山东青岛,罗女士买房子,通过中介交了50000元的定金和21600元的中介费,由于种种原因,房子没买成,她要求退还定金,没想到却遭到拒绝。罗女士希望和卖家见面沟通,但中介却百般阻拦,不让她见卖家。罗女士怀疑中介和卖家串通一气,让自己的定金和中介费打了水漂。
 
罗女士买的这套房子位于费县路,3月4日签的购房合同,总价为260多万。买完后几天,她家里就出了一些状况,导致首付款无法凑齐,在7、8号时,她通知了中介。
 
中介一方肯定是不想退定金和中介费的,中介表示,如果这时候解除合同,就不能退定金和中介费,因为服务一旦开始,双方都有履行的义务,否则就属于违约。
 
首付款凑不齐,房子买不了,钱也退不了,这可把罗女士难倒了。她知道自己属于违约,但希望中介能够互相理解,毕竟合同才签,而且疫情期间房子也不好卖,她愿意承担一部分责任,但不愿意一分钱都不退不了。
 
那么,退还一部分的诉求能够实现吗?
 
中介表示:罗女士有困难,卖家也有困难,罗女士签合同之后,卖家也买了房子,还买了300万的房子,定金交了10万,中介费6万,罗女士违约,导致卖家也会违约。
 
中介不让罗女士和卖家直接沟通,罗女士还以为他们是串通好的,之后,她通过记者联系了卖家,没想到,这事还是真的,卖家现在也烦恼。

最终,罗女士还是没有退到钱。
 
买房交定金,是购买房屋的一个必经过程,如果合同能够顺利履行,那就没什么争议,定金可以用来抵首付款,剩下的首付款补足就行了。但是,如果遇到突发情况,导致合同无法履行,那么这个定金能不能退,就要看买家是否违约。
 
定金和订金不同,前者具有法律效应,一旦合同签订后,定金是不能退的。后者属于有意向的订金,还没有确定具体的购买行为,所以是可以退还的。
 
罗女士认为,中介服务才开始还没有完全完成,自己只需要承担一部分违约责任,应该退还一部分钱?
 
先看看相关的规定,民法典第586条:
 
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。
 
也就是说,定金合同以交付为准产生效力,而不是根据履约进度来判定效力,所以一旦违约,就需要承担责任,并不是根据合同的履行进度的比例来承担责任。
 
这件事中,罗女士交的5万元定金,用于卖家债权的担保,从她交付时起,定金合同就生效了。而且买的是260多万的房子,5万元的定金完全在主合同价格的20%内,不存在超出部分,所以全部都应该作为定金来履行合同。
 
有的人认为:罗女士违约,不但定金退不了,而且还需要额外承担一笔违约金责任,这种说法靠谱吗?
 
现实中,如果同时适用定金条款和违约金条款,只能2选一,不能同时适用。民法典第588条:
 
当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的,对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
 
也就是说,罗女士签订的合同,对方还可以按照违约金或者定金来要求赔偿,如果损失过大,卖家还可以按照违约金的规定来增加赔偿的数额。当然违约金的增加和减少,都有相关的规定,并不是单方面决定。
 
不难看出,这件事罗女士先违约了,卖家不愿意协商,那也只好承担后果。现实中,购房者签订合同时,应该看清楚具体的条款,如果觉得定金高了,可以当面提出减少的要求,再签合同,以免得不偿失。

企业纳税筹划必须掌握的三种方法
据京企通财税悉,税务筹划是在法律许可的范围内合理降低纳税人税负的经济行为。企业税务筹划作为一项“双向选择”,不仅要求企业依法缴纳税款以及履行税收义务,而且要求税务机关严格“依法治税”。企业税收筹划在减轻税收负担、获取资金时间价值、实现涉税零风险、追求经济效益最大化和维护自身合法权益等方面具有重要意义。在企业实际生产经营过程中,可采用以下方法开展企业所得税税务筹划。

一、利用税收优惠政策开展税务筹划,选择投资地区与行业

开展税务筹划的一个重要条件就是投资于不同的地区和不同的行业以享受不同的税收优惠政策。目前,企业所得税税收优惠政策形成了以产业优惠为主、区域优惠为辅、兼顾社会进步的新的税收优惠格局。区域税收优惠只保留了西部大开发税收优惠政策,其它区域优惠政策已取消。产业税收优惠政策主要体现在:促进技术创新和科技进步,鼓励基础设施建设,鼓励农业发展及环境保护与节能等方面。因此,企业利用税收优惠政策开展税务筹划主要体现在以下几个方面:

