政策难有放松的可能性，房企将转向修炼内功，朝着可持续的、高质量的发展方向努力。至2020年，千亿房企虽持续扩容至43家，但行业集中度的提升也意味着中小房企的生存空间愈加紧凑，疫情打断了房企的正常销售节奏及销售策略、三道红线影响了企业融资、集中供地亦重新定义了企业投资，这些政策的出台无疑会让资源加速向强者倾斜，对于中小房企而言，紧抓自己已经深耕的市场，提高市场占有率是当下最重要的事，若有余力，再商讨对外扩张的事宜也不迟。
在此背景下，房企对于2021年的销售增速预期普遍下调，同时去化率的设定也较为保守，从2021年房企目标销售金额与全年预计可售货值来看，除绿城中国与融信中国的去化率目标仍在70%，其余房企的去化率稳定在60%-65%之内。我们认为，随着外部融资被收紧，企业将更加注重内部资金流转，加大力度促进销售回款，提高库存项目的去化率，预计多数房企大概率可以完成2021年的销售目标。除此之外，有息负债增速被禁锢意味着房企销售规模增速被限制，在同等比例的情况下，龙头房企获得有息负债规模更大，推动资源进一步向上集中，行业格局已经基本形成。
开发
【去化受阻叠加融资收紧，房企开发规模进一步放缓】
从房地产行业新开工面积的变化来看，新开工面积梯队越高，其房企平均新开工面积增速越呈现出放缓态势，因此尽管梯队企业数量上升，但占比数据却反而下降，其主要原因是2020年上半年疫情延缓了房企项目的进度，且下半年的三道红线收紧了企业的融资，尤其以试点企业为重要观察对象，因此大中型房企的可动用资金规模缩小，导致新开工面积有所下降，而2021年随着整体环境的稳定，房企新开工面积规模亦会进入平台期，预期未来销售规模增速将持续放缓。
根据TOP200房企不同梯队平均布局城市数量来看，除TOP10之外的其他梯队，布局城市数量均有下降，我们认为主要原因是行业整体环境不好，疫情叠加三道红线，对企业的资金面造成了巨大的压力，企业降负债诉求十分迫切，因此在不影响企业正常运转的同时，削减一部分收效与投入不成正比的布局城市，是可以理解的。从综合实力TOP200房企项目布局数量情况来看，TOP10房企平均项目数量为843个，较2019年上升了46个，其中单碧桂园的项目数量便达到2958个，倍杀第二名的1171个项目总数。
单从城市及项目的布局数量而言，并不能断定公司的未来发展潜力，不同的城市进入难度不同，对企业规模成长的贡献也大相径庭，从房企布局城市类型与数量来看，一般而言主攻三四线城市的房企布局城市数量会相对较多，如2020年深耕三四线的碧桂园布局城市及项目分别高达289、2958个，主阵地在三四线的恒大布局城市及项目数量也十分可观，分别高达234、1171个，但布局高能级城市较多的万科，虽仅布局94座城市，456个项目，销售规模亦为行业翘楚。展望未来，一方面行业环境的持续收缩或迫使房企出让自身项目、收缩战略布局，另一方面投资结构向高能级持续转型也增加了企业扩张的成本，或变相导致企业布局城市及项目的增速下降。
资产
【借力多元业务分拆及收并购，大中型房企总资产快速提升】
分层级来看，2020年，综合实力TOP200房企中，TOP1至TOP20房企净资产规模均值同比增长17.0%至1641.2亿元；TOP21至TOP50房企净资产规模均值同比大幅增长26.8%至487.4亿元；TOP51至TOP100房企净资产规模均值同比增加7.6%至248.4亿元。其中TOP21至TOP50房企净资产规模增长最快，而小规模房企出现净资产规模负增长的情况，资产规模增长分化现象愈加明显。
我们认为，头部房企总资产提升较大，主要有两个原因：
第一，大中房企业务相对广泛，可通过分拆板块上市扩大企业资产规模；
第二，大房企具备融资优势，运营能力相对较强，收并购动作相较中小房企更为频繁，吞并其他企业也是促进总资产规模增长的原因之一。
盈利
【营业收入增速放缓，行业利润率改善难度大】
