【龙头地位稳固、财务质量改善，碧桂园（02007.HK）聚焦都市圈打开成长天花板】 #碧桂园2020年销售业绩再创新高#3月25日，龙头房企碧桂园发布了2020年度成绩单，在新冠疫情、地产调控政策、各类成本居高不下等因素的影响下，公司去年仍然实现了全年总收入4629亿元，净利润约541亿元的不俗表现。在第三方机构的统计中，碧桂园的全口径销售额水平继续位居行业第一。一方面，碧桂园的业绩持续稳步增长，继续保持着行业“排头兵”的领先水平；另一方，随着房地产行业白银时代的到来，“房住不炒”和“三道红线”愈发制约着过热的行业增长，碧桂园也面临着降杠杆的换挡过程。不过从这份最新披露的财报中可以看到，碧桂园的负债总额和融资成本已经呈现持续下降的趋势，公司的财务稳健性进一步增强，展现出碧桂园作为龙头房企的稳健与韧性。值得注意的是，近两年已经不披露销售目标的碧桂园，也罕见地向投资者提供了一个三年期的业绩目标。在年报发布会上，碧桂园集团总裁莫斌表示，公司有信心未来三年每年录得10%以上的权益销售额增长，并保持各项经营指标同步增长。龙头地位牢固，已售未结收入达7851亿截至2020年，碧桂园实现权益合同销售金额约5706.6亿元，同比增长3.3%；权益合同销售面积约6733万平方米，同比增长8%，销售业绩再创新高。而在2016-2020年的5年间，碧桂园权益合同销售金额复合增长率高达25%。图：最近5年，碧桂园权益合同销售金额复合增速25%（单位：十亿元）资料来源：公司公告尽管受年初疫情影响部分项目进度有所放缓，但碧桂园仍在去年实现总收入4629亿元，毛利约1009亿元，净利润约541亿元。另外，截至2020年，碧桂园录得不含增值税的已售未结收入共计7851亿元，未来结算收入稳中有升的同时，已售未结收入的“蓄水池”也正持续扩容。图：2018年以来，碧桂园已售未结收入持续增长 资料来源：公司公告事实上，由于房地产行业预售制的特殊性，尽管物业在出售时已经产生销售额，但必须要等到完成竣工验收、向购房者交付物业之后，已售未结转收入才能在财务报表中成为确认收入，较大规模的已售未结收入在很大程度上提前锁定了碧桂园今年乃至未来两到三年的业绩提升空间。随着今年疫情负面影响逐渐消散，此前积累的购房需求逐步释放。数据显示，今年1-2月，碧桂园累计实现权益合同销售金额868.6亿元，同比增长61.33%。其中2月单月，碧桂园实现权益合同销售金额约465.5亿元，同比增长122.52%；实现权益合同销售建筑面积约526万平方米，同比增长108.42%。2月，碧桂园也凭借15.45%的环比增幅，成为在十强房企中唯一实现环比正增长的企业。 “三道红线”之下，碧桂园财务基本盘维持稳健对于2020年来说，“房主不炒”依然是房企政策调控的主旋律，新推出的“三道红线”则给飞速奔跑的房企们戴上了“紧箍咒”。从根源上，“三道红线”对房企的债务水平做出了硬性要求，促使整个行业迎来巨变，房地产行业发展逻辑也正在从过去土地红利和金融红利迅速转向管理红利。在这种环境下，稳健也就成为了摆在每个房企眼前的第一要务。根据Wind和中国房地产测评中心的数据，在“三道红线”的监管要求下，TOP500房企杠杆率下降明显。在长期偿债能力方面，TOP500房企2020年资产负债率均值为78.77%，较上年下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降；净负债率均值为85.08%，较上年下降11.62个百分点，相比2019年也有大幅改善。而对于碧桂园来说，公司从2018年就已经开始主动寻求控制杠杆水平、降低融资成本，保证高质量稳定增长的发展战略。尤其在2020年，碧桂园的财务质量已经出现了质的改变，并分别体现在以下几个方面：首先是现金回款率持续保持高位。2020年碧桂园期内权益物业销售现金回笼约5193亿元，权益销售现金回款率达91%，连续5年保持90%以上。