1.低税率及减计收入优惠政策。低税率及减计收入优惠政策主要包括:对符合条件的小型微利企业实行20%的优惠税率:资源综合利用企业的收入总额减计10%。税法对小型微利企业在应纳税所得额、从业人数和资产总额等方面进行了界定。

2.产/投资的税收优惠,产投资的税收优惠主要包括:对国家需要重点扶持的高新技术企业减按15%税率行收所得税:对农林牧渔给予免税:对国家重点扶持基础设施投资直受三免三减半税收优惠对环保,节能节水、安全生产等专用设备投资额的10%从企当年应纳税额中抵免。

3.就业安置的优惠政策。就业安置的优惠政策主要包括:企业安置残疾人员所支付的工资加计100%打除,安置特定人品(如下岗、待业、专业人员等)就业支付的工资也给予一定的加计打除。企业只要录用下岗员工、残疾人士等都可享受加计扣除的税收优惠。企业可以结合自身经营特点,分析哪些岗位适合安置国家鼓励就业的人员,筹划录用上述人员与录用一般人员在工薪成本、培训成本,劳动生产率等方面的差异,在不影响企业效率的基础上尽可能录用可以享受优惠的特定人员。

二、合理利用企业的组织形式开展税务筹划

在有些情况下,企业可以通过合理利用企业的组织形式,对企业的纳税情况进行筹划。例如,企业所得税法合并后,遵循国际惯例将企业所得税以法人作为界定纳税人的标准,原内资企业所得税独立核算的标准不再适用,同时规定不且看法人资格的分支机构应汇总到总机构统一纳税。不同的组织形式分别使用独立纳税和汇总纳税,会对总机构的税收负担产生影响。企业可以利用新的规定,通过选择分支机构的组织形式进行有效的税务筹划。

企业从组织形式上有子公司和分公司两种选择。其中,子公司是具有独立法人资格,能够承扣民事法律责仟与义务的实体:而分公司是不具有独立法人资格,需要由总公司承担法律责任与义务的实体。企业采取何种组织形式需要考虑的因素主要包括:分支机构盈亏、分支机构是否享受优惠税率等。

第一种情况:预计适用优惠税率的分支机构盈利,选择子公司形式,单独纳税。第二种情况:预计适用非优惠税率的分支机构盈利,选择分公司形式,汇总到总公司纳税,以弥补总公司或其他分公司的亏损;即使下属公司均盈利,此时汇总纳税虽无节税效应,但可降低企业的办税成本,提高管理效率。第三种情况:预计适用非优惠税率的分支机构亏损,选择分公司形式,汇总纳税可以用其他分公司或总公司利润弥补亏损。第四种情况:预计适用优惠税率的分支机构亏损,这种情况下就要考虑分支机构扭亏的能力,若短期内可以扭亏宜采用子公司形式,否则宜采用分公司形式,这与企业经营策划有紧密关联。不过总体来说,如果下属公司所在地税率较低,则宜设立子公司,享受当地的低税率。

如果在境外设立分支机构,子公司是独立的法人实体,在设立所在国被视为居民纳税人,通常要承扣与该国其他居民公司一样的全面纳税义务。但子公司在所在国比分公司享受更多的税务优惠,一般可以享有东道国给予其居民公司同等的税务优惠待遇。如果东道国适用税率低于居住国时,子公司的积累利润还可以得到递延纳税的好外,而分公司不是独立的法人实体,在设立所在国被视为非居民纳税人,所发生的利润与总公司合并纳税。但我国企业所得税法不允许境内外机构的盈亏相互弥补,因此,在经营期间若发生分公司经营亏损,分公司的亏损也无法冲减总公司利润。

三、利用折旧方法开展税务筹划

折旧是为了弥补固定资产的损耗而转移到成本或期间费用中计提的那一部分价值,折旧的计提直接关系到企业当期成本、费用的大小,利润的高低和应纳所得税的多少。折旧具有抵税作用,采用不同的折旧方法,所需缴纳的所得税税款也不相同。因此,企业可以利用折旧方法开展税收筹划。

缩短折旧年限有利于加速成本收回,可以把后期成本费用前移,从而使前期会计利润发生后移。在税率稳定的前提下,所得税的递延缴纳相当干取得了一笔无息贷款。另外,当企业享受“三免三减半”的优惠政策时,延长折旧期限把后期利润尽量安排在优惠期内,也可进行税收筹划,减轻企业税负。最常用的折旧方法有直线法、工作量法、年数总和法和双倍余额递减法等。运用不同的折旧方法计算出来的折旧额在量上不一致,分摊各期的成本也存在差异,影响各期营业成本和利润。这一差异为税收筹划提供了可能。#京企通#

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《莺歌儿》36









莺歌儿是在第二天夜里醒的,迷迷糊糊睁了眼,借着屋里昏黄的光发了好一会愣,他才意识到自己又回来了。

手腕的疼随即传来。

手腕上缠着干净的纱布。

莺歌儿看着屋梁顶发呆,不一会屋外有了声音,小桃叫了声爷。

“醒了吗?”