房住不炒的持续贯彻、三道红线的出台以及两集中供地，彻底改变了行业运行规则，高价地在限价政策下导致利润率下滑的影响终归消退，但未来房企面临的将是严峻环境下的更多挑战。我们认为，未来行业利润率仍将承压。原因在于，2016年以前的低成本土地完成去化，加上高价地结转遭遇限价令，当前利润率已然降至低位，但考虑到“稳地价、稳房价、稳预期”三稳政策的不断推进，行业利润率改善难度依然很大，尽管各企业积极优化内部组织结构，意图降低间接成本以期减少期间费用对利润的侵蚀，但管理成效仍然有待观察。
风险
【房企三道红线指标普遍改善，但需注意假降债真“转”债】
2020年综合实力TOP200房企平均净负债率76.9%，相比2019年同期大幅降低8.9pcts。为了满足三道红线的要求，房企在2023年之前持续加强对净负债率的管控，争取长期维持在100%的要求之内。但净负债率并不是越低越好，杠杆的高低决定公司未来规模的发展力度，为了保持企业实现稳健经营，销售金额保持增长，因此在遇到不错的投资机会时，部分低杠杆企业的净负债率或有不同程度的增长。
从整体平均现金短债比倍数来看，TOP200房企货币资金能够完全覆盖短期有息负债，短期偿债压力较小，但除关注现金短债比指标本身外，还需要警惕部分企业货币资金中受限制资金占比较大将为企业带来偿债风险。
成长
【调控之下房企缓投资，增长动力有限】
2020年综合实力TOP200房企营业收入增速为9.7%，相比2019年同期降低12.3pcts，利润总额同比减少4.9%。不同层级成长速度表现不同，营业收入增速方面，TOP1至TOP100房企增速相对较高，分别为13.4%和13.1%；TOP101至TOP200的中小房企增速相对较小，分别为9.0%和8.2%。从利润总额增速来看，仅TOP1至TOP20利润总额小幅增长，增速为2.0%，TOP21至TOP50、TOP51至TOP100房企利润总额为负增长，降幅分别为8.8%、15.6%。总体呈现大中规模房企小幅增长，中小房企增长受限的特点。
我们认为，在调控趋严背景下，行业格局基本已定：头部房企已达既定规模，增速较缓，而小型房企市场竞争力弱于大中房企，增长空间有限。企业要想长久生存，必须在动荡的市场环境中保持稳定的市场占有率，因此销售规模对不同层级都同样重要，而想要获得稳定的销售增长，企业势必要依靠大量优质地块变现，现有土拍模式无论是从资金方面还是拍地条件方面，对中小房企并不友好，拿地成本无明显优势，再有调控长期难有放松，中小房企将面临生存考验。拿地方面从E50和G30中的47家典型上市房企投资情况来看，2020年新增土地储备共计68375.4万平方米，相比2019年同期减少3.0%，整体投资力度有所降低。我们认为主要原因在于2020年政府调控收紧，加上三道红线的出台实施，房企可用于拿地的资金较为紧张，因此出现新增土地储备同比下滑的现象。而整体新增投资减少也预示未来企业销售规模增长或将放缓。
#洛阳24小时# 【重磅！洛阳发布32项优化营商环境举措】洛报融媒记者8日从洛阳市发改委获悉，《洛阳市进一步优化营商环境更好服务市场主体若干措施》正式印发，将通过6大类、32项具体举措，持续深化“放管服”改革，加快打造市场化法治化国际化营商环境。
这些举措干货满满——
●深入实施建设项目审批改革
1.优化再造投资项目前期审批流程。对项目可行性研究、用地预审、选址、环境影响评价、安全评价、水土保持方案审批、压覆重要矿产资源评估等事项，逐步实行项目单位编报一套材料，政务服务网（大厅）统一受理、统一反馈，审批部门同步评估、同步审批，加快项目落地。
2.全面提升工程建设项目审批效率。精简规范社会投资小型仓储项目、社会投资一般工业项目、社会投资一般住宅项目、既有建筑装饰装修、既有住宅加装电梯、城镇老旧小区改造等类型项目审批流程。对社会投资的小型低风险产业类项目，试行取消施工图设计文件审查和强制外部监理，鼓励推行工程质量保险，将全流程审批时间压缩至5.5天以内。