众所周知，销售回款率是衡量企业经营能力的重要指标，对处于资金密集型的房地产行业更是如此。销售回款率越高，代表资金周转速度越快，反映企业财务资金管控能力越强，而快速销售回款才能保障充足的现金流，进而大大提高公司抵御风险的能力。其次是借贷比率多年维持较低水平。截至2020年12月31日，碧桂园总借贷总额从3696亿元下降至3265亿元，相较2019年底下降了11.7%；同时在报告期内，碧桂园的净借贷比率仅为55.6%，已连续多年保持净借贷比低于70%。显然，如此高的回款率和如此低的借贷比，充分说明碧桂园有着极强的抵御风险的能力。此外，碧桂园也在不断优化和改善有息负债总额及融资成本。截至2020年，碧桂园有息负债总额从3696亿元下降至3265亿元，同比下降11.7%，期末平均融资成本仅5.56%，同比下降78个基点，融资成本进一步降低。不可否认，碧桂园是国内极少数既擅长三四线城市开发，又能够享受较低成本的大规模房企，这也从侧面体现出市场对于碧桂园的认可。图：碧桂园期末加权平均借贷成本资料来源：公司公告值得一提的是，碧桂园在2020年的净负债率仅为55.6%，已连续多年保持净负债率低于70%的水平。而据中指研究院统计，2020年百强房企的净负债率均值为94.6%，碧桂园远低于行业平均水平。另据公开数据，碧桂园在2020年共发行了7笔海外债券，合计35.44亿美元，票面利率位于3.125%-5.625%区间。今年1月5日，碧桂园成功定价发行双年期共计12亿美元债券，其中5.5年期票据票面利率仅2.7%，再创公司债券融资成本的新低。Wind数据显示，2020年房地产行业海外债融资成本为8.32%，碧桂园的发债利率同样远低于行业平均水平。从2020年的财务数据来看，碧桂园在净负债率、现金短债比指标等方面表现优异，而剔除预收款后的资产负债率也与达标线相差不远，公司暂居黄档。根据碧桂园的预计，公司财务质量将在未来两年持续改善，按照现有的经营的节奏，公司能够在2023年6月30日前稳步降至绿档。土地储备丰富，聚焦五大都市圈打开成长天花板对于碧桂园这样的地产龙头而言，历史业绩的光鲜与财务结构的稳健还不足以体现公司的潜力与价值，未来碧桂园能否为股东创造收益，更多的还要落脚在土地储备与都市圈的布局。在土地储备方面，截至2020年，碧桂园在国内已获取的权益可售资源约1.75万亿元，潜在的权益可售货值约5000亿元，权益可售资源合计约2.25万亿元，以此前权益销售额为基数，可强力支撑公司未来3.5年以上的发展。在2020年全年，碧桂园共获取511幅土地，权益总代价约2100亿元。其中，65%位于三四线城市，当期获取已开盘项目中，年化自有资金回报率大于30%的超过九成。碧桂园预计，2021年新推权益货量约7000亿元以上，加上12月底带入的约2600亿货量，全年权益可售货量约9600亿元以上。据了解，在碧桂园新获取的土地中，75%的土储聚焦长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了国家重大区域发展战略。根据《"十四五"规划和2035年远景目标纲要》，以促进城市群发展为抓手，全面形成“两横三纵”城镇化战略格局。亿翰智库认为，“十四五”期间将加快促进农村人口向“两横三纵”19个城市群的转移，为这些区域的房地产市场带来充足的购房需求，其中处于“优化提升”阶段的京津冀、长三角、珠三角、成渝及长江中游将成为第一批吸收人口转移利好的城市群。而凭借着稳健的财务管理能力，碧桂园也备受评级机构的认可。其中，惠誉给予碧桂园稳定展望和投资级评级，穆迪也将公司评级调升至投资级Baa3，标普则将公司评级展望由“稳定”调升至“正面”。穆迪报告指出，碧桂园的Baa3发行人评级反映了该公司强大的品牌实力、多元的地域布局、强劲的流动性和穿越周期的具有弹性且稳健的运营记录。公司在中国各主要地区拥有丰富的土地储备，足以支撑未来三至四年的业绩增长。