“还没。”

莺歌儿转头朝向墙内闭上眼睛,很快屋门就响。

脚步声踩着他的心脏走近床边来。

莺歌儿眼皮缝里泛泪,他是好怕要被瞧见。一动不动地装睡更担心哪处没注意就让九爷知道他醒了。

九爷在床边椅子里坐下了。

莺歌儿一颗心霎时顶到了嗓子眼。

但那之后,很长一段时间都没有动静。莺歌儿的耳朵却变得越来越敏锐,连九爷的呼吸声都听得见。

手心脚心里都是汗。

额头也是。

屋门又响,魏婶轻声叫了句爷。莺歌儿听着九爷起身走开,魏婶走近床边来。

“发汗了这是。”是魏婶的声音。

没有九爷的回应。

再之后就是水声,然后是魏婶将他的头轻轻板正,冰凉的帕子覆上他的额头。

莺歌儿听到门响,九爷走了。

莺歌儿长长地松了口气。

魏婶惊喜地叫他,“醒了?”

莺歌儿睁眼就落泪,先拉住要起身的魏婶,干涸的嘴唇里跌出几个沙哑的声,“别…”

“怎么了?”

莺歌儿只是摇头,眼角一颗一颗眼泪没进鬓发里。

魏婶大概明白了,轻声陪他说话,又给他换帕子擦脸,“你怎能这般想不开啊?要不是九爷知道你出去叫人跟着,外头的人真有几个会管这寻死觅活的闲事?”

这话一落,莺歌儿皱着一张脸,哭得胸口都颤,咬着嘴愣是只有鼻腔里一点点声响。

“你这一割,真心疼你的,心都要疼碎了你知不知道?”







魏婶眼里也有了泪。

莺歌儿拉起被子闷着脸,嚎啕哭声都闷在了被子里。

魏婶扯他的被子,莺歌儿使劲摇头,但他哪有力气。被子给魏婶扯开就用右手捂着鼻口,又转身朝着墙壁缩起来。

魏婶一遍一遍抚莺歌儿的背。

她心里一样的又气又疼,莺歌儿在这躺了多久,书房的灯就亮了多久。隔些时辰绕来后院,坐一会又回书房去。

她看着九爷长大的,除了给他祖奶奶守灵,还从没有什么事能叫他整夜不睡的。

她是要怪莺歌儿糟践自己,也糟践九爷心意。可她到底难说出口。

魏婶抓着莺歌儿的手,“死是最简单的事,但你要惜命啊孩子。比命苦,出门就能见比你惨的。这命再苦,但若有个人能看着你,处处担待着你,你就更得惜命好好活着。”

莺歌儿哭得浑身打颤,“我不是觉得苦,只是哪儿也不想去,爷既不要我留…”

他说不下去。

糟透了。

“不要觉得他没心肝,他是个人,跟你一样会气会疼。”

莺歌儿手一抖,魏婶欲言又止,“罢了,好好歇着吧。”







莺歌儿醒来的那晚,九爷再没来过后院。第二天,鲍医生来给莺歌儿复诊,九爷与鲍医生同来了后院。

莺歌儿在床上躺着,听着外头下人叫九爷,莺歌儿抓紧了被子眼睛不自觉地往门口看。

窗边人影晃过,莺歌儿连忙收回视线转头看着里边的墙。小桃先跑进来在空地上摆好椅子,魏婶领着九爷进来,鲍医生跟在后边。

莺歌儿不得不转回头来,但九爷直走到离床边有些距离的椅子边坐下,不曾看他。鲍医生走到床边来问这看那儿的,莺歌儿只看着眼前,余光却是正正好的将九爷全框进来。

九爷看着这向,但他连一声爷都没叫出来。

小桃奉了茶来,检查并不需多少时间,就这么一会子功夫,那茶九爷也没喝。

鲍医生很快做完了检查重新开了退烧消炎的西药,说手指腕子能活动目前看并无大碍。

九爷起身离开屋子。

魏婶送了九爷与鲍医生出去,小桃跟后面收了椅子收走茶盏。莺歌儿看着这人一个接一个出去,再看着魏婶重新走进来。

九爷应该不在后院了。

魏婶走床边来坐下,顺手给莺歌儿掖掖被子又试他额头温烫。

完事了收手回来看着莺歌儿。

“谢谢婶。”

但魏婶却说,“一声爷,还是值你叫的。”

莺歌儿抿着嘴。魏婶也不想多说了起身准备走。

“……我是不敢。”

“不敢?”