3.加快推动工程建设项目“一网通办”。推进市级工程建设项目审批管理系统与省投资审批、规划、消防等管理系统数据实时共享，实现信息一次填报、材料一次上传、相关评审意见和审批结果即时推送。
4.深入推进“多规合一”。
●持续优化企业生产经营环境
5.进一步降低市场准入门槛。在全市推进诊所备案制改革，取消诊所设置审批，推行诊所执业由许可管理改为备案管理。在以水定城、以水定地、以水定人、以水定产前提下，制定进一步放宽水资源配置、水生态修复、水环境治理等水利基础设施投资建设市场准入政策。建立体育赛事运营组织机构登记评定机制及赛事综合评估体系，推动公共资源向体育赛事活动开放。
6.做好省下放审批权限的承接管理工作。
7.优化机动车管理措施。严格落实全面取消二手车限迁规定，进一步简化二手车经销企业购入机动车交易登记手续。梳理完善新能源汽车生产企业税收优惠目录，严格落实国家有关优化新能源汽车税收减免政策，进一步优化新能源汽车使用环境，大力推广应用新能源汽车。推行机动车销售企业快捷代办登记，建设机动车登记服务站，开展查验、审核、登记工作，实现“一站办、快捷办”。
8.在食品制售审批领域进行改革试点。在确保食品安全的前提下，对只进行热食类制售（不含冷食类制售、裱花蛋糕等）的连锁便利店，不设置食品处理区面积等方面的审批要求。在全市复制推广自贸区洛阳片区关于仅销售预包装食品许可改备案试点经验。
9.降低职业病危害因素检测频次，由一年一次降低为三年一次。
10.规范精简各类涉企收费。取消政府采购投标保证金，鼓励采购人免收履约保证金或降低缴纳比例。在建筑、水利、交通等工程建设领域，全面推行以保函、保证保险等保证形式缴纳涉企保证金。
11.简化重要工业产品企业期满换证程序。严格落实对期满换证企业的“绿色”通道政策，对期满换证并作出生产条件未发生变化承诺的企业，免于实地核查。
●持续优化外贸外资企业投资环境
12.优化口岸监管模式。我市将根据海关总署部署，推动“两步申报”“两段准入”等改革。推进口岸作业环节电子化、无纸化，减少单证流转耗时。
13.公开通关流程和物流作业时限。
14.加快洛阳国际陆港建设，通过集装箱场站扩容、内外道路等配套基础设施建设，提升作业时效，降低企业成本。
15.强化进出口环节通关费用监管。
16.拓展国际贸易“单一窗口”功能。
17.简化对外贸易管理手续。
●进一步降低就业创业门槛
18.优化部分行业从业条件。全面取消除道路危险货物运输以外的道路货物运输驾驶员从业资格考试，将相关考试培训内容纳入相应等级机动车驾驶证培训，驾驶员凭培训结业证书和机动车驾驶证申领道路货物运输驾驶员从业资格证。在洛阳市全面推行用人单位常规入职体检结果互认，减轻求职者负担。
19.推进人才流动和灵活就业。优化人才公共服务，建设流动人员人事档案管理系统，推进流动人员人事档案信息互联，实现“一点存档、多点服务”，提升“互联网+人才服务”水平。在保障安全卫生、不损害公共利益等条件下，合理设定流动摊贩经营场所和经营时间，实现流动摊点设置规范、整洁有序。
20.支持新业态新模式健康发展。
21.完善对互联网医疗服务和智能网联汽车的包容审慎监管措施。规范互联网诊疗和互联网医院的准入和执业管理，合理确定并动态调整符合条件的“互联网+”医疗服务价格，按规定将互联网医疗服务项目及时纳入医保报销范围。
22.完善数据共享管理机制。
●提升涉企服务质量和效率
23.进一步提升企业开办效率。全面推行企业开办“一网通办”，市县两级企业开办全部实现1个工作日内办结。在税务、人社、住房公积金、商业银行等服务领域加快实现电子营业执照、电子印章应用。放宽小微企业、个体工商户登记经营场所限制，实行住所（经营场所）自主申报承诺制。