《暂坐》其实买了此书有几个月，一直没有去看，近几天看完了，里面的主题倒是吸引了我，在大都市，海若，陆以乐，辛起，应丽后等七八个身高一米七以上的单身成熟美女，互相帮扶的友情，在金钱其中，又在金钱其外，特别是夏自花的病和逝，几个姐妹的重情重义，照顾老人，关心孩子的方式，是很多大城市生活的人极缺的友情，也渴望这样的朋友知己！只有这样的朋友知己，才能给彼此情感上的安全感，而不是背叛，不是斤斤计较，不是猜疑！而作家弈水和几位美女的暧昧，也许是作者的经历加以臆想……读后感。 https://t.cn/R2WxHAA

【博物馆商圈最大网红书店知间书坊黯然撤场？ 】哈尔滨市博物馆商圈的一家网红书店——知间书坊近些年不断积累着人气，在追求碎片化阅读的网络时代，这家书店坚守纸质书籍，受到传统读者和小众粉丝的追捧。然而，近日记者得到消息，这家体验式的网红书店也面临着撤场的命运。11月30日，书店的负责人质疑商场单方毁约。对此，567漫天地购物广场表示暂不对此事进行回应。

现状：书店灯光暗淡，不时遇到怀旧粉丝打卡

博物馆商圈在全国都久负盛名，能在商业氛围浓厚的区域内占有一席之地，作为一家书店来讲实属难得。

知间书坊位于567漫天地购物广场的一楼，虽然位置较为靠后，但是营业面积宽敞，使用面积达到近七百平方米，属于体验式的购书环境，店内欧式装修，墙壁四周都是书架，地当间几排书桌，充满着小资情调和文化情怀。然而，11月30日，记者采访当天，店内没有顾客，书店连照明灯都没有完全开。门口的顾客通道上摆着三块广告牌，代表着闭店。

走进店里，欧式的装修没有改变，小资情调还在，但是两边的书架不少都空空如也。七八名员工模样的人，正把成摞的书搬到地上，用牛皮纸打包。

“我们马上就要撤场了。”说这句话时，店员小张有些不舍。他已经在知间书坊工作了两年时间，算是书店的老员工。据他介绍，这家书店2017年正式开店，近年一直在做书籍和阅读的推广工作，每年都会组织一些与阅读相关的读者活动，为此积累了不少的人气。

“你看我们的店里营业空间大部分是为读者提供的阅读场所，书店是全开放的，并不是把赚钱放在第一位，主要是为爱书人、读书人提供个休闲的空间，我们在这里工作也不为能挣多少钱，主要是喜欢工作的环境，现在很难找到这样的单位了。”一个姓刘的女店员对记者说，她的眼圈有点红。

据店员们介绍，这两天得知书店要撤场，不仅是员工觉得不舍，还有许多粉丝和常来买书的文化人也到此打卡，最后来体验一下书店的氛围。

店外几个女生正在向店员打听，以后搬到哪儿继续经营。她们说：“这么好的书店在哈尔滨难找了，在店里可以随便看书，还能买到饮料，一坐就能坐大半天，和网上买书的体验绝对是不一样，哈尔滨缺少这样的文化场所。”

探究：从营业额下降到断水断电

“事情最开始发生是在今年的11月19日，那天知间书坊收到了567漫天地购物广场有限公司发来的律师函，要求终止与书坊的合作，要求书坊于11月23日起的10日内撤场。”知间书坊的负责人王先生说。在此前商场方与书坊之间也发生过结算金额和结算利润的分歧，2019年对此问题有过文件的往来，那时商场方还未发出清场的通知。但是，今年商场方做出了明确的要求。

在漫天地发给知间书坊的一份函件中要求对方，“尽快撤场并将商铺交还我司，现剩余不足7日，以目前状况贵书坊迟迟未作出撤离动作，还请贵书坊在约定期限内撤走店内属于书坊的物品及设备，同时按规开具出门证，如果撤离中照明不足，与我司营运部门联系。”

记者采访时，知间书坊的经营场地内有照明电，但是负责人王先生表示，电是今天刚来的，可能是为了撤场方便。实际上，从11月24日开始，商场已经给他们停电了，“断水、断电，再加上员工无法走员工通道，意味着我们不能在这儿进行经营了。”

负责人认为，事情发展到这一步，与书店的经营效益肯定存在一些关系。王先生说，按照当年的合同，双方是以利润分成的方式订的协议，也就是说书坊的经营情况好，利润上去了，商场才能有收入，“但是今年的形势，基本上大家都不挣钱。”王先生也承认，图书行业本身有其特殊性，不是一个高利润的景气行业，近些年市场环境的问题，受到网店的冲击，能生存下来保持现有的状态就已经相当不错了。知间书坊现有员工约10人，再加上经营和运营的成本，压力也是相当大。

未来：书坊下一步还没有开新店计划

对于商场方清场的行为，知间书坊一方并不认可，商场认为书坊违约，而书坊一方则认为，真正违约的其实是商场。

王先生向记者出示了一份双方的补充协议，上面的租赁期限是“8+2”年。前8年从2017年3月25日至2025年3月24日，即使只算前8年的选项，现在也远未到期。而商场方要求解除合同，而且断水断电已经影响到了知间书坊的经营。

从双方的往来函件中，记者看到还存在其他诸多的分歧，双方均各执一词。

11月30日，记者采访了567漫天地购物广场有限公司。该公司一位姓李的行政主管在请示之后回复记者，“暂不对不此事进行回复，等待公司的法律部门与你联系。”直到发稿时，记者未接到该公司法律部门的回复。

据介绍，知间书坊还有许多的持卡消费顾客和会员，书坊下一步还没有在哈尔滨市另觅新址开店的计划，这部分消费者的预存资金怎么消化也是棘手的问题。
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