话说一半,魏婶停在门边却是头也不想回,“魏婶是老了,但心眼明着。”







九爷没再来过后院。午后,齐三送来了鲍医生新开的西药。

外头战乱,西药跟着金贵,造假泛滥真药难买。真正上好的退烧消炎药直比黄金。

莺歌儿看着齐三把药拿进来,听着齐三交代小桃得怎么服用。其实这些鲍医生已经和魏婶说过一遍了。

交代完了,齐三看回莺歌儿。

莺歌儿从齐三处也瞧出了和魏婶一样的欲言又止。

“齐三哥是有话跟我说么?”

“好好歇着。”

齐三转身走,莺歌儿喊住他,“齐三哥想说什么?”

“没什么。”







莺歌儿没吃那药。

在屋里躺了一天,莺歌儿开始去院里做些能做的事,扫扫地,擦擦桌椅,更多的时候跟着魏婶打下手。总归做些单手就能料理的事。

后院的人多是各忙各的,闲时三三两两坐一块,赌几文钱,聊聊天。有时正面碰上,莺歌儿也是闷头继续做自己的事。而下人们也不会刻意与他热络。

魏婶问他为何躲着。

莺歌儿说没躲。

魏婶总想说些什么,次次犹豫,最后都只说,“别多想,都是一样的人。”

第一个说上话的是小桃。

莺歌儿仍会去泡茶,泡好了,再由魏婶送去前院。

有一回,莺歌儿把茶泡好了去找魏婶。彼时魏婶去了前院,莺歌儿就站在后院去前院的木廊前等。

小桃从前院回来,正面迎上,莺歌儿下意识就靠边上去。

小桃问他,“你在这干嘛?”

莺歌儿迟了片刻才说,“等魏婶。”

“魏婶出去了,有什么事吗?”

“爷的茶泡好了,本想叫魏婶送一下。”

“你怎不叫他们?”小桃说的是后院随处可见的其他人。

莺歌儿没答。







那盏茶小桃去送了,回来时,莺歌儿第一次主动与院里的人说话。

“那茶还成么?”

小桃说,九爷喝了茶,没说什么。

后来只要魏婶不在,莺歌儿泡了茶便去找小桃。

小桃不似青萝那般大大咧咧,但因为给爷泡茶的事渐渐有了话说。

小桃会告诉莺歌儿茶壶该换水了,或者九爷这时不在或是休息了,不用烧茶。

那两天闲来无事的时候,莺歌儿总是一个人坐着,或是回屋里呆着,特别是临近吃饭的时候。而是饭菜都是魏婶给他送到房间里。

夜里,莺歌儿会在后院隔着重廊看前院正屋与书房的灯,但那两间屋子的灯总是一齐亮着,莺歌儿还是不知道九爷在哪儿。

只有他泡了茶等小桃送过回来之后,听小桃说九爷是在正屋还是在书房。然后莺歌儿会继续瞧一会,虽然什么都看不见。

第二天夜里,小桃又见莺歌儿独自坐在后院石板凳上。小桃将茶水盘子送回茶间,再回来就问莺歌儿,“这么看着有意思么?”







小桃的确和青萝不同,和魏婶更不同。话不多,但总是直白。

莺歌儿没明白小桃的意思,小桃又说,“是希望谁去告诉爷,你夜夜在这看着,对九爷有多记挂?”

“我没这么想。”

“但你是这么做的呀,你心里要真想着九爷,九爷救你回来,一句爷都不值得你开金口么?”

莺歌儿想起魏婶说的话。

小桃说,“你是不是瞧不起我们后院的人?”

这话让莺歌儿心慌,他连忙摆手摇头说不是,说他怎么可能瞧不起别人。

但小桃说,“魏婶说你想回来报恩,这院里多得是要报九爷恩的。唯独你,像是报恩来的么。”

莺歌儿愣着,突然说不出话来。

小桃边说边不可思议的笑,“以前看你挺好的,中间事爷不计较咱没资格说。但现下你回来还跟九爷摔咧子,你真是来报恩的么?”