24.推行“一业一证”改革。率先在药店、饭店、便利店等领域探索推行“一业一证”改革，将行业准入涉及的多张许可证整合为一张许可证，实现“一证准营”、跨地互认通用。
25.持续提升纳税服务水平。逐步扩大电子发票使用范围，实现增值税专用发票电子化，取消增值税发票验旧。大力推进电子税务局建设，实现纳税人主要涉税服务事项全部网上办理。加快出口退税进度，一、二、三类企业出口退税平均办理时间分别压缩至2个、6个、7个工作日以内。人行国库部门对审核无误的出口退税办理时间压缩至2个工作日以内。
26.加强对企业融资支持。
27.优化企业融资担保服务。
28.依法规范涉企行政执法行为。
●完善优化营商环境长效机制
29.建立健全政策评估制度，建立对重大政策开展事前、事后评估的长效机制，逐步将各类涉企政策全部纳入评估范围。
30.建立常态化政企沟通联系机制。全面推行“首席服务官”制度，开展“万人助万企”活动，建立健全助企帮扶工作体系，实现规模以上企业、重点街区、特色园区等全覆盖。抓好惠企政策兑现，探索建立惠企政策精准推送和“免申即享”服务平台，通过政府部门信息共享等方式，实现符合条件的企业免予申报、直接享受政策。对确需企业提出申请的惠企政策，合理设置并公开申请条件，简化申报手续，实现一次申报、全程网办、快速兑现。
31.建立健全营商环境投诉处理机制。重点依托12345政务服务热线、政务服务平台、民营企业诉求响应智慧平台等投诉渠道，进一步规范企业投诉受理、转办、督办、反馈、评价流程，及时回应企业和群众诉求。
32.强化营商环境评价结果运用。
洛报融媒记者 李迎博 通讯员 李珊
这些举措干货满满——
●深入实施建设项目审批改革
1.优化再造投资项目前期审批流程。对项目可行性研究、用地预审、选址、环境影响评价、安全评价、水土保持方案审批、压覆重要矿产资源评估等事项，逐步实行项目单位编报一套材料，政务服务网（大厅）统一受理、统一反馈，审批部门同步评估、同步审批，加快项目落地。
2.全面提升工程建设项目审批效率。精简规范社会投资小型仓储项目、社会投资一般工业项目、社会投资一般住宅项目、既有建筑装饰装修、既有住宅加装电梯、城镇老旧小区改造等类型项目审批流程。对社会投资的小型低风险产业类项目，试行取消施工图设计文件审查和强制外部监理，鼓励推行工程质量保险，将全流程审批时间压缩至5.5天以内。
3.加快推动工程建设项目“一网通办”。推进市级工程建设项目审批管理系统与省投资审批、规划、消防等管理系统数据实时共享，实现信息一次填报、材料一次上传、相关评审意见和审批结果即时推送。
4.深入推进“多规合一”。
●持续优化企业生产经营环境
5.进一步降低市场准入门槛。在全市推进诊所备案制改革，取消诊所设置审批，推行诊所执业由许可管理改为备案管理。在以水定城、以水定地、以水定人、以水定产前提下，制定进一步放宽水资源配置、水生态修复、水环境治理等水利基础设施投资建设市场准入政策。建立体育赛事运营组织机构登记评定机制及赛事综合评估体系，推动公共资源向体育赛事活动开放。
6.做好省下放审批权限的承接管理工作。
7.优化机动车管理措施。严格落实全面取消二手车限迁规定，进一步简化二手车经销企业购入机动车交易登记手续。梳理完善新能源汽车生产企业税收优惠目录，严格落实国家有关优化新能源汽车税收减免政策，进一步优化新能源汽车使用环境，大力推广应用新能源汽车。推行机动车销售企业快捷代办登记，建设机动车登记服务站，开展查验、审核、登记工作，实现“一站办、快捷办”。
8.在食品制售审批领域进行改革试点。在确保食品安全的前提下，对只进行热食类制售（不含冷食类制售、裱花蛋糕等）的连锁便利店，不设置食品处理区面积等方面的审批要求。在全市复制推广自贸区洛阳片区关于仅销售预包装食品许可改备案试点经验。
9.降低职业病危害因素检测频次，由一年一次降低为三年一次。
