房地产金融课堂：房地产收并购交易方案设计与税务筹划

千聊荔枝 房地产金融课堂

网易云 地产融资与税务筹划

地产金融系列KECHEN

提纲

第一部分 房地产投资并购法律与涉税实务

第一节 一手项目拿地

一、一级开发

（一）土地储备与土地一级开发

（二）土地储备的主体

（三）社会主体参与各类土地一级开发的方式

二、勾地

（一）勾地要点

（二）勾地法律风险

（三）勾地模式

（四）勾地具体方案

（五）勾地涉税风险点

三、一二级联动

（一）自拆自赔

（二）集体用地开发与交易

（三）拆补模式

（四）拆迁双方涉税分析

（五）城中村租赁改造

（六）租赁合同法律关系下的涉税分析

（七）其他法律关系下的涉税分析

四、1.5级开发

（一）具体含义与案例分析

（二）1.5级开发拿地法律风险

第二节 二手项目拿地

五、存量业务转让

（一）股权收购

（二）资产收购

（三）以股权转让获取资产涉及的税务处理

（四）并购重组的重要环节

六、代建运营

七、国有股权交易

（一）国有资产交易行为

（二）国有资产交易——股权/产权转让

（三）国有资产增资扩股

（四）国有企业重大资产转

八、司法拍卖与破产重组

（一）拍卖流程与相关法律风险

（二）拍卖税费分析与筹划

（三）企业不良资产收购的核心问题

第二部分 土地投资拓展税务实务

第一节土地投资拓展的不同方式

一、资产剥离的概述

二、资产转让与股权转让的差异

三、资产剥离方式投资入股

（一）“股+债”收购消化股权溢价

（二）“拆迁补偿”消化股权溢价

（三）“不公允增资和不按股权比例分红”消化股权溢价

（四）换股收购

（五）债转股并分立

（六）过桥资金

四、资产剥离方式之分立

五、资产剥离方式之划转

六、资产剥离不同方式税务比较

七、资产剥离不同方式的操作难易程度比较

第二节 土地拓展的特殊方式

一、在建工程转让

（一）在建工程转让的税务问题，增值税、土增税、企业所得税和契税

二、涉外土地并购

（一）涉外土地并购的税务问题，源泉扣税与预提税

（二）涉外土地并购的资金问题，资金通道的支付

三、分地块合作

（一）成本分开、人员分开、税费分开、资金分开、利润核算

（二）项目托管、风险控制

（三）模拟清算与税务问题

四、合作方回购房的税务筹划

五、土地并购合同中常见涉税条款

（一）收购前的债权债务由老股东负

（二）收购前的人事退出由老股东负责

（三）1元退股的税务问题

（四）未弥补亏损抵税条款

（五）资金归集管理的税务问题

房地产市场陷入纠结时期：

一是，央行对地产金融绝不松口，这代表了高层的基本态度；房住不炒！

二是，一线城市激情满怀，迎来土拍小阳春，国企依然拼命抢地；

三是，二三线全力救助房企，恢复秩序，中小城市拼命发布政策试探政策底线！

房地产遇到的稍有力度的政策立刻被叫停！广州针对商办的限购与面积分割政策，被叫停了。驻马店的政策也同样被叫停。

房住不炒的原则肯定不会变，也的确不应该变，但有利于刚需和真实改善的需求政策应该宽松，否则3-4月份难免会出现部分房企倒闭的可能性。
#楼市##房产# https://t.cn/ELT0hke

#房地产#【地产商1月境外发债165亿美元创新高】根据标普统计，2020年1月地产商在境外发债融资165亿美元，创下月度纪录高位，同比增幅高于50%，远高于去年58亿美元的月均水平，并远超境内发债融资规模。不过，2月份房企境内发债有复苏迹象。
“在利率下降、流动性宽松背景下，房企在2020年上半年应抓紧时机融资，尤其是本身就有公司债、ABS、美元债批文的企业应加紧发债。”在近日的一场地产金融电话会议上，一位金融机构人士直言。下半年随着疫情消除和宏观经济好转，流动性或出现泛滥迹象，融资政策可能会有一些收紧。https://t.cn/A6ho6KYo #微观楼市#