莺歌儿张口结舌,但对小桃,或者对这后院其他的所有人,包括魏婶,他都能为自己辩解。

“我没有跟爷摔,只是觉得觉得没活路了,九爷既不要我…”

小桃打断莺歌儿的话,“不要你还给你安排去处?九爷是金枝玉叶的会心疼咱苦命的人。但咱是一样的人,心里也都明白,更不必说些爷们才讲的面子话,你真是觉得没活路?”

莺歌儿犹豫了会,点头。

“别介,你是给爷捧手心里捧惯了,如今也一样,只是因为爷不叫你留下没有遂你的意,你也没别的法子才去寻短见。”

“我没想着会活着回来。”

“得了,歌儿。咱院里都是粗人,皆是比你命苦的,也没那个九曲八弯的心思。你也别说你真没想过九爷会叫人跟着或者院里人自己会跟着你,至少是知道会跟爷禀报的。就不说九爷如何对你,魏婶如何对你,你总清楚吧。你这么要紧的人,真能不管你随你走了么?”







那一夜,莺歌儿大半宿没睡着。想着小桃的话,想着魏婶与齐三的欲言又止,想着自己。

总说命苦,也有很多次觉得自己的命还是挺好的。明知道九爷来看过,今儿九爷又来,硬是没能叫出一声爷。

逢人都能说不敢,总说自己卑微低下,却被小桃的直言戳得无法狡辩。

莺歌儿起床,将床头魏婶晚间给他摆好的那份西药吃了。

没有再扔。







翌日,莺歌儿洗漱后仍准备去给九爷泡茶。

莺歌儿起的时辰,小桃已从前院做过一轮打扫回来。见莺歌儿去茶间,小桃就跟他说,“爷晨起喝龙井。”

莺歌儿回头看着小桃,“谢谢。”

小桃仍是直白跟他讲,“咱都是给九爷做事的,即使说你几句,跟你也没那劳什子的暗里芥蒂。”

莺歌儿点点头,进茶间煮水泡茶。有后院的下人进来倒水喝,莺歌儿难得地主动跟人说,“这儿烧了新水。”

那下人一愣,然后就笑说,“得嘞。”

泡好茶,莺歌儿就去灶间,魏婶和小桃都在。

莺歌儿说,“茶泡好了。”

彼时魏婶正忙着早点。小桃就跟莺歌儿过去茶间端茶。

等小桃回来,小桃仍会告诉莺歌儿,“爷这会刚洗漱好,茶送去正好。”

“嗯。”

小桃想想又和莺歌儿说,“九爷一般辰时起,躺着醒会神再去洗漱,未时休,夜里到了亥时就回正屋准备歇下了。”

莺歌儿听着,又看了会小桃,“谢谢。”

“这有什么谢的。虽是小事,但只要你真对九爷好,大伙儿自然对你好。九爷对你好,咱说话是难听,但也一样真心帮着你。”







后来几天,九爷都没来后院,但鲍医生日日都来,即使莺歌儿已经好得差不离了。

吃饭时,莺歌儿不再回自己屋里独个吃,就像当初九爷不在私宅时一样,和大伙儿在后院同桌。

小桃还是话少,但莺歌儿总会想起那日小桃破天荒地同他讲了那般多,也记得小桃是这趟回来,除魏婶外第一个同他说话的。

莺歌儿与小桃说,“我是觉得各个都不待见我,也不像以前。所以他们不跟我说话,我也不要说了。”

小桃会戳他的脑门心,“心气儿高的你哦,你就不能跟别个讲。”

“那我讲了,别的不理我呢?”

“你又知道,你都没试试,凭啥只能别个找你。”

小桃总给他抵得接不上话,但他却没觉得不高兴,还能嘻嘻跟人笑。

只是想起九爷,想着九爷已经好些天没来后院,才又觉得失落。

几日后,莺歌儿腕子拆了线,左手活动自如,只是稍觉得使不上太大的劲。不过他这手原本就难负重物,也没影响。

鲍医生说他已无恙的这天,九爷跟鲍医生一块离了宅。

是大宅老爷的司机来接的,齐三留在了私宅。

吃饭时,齐三也在后院一桌吃。吃过饭,莺歌儿主动找了齐三。

“齐三哥,我能跟你说会话么?”









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