10.规范精简各类涉企收费。取消政府采购投标保证金，鼓励采购人免收履约保证金或降低缴纳比例。在建筑、水利、交通等工程建设领域，全面推行以保函、保证保险等保证形式缴纳涉企保证金。
11.简化重要工业产品企业期满换证程序。严格落实对期满换证企业的“绿色”通道政策，对期满换证并作出生产条件未发生变化承诺的企业，免于实地核查。
●持续优化外贸外资企业投资环境
12.优化口岸监管模式。我市将根据海关总署部署，推动“两步申报”“两段准入”等改革。推进口岸作业环节电子化、无纸化，减少单证流转耗时。
13.公开通关流程和物流作业时限。
14.加快洛阳国际陆港建设，通过集装箱场站扩容、内外道路等配套基础设施建设，提升作业时效，降低企业成本。
15.强化进出口环节通关费用监管。
16.拓展国际贸易“单一窗口”功能。
17.简化对外贸易管理手续。
●进一步降低就业创业门槛
18.优化部分行业从业条件。全面取消除道路危险货物运输以外的道路货物运输驾驶员从业资格考试，将相关考试培训内容纳入相应等级机动车驾驶证培训，驾驶员凭培训结业证书和机动车驾驶证申领道路货物运输驾驶员从业资格证。在洛阳市全面推行用人单位常规入职体检结果互认，减轻求职者负担。
19.推进人才流动和灵活就业。优化人才公共服务，建设流动人员人事档案管理系统，推进流动人员人事档案信息互联，实现“一点存档、多点服务”，提升“互联网+人才服务”水平。在保障安全卫生、不损害公共利益等条件下，合理设定流动摊贩经营场所和经营时间，实现流动摊点设置规范、整洁有序。
20.支持新业态新模式健康发展。
21.完善对互联网医疗服务和智能网联汽车的包容审慎监管措施。规范互联网诊疗和互联网医院的准入和执业管理，合理确定并动态调整符合条件的“互联网+”医疗服务价格，按规定将互联网医疗服务项目及时纳入医保报销范围。
22.完善数据共享管理机制。
●提升涉企服务质量和效率
23.进一步提升企业开办效率。全面推行企业开办“一网通办”，市县两级企业开办全部实现1个工作日内办结。在税务、人社、住房公积金、商业银行等服务领域加快实现电子营业执照、电子印章应用。放宽小微企业、个体工商户登记经营场所限制，实行住所（经营场所）自主申报承诺制。
24.推行“一业一证”改革。率先在药店、饭店、便利店等领域探索推行“一业一证”改革，将行业准入涉及的多张许可证整合为一张许可证，实现“一证准营”、跨地互认通用。
25.持续提升纳税服务水平。逐步扩大电子发票使用范围，实现增值税专用发票电子化，取消增值税发票验旧。大力推进电子税务局建设，实现纳税人主要涉税服务事项全部网上办理。加快出口退税进度，一、二、三类企业出口退税平均办理时间分别压缩至2个、6个、7个工作日以内。人行国库部门对审核无误的出口退税办理时间压缩至2个工作日以内。
26.加强对企业融资支持。
27.优化企业融资担保服务。
28.依法规范涉企行政执法行为。
●完善优化营商环境长效机制
29.建立健全政策评估制度，建立对重大政策开展事前、事后评估的长效机制，逐步将各类涉企政策全部纳入评估范围。
30.建立常态化政企沟通联系机制。全面推行“首席服务官”制度，开展“万人助万企”活动，建立健全助企帮扶工作体系，实现规模以上企业、重点街区、特色园区等全覆盖。抓好惠企政策兑现，探索建立惠企政策精准推送和“免申即享”服务平台，通过政府部门信息共享等方式，实现符合条件的企业免予申报、直接享受政策。对确需企业提出申请的惠企政策，合理设置并公开申请条件，简化申报手续，实现一次申报、全程网办、快速兑现。
31.建立健全营商环境投诉处理机制。重点依托12345政务服务热线、政务服务平台、民营企业诉求响应智慧平台等投诉渠道，进一步规范企业投诉受理、转办、督办、反馈、评价流程，及时回应企业和群众诉求。
32.强化营商环境评价结果运用。
洛报融媒记者 李迎博 通讯员 李珊
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